虛擬清單”與清單招標(biāo)最大的區(qū)別在于工程量的確定，虛擬清單的工程量是在沒有圖紙的情況下虛擬的，虛擬清單強調(diào)的是單價包干，它具有招標(biāo)階段對成本可審、過程階段對成本可知、結(jié)算階段對成本可控等優(yōu)點。
總的來說，企業(yè)自編工程量清單適合對清單編制比較熟悉，同時通過虛擬清單模式運作過多個項目的企業(yè)；國家規(guī)范工程量清單適合才剛剛使用虛擬清單招標(biāo)的企業(yè)。
一、如何評價招標(biāo)工程量清單的質(zhì)量？
許多人片面地認為，工程量準(zhǔn)確了，招標(biāo)工程量清單質(zhì)量就自然高了。固然，數(shù)量的準(zhǔn)確性是衡量招標(biāo)工程量清單質(zhì)量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，但是，如果站在全過程項目管理的高度，把招標(biāo)工程量清單作為招標(biāo)文件的一部分來系統(tǒng)地考慮，把已標(biāo)價的工程量清單作為后期施工合同的一部分來考量，招標(biāo)工程量清單質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)就寬泛多了，見下圖。
1.工程量清單質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)的3個層面
第一層面：從設(shè)計文件角度
之所以把設(shè)計放到衡量招標(biāo)工程量清單質(zhì)量的第一層次，是因為設(shè)計文件是施工的基礎(chǔ)，也是編制招標(biāo)工程量清單的最主要依據(jù)。我國目前工程建設(shè)項目開發(fā)密度很大，各種原因?qū)е略S多建設(shè)項目的設(shè)計文件質(zhì)量不高。設(shè)計文件質(zhì)量不高，必然會直接影響招標(biāo)工程量清單的編制質(zhì)量和后期的施工。反過來，要想編制高質(zhì)量的招標(biāo)工程量清單，必須深入研究設(shè)計文件，必定會發(fā)現(xiàn)其中存在的一些問題。高質(zhì)量的招標(biāo)工程量清單，應(yīng)能發(fā)現(xiàn)設(shè)計中存在的一些問題，還應(yīng)能從造價控制的角度提出一些合理的設(shè)計優(yōu)化建議，減少日后施工過程中的設(shè)計變更，降低承發(fā)包雙方發(fā)生爭議的風(fēng)險。
現(xiàn)實中有很多招標(biāo)從業(yè)人員和清單編制人員片面地認為，設(shè)計的問題由設(shè)計單位負責(zé)，與自己的責(zé)任范圍不相干。一些清單編制人員，為了盡快完成編制任務(wù)，疏于與建設(shè)單位和設(shè)計單位溝通，對于設(shè)計中存在的問題直接揣測、臆斷，這種不負責(zé)的做法屬于質(zhì)量事故，屬于不能容忍的質(zhì)量問題。清單編制人員應(yīng)具備基本的技術(shù)能力，能在讀圖過程中發(fā)現(xiàn)諸如平面位置錯誤、重要尺寸錯誤、重要的部位做法不詳、不能滿足施工和報價的需要等基本的設(shè)計錯誤。高素質(zhì)的工程量清單編制人員，還要能從提高項目價值的角度向招標(biāo)人提供有參考的優(yōu)化建議，提高咨詢的附加價值。
萬科清單招標(biāo)與設(shè)計院的工作關(guān)系，一是就甲方指定招標(biāo)范圍內(nèi)，提供完整的圖紙目錄及圖紙資料；二是良好的圖紙質(zhì)量；三是前端多投入10%的精力審圖，節(jié)省后期大量的變更工作量。
第二層面：從招標(biāo)角度
從招標(biāo)公司內(nèi)部分工的角度，招標(biāo)文件編制和招標(biāo)組織人員與清單編制人員一般不屬于一個部門，導(dǎo)致招標(biāo)組織人員與清單編制人員間經(jīng)常出現(xiàn)交流溝通不暢、招標(biāo)工程量清單與招標(biāo)文件“兩張皮”現(xiàn)象。有的清單編制人員只顧獨自編制清單，對招標(biāo)文件理解不深，也不參與招標(biāo)文件條款的討論，從不對招標(biāo)文件提出合理化建議。有的招標(biāo)項目經(jīng)理不與清單編制人員交換意見，招標(biāo)打包、招標(biāo)范圍、專業(yè)分包、合同計價等內(nèi)容設(shè)定不科學(xué)，甚至出現(xiàn)招標(biāo)工程量清單與招標(biāo)文件存在招標(biāo)范圍、專業(yè)分包、暫估價、暫列金額等不一致等質(zhì)量事故。
