一、頂級豪宅的概念與分類
別墅與公寓都可能成為豪宅所謂豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對資源的占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統(tǒng)稱。住宅從大的類型來分，有獨立住宅（即通常所說別墅類住宅）和集合式住宅（即公寓式住宅）。若要評判別墅類住宅的豪華程度，應(yīng)該主要考慮其對室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)。這兩類住宅的評判標(biāo)準(zhǔn)完全不同，所以在對豪宅的評述應(yīng)分為兩類：獨立型豪宅或稱別墅豪宅，和集合型豪宅即公寓豪宅。
中國大陸別墅豪宅的代表莫過于上海紫園1#別墅。其身價過億，占地面積18畝，建筑面積1500m2，采用了從鋼結(jié)構(gòu)到霧化玻璃等多種先進(jìn)的技術(shù)與設(shè)備。在其所享有的自然山水資源方面，也的確是在上海、北京這樣的大城市真正的頂級。而新一代公寓豪宅的代表，則要數(shù)無錫財富中心，一梯一戶的百米高層，每戶有超大空中花園，電梯由室外花園入戶，鋼結(jié)構(gòu)體系及大跨度空間，使戶型全部靈活布置，大堂等公共服務(wù)設(shè)施按星級酒店豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修。這兩類住宅雖然建筑形式和所享有的資源各不相同，但在其設(shè)施的配置、資源的檔次、每戶的規(guī)模和市場售價等方面，均能夠達(dá)到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。
二、別墅不等于豪宅
別墅產(chǎn)品分化中國人的別墅概念其實跟國外有很大不同。國內(nèi)通常把一戶一棟的獨立住宅稱為別墅，每棟售價一般幾百萬，通常賣給中國的富豪階層，而這樣的獨立住宅在國外叫做House，是賣給普通階層的。到過國外的人都可能有這樣的經(jīng)驗，除了市中心有少量的高層或多層住宅以外，在城市邊緣或遠(yuǎn)郊都有數(shù)平方公里范圍的這樣的House社區(qū)。在美國稱為Single family house，在英國稱為Detached house.這樣的House是買給普通或者是中高檔收入階層的，其標(biāo)準(zhǔn)不高，每戶面積也未必很大，整體的建筑密度適中。在國外作為第二居所，稱之為Villa或者Luxury house的頂級豪宅，或者莊園類的豪宅，才是真正賣給富豪階層的。
別墅一詞在國內(nèi)房地產(chǎn)市場上指代不專，而且跟國外所指的House或Villa有很大不同。國內(nèi)的別墅一詞所覆蓋的范圍極廣，它不但包括了每戶獨棟的獨立住宅，發(fā)展商也常把雙拼別墅（Semi-detached house）、疊拼別墅、聯(lián)排別墅和獨聯(lián)體別墅甚至有些復(fù)式住宅都統(tǒng)稱之為別墅產(chǎn)品。而除了獨立別墅（Detached house）和雙拼別墅（Semi-detached house），其他這些產(chǎn)品可以稱作Townhouse，但與獨立別墅的概念絕然不同。別墅這個詞在中國已經(jīng)被用做代指從頂級豪宅到普通的獨立住宅，和一些密度較高的非獨立住宅。
國內(nèi)別墅產(chǎn)品近年來有非常明顯的分化趨勢。既有像上海紫園這樣每戶面積奢華，占地莊園化的頂級豪宅；也有向高密度發(fā)展的經(jīng)濟(jì)型別墅。以北京為例，筆者近年來接觸了很多準(zhǔn)備開發(fā)別墅產(chǎn)品的發(fā)展商，其別墅項目的密度不但沒有下降反而有所提高。我們近期設(shè)計的幾個別墅項目，容積率均在0.4～0.5之間，這已經(jīng)是接近Townhouse社區(qū)的建筑密度了。這樣一大批建筑面積偏小，占地面積偏小，居住密度偏高，缺乏私密性別墅產(chǎn)品，實際上標(biāo)志了中國別墅朝向經(jīng)濟(jì)型發(fā)展的趨勢。這一類經(jīng)濟(jì)型別墅從資源占有情況來看，基本上不具備自然山水的環(huán)境條件，但多具備了大區(qū)位市場認(rèn)可度高和交通便利等特點，也就是說可以作為第一居所。這樣的別墅已經(jīng)不是傳統(tǒng)頂級住宅產(chǎn)品的概念，當(dāng)然也不可能是豪宅。它是瞄準(zhǔn)普通市民階層或者中高檔收入人群的經(jīng)濟(jì)型別墅類住宅。更準(zhǔn)確的說應(yīng)該叫做普通獨立住宅，跟國外的Single family house產(chǎn)品更接近。
