園林景觀工程成本造價控制，干貨，建議收藏！

 園林景觀具有一定的獨特性，主要體現(xiàn)在：

1、園林景觀具有多專業(yè)綜合性。一般的一個綜合性的園林綠化工程涉及了土建（包括土方)、給排水、景觀照明、維修等多種專業(yè)， 實屬“麻雀雖小，五臟俱全”。

2、園林綠化大部分的實施對象都是有生命的活體，靠“三分種植七分管理”。

3、園林工程建設(shè)在景觀小品、植物配置等方面則更講究藝術(shù)性。

4、園林景觀工程往往是各項配套工程的最后一環(huán)，工期較緊、受自然條件限制、需現(xiàn)場協(xié)調(diào)配合的事項較多，不可預(yù)見因素也多。

園林景觀工程造價控制工作主要分為5個階段: 投資決策階段、設(shè)計階段、招投標階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。

主要是對景觀進行產(chǎn)品定位：定品質(zhì)、定風(fēng)格、定功能和定特色。

盡管設(shè)計費在建設(shè)工程費用中所占比例不大，一般只占建筑安裝成本的 1.5%～2%，但對工程造價的影響可達 70%以上。成本不是優(yōu)化出來的,而是設(shè)計出來的。

不同企業(yè)的價值取向差異大, 有的企業(yè)偏重硬質(zhì)景觀，設(shè)計以“硬質(zhì)景觀”為中心，硬景多，軟景少。有的企業(yè)則更偏重軟景，從投入產(chǎn)出效率角度而言，硬景造價高，而軟景造價低。一些大型的住宅房地產(chǎn)企業(yè)均以軟景為主。

建立景觀的面積指標模型是保證景觀品質(zhì)、控制成本的有效手段。

首先是軟硬景面積比，在景觀中，軟硬質(zhì)景觀造價相差很多，硬質(zhì)景觀單方造價一般是軟景的兩到三倍。通常是按照7:3或8:2控制。

其次是單項控制，在硬質(zhì)景觀中，按單方造價從高到底依次是： 建構(gòu)筑物（門衛(wèi)室等）、泳池、水景、高檔鋪裝（森林綠等）、普通鋪裝（黃銹石、地磚等）。造價比約為15: 10: 5: 2: 1。所以硬質(zhì)景觀應(yīng)主要控制建構(gòu)筑物數(shù)量、泳池面積、水景面積、高檔鋪裝面積、普通材料鋪裝面積等指標。而軟景中，同樣的投影面積，喬木、灌木、草地的價格比約為10~15: 5: 1。特別是胸徑20 cm以上的大喬木通常占了軟景成本的50%以上。而同樣的喬木因規(guī)格、品種不同，價格差異也很大。大面積草地、疏朗的空間，造價會較便宜。

設(shè)計最好標準化，對已經(jīng)成熟的景觀大樣做法和材料品種等進行產(chǎn)品固化，以便節(jié)約設(shè)計時間和縮短采購周期。要建立通用做法圖集，對車行道、人行道、基層、停車場、雨水口等常規(guī)做法進行規(guī)范化、標準化（如曾有碰到過同一個項目，分三期開發(fā)，結(jié)果三期的鋪裝基層做法各不相同）。選取石材、地磚、防腐木、燈具、座椅、雕塑等景觀要素常用的品種，建立圖庫，設(shè)計中至少90%要從常用材料或部品庫中選取，這樣可以極大地降低采購難度并且便于造價控制。也方便后續(xù)采取戰(zhàn)略招標的方式，確定施工單位，既可以縮短采購周期，又能保證質(zhì)量和供貨進度。

對景觀設(shè)計成本同樣需要進行限額控制，比如單方不超過300元或500元之類，設(shè)計單位提交圖紙同時提交成本估算，包括初步設(shè)計估算、擴初設(shè)計估算、施工圖設(shè)計估算，以保證他們在投資限額范圍內(nèi)進行設(shè)計。在設(shè)計提交成本估算的同時，招標方或委托的咨詢方也需同步進行估算，保證造價不超標。例如：某項目的設(shè)計限額為350元/m2，景觀面積16000m2，總價需要控制在560萬元以內(nèi)。在第1版擴初圖時的估算價格為644萬元，但隨后進行設(shè)計優(yōu)化，主要是對鋪裝及苗木規(guī)格進行優(yōu)化，優(yōu)化后的估算價格調(diào)整為520萬元；在施工圖設(shè)計時的預(yù)算造價為500萬元，最終合同簽訂價格為478萬元，施工過程中發(fā)生簽證25萬元，最終結(jié)算額為503萬元。

