1商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算的基本過程
1.1資料準(zhǔn)備工作
由于商品房房產(chǎn)預(yù)測(cè)算面積是簽訂商品房買賣合同和網(wǎng)上備案的重要依據(jù)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供給測(cè)繪公司的資料必須是合法有效的。當(dāng)中的資料應(yīng)包括有經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的全套建筑設(shè)計(jì)圖紙及電子版，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及報(bào)建批復(fù)書，土地使用證及用地界線等相關(guān)資料，當(dāng)?shù)毓簿謶艏芾聿块T批準(zhǔn)的門牌和房號(hào)證明文件及其他必要的證明材料。
1.2技術(shù)交底及初審
測(cè)繪公司接到相關(guān)資料后，依據(jù)GB/T17986．1－2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和當(dāng)?shù)爻鞘械摹斗慨a(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則》等規(guī)范文件，結(jié)合本次工作任務(wù)的實(shí)際情況，編寫好技術(shù)設(shè)計(jì)書和技術(shù)交底說明，然后派工給各個(gè)作業(yè)人員進(jìn)行初審。初審是遵循從整體到局部，由粗到細(xì)的原則進(jìn)行。首先打印出項(xiàng)目的平面總圖，地下室及各單體的分層平面圖，分析好各單體之間的關(guān)系，用不同顏色的彩筆勾畫出不同功能區(qū)，不同套房屋之間的權(quán)屬線，標(biāo)識(shí)好每個(gè)部位名稱，如果對(duì)設(shè)計(jì)圖某個(gè)部位有疑惑或不清晰，要通過咨詢?cè)O(shè)計(jì)人員來確定其功能，初審后應(yīng)該初步確定好房屋的自有面積和共有面積范圍，哪些是全算，半算及不算建筑面積的部位，哪些共有面積是要參與分?jǐn)傔�是不參與分?jǐn)�。然后部門集中各個(gè)作業(yè)人員進(jìn)行會(huì)議討論，把各人初審的情況和問題分析匯總，如果遇到現(xiàn)有規(guī)范中沒有明確的面積計(jì)算內(nèi)容，要報(bào)送公司技術(shù)負(fù)責(zé)部門審定，并在以后的預(yù)測(cè)算報(bào)告中要備注該情況。最后制定出一套完整詳細(xì)的面積預(yù)測(cè)算方案。
1.3預(yù)售查丈
經(jīng)過初審后，方案已經(jīng)明確好各個(gè)功能區(qū)和套房屋的劃分，幢共有面積、復(fù)合功能區(qū)共有面積、單功能區(qū)共有面積、層共有面積及套房屋共有面積的分?jǐn)偡椒�，作業(yè)人員就可以依據(jù)方案進(jìn)行預(yù)售查丈。以前商品房房產(chǎn)預(yù)測(cè)算面積是在圖紙上通過尺寸圖解和人工計(jì)算得來的，這種方法通常效率低、精度差、容易出錯(cuò)，非常不科學(xué)�，F(xiàn)在是采用AutoCAD軟件和MicrosoftOfficeExcel軟件相結(jié)合的電腦自動(dòng)化工作平臺(tái)來完成，工作流程如下:(1)制定圖形標(biāo)準(zhǔn)用AutoCAD打開設(shè)計(jì)圖紙，根據(jù)各個(gè)功能區(qū)和套房屋的不同功能名稱建立相對(duì)應(yīng)的圖層(例如:0－住宅主間、0－住宅陽臺(tái)、0－公用梯間等等)，圖層的定義應(yīng)該越詳細(xì)越好，各個(gè)圖層有自己的顏色和線寬，與設(shè)計(jì)圖的原有圖層區(qū)別開來，這樣有利于以后的圖形框線，面積匯總和檢查判讀。(2)繪制權(quán)屬界線制定好圖形標(biāo)準(zhǔn)后，隱藏非必須圖層和無關(guān)信息，參照初審草圖先框畫出整體外圍計(jì)算建筑面積的外墻線，然后根據(jù)套房屋之間，套房屋與共有面積之間的關(guān)系框畫出權(quán)屬墻中線，最后對(duì)各個(gè)面積計(jì)算部分的線段合成一條閉合多段線，并歸納入到相應(yīng)功能圖層里。除此之外，單體每層還應(yīng)框畫出一條計(jì)算層總建筑面積的外圍多義線，層總建筑面積應(yīng)該等于層里面各功能面積之和，以防止因框線錯(cuò)誤出現(xiàn)功能面積重復(fù)計(jì)算問題。(3)進(jìn)行文字屬性標(biāo)注和面積標(biāo)注根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)證件文件對(duì)作業(yè)圖紙進(jìn)行屬性文字標(biāo)注，包括尺寸，層數(shù)，房號(hào)，各功能區(qū)等，如果有特別情況說明還要在相應(yīng)部位備注。通過AutoCAD二次開發(fā)的程序點(diǎn)取套房屋的權(quán)屬界線，對(duì)套房屋的套內(nèi)面積進(jìn)行快速標(biāo)注，方便以后和分戶明細(xì)表相核對(duì)。(4)成果表計(jì)算和整理CAD圖框算好后，將各個(gè)功能面積填入到相應(yīng)的Excel屬性表格中，然后根據(jù)數(shù)據(jù)模型利用Excel強(qiáng)大的編輯和計(jì)算功能，整理出所需要的成果表格。每幢房屋成果報(bào)表一般有5個(gè)表格，分別是分?jǐn)偯娣e計(jì)算表，建筑面積功能區(qū)匯總表，建筑面積分層匯總表，共有共用建筑面積分層匯總表，分戶面積明細(xì)表，各表格的數(shù)據(jù)要相互關(guān)聯(lián)和一致。其中，建筑面積功能區(qū)匯總表里的建筑總面積=建筑面積分層匯總表里的建筑總面積=分戶面積明細(xì)表里的預(yù)售產(chǎn)權(quán)總面積，共有共用建筑面積分層匯總表里的建筑總面積=分戶面積明細(xì)表里的總分?jǐn)偨ㄖ娣e。
2成果資料的檢查與驗(yàn)收
