房地產(chǎn)項目開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，主要包括：土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、管理費用、財務費用、銷售費用和其他費用等。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制應貫穿于整個項目建設的全過程，主要包括項目決策、設計、施工和竣工結(jié)算四個階段。

　   一、項目決策階段成本控制

　　在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對項目開發(fā)的成敗至關重要。實踐證明，一個高質(zhì)量的投資決策依賴于對投資環(huán)境的準確把握,依賴于可研的深度與精度以及理性的投資決策機制。做好投資決策需要注意以下四個方面：

1、重視產(chǎn)品定位和銷售價格預測。在項目投資決策之前，首先要掌握擬選擇項目所在地的周邊的規(guī)劃情況，對擬選擇項目進行產(chǎn)品定位和未來銷售價格預測。合理預測擬開發(fā)項目未來銷售價格和銷售進度，這需要有一定的前瞻性。開發(fā)公司必須高度重視，只有具有廣闊市場前景的項目才有開發(fā)價值。

2、重視成本因素調(diào)研分析。項目所在地的土地價格、市政配套條件、地質(zhì)情況、建安成本、主要材料設備的價格、當?shù)氐慕ㄔO環(huán)境等各因素都對項目的開發(fā)成本有較大影響。例如我們開發(fā)的某住宅小區(qū)項目，在預測項目成本時，對當?shù)厥姓こ碳爱數(shù)亟ㄔO環(huán)境了解不夠充分，在實際施工時強電工程從幺六橋變電站至項目紅線約6公里（經(jīng)由政府門口、航油管道、園林綠化帶、村莊門面房等）的路由協(xié)調(diào)費約40萬元，由于路線長，協(xié)調(diào)困難，從而造成延期交房引起業(yè)主索賠費用約150萬元。因此在選擇項目之前，對上述各成本因素必須進行認真的市場調(diào)研，掌握準確詳實的第一手資料，才能更有效的控制成本。

3、客觀、準確地做好項目可行性研究。專業(yè)人員根據(jù)取得的調(diào)研資料，對項目進行成本費用估算，分別測算土地費用、前期工程費、建安成本、基礎設施建設費、管理費用、銷售費用、財務費用以及不可預見費用等。費用測算采用的標準必須緊密結(jié)合當?shù)匦星楹晚椖繉嶋H情況，力求客觀準確。根據(jù)成本費用估算和銷售價格預測情況，采用銷售利潤率或者成本利潤率等指標對項目做出經(jīng)濟評價和綜合分析，通過分析得出項目可行性研究結(jié)論和建議。

4、集體決策，理性投資。公司董事會依據(jù)上報的可研材料，廣泛討論、集體決策。在目前不成熟的市場機制下，決策過程中既需要投資的理性又需要有一定的前瞻性。

二、項目設計階段成本控制

　　開發(fā)項目經(jīng)過決策立項后，設計就成為工程建設的關鍵，在設計階段,由于建筑物的平面布置、結(jié)構(gòu)形式、外觀設計、裝修標準及主要設備都全部確定,其影響項目成本在90%以上，因此設計階段的成本控制是整個項目成本控制的決定性階段，開發(fā)公司抓住了設計這個關鍵,就能取得事半功倍的效果。

1、優(yōu)化設計方案。優(yōu)秀的項目設計方案是項目盈利的保障。在設計過程中，要進行方案優(yōu)化，應從技術(shù)、經(jīng)濟、市場的角度對項目總體布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、材料和設備選用等多方面進行對比，盡量采用標準化和系列化的設計，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。通過方案優(yōu)化，做到在滿足使用功能的前提下，盡量節(jié)約投資。

2、加強技術(shù)溝通、實行限額設計。要按照批準的投資估算控制初步設計，用批準的初步設計總概算控制施工圖設計。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設計，嚴格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。實踐證明，限額設計是促進設計單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設計水平、確保投入產(chǎn)出比最大的有效途徑。

