商品房面積測(cè)算中存在的誤差及解決方法

　　當(dāng)前樓房的建筑面積測(cè)量是一項(xiàng)非常繁復(fù)的工作，怎樣才能正確測(cè)量？關(guān)系到每一個(gè)住戶的現(xiàn)實(shí)利益，使測(cè)量工作本著公平公正的態(tài)度，才能維護(hù)社會(huì)的和諧發(fā)展。專(zhuān)門(mén)從事房屋面積測(cè)量工作的科技人員要為每一個(gè)住戶負(fù)責(zé)，為工作負(fù)責(zé)，準(zhǔn)確做好房屋面積的測(cè)量工作，保證測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性和可用性。我國(guó)于2000年8月發(fā)布實(shí)施《測(cè)量規(guī)范》，以此作為標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)推行，但是伴隨社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及國(guó)家關(guān)于住宅體制不斷更新，出現(xiàn)了許多關(guān)于房屋測(cè)量面積的糾紛問(wèn)題，所以，及時(shí)處理商品房面積的測(cè)量矛盾，能夠保證我國(guó)房地業(yè)的健康發(fā)展。 

 

 

　　1、行業(yè)的測(cè)量規(guī)范不同引起的誤差 

 

　　在我國(guó)，存在著形形色色的房地產(chǎn)行業(yè)，令人眼花繚亂，目不暇接，在房屋面積的測(cè)量當(dāng)中，各個(gè)行業(yè)都有自己的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，所以在測(cè)量相同種類(lèi)的房屋時(shí)，出現(xiàn)了測(cè)量結(jié)果不同的現(xiàn)象，甚至有的差別很大。例如《測(cè)

量規(guī)范》規(guī)定建筑完畢后，斜式構(gòu)造的雨蓬在實(shí)際丈量時(shí)按50%的面積測(cè)算，沒(méi)有立柱的雨蓬不在測(cè)算面積之內(nèi)。又比如在陽(yáng)臺(tái)方面，《建筑預(yù)算定額》指出，不管陽(yáng)臺(tái)是不是封閉的，均按50%的面積測(cè)算。但我市對(duì)陽(yáng)臺(tái)的測(cè)算有不同的規(guī)定，在上面的基礎(chǔ)上做了一部分改動(dòng)。沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)地面到頂?shù)母弑葍蓚�(gè)自然層要高時(shí)，或者是沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)地面與頂層中間的墻含有不是本單元的窗戶時(shí)，那么這個(gè)陽(yáng)臺(tái)就不在房屋面積測(cè)算之內(nèi)。如果沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)的頂層面積比地面的面積小1/2時(shí)，那么這個(gè)陽(yáng)臺(tái)面積也不在測(cè)算范圍之內(nèi)。并且還有不少的房屋購(gòu)買(mǎi)人本身也從事房產(chǎn)業(yè)的工作，對(duì)國(guó)家政策相對(duì)了解一些，但是自己經(jīng)過(guò)測(cè)算，和房產(chǎn)業(yè)的測(cè)算結(jié)果有很大的差異。 現(xiàn)在國(guó)家還沒(méi)有統(tǒng)一測(cè)量房屋面積的規(guī)范，那么在這個(gè)時(shí)期，一棟房屋的建筑面積是按照房屋管理部門(mén)的測(cè)量數(shù)據(jù)計(jì)算，還是按照規(guī)劃部門(mén)的測(cè)量數(shù)據(jù)計(jì)算。因此現(xiàn)在出現(xiàn)關(guān)于房屋面積測(cè)算的糾紛時(shí)，司法部門(mén)一般情況下委托測(cè)繪單位進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)量的原因。 

 

　　2、施工誤差引起的面積變化 

 

　　在實(shí)際測(cè)量房屋建筑面積時(shí)，測(cè)繪單位也認(rèn)識(shí)到一些其他因素的影響，如保溫物質(zhì)和外墻的涂抹材料等，一般依據(jù)房屋的平面圖進(jìn)行測(cè)量，這樣的操作，在理論上可以的，但在實(shí)際操作當(dāng)中，因?yàn)樵诮ㄔ旆课輹r(shí)，建筑

公司在運(yùn)營(yíng)、建筑技術(shù)等方面水準(zhǔn)不同，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中建造時(shí)，可能由于墻壁的厚度不同，給房屋的測(cè)量帶來(lái)一定的差異，有的還可能出現(xiàn)隔墻的位置有移動(dòng)的現(xiàn)象。那么在房屋完成后，實(shí)際測(cè)量房屋的建筑面積，就會(huì)發(fā)

現(xiàn)，原來(lái)按照?qǐng)D紙標(biāo)注進(jìn)行測(cè)量的數(shù)據(jù)和實(shí)際當(dāng)中進(jìn)行測(cè)量得到的數(shù)據(jù)有一定的差異。如果這個(gè)差異非常明顯，比規(guī)定的范圍要大，那就屬于建筑不合格，偏差太嚴(yán)重，測(cè)量當(dāng)中出現(xiàn)偏差是允許的，如果這個(gè)偏差在允許的

范圍內(nèi)，那就不會(huì)影響房屋的使用，能夠進(jìn)行交易，但也可以通過(guò)合同要求出售方給予賠償。 

 

　　3、房地測(cè)繪部門(mén)的口徑不一致出現(xiàn)的誤差 

 

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常火爆，國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房，在此基礎(chǔ)上，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變得日益復(fù)雜，由過(guò)去的單一化轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的多元化。在樓房的共用功能區(qū)方面，關(guān)于面積的劃分也有具體的規(guī)定，哪些建筑面積

