【摘要】 房地產(chǎn)項目投資是當前經(jīng)濟發(fā)展的重要促進因素之一，對于其他行業(yè)也存在著拉動作用。投資商、開發(fā)商、施工方以及政府監(jiān)管部門，對于房地產(chǎn)項目投資控制也存在著一定的誤區(qū)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資控制 決策 設(shè)計
房地產(chǎn)建設(shè)項目投資控制是每個投資者所關(guān)心的重要內(nèi)容之一，就工程項目建設(shè)而言，房地產(chǎn)投資控制貫穿于房地產(chǎn)項目建設(shè)的全過程。
從目前的房地產(chǎn)投資控制來看，通過對房地產(chǎn)項目建議書和可行性研究階段投資估算的審批和項目法人負責制的實行，投資規(guī)模得到了有效控制。設(shè)計階段通過限額設(shè)計，使設(shè)計概算超投資估算的現(xiàn)象得到了基本控制，通過優(yōu)化設(shè)計方案也對投資起到了一定的控制作用。施工階段通過招標投標和施工監(jiān)理的全面推行，使工程預算投資得到了合理的確定和有效控制，通過造價咨詢服務部門和審計部門對工程結(jié)算和決算的審核，剔除了其中的不合理部分，使該階段的投資也得到了應有的控制。
一．項目決策階段的投資控制
房地產(chǎn)工程建設(shè)過程包括項目決策、項目設(shè)計和項目實施三大階段。進行投資控制的關(guān)鍵在于決策和設(shè)計階段，根據(jù)房地產(chǎn)投資統(tǒng)計資料,在項目決策階段,影響建設(shè)項目投資的可能性大于95％；在初步設(shè)計階段,影響建設(shè)項目投資的可能性為75％-95％；在技術(shù)設(shè)計階段,影響建設(shè)項目投資的可能性為35％-75％；在施工圖設(shè)計階段,影響建設(shè)項目投資的可能性僅5％-35％；在項目實施階段影響建設(shè)項目投資的可能性到10％以下了。顯而易見,控制房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵就在于項目實施之前的項目決策階段。
1.1 投資機會研究
投資機會研究主要是判斷是否在某地進行投資開發(fā),如果可以進行投資,就要確定開發(fā)項目的類型并選擇合適的地段與規(guī)模等等,是整個開發(fā)項目投資決策至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié),是開發(fā)的起點和龍頭。有效的投資機會選擇是決定開發(fā)企業(yè)在較小的投資風險情況下獲得較大的投資效益的前提和基礎(chǔ)。
1.2 投資估算
投資估算是指在整個投資決策過程中,依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法,對建設(shè)項目的投資額進行的估計。投資估算的準確與否不僅直接關(guān)系到開發(fā)項目的投資決策也影響到后期各階段的投資控制與管理,而且決定了開發(fā)項目的目標能否在規(guī)劃的資金限度內(nèi)實現(xiàn)。投資估算過高或者過低都將直接或間接地影響項目的工程質(zhì)量和進度。因此,要提高項目決策水準,編制好投資估算,具有十分重要的意義。
1.3 投資決策分析
在現(xiàn)實房地產(chǎn)開發(fā)項目投資中,很多投資商在追求利潤的巨大誘惑下,忽略了潛在的風險,對投資項目往往以經(jīng)驗、憑感覺來進行決策,造成很大的盲目性。因此,必須對房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期投資決策進行深入而細致的分析與研究,從而對投資項目有一客觀的評價,進行合理的項目方案比選,保證決策的科學性。
二．優(yōu)化設(shè)計對房地產(chǎn)建設(shè)投資的影響
2.1 設(shè)計方案直接影響投資
在項目作出投資決策后，其關(guān)鍵就在于設(shè)計。其建筑和結(jié)構(gòu)方案的選擇及建筑材料的選用對投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類型選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟分析問題。據(jù)統(tǒng)計，在滿足同樣功能的條件下，技術(shù)經(jīng)濟合理的設(shè)計，可降低工程造價。
2.2 設(shè)計質(zhì)量間接影響投資
據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)工程質(zhì)量事故的眾多原因中，設(shè)計責任多數(shù)占居第一位。不少建筑項目由于缺乏優(yōu)化設(shè)計，而出現(xiàn)功能設(shè)置不合理，影響正常使用；有的設(shè)計圖紙質(zhì)量差，專業(yè)設(shè)計之間相互矛盾，造成施工返工、停工的現(xiàn)象，有的造成質(zhì)量缺陷和安全隱患，給國家和人民帶來巨大損失，造成投資的極大消費。
2.3 設(shè)計方案影響經(jīng)常性費用
優(yōu)化設(shè)計不僅影響房地產(chǎn)項目建設(shè)的一次性投資，而且談房地產(chǎn)工程建設(shè)投資的控制還影響使用階段的經(jīng)常性費用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費等，一次性投資與經(jīng)常性費用有一定的反比關(guān)系，但通過優(yōu)化設(shè)計可努力尋求這兩者的最佳結(jié)合，使房地產(chǎn)項目建設(shè)的全壽命費用最低。
三．房地產(chǎn)項目投資控制方法
3.1 房地產(chǎn)項目分階段控制法
3.1.1 可行性研究階段
