淺析住宅全裝修的發(fā)展與影響
關(guān)鍵詞：毛坯房，全裝修，發(fā)展方向
前言
政府大力鼓勵并且推行取消毛坯房，實行商品住宅一次性裝修，主要基于兩方面的考慮：一是安全，二是節(jié)能環(huán)保。從九九年起到今天已逾十年時間，客觀地說，這項政策的推行并不盡如人意，為什么？以下本文擬就對關(guān)于取消毛坯房，實行商品住宅樓一次性裝修對住宅裝飾業(yè)各方的影響作了深入的闡述。
一、概念的界定
根據(jù)建設部的相關(guān)文件，對本文所涉及的幾個關(guān)鍵概念作如下定義：
本文所指的商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。
毛坯房：是指住宅室內(nèi)功能空間的固定面沒有鋪裝或粉刷，水電等線路和管
道未鋪設，廚衛(wèi)的基本設備未安裝的半成品住宅。
裝修一次到位：是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷
已完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完畢，簡稱全裝修住宅。
二、對住宅裝飾業(yè)不同主體的影響
取消毛坯房，實行商品住宅一次性裝修。各方總結(jié)的好處大致有六條：一是由開發(fā)商統(tǒng)一進行專業(yè)性操作，裝修質(zhì)量有保證；二是防止損壞房屋結(jié)構(gòu)，安全有保障；三是可減少二次裝修造成的浪費，節(jié)約能源；四是避免裝修施工對左鄰右舍的干擾；五是集中采購，裝修成本會降低；六是可以規(guī)范裝修市場，方便監(jiān)管。但大眾的擔心也有其理由：推廣全裝修房會否推高房價，使老百姓更買不起房子；全裝修房本身的定位如何適應不同客戶千差萬別的層次與個性化要求；裝修的質(zhì)量和成本如何控制與透明化，購房者的利益誰來保護；開發(fā)商包攬了一切，誰能真正監(jiān)督它；大多數(shù)的裝飾企業(yè)和材料供應商在強勢的開發(fā)商面前會否被邊緣化，從而阻礙行業(yè)的發(fā)展等等；這些都是現(xiàn)實的問題。下面我們從不同主體的角度來分析取消毛坯房對各自的影響。
�。ㄒ唬ι唐纷≌_發(fā)商的影響
毛坯房是半成品，全裝修房才是成品住宅，世界上很少國家象我們這樣大面積地出售毛坯房的，就是我們國家在上世紀九十年代中期以前開發(fā)的住宅也都是簡單的裝修房，客戶購買之后能直接搬進去住的，但后來隨著百姓生活水平的提高，對住宅裝修檔次的要求也提高，原有的簡裝房滿足不了大家的需求，客戶購房后基本上都要進行二次裝修，將原有的簡裝設施全部拆除，造成浪費，擾民甚至破壞房屋結(jié)構(gòu)等問題，從而催生了毛坯房。現(xiàn)在要取消毛坯房，其實對開發(fā)商來說可以看作是他們的責任回歸。
<<商品住宅裝修一次到位實施細則〉〉規(guī)定，所有商品住宅都要由開發(fā)單位負責裝修，開發(fā)單位是住宅裝修的第一責任人，對住宅裝修的工程質(zhì)量，售后服務負責，開發(fā)商還要向購房者提交裝修的質(zhì)量保證金，裝修明細表，裝修平面圖和主要材料及部件的生產(chǎn)廠家證明，并對裝修執(zhí)行國家規(guī)定的保質(zhì)期。在此，開發(fā)商被法規(guī)賦予了第一主體的資格。它既可以從取消毛坯房中獲得利益，也需要承擔很大的責任。
開發(fā)商可以取得的利益包括如下幾個方面：一是可以增加一塊業(yè)務利潤，據(jù)測算，全裝修房與毛坯房相比其價格要高出10-15%甚至更多，在高出的價格中，因為統(tǒng)一裝修統(tǒng)一采購，其成本費用可以節(jié)省約20-30%左右，開發(fā)商拿走了這一塊利潤。二是全裝修房可以提高住宅產(chǎn)品的附加值，有利于開發(fā)商形成品牌效應。三是有利于開發(fā)商的整體項目管理，消除目前住宅小區(qū)入住后長達多年的業(yè)主自行裝修期，減少擾民現(xiàn)象，降低管理成本。四是消除客戶自行裝修對房屋結(jié)構(gòu)的破壞，保障其產(chǎn)品的安全性能。五是進一步強化開發(fā)商在整個住宅產(chǎn)業(yè)鏈中的龍頭老大地位，它可以借助統(tǒng)一裝修統(tǒng)一采購加強對裝飾企業(yè)和材料供應商的談判能力。