屬于樓房共有面積，都要予以認(rèn)定，這些工作都非常繁瑣和復(fù)雜。當(dāng)每個(gè)單元房屋出售時(shí)，樓房共有的面積平均分配時(shí)，因?yàn)樵诓煌�的樓層，房屋的價(jià)格不同，樓房共有面積如何分配又是一個(gè)難題，能夠和樓房的價(jià)格出現(xiàn)

分歧，這種情況在每幢樓之間都會(huì)出現(xiàn)，并且日益普遍，矛盾愈發(fā)尖銳：比如建筑在地上的部分比地下部分價(jià)格要高很多，那么不同的樓層購(gòu)買(mǎi)者平均分配了地下室的面積時(shí)，這時(shí)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)的樓層價(jià)格會(huì)被認(rèn)定為和地下室的價(jià)格一致。地下室的共有面積被分配完畢，那么就會(huì)在購(gòu)樓者之間出現(xiàn)價(jià)格差異。很明顯，這種計(jì)算方法對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者是不公平的，侵害了購(gòu)樓者的權(quán)益。 

 

 

　　1、政策上更加規(guī)范 

 

　　政府房地產(chǎn)管理部門(mén)要綜合考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上報(bào)的樓房開(kāi)發(fā)計(jì)劃，要認(rèn)真考察商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)際建筑當(dāng)中按規(guī)劃建設(shè)，尤其是在審批過(guò)后。如果出現(xiàn)不按照規(guī)劃建筑的情況，有關(guān)單位要馬上對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)肅處理，并給予經(jīng)濟(jì)懲罰。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)用投標(biāo)的形式選取具有優(yōu)良資質(zhì)的建筑單位進(jìn)行施工，注意自身形象的建設(shè)，保證商品房的建筑質(zhì)量，自身也要運(yùn)用多種技術(shù)方法，在建筑施工過(guò)程中隨時(shí)進(jìn)行

檢查，遇到錯(cuò)誤情況馬上予以糾正。 

 

　　2、更新現(xiàn)有的商品房測(cè)量?jī)x器及方法 

 

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)的平面測(cè)量是房屋測(cè)量工作的第一道工序，是為以后的房屋測(cè)量提供一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，使得測(cè)量工作盡量減少誤差。在房地產(chǎn)的地形測(cè)量中，運(yùn)用當(dāng)前國(guó)際先進(jìn)的GPS定位系統(tǒng)和導(dǎo)線技術(shù)，廣泛應(yīng)用數(shù)字

化的測(cè)量技術(shù)，使測(cè)量的差異減小，也能夠加快圖紙的制作速度，使制圖的質(zhì)量提高，并且數(shù)字化制圖，圖紙上顯示的內(nèi)容非常豐富，但需要的勞動(dòng)力卻很少，這幾種先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)在以后的測(cè)量工作中將會(huì)得到進(jìn)一步的

推廣和普及。運(yùn)用科學(xué)儀器進(jìn)行測(cè)量，使用數(shù)字化技術(shù)手段進(jìn)行信息收集，把這些數(shù)據(jù)利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行加工處理，得到房屋的準(zhǔn)確圖紙，然后利用電腦的編輯功能，制作出房屋的建筑面積圖紙，最后打印出來(lái)。 

 

　　3、規(guī)范測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化技術(shù)細(xì)則 

 

　　針對(duì)現(xiàn)在的房屋規(guī)定，遇有不明確的地方，要及時(shí)給予解釋指正，面對(duì)多種多樣的房屋建筑情況，我們要根據(jù)實(shí)際情況制定出測(cè)量方法，使實(shí)際操作人員能夠明確測(cè)量方法，對(duì)規(guī)定當(dāng)中和實(shí)際情況不符的予以改正。 

　　自然層的確定，對(duì)自然層一定要有清晰的定義，《規(guī)范》中準(zhǔn)確提出：復(fù)式構(gòu)造中上層要算入自然層數(shù)，由于房屋的自然層數(shù)指的是樓板和地板分層的層數(shù)。國(guó)際關(guān)于房屋的規(guī)定中也提出：樓房中的公共面積應(yīng)該依據(jù)

房屋自然層測(cè)算。所以，在實(shí)際當(dāng)中，有一些樓房因?yàn)檫^(guò)高，樓梯的轉(zhuǎn)彎較多，這些理應(yīng)按照自然層測(cè)算面積。 

 

　　4、統(tǒng)一規(guī)范，建立數(shù)據(jù)模式 

 

　　應(yīng)該對(duì)房屋的測(cè)量有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范，大家都有章可循，在一個(gè)相同的模式下進(jìn)行測(cè)量操作，這樣得到的數(shù)據(jù)就會(huì)趨向相同。通過(guò)統(tǒng)一測(cè)量方法，不但能夠節(jié)省很多的人力、物力、財(cái)力，還可以通過(guò)數(shù)據(jù)化管理使測(cè)量

數(shù)據(jù)共享。 

 

　　與此同時(shí)，在日常工作中，應(yīng)進(jìn)行多種多樣的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使得房地產(chǎn)的規(guī)劃更加規(guī)范，建筑面積測(cè)量更加合理，有不同的意見(jiàn)，大家共同來(lái)討論，房產(chǎn)測(cè)量機(jī)關(guān)應(yīng)定期開(kāi)展測(cè)量業(yè)務(wù)交流活動(dòng)，對(duì)現(xiàn)行的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)

有一個(gè)共同的認(rèn)識(shí)，最大程度地減少因房屋測(cè)量面積誤差而出現(xiàn)的糾紛，力求使全部房產(chǎn)業(yè)的測(cè)量結(jié)果能夠一致，從而確保房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 

 

　　參考文獻(xiàn)： 

 

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　　[2]堯堯，淡水.注了水的房屋面積[J].新財(cái)經(jīng).2010（03） 

　　[3]姬建民.“驚人”的不只是“房屋面積縮水”[J].中華魂.2010（01）