第三層面：從編（審）角度
包括清單編制過程中的計算、匯總的準(zhǔn)確性，清單套項的準(zhǔn)確和合理性，清單內(nèi)容的完整性，清單項目特征描述的全面、準(zhǔn)確性，以及招標(biāo)工程量清單構(gòu)成內(nèi)容的組成的完整性和合理性等。
前兩個層面質(zhì)量衡量角度視角更高，屬于系統(tǒng)層面，主要立足于管理和溝通、協(xié)調(diào)一致，通過部門之間和單位之間交流協(xié)作完成。與上面的兩個層面相比，第三層面更側(cè)向于較細部的操作層面。前兩個層次由于廣泛涉及責(zé)任之間的交叉，又缺少量化指標(biāo)，難以進行標(biāo)準(zhǔn)化考核，所以往往被大家忽略。但是，因其質(zhì)量問題造成的危害程度可能遠遠大于第三個層面。
2.招標(biāo)工程量清單質(zhì)量的控制
《計價規(guī)范》實施之后，招標(biāo)工程量清單招標(biāo)方式逐漸普及，工程類的招標(biāo)項目大多要求編制招標(biāo)工程量清單和招標(biāo)控制價，招標(biāo)公司在造價方面的短板漸漸顯現(xiàn)。
按招標(biāo)工程量清單的編制程序，招標(biāo)工程量清單編制大致可以分為委托、準(zhǔn)備、編制、審核、簽發(fā)和備檔五個大階段。（見下圖）
▌二、如何快速出虛擬清單——確定清單內(nèi)容、編制依據(jù)及要點
對于“虛擬清單”來說，最重要的在于確定清單中應(yīng)該包含哪些項目、每項包含哪些工作內(nèi)容以及每項的單價如何測算準(zhǔn)確。主要是從以下兩個方面入手：
1.積累典型項目
清單工作項以及工作內(nèi)容的梳理工作，最簡便且能結(jié)合企業(yè)自身情況的，就是選取企業(yè)自己的項目：一是已經(jīng)進入總包結(jié)算階段的項目，根據(jù)結(jié)算結(jié)合工程量清單模板梳理出自己企業(yè)的工程量清單；二是施工圖完成正在施工的項目，在辦理施工圖預(yù)算時要求按照工程量清單編制。
2.進行經(jīng)濟分析
在完成典型項目積累后，就要對結(jié)算或者預(yù)算進行經(jīng)濟分析：一是綜合單價經(jīng)濟分析表，通過對綜合單價的組成分析，可以明確每個單價的由來，在新項目相同業(yè)態(tài)采用虛擬清單招標(biāo)時可以進行比對，防止出現(xiàn)不平衡報價；二是建造標(biāo)準(zhǔn)，每個單價都需要對應(yīng)一個建造標(biāo)準(zhǔn)，不然單價就毫無意義，通過對建造標(biāo)準(zhǔn)的積累可以打造產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)，同時可以指導(dǎo)新項目同業(yè)態(tài)建造標(biāo)準(zhǔn)的制定。那么，虛擬清單的編制依據(jù)及編制要點有哪些呢？
（1）編制依據(jù)
以L企為例（如下圖），應(yīng)明確每部分編制依據(jù)的主責(zé)部門，要求各部門提供的資料及時完整，保證“虛擬清單”的準(zhǔn)確性。
（2）編制要點
施工界面劃分清晰，清單項目要全面，保證清單項目的準(zhǔn)確性，防止過程中因為施工界面不清以及清單項目不全引起的糾紛；對于暫定量項目，綜合單價閉口包干，工程量根據(jù)施工圖調(diào)整，形成總價包干合同；對于非暫定量項目，采用閉口總包干，如措施費等；與計價規(guī)范的差異項需特別說明，防止由此引發(fā)的糾紛。
▌三、“虛擬清單”招標(biāo)文件的控制要點
“虛擬清單”編制完成后，在形成招標(biāo)文件時需要明確以下要點：
1.合同總價修正約定