景觀工程在設(shè)計階段的成本把控是成本控制很重要的一個環(huán)節(jié)，應(yīng)從多個方面和角度控制。比如水景的設(shè)計，水景設(shè)計是把雙刃劍，它可以使社區(qū)環(huán)境充滿靈氣，增添休閑氣氛，營建初期美觀、豪華，但水景需要較高的運行成本以及后期維護費用，很多水景在后期是不開放的，只剩下裸露的各種噴頭或卵石，效果很不好。因此在營造水景時，要有長遠考慮，不能圖一時的亮點，設(shè)計中的水景面積在整體環(huán)境景觀中所占比例不宜過大。

在房地產(chǎn)住宅小區(qū)的整體環(huán)境中，綠化種植占很大的比例，一般住宅區(qū)的綠化造價比率應(yīng)在40％左右，高檔住宅區(qū)甚至高達60％，綠化種植設(shè)計是否合理對于住宅區(qū)景觀成本有較大影響。

工程招標階段是最敏感的階段，也是成本控制關(guān)鍵的階段，園林景觀工程規(guī)模小，技術(shù)難度低，而且安全風(fēng)險與合同風(fēng)險較小，故多數(shù)企業(yè)采用的是經(jīng)評審的最低投標價法，既公平合理，又能節(jié)省各方投入。

招標前，最好進行設(shè)計圖紙會審，由設(shè)計、合約、工程、營銷的各專業(yè)人員等對景觀圖紙進行審核，指出不合理之處，同時提出合理建議，以減少變更及簽證發(fā)生幾率，有效控制造價。比如：設(shè)計是否符合現(xiàn)場實際情況，是否有現(xiàn)場需要而漏設(shè)計的地方。

1、確定適合招標項目的投標報價和承包方式。

對于景觀工程而言，建議優(yōu)先采用工程量清單計價的總價包干模式，對業(yè)主最為有利，這也是大多數(shù)企業(yè)所采用的模式。

2、編制完善的招標文件及合同。

2.1、明確招標范圍。

有的招標圖紙中存在但不屬于招標范圍的內(nèi)容，或者招標方需要將圖紙中的部分內(nèi)容分包給其它單位，這樣就需要在招標文件中予以清晰表述，尤其是對于需要分包給其它單位的情況，應(yīng)將各個單位的工作完成交接面表述清楚，并宜選擇容易計算清楚的節(jié)點作為工作交接面。比如：土方（總包交付給景觀的標高是多少。一般情況下，總包交付場地為景觀完成面標高以下300mm，也有將土方全部劃分給景觀單位回填的，但景觀回填土比總包回填土價格高，從成本角度考慮，土方應(yīng)由總包回填）；雨污水（是否為景觀范圍）；苗木（是否有甲供苗木，如有甲供，苗圃的具體位置在哪里）；垃圾桶、坐凳、兒童游樂設(shè)施等家具（由景觀采購或其他分包采購）；升降井、井蓋（由景觀施工或其他單位施工）等等。

交界面應(yīng)清晰，對于容易出現(xiàn)設(shè)計盲點的項目也應(yīng)予以注意，比如：

A、車庫坡道出入口地面、墻面面層、與建筑相連的殘破、臺階、架空層基礎(chǔ)及面層（由于總包招標時，此部分設(shè)計深度不夠，而且為了與景觀風(fēng)格相配合，多數(shù)企業(yè)將結(jié)構(gòu)劃分給總包完成，面層由景觀單位完成）；

B、建筑周邊的排水溝或排水盲管（重點，經(jīng)常出現(xiàn)漏設(shè)計情況，在多個項目中出現(xiàn)簽證，且金額較大）；

C、通風(fēng)井或人防出入口的美化、空調(diào)機的美化（重點，經(jīng)常漏設(shè)計，施工時發(fā)現(xiàn)需進行木質(zhì)外包或種植植物進行美化）等等。這些項目是由景觀完成或由總包或其他分包單位完成，如果在招標時不確定，施工時增加簽證，就需重新核價，造成成本增加。

工期選擇應(yīng)合理，苗木是有生命的，施工季節(jié)對植物生長影響很大，按植物生存生長規(guī)律出發(fā)，正常施工季節(jié)是從3月中旬開始至5月初結(jié)束或者是10月中旬至11月下旬。苗木生長旺盛的夏季施工造成移植成活比較困難，尤其反季節(jié)栽植苗木難度大，運輸防曬等環(huán)節(jié)成本高，技術(shù)措施要求嚴格，養(yǎng)護管理也要求更精細。因此，施工季節(jié)植物種植容易成活成本低，反季節(jié)種植不易成活成本高。