房地產(chǎn)項目可行性研究包括市場分析和土地評價兩部分,市場分析的基本方式為投資商自主分析或委托專業(yè)市場機構(gòu)分析,通過市場調(diào)查、市場預測、營銷戰(zhàn)略研究確定開發(fā)項目規(guī)模、功能及定位等;土地評價是指投資商根據(jù)產(chǎn)品銷售價格及投資估算,測算土地最大成本,進行投資決策。
3.1.2 設(shè)計階段
本階段指總體規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計四個環(huán)節(jié),并形成初步設(shè)計總概算,施工圖預算。本階段以投資估算為控制依據(jù),若出現(xiàn)初步設(shè)計總概算超過投資估算,必須進行原因分析,合理評價。初步設(shè)計完成后,編制整個項目投資總概算,并將審定投資概算作為項目投資控制的最高限額。
3.1.3 采購階段
本階段主要指施工圖設(shè)計完成后材料設(shè)備、土建工程和咨詢服務的采辦過程,以施工圖預算為控制上限進行。由于設(shè)計階段已確定項目材料消耗量,所以采購階段投資控制核心為價格及質(zhì)量。
采購階段通過以下措施進行投資控制:1)依據(jù)先發(fā)揮效益項目先實施原則,合理地編制采購計劃,合理地劃分招標批量及批次,努力降低項目財務成本；2)完善招標管理制度,保證招標“公正、公平”性,合理制定評標辦法；3)嚴控采購價格,提高合同談判能力,選定有利開發(fā)商的合同類型,優(yōu)化合同條款,合理轉(zhuǎn)移合同風險；4)建立邀請投標供應商信息庫,主要包括供應商資質(zhì)、財務狀況、履行合同情況、管理水平及項目經(jīng)理水平等方面,以此保證優(yōu)質(zhì)低價；5)建立材料設(shè)備動態(tài)市場價格數(shù)據(jù)庫,進行材料價格長期研究預測,為合同談判及簽訂提供有力支持,保證項目價格風險轉(zhuǎn)移。
3.1.4 合同實施階段
由于任何工程變更都會引起工程投資變化,某些重大工程變更還會引起建設(shè)項目功能目標、質(zhì)量目標和工期目標的調(diào)整。
因此,采取以下措施進行項目實施階段投資控制:1)必須建立嚴格的工程變更審批程序,防止設(shè)計變更的隨意性,使不必要的設(shè)計變更合理化、合法化。同時要加強對工程變更的跟蹤監(jiān)督和工程變更文檔管理；2)先進行成本預測及經(jīng)濟效益評價后,再進行設(shè)計變更；3)要充分發(fā)揮工程監(jiān)理單位的作用,由工程監(jiān)理單位根據(jù)工程施工的實際情況,對工程變更的費用和工期做出估計,就工程變更的相關(guān)事項進行協(xié)調(diào),對工程變更進行跟蹤和監(jiān)督,實行有效的控制；4)開發(fā)商對工程簽證索賠堅持以下原則:簽證代表事件發(fā)生,應根據(jù)合同判決是否應給承包商索賠。
3.1.5 竣工驗收階段
竣工驗收階段項目已完成,投資控制核心為“項目結(jié)算”,也就是根據(jù)合同進行項目結(jié)算審核,對投資控制影響不大,但可為以后開發(fā)同類項目提供有力的數(shù)據(jù)支持。
3.2 地產(chǎn)項目要素控制法
要素控制法的要點就是將構(gòu)成房地產(chǎn)總投資的開發(fā)成本和開發(fā)費用以及構(gòu)成各項費用的“量”和“價”等要素,由開發(fā)商成本控制中心進行細化分解,按照建設(shè)項目管理的經(jīng)濟責任,分解落實到專業(yè)職能部門,實行按專業(yè)控制。
四．房地產(chǎn)開發(fā)投資失控原因
4.1 對各種風險分析不夠全面
盡管可行性研究報告中作了敏感性分析,并顯示項目效益對一種或幾種不確定因素相當敏感,對這些研究報告強調(diào)的重點內(nèi)容,決策者認識不夠,依據(jù)方案內(nèi)部收益率和還款期的大小進行決策,顯得過分簡單,容易導致失誤,造成無可挽回的損失。我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的投資環(huán)境日趨復雜,潛在著各種風險,受到外界影響的因素非常多。因此,投資項目的風險防范和控制更顯重要,在決策階段應當對風險做出認真評估從而制定正確的開發(fā)戰(zhàn)略。
4.2 缺乏多種投資方案的比較
由于可行性研究工作時間較短,往往無真正的替代備選方案,研究工作僅作為惟一方案的“可行”而開展,或僅憑主觀傾向性確定項目的技術(shù)路線,缺乏深入論證,衡量方案是否可行往往只憑少數(shù)幾個靜態(tài)指標,缺乏科學性,容易出現(xiàn)決策失誤。一個項目若出現(xiàn)前期決策失誤,則不管后期建設(shè)實施階段投資控制管理如何努力,也無法彌補其損失。
4.3 投資估算的質(zhì)量不高
投資估算基礎(chǔ)資料和依據(jù)缺乏時效性和準確性,投資估算方法缺乏科學性和適用性,投資估算范圍往往于與擬建項目規(guī)劃要求、建設(shè)方案所涉及的范圍和所確定的各項工程不相一致,投資估算內(nèi)容、數(shù)據(jù)不夠全面和真實,沒有實事求,沒有為決策提供客觀真實的依據(jù)，以上均是投資估算失誤的表現(xiàn)。
由于對投資控制研究的質(zhì)量要求不明確、不具體,致使涉及重大投資額的技術(shù)問題往往研究不深,技術(shù)經(jīng)濟論證過于粗淺,投資控制目標精確度較差。
五．總結(jié)
通過以上對房地產(chǎn)項目建設(shè)全過程的分析，在進行投資建設(shè)的時候，勢必要求投資商、開發(fā)商、施工方以及政府監(jiān)管部門嚴格控制資金的投入和使用。在整個建設(shè)過程中，要以科學客觀的角度分析看待問題，要時時持有控制造價的經(jīng)濟頭腦，掌握投資建設(shè)周期的規(guī)律。力求減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。
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