約定合同金額為暫定，除總價包干項目外其余項目按照綜合單價包干，出圖后按照施工圖預(yù)算調(diào)整總價，形成總價包干合同，結(jié)算時按照總價+變更方式辦理。
2.零星項目計價約定
采保費計取方式，主要是甲供材料由乙方下貨、場內(nèi)運輸、保管收取的費用；零星用工價格，需特別明確窩工單價，減少因意外停工而產(chǎn)生的窩工費；工程量清單外項目計價方式，如：若由于發(fā)包人要求的設(shè)計變更，工程數(shù)量有所增減或工程質(zhì)量有所改變，而有關(guān)工作與合同原來的工作相類似，則其增減費用按原合同單價或采取原合同單價為換算基礎(chǔ)調(diào)整而得的單價計價；若沒有適當(dāng)?shù)膿Q算基礎(chǔ)，則采用公平合理的市場價計價，相關(guān)市場價的確定除需考慮當(dāng)時的市場價格水平外，還需考慮投標(biāo)時合同單價之價格水平，從而推算出新單價；也可采用發(fā)包人與承包人在專用條款中約定的其他方法計取費用；合同金額及付款額則隨增減費用而相應(yīng)調(diào)整。
3.招標(biāo)用圖要求
仍需向投標(biāo)單位提供最基本的圖紙，盡可能減少施工單位自行判斷內(nèi)容，保證各施工單位對清單內(nèi)容理解程度一樣，如地上地下面積、標(biāo)段劃分圖、房型示意圖、平面布置圖、業(yè)態(tài)類型、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、地下室范圍、地下室豎向布置圖及標(biāo)高等，防止投標(biāo)時相差懸殊。
萬科圖紙會審就作為清單招標(biāo)過程中必須預(yù)留的一個管理動作，參與會審的部門為設(shè)計部、項目部、工程部、客服部、成本部；參與會審的外服為設(shè)計院、監(jiān)理公司、咨詢公司。
圖紙會審的主要作用在于減少變更量，減少工作量。萬科圖紙會審的重要性體現(xiàn)在：
（1）解決圖紙質(zhì)量的錯、漏、碰、缺問題；
（2）解決各專業(yè)不交圈的問題，如空調(diào)機位錯誤；
（3）解決計量計價依據(jù)不充分的問題，如梁底標(biāo)高建筑、結(jié)構(gòu)圖不符；
（4）解決設(shè)計功能性不足或缺陷的問題，如交付后的客戶投訴等。
▌四、萬達虛擬清單招標(biāo)的具體操作方法
采用定額費率下浮和采用清單，最后結(jié)果都差不多，實際效果一樣，落腳還是在設(shè)計。比如萬科的總包單位就是采用費率下浮的，這樣的方式更快，結(jié)算爭議很小，施工單位風(fēng)險小，雖然對于缺乏經(jīng)驗的甲方而言較吃虧。
費率招標(biāo)就是有效率優(yōu)勢，虛擬清單適用于技術(shù)條件確定、量不定的情況。技術(shù)條件，不單單是滿足特征描敘需要，是指導(dǎo)項目建設(shè)，帶入設(shè)計，包括產(chǎn)業(yè)形態(tài)、接口界面、設(shè)計施工規(guī)范、節(jié)點做法、材料品牌檔次，全套的。
在萬達看來：
1.虛擬清單的好處就是在于節(jié)約進度，有個前提，就是設(shè)計比較標(biāo)準(zhǔn)，或者全國性大企業(yè)，有可以利用的數(shù)據(jù)。
2.在編制虛擬工程量的時候，采用類似工程的數(shù)據(jù)，可以細化到具體子目的數(shù)量：比如地基基礎(chǔ)可以分：土方、各種樁基、支護、降水等等；上部結(jié)構(gòu)可以分為：土方、砼、模板、鋼筋、粗裝修等等；水電可以分為：水、電、設(shè)備等等。
3.總的措施費可以約定總價包干，如果建筑面積沒有超過一定的比例，不予調(diào)整，簽證變更同樣可以如此約定；在合同中還可以約定，不管如何，施工單位不能拒絕變更，價格可以后談，這樣，能最快進度的發(fā)揮模擬清單的優(yōu)勢。
4.在合同中只約定單價，在施工過程中，可以重新計量，逐步實現(xiàn)合同的準(zhǔn)確值，這樣甲乙雙方都輕松。
5.如果成為戰(zhàn)略合作伙伴，可以在暗中較勁，但是不會耽誤進度，適用于對進度有極高要求的單位。
6.這樣對甲方要求很高，會帶來不少的新問題，比如后面的合理精確價格等。