2.2、完善招標清單及招標文件。

即使采用總價包干方式，也應(yīng)考慮到在工程實施過程中可能存在工程變更或簽證而不得不重新核價的情況，因此應(yīng)在招標清單最好列項詳盡，多增加一些可能用到的零星工程量清單項目，比如：簽證計日工（重點，經(jīng)常出現(xiàn)）；甲供苗起挖、運輸、種植費；現(xiàn)場移苗的單價（重點，經(jīng)常出現(xiàn)）；破除混凝土、磚砌體；拆除花崗巖；垃圾外運；為開盤進行的現(xiàn)場擺盆花（重點，在多個項目中出現(xiàn)，且金額較大）。這些內(nèi)容是一般景觀工程施工過程中常碰到的簽證項目，如果在招標中進行明確，在之后的核價中可減少一大部分爭議。

在房地產(chǎn)項目中，工程量清單大多采用清單形式。對綜合單價的構(gòu)成供應(yīng)價和安裝價。建議要求投標方提供綜合單價分析表。硬景及機電工程分為主材費、輔材費、安裝費、綜合費（管理費+利潤）、規(guī)費、稅金等；綠化工程分為苗木采購費、種植費、養(yǎng)管費、綜合費（管理費+利潤）、規(guī)費、稅金等。

苗木種植不同于硬質(zhì)材料那樣可以完全按圖施工，苗木種植講究搭配、因地制宜，現(xiàn)實施工中一般都是由施工單位自行調(diào)配，甲方工程師或設(shè)計確認，出現(xiàn)不滿意的，再進行現(xiàn)場調(diào)整。所以苗木用圖紙難以包干，最終都是按圖結(jié)算為宜。

景觀合同的工程量在編制時往往會缺少對景觀工程特定的描述。比如：合同清單一般缺少對苗木胸徑/地徑起測點的描述，對叢生苗木規(guī)格的描述以及對苗木規(guī)格范圍的描述、種植土厚度、整理用地的描述。

A、規(guī)范：表示苗木胸徑為主干離地表面1.3 m處的直徑，斷面畸形時，測取最大值和最小值的平均值，但工程上常規(guī)取1.2高度的位置。

B、苗木地徑：起量部位在距離地面10cm或30cm處，極個別品種起量部位為5cm，目前國內(nèi)沒有統(tǒng)一的標準。品種不一樣起量距離有差別，地區(qū)不一樣起量距離也不一樣。在沒有特別說明的情況下，一般認為地徑起量部位在30cm處。

C、叢生的苗木一般是不測量胸徑的，叢生苗木主要的參考標準是：苗木的蓬徑以及苗木的高度這兩個標準來衡量苗木質(zhì)量的優(yōu)劣。但對于已種植好的大樹，測量蓬徑及高度是有難度的，而且只有蓬徑和高度很難估價，所以一般分支點低于50cm的，量30公分處；分支點低于30公分時，取1.2m處桿徑，桿徑之和乘以0.7即為叢生樹的胸徑，或者以最大胸徑加其余胸徑之和的一半計算。比如：某樸樹有4個分枝，分枝點高度10公分，則取1.2米處桿莖測量，分別為12cm、15 cm、20 cm、30 cm，則此樸樹的胸徑為（12+15+20+30）*0.7=53.9 cm，或者為30+（12+15+20）*0.5=53.5 cm。

D、對圖紙苗木規(guī)格的理解。比如胸徑為20-22cm的香樟，可以理解為20.01-21.99cm屬于此范圍，也可以理解為20.01-22.99cm屬于此范圍。需在招標文件中明確，以免出現(xiàn)理解上的爭議。

E、規(guī)范表示種植區(qū)現(xiàn)有土壤不適宜種植時，將表面換為種植土，換土厚度一般應(yīng)為:深根性喬木1.5m，淺根性喬木0.9m，大灌木0.6m，小灌木0.45m，地被0.3m，草坪0.2m。工程上一般種植土厚度為0.3m，也有個別業(yè)主規(guī)定為0.5m。

