淺談精裝修樓盤的裝飾裝修施工管理

【關(guān)鍵詞】精裝修；住宅樓；施工管理 

　　精裝修樓盤符合國家提倡的綠色建筑“節(jié)材”的環(huán)保理念，土建和裝修統(tǒng)一設(shè)計和統(tǒng)一施工，事先統(tǒng)一進行建筑構(gòu)件上的孔洞預留和裝修面層固定件的預埋，避免在裝修施工階段對已有建筑構(gòu)件打鑿、穿孔，既減少了噪聲和建筑垃圾，又減少擾民，減少材料消耗。對于開發(fā)商來說，精裝修也具有提升項目的檔次、提升產(chǎn)品的附加值、拉開與其他競爭產(chǎn)品差異的意義。 

　　1、精裝修樓住宅樓盤的概念 

　　精裝修樓盤，顧名思義，就是房產(chǎn)在交付與客戶時，已完成內(nèi)部的所有硬裝修。如完成了吊頂、墻面涂料或墻紙、地面地板或地磚、門扇、潔具、淋浴房或浴缸、窗簾、固定家俱、整體櫥柜、床及床頭柜、沙發(fā)、電視柜，空調(diào)、燈具，開關(guān)插座等等。客戶入住時，僅需要配備部分家用電器（視開發(fā)商開發(fā)樓盤的定位而定，有些精裝修樓盤開發(fā)商配有家用電器）和日常的生活用品如：床上用品、洗滌用品、辦公用品等等即可入住。也就是我們常聽說的拎著皮箱住新房，省去了二次裝修的麻煩。 

　　2、精裝修樓盤的優(yōu)點 

　　和傳統(tǒng)的毛胚房相比，精裝修樓盤的優(yōu)勢是毛胚房所不能比似的。主要體現(xiàn)在以下幾個方面。 

　　2.1節(jié)約資源 

　　精裝修樓盤通常工程量大，施工區(qū)域廣，可以充分發(fā)揮大工程的特點，相比家庭裝修，能節(jié)約材料、能源。比如個人裝修，完成工后多下來的邊角腳或小半桶沒漆可能就配不上用場。 

　　2.2質(zhì)量可靠 

　　精裝修樓盤的大批量材料采購，開發(fā)商大都會對主要材料進行招投標。招投標即是一種優(yōu)勝劣汰的過程，這對規(guī)范市場，促進生產(chǎn)企業(yè)改進產(chǎn)品的質(zhì)量，提高服務態(tài)度都有很大的幫助。 

　　2.3周期短 

　　假若一個大型樓盤交付后，由各家各戶自己裝修，那整個小區(qū)或建筑全部裝修完成可能需要3～5年的時間，甚至更長。而統(tǒng)一精裝修，施工工期將會控制在短短4～6個月。 種種跡像表明，推廣和普及精裝修是件利國利民的好措施。 

　　3 、精裝修樓盤施工的前期準備工作 

　　精裝修住宅項目開始實施之初，就需要做好前期的準備工作，強調(diào)嚴格的流程管理，要求參建工程的各方人員，包括甲方的項目管理人員、設(shè)計院各專業(yè)設(shè)計師、各工種施工單位，都要參與到精裝修樓盤項目的規(guī)范化管理中來。 

　　4、 項目招標管理及施工單位選擇 

　　4.1 項目招標管理 

　　相對于其他建設(shè)工程，精裝修工程的標段劃分比較靈活，只要保證是相對封閉的區(qū)域即可，可以分棟，也可以在棟內(nèi)分層�，F(xiàn)場管理中，土建單位與裝修單位的工作界面劃分及施工穿插、協(xié)調(diào)是精裝修施工管理的難點，因此在總、分包合同中需將各自工作范圍予以明確，將各項配合事項及費用細化，避免在工程實施過程中出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。尤其對于圖紙上不能清楚表達的施工要求一定要有完善的文字說明，以免出現(xiàn)歧義。 

　　結(jié)合項目的工期規(guī)定施工單位各階段投入勞動力數(shù)量，并要求確定施工單位進場一周內(nèi)提供詳細的節(jié)點計劃及組織架構(gòu)表。詳細節(jié)點計劃應包括：人員進場計劃、材料定版及進場計劃、各階段施工時間等。其中主材定板建議在確定施工單位后馬上開始，使業(yè)主有充分的時間對主材進行比選。 

　　4.2 施工單位選擇 

　　一般來說，大的裝修公司既有設(shè)計隊伍又有施工隊伍，他們希望自己設(shè)計的方案由自己施工，這是往常的做法。但在實踐中，甲方逐步發(fā)現(xiàn)這種慣常做法的弊端：因為設(shè)計與施工是一家人，雙方可以直接溝通，結(jié)果造成房地產(chǎn)公司成為第三者，很容易受到蒙蔽。所以，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司常常是將設(shè)計單位與施工單位分開，施工獨立招投標確定施工單位，抑或是直接委托房地產(chǎn)公司熟悉的施工隊來施工。 

