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隨著房地產企業(yè)的發(fā)展需要，往往面臨大量新項目的施工總承包招標，在目前現(xiàn)有人員的情況下，如此大的工作量，對成本控制部ÿ個人來說都是不小的考驗，現(xiàn)針對萬達施工總承包清單計價模式進行探討。
萬達施工總承包清單的特點：
萬達發(fā)展要求在土地取得后盡快開工建設，因此施工總承包招標時間必須前置，但是規(guī)劃院在如此緊張的時間下無法完成施工圖的設計工作。在清單編制過程前，規(guī)劃院只能提供《項目概念規(guī)劃指標一覽表》、設計總平面圖及限額設計指標。因此，施工總承包清單計價采用了在《建設工程工程量清單計價規(guī)范》GB50500-2008的基礎上，對部分清單子項及模式進行了改動，形成了萬達特色的施工總承包清單計價模式，以最大降低成本造價管理風險。
萬達施工總承包清單具有以下特點：
采用部分總價包干、部分綜合單價包干的計價模式。施工總承包招標中，為避免施工過程中與施工總承包相互扯皮，減少談判風險，措施項目工程費、施工總包服務費采用總價包干模式；由于施工總承包招標前，不具備任何施工圖紙，只有項目技術經濟指標及總平面布置圖，無法準確統(tǒng)計工程量，因此在這一前提下招標，只能采用固定單價、暫定量的模式進行招標。
工程量清單采用綜合單價的模式，ÿ個單項清單包括人工費、主材費、輔材費、機械費、管理費、利潤、規(guī)費、稅金，ÿ個清單子項均有自己的編號。由于萬達在全國大部分地區(qū)均有項目，各地建筑市場差異比較大，各省市單項清單計價模式也存在不一樣的地方，萬達的清單綜合了各地的計價模式，對于支持項目集團化發(fā)展起到很大的作用。
模板工程計入分部分項工程量清單。由于項目招標時，無法提供詳細的招標圖紙，若將模板工程列入施工措施費進行總價包干，將對各單λ報價造成很大的影響。因此，公司將模板工程列入了分部分項工程量清單，施工圖具備后按照實際工程量進行結算。
二、萬達清單計價模式下清單編制步驟及需要注意的問題
★1.工程量清單編制的依據
清單計價模式在建設工程施工招投標時，招標人依據工程施工圖紙、施工技術規(guī)范，按照招標文件要求，以統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則為投標人提供實物工程量項目和技術措施項目的數量清單。如何最大限度的控制風險，使暫定工程量盡可能的與實際工程量接近，使工程造價與結算價偏離較少，成為非常重要的工作。
★2.清單編制步驟
業(yè)態(tài)的劃分。編制工程量清單一般分大商業(yè)、酒店、住宅三大部分。各業(yè)態(tài)劃分后，土建、電氣、水暖清單都按照此類進行劃分。結合規(guī)劃院提供的《項目概念規(guī)劃指標一覽表》，編制各業(yè)態(tài)面積表，并根據限額設計指標，計算鋼筋、混凝土、模板的總用量。
分部分項目清單子目編制。分部分項清單子目包括《工程量清單計價匯總表》、《各業(yè)態(tài)工程量清單計價表》、《工程綜合單價表》及《工程綜合單價組價明細表》。在這些表中，最核心的是做好《工程綜合單價表》、《各業(yè)態(tài)工程量清單計價表》的編制。
《工程綜合單價表》由單價編號、項目、項目特征、計量規(guī)則、工作內容、單λ、綜合單價、補充說明組成，是分部分項目清單的核心。單價編號、項目、項目特征、工作內容均根據萬達以往的項目進行編制，區(qū)別于國標規(guī)范。在編制該表時，應根據各項目所在城市的特點，對模板中個別的清單項目進行更改，比如砌體工程中的砌筑部分，ÿ個城市對砌筑的材質、隔墻的厚度均有一些特殊要求，抹灰工程中的頂棚、墻面抹灰也必須根據當地的交房標準進行修改。特別要注意的是，由于編制清單時我們û有任何完整施工圖紙，因此盡可能把所有可能的子項都列全，以便以后結算時使用。
《工程綜合單價表》編制完成后，編制《各業(yè)態(tài)工程量清單計價表》表中的工程量。ÿ個工程量均應該結合當地已完項目及集團周邊其他項目的結算情況，進行放量。比如混凝土工程中，梁、板、柱的各標號混凝土的工程量均按照以往項目經驗及指標進行放量，對于目前判斷不太可能發(fā)生的子項，工程量可以為零。各子項工程量放好后，應該反復核算，工程量不得超出規(guī)劃院提供的限額設計指標。我們也會結合各項目結算情況，不斷總結各已完工程的清單各子項工程量指標。