住宅的全裝修并不是簡單的集中裝修，而是開發(fā)、施工運營一體化的過程，它需要開發(fā)商具備一些基本條件：
1.資金實力：全裝修房的造價成本高于毛坯房，再加上其他的管理成本，都需要資金的投入。
2.資源整合能力：尤其是對裝飾企業(yè)、材料供應商的協(xié)調(diào)能力。
3.市場細分能力：這對市場營銷提出了很高的要求，要考慮產(chǎn)品的市場定位。
4.管理能力：涉及到資金、團隊、施工質(zhì)量周期等等問題。
5.售后服務能力：包括后期維修、質(zhì)量保證等等。
所以對開發(fā)商而言，全裝修房雖然有利益在，但這利益并不好拿，弄得不好還把自己給陷進去了。
�。ǘ�、對消費者（業(yè)主）的影響
不管是毛坯房還是全裝修房，對其他主體而言只是其業(yè)務的一個環(huán)節(jié)或一個部分，而最后使用和買單的卻是消費者。消費者買毛坯房，接下來就得要裝修，凡是張羅過住房裝修的人對那種經(jīng)歷恐怕都難于忘懷，全家總動員，找設計、選施工隊、買材料、清垃圾、甚至跟著裝修隊同吃同住，那種煩和累，實在令人難受。所以，對消費者（業(yè)主）來說，取消毛坯房，實行住宅一次性裝修，最大的好處就是節(jié)省了時間和減少了麻煩，買房后即可入住，簡單方便。
至于對房價的影響本人認為不是主要的問題，因為業(yè)主買毛坯房也一樣要花錢裝修后才能住的，只是裝修標準高低而已，而這個問題可以通過開發(fā)商提供的菜單式裝修服務來加以解決。真正的麻煩是如何適應客戶的個性化需求，隨著老百姓生活水平的不斷提高，其對住宅裝修的個性化要求就越具體和特殊，尤其是整體的設計風格和對細節(jié)的追求，單靠開發(fā)商提供的幾個菜單式方案是無法滿足民眾需求的，而這個問題處理不好就很難杜絕業(yè)主自行二次裝修所帶來的安全和浪費等各種問題，同時也會影響開發(fā)商的營銷成效和細分市場。另一個問題就是對裝修成本和質(zhì)量的監(jiān)控，開發(fā)商面對業(yè)主千差萬別的需求，再把這種需求轉(zhuǎn)給裝飾施工隊，業(yè)主無法直接跟裝飾隊伍溝通，開發(fā)商這個中間人就算再盡責也不可能有業(yè)主對自己的房屋那樣的關(guān)心，監(jiān)管有漏洞從而導致質(zhì)量隱患就很難避免，最后造成業(yè)主、開發(fā)商、裝飾企業(yè)間的三角糾紛也會源源不斷。
（三）、對建筑裝飾企業(yè)的影響
取消毛坯房，實行住宅一次性裝修。對建筑裝飾企業(yè)可以說是革命性的變化。從宏觀上看，我們也許可以理解為這有利于規(guī)范裝飾裝修市場，提高行業(yè)的層次與水平。因為實施全裝修房，開發(fā)商會選擇信用較好、實力較強的裝修公司，會加速裝飾企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。但對所有從事住宅裝飾的微觀企業(yè)來說，情況就要復雜得多。
首先他們要面臨的就是經(jīng)營模式的徹底改變，毛坯房時期，他們的經(jīng)營模式是BTOC（businesstocustomer）即企業(yè)對個體消費者的經(jīng)營模式；到全裝修房時代，他們經(jīng)營模式就會變成了BTOB（businesstobusiness）即企業(yè)對企業(yè)的經(jīng)營模式，而且其面對的談判對象是比自身要強大得多的開發(fā)商。再加上建筑裝飾業(yè)本身是屬于進入門坎較低的行業(yè)，為加強自身的控制能力，所有的開發(fā)商都完全能憑借其強大的資金和技術(shù)實力去成立自己的裝飾公司，那目前全國范圍內(nèi)20多萬家現(xiàn)有的裝飾企業(yè)該如何自處？