3、加強圖紙審核，控制設計變更。開發(fā)公司應要求設計單位在出圖前加強對設計圖紙的審核，提高設計質(zhì)量，避免將設計中的不足帶到施工階段。例如某住宅小區(qū)項目，設計在每個單元頂層設計了一個弧形鋼筋混凝土飄板，由于本小區(qū)均為12層左右的小高層，從仰視的角度看，人們很難看到這個造型，經(jīng)過我提議工程部研究后取消了弧形飄板，不僅此項工程節(jié)約費用約250萬元，而且還避免了屋面造型給屋面防水帶來隱患。因此設計圖紙的不足或缺陷在出圖前加以克服，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程各實施過程中，設計變更應盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。

　三、項目施工階段成本控制

　　施工階段的成本控制應該注意以下四個方面：

1、認真做好招投標工作。招投標是項目成本控制的重要環(huán)節(jié)。通過選擇多家資質(zhì)高、信譽好、業(yè)績優(yōu)的施工單位進行競標，不僅有利于確保工程質(zhì)量和工期，更有利于降低工程成本。對項目各承包單位的選擇要慎重,因為施工隊伍的優(yōu)劣關系到開發(fā)企業(yè)工程成本控制的成敗，在招標過程中對承包單位要嚴格進行資格審查，認真考察施工企業(yè)的業(yè)績、資質(zhì)、信譽和技術(shù)裝備等。在報價過程中，應采用實物工程量清單報價方式。首先開發(fā)單位必須最大限度做到清單工程量準確，清單內(nèi)工程特征描述清楚明確；其次招標單位對所有投標單位提供明確的工程量，由企業(yè)自主報價。這樣就會使有實力的企業(yè)進一步完善內(nèi)部管理機制，將技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為價格優(yōu)勢，通過競爭確定招投標雙方可接受的承包價格。另外在合同簽訂前，開發(fā)單位一定要清標，避免投標單位不平衡報價引起的后續(xù)矛盾。這樣既控制了工程成本，又符合市場經(jīng)濟規(guī)律。

2、加強合同管理，避免工程索賠。施工合同是工程建設的主要合同，是承發(fā)包雙方進行工程建設、撥付工程價款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關。在簽訂承包合同時，對于總包合同北京2010新清單規(guī)范要求采用固定單價合同，這就對開發(fā)單位給出清單工程量的準確性提出了更高的要求。對于小型合同工程價款盡量采用固定總價，工程價款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過程中，嚴格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。

3、抓好甲方供應材料設備的采購管理。甲方供應材料設備的采購價格是影響工程成本的重要因素。按照所采購材料設備的類型、數(shù)量、價值，能采用公開招標的一定要公開招標。對于一些零散材料、小型設備也要貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價廉。

4、認真做好工程變更、洽商控制。

　　在施工階段由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更�？刂谱兏年P鍵在開發(fā)單位,應建立工程簽證管理制度,明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權(quán)、分工,確保簽證的質(zhì)量,杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確,首先要強調(diào)辦理工程簽證的及時性，其次,對簽證的描述要求客觀、準確,簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理,審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預見性,盡量減少簽證發(fā)生。對于已經(jīng)簽認的洽商變更，專業(yè)工程師及預算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。預算人員要廣泛掌握建材行情，及時向市場詢問現(xiàn)行價格。在現(xiàn)行材料價格全部為市場價的今天,如果對材料市場價格不清楚,就無法進行工程造價管理。

　四、竣工結(jié)算階段成本控制

　　竣工結(jié)算是建設項目成本控制的最后一關，竣工結(jié)算辦理的認真與否直接關系到工程造價的高低。施工單位編制的工程結(jié)算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費標準以提高結(jié)算價的現(xiàn)象。開發(fā)公司不但要自己組織造價工程師參照原招投標文件、承發(fā)包合同、圖紙、設計變更、工程索賠文件、材料設備采購價格、專業(yè)分包合同等，對施工單位提交的工程結(jié)算書進行全面、認真、嚴格的審核，同時也要委托資質(zhì)高、信譽好的工程造價咨詢公司對施工單位提供的工程結(jié)算書進行更專業(yè)、更全面、更嚴格的審核。對造價咨詢公司可以明確以造價審減額為基數(shù)的獎勵制度，以充分提高造價咨詢公司的積極性，確保結(jié)算質(zhì)量，降低工程成本。