前言：拿地之后作為項(xiàng)目成本開始介入，在方案最終確定之前上啟動(dòng)會(huì)之時(shí)，一般設(shè)計(jì)會(huì)提供一版暫定版的總圖（大致確定，但未最終完全確定，很有可能未報(bào)批通過）。

此時(shí)需要開始編制啟動(dòng)會(huì)版本的目標(biāo)成本，那么作為項(xiàng)目成本不是拿到后就直接編制目標(biāo)成本，而是對(duì)方案進(jìn)行一個(gè)初步的評(píng)審，初步評(píng)審無問題后，再開始編制目標(biāo)成本。

1評(píng)審指標(biāo)

對(duì)于住宅項(xiàng)目應(yīng)從以下幾個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行評(píng)審：

有人可能會(huì)問，方案是設(shè)計(jì)部的事情，跟成本有什么關(guān)系？有、而且有很大的關(guān)系，接下來我們來一 一說明；

1容積率的評(píng)審

項(xiàng)目收益視角的成本管理：正常情況基于項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的原則，容積率應(yīng)該做足，但是如果說設(shè)計(jì)出的方案的容積率沒有達(dá)到規(guī)劃條件設(shè)定的容積率，應(yīng)該進(jìn)行“專項(xiàng)說明”。

如果你是基于“項(xiàng)目收益視角”來看待成本管理，那么容積率就是一個(gè)絕對(duì)不可忽視的指標(biāo)。

獲取途徑：容積率指標(biāo)指標(biāo)你要向投資部門獲取土地合同，里面有本地塊相應(yīng)的規(guī)劃指標(biāo)要求。

2可售比的評(píng)審

在編制目標(biāo)成本之前，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)提供的方案的可售比進(jìn)行初步評(píng)審與復(fù)核，可售率指標(biāo)應(yīng)該優(yōu)于或者等于集團(tuán)要求的可售比限額指標(biāo)。

因?yàn)樵诮ㄖ娣e不變的情況下，可售比越低，可售單方成本越高。具體影響程度詳見下面的分析：

可售比對(duì)成本的影響分析：建安成本都是按照建筑面積進(jìn)行計(jì)算的，但是同樣的建筑面積，不同的方案會(huì)有不同的可售比，如果可售比相對(duì)較低，那么在“建筑單方”指標(biāo)一樣的情況下，會(huì)導(dǎo)致“可售單方”指標(biāo)提高。

可售比變化對(duì)可售單方指標(biāo)影響的對(duì)比：

 

通過以上對(duì)比可知，可售比降低1%，可售單方指標(biāo)約提高54元/m2，在單方售價(jià)不變的情況下，項(xiàng)目利潤(rùn)將會(huì)降低；

新手如果對(duì)上述換算公式有疑問，這里進(jìn)行解答：

正常情況：總成本=建筑單方指標(biāo)*總建筑面積=可售單方指標(biāo)*總可售面積

所以得出：可售單方指標(biāo)=建筑單方指標(biāo)*總建筑面積/總可售面積=建筑單方指標(biāo)/（總可售面積/總建筑面積）=建筑單方指標(biāo)/可售率。

因?yàn)椋嚎墒勐?可售面積/總建筑面積

可售比的主要影響因素：

正常情況：對(duì)于住宅項(xiàng)目，可售比只要達(dá)到集團(tuán)可售比限額指標(biāo)要求即可。

下面對(duì)某標(biāo)桿企業(yè)可售比指標(biāo)的計(jì)算進(jìn)行解讀：

備注：一般情況下，地面停車率的上線指標(biāo)都是10%，大多數(shù)地區(qū)要求的車位配比都在0.9-1.2個(gè)/100m2左右，所以正常的可售比指標(biāo)大約在75%左右。

上述可售比指標(biāo)，如果換算成坐標(biāo)軸，趨勢(shì)如下：

 

從上圖來看，我們得出如下結(jié)論：

在車位配比不變的情況下：地上停車比例越高，則可售比越高，因?yàn)樵诳傑囄慌浔炔蛔兊那闆r下，地上車位停車率增加則地庫(kù)面積降低；

在地面停車率不變的情況下：停車配比要求越高，則可售比越低，因?yàn)樵诘孛嫱＼嚶什蛔兊那闆r下，停車配比要求越高，則地庫(kù)面積越高。

“車位配比“與”地面停車率“一般均在各地規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中進(jìn)行了明確規(guī)定，一般都是要按照文件要求執(zhí)行，但是在三四五線城市，還是有突破的空間