由于房屋預(yù)測(cè)算和房屋竣工實(shí)測(cè)不同，它主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，是一個(gè)虛體，一旦疏忽預(yù)測(cè)算錯(cuò)誤，造成的影響和損失將是巨大的。以下是在預(yù)售查丈和檢查時(shí)要注意的一些問題:(1)在進(jìn)行預(yù)售查丈之前要對(duì)電子版圖形文件的尺寸標(biāo)注進(jìn)行檢查，這是由于現(xiàn)在都是電腦自動(dòng)化操作，電子版圖形文件在拷貝和粘貼的過程中很容易被放大或縮小，又或者各個(gè)工作軟件的平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，造成CAD軟件量算的實(shí)際尺寸和圖上標(biāo)示尺寸不一致，那計(jì)算出來的面積也是錯(cuò)誤的。有時(shí)候由于CAD軟件原因弧線會(huì)在屏幕顯示為折線段引起框線錯(cuò)誤，解決的方法就是在框線前用CAD命令(REGEN)重新刷畫一次，或與紙質(zhì)版圖紙對(duì)比一下。(2)預(yù)售查丈時(shí)要把因?yàn)閴w“抹灰”增加外墻厚度的情況考慮進(jìn)去，符合以后“實(shí)測(cè)”的實(shí)際情況，由于墻體“抹灰”有多種情況，如外立面是涂料粉刷，貼瓷磚，掛石面等等引起的外墻厚度變化都不一樣，還應(yīng)考慮墻體內(nèi)側(cè)的石粉“抹灰”的厚度，因此要與設(shè)計(jì)人員溝通商定好墻體“抹灰”的厚度，才能減少以后竣工測(cè)量時(shí)實(shí)際外墻厚度問題引起的面積誤差。(3)由于預(yù)售查丈是一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，作業(yè)人員只能通過審圖在大腦虛擬出一個(gè)假設(shè)的立體模型，往往很容易出現(xiàn)判讀錯(cuò)誤。因此除了審閱平面圖外，還要充分利用外立面圖，剖面圖和大樣圖。通過這些圖紙往往比較容易確定某些功能面積的計(jì)算規(guī)則。例如:通過樓層剖面圖判定層高是否足2．2米高;通過陽臺(tái)大樣圖判定陽臺(tái)的外圍投影線。(4)關(guān)于判斷功能面積是陽臺(tái)還是露臺(tái)時(shí)，除了看它是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)外，另外一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)就是是否有上蓋，這需要看清設(shè)計(jì)圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，除了參考外立面圖，剖面圖和大樣圖外，還應(yīng)要求上下兩層圖形平面進(jìn)行覆蓋對(duì)比，要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)軸線一致性框疊，才能確定陽臺(tái)的外圍投影面積范圍，不能主觀判斷。(5)成果資料應(yīng)該包含數(shù)據(jù)表格和圖形附圖，保證圖表之間的屬性和數(shù)據(jù)一致，防止以后可能因門牌號(hào)和房號(hào)的調(diào)換而引起的房屋面積銷售錯(cuò)誤。成果資料應(yīng)該有必要的備注寫明，例如:執(zhí)行的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)圖紙的版本號(hào)和設(shè)計(jì)日期，某些特殊的分?jǐn)傉f明等等。成果資料審查實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度，首先作業(yè)人員在初審的時(shí)候就要填寫《房產(chǎn)測(cè)量工程檢查記錄表》，把預(yù)測(cè)算過程中的問題情況及時(shí)反映。一級(jí)檢查為過程檢查，作業(yè)人員在工作過程中全面自檢、然后工作組內(nèi)互查，最后進(jìn)行外業(yè)部門審查。二級(jí)檢查由公司的質(zhì)量監(jiān)督部門和專職檢查人員在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行會(huì)審。所有作業(yè)過程都要在《房產(chǎn)測(cè)量工程檢查記錄表》登記。成果報(bào)告提交給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織有關(guān)工程技術(shù)人員對(duì)成果報(bào)告進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。
3結(jié)語
商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算為商品房預(yù)售提供了科學(xué)準(zhǔn)確的面積數(shù)據(jù)，因此它不僅僅是一項(xiàng)單純的測(cè)量工作，同時(shí)也提高了商品房網(wǎng)簽的透明度和公信力，保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，樣式多規(guī)模不等的房產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，因此測(cè)繪公司應(yīng)在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、開拓創(chuàng)新才能適應(yīng)新形勢(shì)下對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的要求。近年來，我公司在對(duì)萬科、遠(yuǎn)洋城、雅居樂等多個(gè)樓盤進(jìn)行商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算中，根據(jù)以上方法，預(yù)售查丈后準(zhǔn)確率達(dá)到了80%以上，通過二級(jí)檢查之后，準(zhǔn)確率可達(dá)到99%以上，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