除此之外，還有大量其他的在名稱上冠以別墅，但又不是傳統(tǒng)獨戶獨立住宅的產(chǎn)品，我們叫做類別墅。類別墅產(chǎn)品目前主要有三種類型：第一種每戶雖然獨立，但是兩棟之間側(cè)墻間距非常近，只有3M左右。沒有兩側(cè)花園只有前后花園的所謂獨聯(lián)體別墅，如長沙的山水芙蓉半山美墅中的獨聯(lián)體。第二種是層數(shù)降低面寬加大的改良型Townhouse別墅。以卡爾生活館為例，它已經(jīng)不是第一代的三層Townhouse，前后花園。而是面寬最大做到了14.4米，進(jìn)深最小做到了8米。有T字型的平面，形成三個花園。也有十字型的平面，形成四個花園。層數(shù)也從三層降到了二層。這一類的Townhouse住宅，實際上是大幅度向獨立別墅的品質(zhì)靠攏。第三種是另一類的Townhouse住宅，準(zhǔn)確一點說是復(fù)式住宅即所謂疊加別墅、疊拼別墅或者是空中別墅。這一類產(chǎn)品在住宅類型上更靠近普通的復(fù)式住宅，但因為享有南側(cè)或者北側(cè)的部分花園，或者有以露臺、陽臺形式為主的空中花園，所以在名稱上仍冠以別墅。
綜合以上分析，中國的別墅產(chǎn)品實際上已經(jīng)分化成為豪宅別墅、普通別墅、經(jīng)濟(jì)別墅和類別墅等多種產(chǎn)品。如果把消費群體的結(jié)構(gòu)比做金字塔，買得起豪宅別墅的只是塔尖上極少數(shù)超級富豪，而買得起經(jīng)濟(jì)別墅的卻大有人在。所以發(fā)展商都傾向于回避風(fēng)險，轉(zhuǎn)向大規(guī)模開發(fā)經(jīng)濟(jì)別墅。市場上豪宅項目少而又少。真正意義上的豪宅別墅幾乎沒有。筆者有些客戶朋友，想在京郊買別墅。他們不吝錢財，只要找在環(huán)境和質(zhì)量上達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)的別墅，竟然有錢沒處買房。也有買了占地5畝大別墅的，占地與環(huán)境尚可，建筑戶型等方面的設(shè)計同普通別墅并無區(qū)別。結(jié)果是花了豪宅的錢僅為買院子。對豪宅的需求雖然人數(shù)少，但代表了一個階層。作為住宅產(chǎn)品的最高檔類型，中國需要有自己的豪宅。特別是那種為客戶特殊要求量身定做的，藝術(shù)類別墅豪宅。市場在呼喚真正的豪宅別墅。
三、沒有山水何以稱別墅
山水與環(huán)境資源當(dāng)我們評判一座別墅或別墅類豪宅的環(huán)境和質(zhì)量時，應(yīng)該從三個方面進(jìn)行分析。首先是項目大周邊環(huán)境，其次是社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，第三是別墅自身院落和內(nèi)部空間的室內(nèi)環(huán)境。
評價一個別墅項目周邊的整體環(huán)境，主要看四個方面。第一是其區(qū)位是否在環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場認(rèn)知度比較高的區(qū)位。有人說對于一個地產(chǎn)項目，“第一是位置，第二是位置，第三還是位置，”就是指一個項目的區(qū)域位置是決定其品質(zhì)與前途的最關(guān)鍵因素。
第二個方面是指其交通環(huán)境。在以汽車為主的交通時代，無論距離城市有多遠(yuǎn)，只要有高速連接，交通方便，交通環(huán)境的支撐就是到位的。特別是對于別墅類項目，業(yè)主都是以私家車為主要交通方式，所以交通便利是很重要的一個條件。如果交通條件不夠便利，無論其距離城市有多近，它的價值也要受到影響。
第三個方面就是自然山水環(huán)境。因為買別墅的人并不是因為缺房子住才買別墅，買別墅的主要目的是為了提高自己的生活質(zhì)量特別是追求更好的室外居住環(huán)境，所以對自然山水、自然的植被綠化看的非常重。對一個城市周邊的別墅項目而言，有沒有自然山水環(huán)境，其質(zhì)量和價格將會有天壤之別。
第四個方面就是周邊有沒有其他可以因借的資源。比如說名校資源，是否靠近清華北大的分校，牛津劍橋在北京的分校。也許靠近某一著名景點，比如頤和園、香山。如果有其他旅游名勝或生活便利設(shè)施，都會使別墅項目升值。
對別墅類豪宅來講，最稀缺的則是自然山水環(huán)境，真正具備自然山水資源的項目少而又少。做到區(qū)域優(yōu)良、交通方便和有其他因借資源相對來說是比較容易的。所以很多別墅項目在不具備自然山水的情況下人工營造，挖人工湖或建高爾夫球場，試圖彌補(bǔ)自然山水方面的不足。沒有山水的別墅項目與城里高檔住宅相比，僅僅是密度降低而已。密度降低無疑對居住質(zhì)量是一種提高，但因不能享有真正的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境，也只能成為經(jīng)濟(jì)型別墅。若評選豪宅項目，沒有自然山水的別墅類項目，在環(huán)境資源優(yōu)勢方面不可能入選。如果一個項目具備這樣的山水資源，比如上海紫園，可以說在大環(huán)境的價值方面已經(jīng)不戰(zhàn)而勝。