三是現(xiàn)有的裝飾企業(yè)會大幅分化，部分具有資金和技術(shù)實力的企業(yè)可能會與開發(fā)商形成一種戰(zhàn)略聯(lián)盟的合作關(guān)系；部分實力一般的企業(yè)可能會變成開發(fā)商的包工隊，只負責施工任務或?qū)⒔?jīng)營重點放在舊房的二次裝修領(lǐng)域；實力較弱的企業(yè)就可能會被淘汰出市場。
（四）、對裝飾材料商的影響
取消毛坯房，實行住宅一次性裝修。對裝飾材料商的影響也類似于對裝飾企業(yè)的影響。首先是毛坯房的取消會對建材的消費形態(tài)產(chǎn)生變化。全裝修房普及之后，建材的集體采購業(yè)務增多，開發(fā)商會找有實力、有品牌的材料商來合作，有些會直接找生產(chǎn)廠家，而街鋪建材店的市場份額將受擠壓，會促使行業(yè)洗牌，材料市場將呈現(xiàn)“強者更強，弱者難存”的局面。
其次是隨著家居生活水平的提高和房價的推升，全裝修房在材料和檔次上也會提升，為保證質(zhì)量和聲譽，開發(fā)商對于木地板、瓷磚、衛(wèi)浴等關(guān)鍵性裝飾材料的使用會趨向于大品牌和檔次較高些的產(chǎn)品，小品牌產(chǎn)品的生存空間會縮小。
三是面對愈來愈萎縮的一手樓盤裝修市場，材料商也不得不將目光放到二次裝修領(lǐng)域，跟裝飾公司去爭市場，趨向一體化，既賣材料又負責安裝，其實目前已經(jīng)有不少材料商這樣運作了，賣材料、運輸、現(xiàn)場安裝一體化服務。
�。ㄎ澹�、對物業(yè)管理服務的影響
對物業(yè)管理服務企業(yè)來講，全裝修房給它減少了很多麻煩，毛坯房時因房屋裝修與業(yè)主、裝修隊之間產(chǎn)生的諸如施工噪音、環(huán)境衛(wèi)生、結(jié)構(gòu)安全、人員管理等矛盾都不存在了。但新的問題是，以前物業(yè)公司提供服務是自房屋竣工驗收完，由開發(fā)商向物業(yè)公司移交后開始實行的，業(yè)主的裝修全過程物業(yè)公司都是參與的，有問題它可以出面協(xié)調(diào)解決。而全裝修房在施工時，物業(yè)公司還沒有進入，這對業(yè)主來說就有一些困惑，本來就覺得自己不介入裝修的過程心里不踏實，開發(fā)商把樓賣完就離開了，物業(yè)公司不參與裝修，今后房子如果出現(xiàn)了問題誰來幫助解決？還有一個問題就是全裝修房的房價比毛坯房高，涉及到物業(yè)管理的專項維修基金收費也高了。這種情況下物業(yè)公司的處境就很尷尬了，業(yè)主的裝修出了問題他無法介入去解決，而不介入又會惡化與業(yè)主之間的關(guān)系。所以在制度設計上能否讓物業(yè)公司提前介入到裝修過程中去，是值得研究的問題。
三、結(jié)束語
隨著社會的發(fā)展，節(jié)能環(huán)保已成為經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，全面取消毛坯房，倡導商品住宅一次裝修到位已是大勢所趨。但由于全裝修房涉及到市場定位、適應層次、成品房標準、個性化以及成本售價等很多方面，是一項系統(tǒng)工程，將對開發(fā)商、購房者（業(yè)主）、裝飾企業(yè)、材料商以及物業(yè)公司等住宅裝飾業(yè)主體帶來很大的影響。目前推行全裝修房的當務之急是培育市場的消費基礎，要達到這一目的，盡快完善相關(guān)法律法規(guī)是前提條件；用行政法規(guī)及技術(shù)法規(guī)對裝修房的質(zhì)量加以控制，是提高裝修工程質(zhì)量最基本、最有效的途徑之一，此外，為保障購房者的利益，政府還應制定相應的配套政策來確保開發(fā)商在統(tǒng)一裝修統(tǒng)一采購過程中公正、公開、公平；裝修過程要完善施工監(jiān)理，完工之后有嚴格的技術(shù)鑒定，對于出現(xiàn)的質(zhì)量問題，開發(fā)商必須承擔責任。