工程措施費的編制。措施項目費是指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的人工費、材料費、機械費、管理費、利潤、規(guī)費和稅金以及合同中指出的或隱含的全面的風險、義務和職責。由于本項目為總價包干的項目，編制該項清單子目時應該與招標文件中的措施項目費基本要求一一對應。工程措施費允許施工單λ進行增加清單項目。
施工總承包服務費的編制�？偝邪⻊召M是總承包商為業(yè)主直接進行的專業(yè)分包商（獨立分包、指定分包）、指定供應商提供的配合、協(xié)調、管理及竣工資料匯總整理等服務和對專業(yè)分包（獨立分包、指定分包）、指定供應商進行安全、質量進度總負責所發(fā)生的成本、規(guī)費和稅金。專業(yè)分包工程暫估價是總承包服務費的計費基礎，因此要編制好專業(yè)分包工程、材料供應暫定價款。公司根據以往類似項目經驗及工程結算金額，編制好各專業(yè)分包工程、材料供應價暫定價款。
工程量清單附表的編制。工程量清單附表包括《人工單價表》、《施工機械單價表》、《常用拆除工程單價表》、《植筋單價表》、《砼/鋼筋砼構件上水鉆打孔單價表》、《墻地面堵洞單價表》、《墻地面開槽和恢復單價表》、《清單缺項、©項計價費率表》、《混凝土、鋼筋到工地材料費一覽表》、《主要材料、設備產地來源、供應價及供貨期》、《保修期間設計變更費》、《保修期間點工費》，共十二個表。
該部分主要規(guī)定的是零星項目單價，是指在施工過程中，完成發(fā)包人提出的施工圖紙以外的零星項目或工作，零星項目單價不進入工程造價且不調價。工程量清單附表為施工過程中發(fā)生變更、洽商、工程量清單缺©項的造價確定，起到至關重要的作用。
三、萬達清單計價模式清單標函分析的幾個重點
★1.標函分析步驟
算術誤差的復核。投標時要求施工單λ在報價過程同時提供電子版，根據電子版文件進行復核，回標后應盡快對算術誤差進行復核。
對各家投標單λ商務情況進行對比。包括總價單價分析、各分部分項工程總造價及單價分析、措施項目清單費用分析、總承包服務費分析。
根據對當地建筑市場價格的了解，編制清單合理價格。標函分析前，應該到項目當地弄清楚項目稅費、規(guī)費繳納及政府的相關規(guī)定；了解當地鋼筋、混凝土、沙石、砌塊等主要材料供應商名稱及最低報價；了解土方的價格，土方是否含渣土費，工地附近幾個卸土場，距離是多遠；勞動保險如何繳納，由誰繳納；了解同類工程的造價指標（包括土建、電氣、水暖、措施費、建筑單λ造價指標等）；了解天氣情況，冬、雨季的時間及長短；了解項目現(xiàn)場條件、交通條件。了解上述資料后，結合周邊類似項目，編制合理價格，為標函分析做好基礎工作。
不平衡報價分析。不平衡報價是指施工單λ在工程項目的投標總價確定后，調整投標文件中子項目的報價，在不抬高總價以免影響中標的前提下，實施項目時能夠盡早、更多地獲得結算工程款，并能夠贏得更多利潤的一種投標報價方法。
由于我們采用的是暫定量工程量清單，甚至有些工程量為零，這就為施工方投標時使用不平衡報價創(chuàng)造了條件。因此，在標函分析中，分析施工單λ存在的不平衡報價顯得特別重要。我們可以充分調查當地建材市場價格，并多參考集團類似項目單價，建立合理價進行對比，對各投標單λ進行不平衡報價分析。分析出現(xiàn)不平衡報價后，必須要求施工單λ調整不平衡單價。如基礎土石方、天棚抹灰、一些項目在實際的工程中可能不會采用的項目，出現(xiàn)不平衡報價的可能性最大，尤其要注意出具標函分析報告。
經過上述的標函分析，出具初步標函分析報告，并向各投標單λ發(fā)出清標疑問卷。施工單λ在回復完清標疑問卷后，再根據上述步驟，出具最終的標函分析報告，供招標領導小組定標參考使用。
★2.標函分析中要注意的問題
工程量清單計價表中材料的損耗率，是否存在偏高現(xiàn)象，是否與計入到工程綜合單價組價明細表中的一致；工程量清單附表中的鋼筋、混凝土的價格是否與工程綜合單價組價明細表中的價格一致；工程綜合單價表中暫定料值的價格是否與工程綜合單價組價明細表中的價格一致；規(guī)費的費率是否一致，充分了解當地的規(guī)費的構成及具體的費率。
隨著項目的推進，清單計價模式也在進行不斷完善、改進，以更適應萬達的發(fā)展。
