買房流程全接觸，教您一步步買房（一）挑選房源
第一步：挑選房源（考慮價(jià)格，交通狀況，面積，朝向，樓層，位置）
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房子的地理位置、住宅戶型、朝向、外觀曾是大家最關(guān)注的內(nèi)容，住宅也往往是以低廉的造價(jià)，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是這些冰冷的人造建筑物將人與自然割裂開，而與我們血脈相通的自然卻只有在零星的被圍墻圈起來的公園中可以找到。
價(jià)格：
如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資， 您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。比如，湘潭河?xùn)|房產(chǎn)均價(jià)3900左右，河西3700左右……也可以多看看網(wǎng)上發(fā)布的消息（什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價(jià)位熱銷等）
交通狀況：
衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車位物業(yè)才算物盡其用。目前大部分小區(qū)交通相對方便 。
社區(qū)環(huán)境：
人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。
戶型結(jié)構(gòu)：
戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。
面積：
在我國大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測算?商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積
套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時(shí)，其一半的面積凈高不低于２．１米，其余部分最小凈高不低于１．５米，符合以上要求的可計(jì)入使用面積；否則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計(jì)算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的１／２折算計(jì)入使用面積。
套內(nèi)墻體面積：商品房各套(單元)內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
陽臺建筑面積：按國家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。
單元分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由兩部分組成：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
公用建筑面積按以下方法計(jì)算：
整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。
公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算：各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積一般高層住宅公建分?jǐn)傁禂?shù)為０．４左右。
朝向：
在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。北方地區(qū)歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習(xí)慣，造成消費(fèi)者“有錢就買東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其它朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費(fèi)者應(yīng)挑臥室的朝向。一套房內(nèi)，臥室一般有二三間，其朝向也不會完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。
消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判斷標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南向?yàn)榧�，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風(fēng)，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時(shí)間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。
在南方炎熱地區(qū)，除了要看單個(gè)房間通風(fēng)是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風(fēng)的直線流動(dòng)，在夏季是否能形成“穿堂風(fēng)”。具體的方法是看各個(gè)房的門、窗是否在一個(gè)方向上，如果建筑與建筑之間間距過小，底層就會由于上面建筑的遮擋，而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。廚房由于本身會產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣最須與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時(shí)間短，靠自然通風(fēng)實(shí)難將其在短時(shí)間內(nèi)排出，所以一般會用同抽煙機(jī)或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大，引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向?yàn)橐恕?br />
一般來說，一天之內(nèi)陽光能射入時(shí)間２～３小時(shí)，對于消除房間內(nèi)濕氣，殺滅細(xì)菌，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，加速空氣流動(dòng)均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向?yàn)榧�。對于廚房，應(yīng)避免西向?yàn)橐�，因廚房內(nèi)本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會更高。衛(wèi)生間也以能接受一定的陽光照射為宜。因衛(wèi)生間相對來說陰暗潮濕，有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內(nèi)，最好能有兩個(gè)陽臺，其中一個(gè)陽臺一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。
現(xiàn)在多數(shù)的商品房住宅為一梯二戶型。對于條式一梯二戶，一套只有二個(gè)方向來通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費(fèi)者在挑選時(shí)，就要看設(shè)計(jì)者是否將較次要的房間放在北向。對于點(diǎn)式一梯二戶，一套房至少有三個(gè)面臨空，因此其房間的朝向應(yīng)該都較滿意。對于一梯三戶，一梯四戶，由于套數(shù)多，要為各戶都留有一個(gè)相對較好的主朝向，故一戶的朝向很難完善，有時(shí)候，會出現(xiàn)有較大缺陷的朝向。
樓層：
低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。
大多數(shù)消費(fèi)者在挑選底樓時(shí)，一般不會去過問其有關(guān)防潮設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié)，但是，在天連續(xù)下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應(yīng)該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此，消費(fèi)者在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨(dú)和獨(dú)立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費(fèi)者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響，如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶當(dāng)然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng)，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當(dāng)其沖、深受其害，故消費(fèi)者在看完底層的室內(nèi)時(shí)，千萬不要忘記要看看室外�？搓�、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。地面的排水系統(tǒng)是否完善，有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費(fèi)者在選擇底層時(shí)，對這些問題一定要—一察之，不然等搬進(jìn)去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢還是有必要的。
位置:
如果您想購買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優(yōu)越，因?yàn)樘幱诤梦恢玫姆孔硬拍軡M足您的各類需求。它通常具有下列特征:
1．城市上風(fēng)上水。在城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向，如北京的上風(fēng)上水方向?yàn)槲鞅狈较颉?br />
2．交通便捷。從住所到工作地點(diǎn)或常去的其他地點(diǎn)或市中心區(qū)，不超過可接受的時(shí)間并且有保障，一家兩三口人都有些要求時(shí)，應(yīng)盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調(diào)動(dòng)、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。
3．城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應(yīng)超過１公里，否則有些設(shè)施難以接通，對外交通也會有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶，要么基本設(shè)施不全，要么花大量投資搞市政設(shè)施，導(dǎo)致房價(jià)增加。
4．生活便利。步行１０分鐘左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，滿足日常生活物品的采購及其他服務(wù)需求，醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設(shè)施也可就近找到.