　　對于投標選擇的施工單位，房地產(chǎn)公司往往急于簽訂總包合同，要求施工單位在一定范圍內(nèi)承擔風險， 這樣利于，房地產(chǎn)公司控制造價。對于，房地產(chǎn)公司直接選定的施工單位，有時簽訂合同較遲，這是因為在時間較緊的情況下，雙方預算人員所要完成的工作量太大，難以短時間內(nèi)達成一致。往往邊干邊談價，甚至發(fā)展到等工程完成后直接決算，這需要雙方能夠建立起充分的相互信任。 

　　5、精裝修樓盤裝飾裝修的施工管理 

　　5.1 施工進場前現(xiàn)場協(xié)調(diào) 

　　精裝修施工單位進場前，甲方的現(xiàn)場管理人員需要協(xié)調(diào)其與土建施工單位的相關(guān)事宜，協(xié)調(diào)場地移交。移交的現(xiàn)場必須嚴格按要按國家相關(guān)規(guī)范和合同要求的標準進行檢查，檢查的重點主要在以下幾個方面：①土建單位的洞口尺寸、樓地面平整度、標高等；②對于精裝修施工容易破壞而對小業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等；③小業(yè)主收樓后投訴意見最多的滲漏問題，滲漏問題最好在土建階段解決，一旦精裝修施工后再處理會出現(xiàn)很多問題。 

　　5.2 圖紙會審和設(shè)計交底 

　　現(xiàn)場管理人員在正式開工實施之前，需要協(xié)同監(jiān)理召集施工進場動員大會、設(shè)計交底會議，由監(jiān)理單位會后形成相關(guān)會議紀要并送各方簽字確認。 

　　單位由于審圖時間短， 圖紙會審不能完全解決問題， 許多問題是靠邊干、邊發(fā)現(xiàn)、邊解決。所以設(shè)計單位也必須全程密切配合。 

　　5.3 施工進度管理 

　　精裝修施工單位進場后，房地產(chǎn)公司現(xiàn)場管理人員應當組織土建總包、精裝修單位、監(jiān)理單位根據(jù)合同總工期，土建移交情況來確定關(guān)鍵節(jié)點。精裝修施工單位根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點深化后，排出精裝修的施工進度計劃，計劃要求明確泥水完工日期、木門進度安排、乳膠漆的工作安排、廚具及潔具進場及安裝時間。影響進度的主要因素包括以下方面：①土建移交場地遲；②垂直運輸?shù)男�率；③精裝修單位的勞動力投入；④泥水及復雜的木作業(yè)的進度；⑤主要材料的供應。 

　　5.4 施工過程質(zhì)量管理 

　　從目前中國的精裝修施工單位的市場來看，組織完善、資金實力較強的隊伍較少，因此施工過程中的管理特別重要�，F(xiàn)場應確定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個標段至少一層樣板層，每個戶型至少一間樣板房。每個勞務班組進場前必須進行現(xiàn)場交底，未進行交底的不能進場施工。針對小業(yè)主集中投訴的質(zhì)量問題進行重點把控。 

　　常見質(zhì)量問題如下：①裂縫問題是非常常見的投訴問題，包括抹灰裂縫、輕質(zhì)墻板裂縫、不同材質(zhì)結(jié)合處的裂縫等等。②小業(yè)主比較關(guān)心的衛(wèi)生間、廚房尺寸等，一定要認真復核。③地面、墻身、門窗、櫥柜的表面可見的，涉及感觀的部位。施工樣板確定后，根據(jù)合同及規(guī)范確定好項目的質(zhì)量標準，標準盡量予以量化，以方便現(xiàn)場控制。④滲漏問題，外墻、門窗、陽臺、衛(wèi)生間等位置漏水比較普遍的地方要重點關(guān)注，要做好試水實驗。 

　　精裝修施工過程中的成品保護也要引起充分重視，很多單位只重視施工過程中的施工質(zhì)量，而不重視成品保護，結(jié)果往往要花費相當大的精力和財力去處理后果。實際上，成本保護是精裝修施工管理中很重要的一環(huán)，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起充分重視。成本保護的基本原則是各工序空間上分開，時間上錯開，盡量減少多工作在同一區(qū)域同時作用，每道工序完成后交給下道工序前必須進行檢查。 

　　6、結(jié)語 

　　隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化標準化進程的加快，精裝修樓盤將逐漸成為商品住宅市場的主導力量。精裝修住宅項目是一項非常復雜的工程，現(xiàn)階段的工程質(zhì)量管理，主要依靠施工階段所進行的工程質(zhì)量檢驗，沒有進行系統(tǒng)化的預防和管理。以高水準的專業(yè)室內(nèi)設(shè)計和裝修，進行統(tǒng)一的完全精裝修，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量體系管理，將是房地產(chǎn)公司選擇的主要模式，只有通過全過程的管理，才能保障精裝修工程的質(zhì)量，保障業(yè)主的合法權(quán)益。