二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)在哪里?
二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)在哪里
中介風(fēng)險(xiǎn)
有些不法二手房中介機(jī)構(gòu)設(shè)置圈套，坑害消費(fèi)者。二手房中介機(jī)構(gòu)設(shè)置的圈套主要有以下幾個(gè)類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價(jià)。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問題。三是中介商不向購房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實(shí)介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔(dān)當(dāng)中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗(yàn)往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。
在購置二手房時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：購房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關(guān)房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價(jià)格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機(jī)關(guān)認(rèn)可的合同文本;其次，要對所簽條款逐條推敲，文字表達(dá)要準(zhǔn)確，不能模棱兩可;再次，要弄清所有條款的內(nèi)容，真正認(rèn)可，不要勉強(qiáng)簽訂。有條件的購房者最好在合同文本簽訂前請專家或律師審核，這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。
價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
二手房交易最大的問題是價(jià)格問題。賣方擔(dān)心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價(jià)來比較，開價(jià)與商品房差價(jià)不大;而買方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，結(jié)果往往是買賣雙方提出價(jià)格相差懸殊，無法成交。其實(shí)，二手房估價(jià)測算應(yīng)具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。
房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型-10%。此外，樓層對價(jià)格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層+3%，若是樓頂則-5%;房間如無朝南門窗-5%。
環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的;既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別-5%，位于省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的+15%。
法律風(fēng)險(xiǎn)
來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買受方的個(gè)人支付能力不強(qiáng)或不誠實(shí)履約，使出賣人不能得到全部房款。
來自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有：1.用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;2.房屋權(quán)屬存有爭議;3.房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意;4.房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益;5.房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;6.已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;8.交易房屋存有質(zhì)量問題。
來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。
拆遷風(fēng)險(xiǎn)
花一二十萬元或三四十萬元買套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補(bǔ)償款能否與當(dāng)年的購房款持平，也是個(gè)未知數(shù)。
如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢?首先，在一兩年內(nèi)會(huì)被拆遷的房子，在各個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)交易所(中心)能夠查到;已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過戶;購房者還可以向所在區(qū)縣房產(chǎn)局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因?yàn)榉N種原因，至今未拆遷。據(jù)一位區(qū)房產(chǎn)局的科長介紹，房產(chǎn)局允許這種情況的房子進(jìn)行買賣。為了避免買到這樣的房子，購房者不妨到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否已被凍結(jié)，要知道，凍結(jié)戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房產(chǎn)局沒有記錄，當(dāng)?shù)氐膽艨谝矝]被凍結(jié)，那么就需購房者關(guān)注一下地區(qū)的整體規(guī)劃了，有機(jī)會(huì)參觀一些規(guī)劃展覽。