三四五線城市如何突破車位配比（點(diǎn)擊鏈接進(jìn)入）

可售比計(jì)算注意要點(diǎn)：

可售比計(jì)算的注意要點(diǎn)要抓住核心指標(biāo)：停車配比，地面停車率，可售面積，建筑面積；

1.關(guān)于停車配比：

停車配比=100*總配置車位數(shù)/計(jì)容建筑面積

2.關(guān)于地面停車率

地面停車率=地面車位總數(shù)/總車位數(shù)

3.可售面積的計(jì)算：

無論是否有產(chǎn)權(quán)，地庫(kù)均按照不可售口徑計(jì)算；

4.總建筑面積的計(jì)算：

總建筑面積=地上總建筑面積+地庫(kù)建筑面積

地上總建筑面積口徑：學(xué)校、菜市場(chǎng)、配套用房、架空層在計(jì)算可售比的時(shí)候，不計(jì)入總建筑面積；

地庫(kù)總建筑面積：非機(jī)動(dòng)車庫(kù)計(jì)入地庫(kù)總建筑面積，地庫(kù)儲(chǔ)藏室就算可以出售，也計(jì)入不可售。

5.特殊情況：

當(dāng)萬平米住宅塔樓投影面積在1500-2000㎡之間時(shí)，可售比指標(biāo)允許在上表基礎(chǔ)上下降1.4%；

當(dāng)萬平米住宅塔樓投影面積在2000㎡以上時(shí)，可售比指標(biāo)允許下降1.8%。

因?yàn)楫?dāng)塔樓投影面積越大，意味著同樣數(shù)量的車位，地庫(kù)總面積要偏大，導(dǎo)致可售比下降。

配套用房面積的評(píng)審

3在目標(biāo)成本編制之前，應(yīng)收集當(dāng)?shù)卣黝惻涮子梅康墓芾硪?guī)定，例如：物業(yè)用房，養(yǎng)老服務(wù)用房，社區(qū)用房等。

然后對(duì)配套用房的面積合理性進(jìn)行評(píng)審與復(fù)核，不能少，因?yàn)樯倭藭?huì)導(dǎo)致規(guī)劃無法通過，不能多，因?yàn)榕涮子梅坎豢墒郏渲枚嗔藭?huì)侵蝕項(xiàng)目利潤(rùn)；

某地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)用房面積規(guī)定要求

 

某地區(qū)社區(qū)管理用房配置標(biāo)準(zhǔn)

4車位配比的評(píng)審

在目標(biāo)成本編制之前，應(yīng)該就車位配比的指標(biāo)是否符合政府文件的要求進(jìn)行評(píng)審與復(fù)核；

車位配比不能少，因?yàn)榕浔绕贂?huì)導(dǎo)致規(guī)劃無法通過，不能多，因?yàn)榕浔绕鄷?huì)侵蝕項(xiàng)目利潤(rùn)；

車位配比是指：“每戶需要配置的車位數(shù)”或者“每100m2建筑面積需要配置的車位數(shù)”

對(duì)于車位配比的計(jì)算要注意以下兩點(diǎn)：

1.除了標(biāo)準(zhǔn)車位，是否有對(duì)非機(jī)動(dòng)車位的配比進(jìn)行額外的要求；

2.對(duì)于微型車位與標(biāo)準(zhǔn)車位的換算關(guān)系是什么；

5停車效率指標(biāo)的評(píng)審

在編制目標(biāo)成本之前，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的停車效率指標(biāo)進(jìn)行評(píng)審與復(fù)核，此項(xiàng)指標(biāo)必須要優(yōu)于集團(tuán)的停車效率限額指標(biāo)；

停車效率指的是：?jiǎn)蝹�(gè)車位的面積指標(biāo)；

具體計(jì)算方式如下：地庫(kù)面積/地庫(kù)總車位數(shù)量

通常，一個(gè)中型住宅項(xiàng)目，如果停車效率相差1m2，貨值或者成本會(huì)相差幾百萬，所以停車效率指標(biāo)的評(píng)審異常重要。

總結(jié)

總結(jié)：方案階段，對(duì)設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響程度極大，如果你是新手，應(yīng)盡量的積極介入，通過集團(tuán)相關(guān)制度指標(biāo)以及借鑒業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)一些數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，去熟悉或者復(fù)核方案的相關(guān)指標(biāo)（容積率、可售比、配套用房、車位配比、停車效率等）的合理性。

一來可以深度學(xué)習(xí)，與設(shè)計(jì)部門進(jìn)行深入交流，二來，溝通設(shè)計(jì)部門出具的方案的相關(guān)指標(biāo)盡量在合理范圍之內(nèi)。