F、規(guī)范表示整理綠化用地項目包含厚度<=300mm回填土。如果由其他單位回填到一定標高，景觀單位負責(zé)對土方單位土方回填后的修正工作，包括對多余土方的挖運/外運、對不足土方的增補/回填，工作的范圍深度在±300MM（含）以內(nèi)僅按場地平整計算。

2.4、明確主要安裝材料設(shè)備的品牌。

景觀工程中安裝所占比例較小，但對于以上材料，不同品牌或廠家的產(chǎn)品售價和質(zhì)量差異都很大，在招標時預(yù)先做出規(guī)定有利于統(tǒng)一投標單位的報價水平并保證工程質(zhì)量。

3、選擇合適的中標單位。

園林景觀涉及到的材料種類繁多，但很多材料用量不多，采購成本大，投標單位因來貨渠道不同，報價懸殊較大。報價低的投標單位，有可能所選材料的品質(zhì)較低，當然也有可能是投標單位苗圃有資源，因此，選擇中標單位應(yīng)在考慮低價的同時，應(yīng)綜合考慮各投標單位的苗圃、資金實力、管理水平等。市場上同規(guī)格不同品相的苗木價格差異很大。如：姿態(tài)一般的P500的獨桿金桂苗木價13000元左右，姿態(tài)好的P500的獨桿金桂則為23000元/株左右。但如果投標單位有苗圃資源，事先進行囤貨，好姿態(tài)的P500的獨桿金桂成本也可能是13000元左右。

為了降低苗木成本，招標方如有實力，可以加強苗圃的建設(shè)，在苗圃囤積精品優(yōu)質(zhì)樹木，不僅能大大的降低成本，還能保證項目品質(zhì)。尤其是點景樹，數(shù)量不多，但能決定效果，而且一般這種點景樹不能單一用胸徑或冠幅來確定造價，好姿態(tài)的點景樹是同樣規(guī)格姿態(tài)不好的苗木的幾倍。施工單位在報價時，也對這種苗木的利潤期望值也比較高。

4、建立長期戰(zhàn)略合作伙伴的模式。

采用戰(zhàn)略合作伙伴模式可以極大地降低工程成本、提高招標效率，促進企業(yè)的規(guī)范化經(jīng)營以及產(chǎn)品標準化進程，但對于景觀設(shè)計標準化水平要求很高。景觀工程材料種類繁多，但用量不多，如果不進行深度的標準化設(shè)計，招標后無合同對應(yīng)項目會很多，需要重新核價，造成比普通招標成本更高，所以要針對設(shè)計深度來決定是否使用戰(zhàn)略合作模式。

工程施工階段影響項目工程成本的可能性為 10%~15%，雖然節(jié)約投資的可能性已經(jīng)較小，但浪費的可能性卻很大，極易造成投資的超支。

簽證及時審核，并檢查落實情況，特別是隱蔽工程，在隱蔽前做好檢查；如有苗木增減，需現(xiàn)場測量規(guī)格。

綠化工程施工與其他項目交叉多，經(jīng)常會出現(xiàn)鋪好的園路或種好的苗木被其他單位施工破壞的現(xiàn)象，要求施工單位規(guī)劃好施工順序，做好成品保護。現(xiàn)場工程師也要搞清楚破壞的責(zé)任單位，在出現(xiàn)返修或重新種植的簽證上寫明責(zé)任，成本核價時把需要給景觀單位的錢從相應(yīng)的責(zé)任單位中扣除（如：有個項目簽證單過程中沒審核，2年后結(jié)算，發(fā)現(xiàn)其中其他單位破壞苗木的簽證單金額多達21萬，但找不出責(zé)任單位，只好由甲方內(nèi)部消化）。

竣工結(jié)算審核是工程成本控制的最后一道關(guān)口，其重要性是顯而易見的。

景觀的竣工圖都是由施工單位根據(jù)現(xiàn)場進行重新繪制或調(diào)整，但有時會出現(xiàn)施工單位并未按實際情況繪制，比如：某水池池底花崗巖實際為20厚，其繪制的竣工圖表示為30厚（此種情況現(xiàn)場又很難核實）；又如實際現(xiàn)場苗木規(guī)格為胸徑19cm，圖紙苗木規(guī)格為20-22cm。因此，建議硬景竣工圖直接在設(shè)計所發(fā)紙版施工圖上進行修改（這樣現(xiàn)場工程師就能迅速判斷圖紙與現(xiàn)場是否一致）或需要與原施工圖進行比對；綠化圖紙按現(xiàn)場由施工單位重新繪制，但審核時需現(xiàn)場測量苗木規(guī)格是否達到標準。