5．環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達(dá)，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末游玩娛樂之所，社會風(fēng)氣、治安狀況良好。
買房流程全接觸，教您一步步買房（二）實(shí)地考察
第二步：實(shí)地考察（考慮開發(fā)商的資格審核，看樓應(yīng)該注意哪些細(xì)節(jié)，區(qū)分“復(fù)式、躍層式、錯(cuò)層式”住宅）
樓間距也是一個(gè)可以泄露發(fā)展商"秘密"的指標(biāo)。樓間距太窄不僅影響各樓體之間的光照，也影響人們的視野和心情。無法想象樓挨著樓的社區(qū)能談得上什么綠化和環(huán)境。真正好的社區(qū)是張弛有度的，既有大面積的集中綠地，也有各組團(tuán)自己的小型綠地，有的新項(xiàng)目甚至推出了宅旁空間和樓內(nèi)共享空間的綠化，每一個(gè)新概念的推出和落實(shí)都是社區(qū)環(huán)境的更新。
開發(fā)商的資格審核
《住宅質(zhì)量保證書》 《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(1)．工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級。
(2)．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。
(3)．正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：
屋面防水3年;
墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；
墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
門窗翹裂、五金件損壞1年；
管道堵塞2個(gè)月；
供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期和供冷期；
衛(wèi)生潔具1年；
燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；
其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
4)．用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。
建設(shè)工程開工證：是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開工審批等項(xiàng)工作。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這"兩證"的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
《住宅使用說明書》 《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：
（1）．開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；
（2）．結(jié)構(gòu)類型；
（3）．裝修、裝飾注意事項(xiàng)；
（4）．上水、下水、電、燃?xì)�、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；
（5）．有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；
（6）．門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；
（7）．配電負(fù)荷；
（8）．承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項(xiàng)的說明；
（9）．其他需說明的問題。
住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。
看樓應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)？
看樓要綜合考慮樓盤各方面的情況，一般有以下幾點(diǎn):
第一，發(fā)展商的實(shí)力：有實(shí)力的發(fā)展商在開發(fā)樓盤時(shí)，處處為客戶著想，往往精益求精，推出精品樓盤。
第二，樓盤的合法性：對樓盤的用地、規(guī)劃等進(jìn)行審查，看樓盤是否符合國家規(guī)定，重點(diǎn)是要看樓盤有沒有“七證”，是否屬商品房;
第三，樓盤的自身素質(zhì)：
1、是否滲水。不但要看選購單位的屋頂是否漏水，還要看樓下單位的屋頂是否漏水。
2、噪音、照明。噪音和照明在白天很難看出情況如果，需要晚上去看，去實(shí)地考察。
3、樓內(nèi)垂直交通。對高層電梯而言看其配備的電梯質(zhì)量如何，安全通道是否暢通。
4、結(jié)構(gòu)。一套房建成之后，建筑格局很難改變，要想得到最佳的使用效果，一開始就得選擇合理的格局。
5、其他細(xì)節(jié)�？创把亍�、天花等做工是否仔細(xì)，水、電等配件是否安裝到位等。
第四，用戶的口碑。向住戶附近的居民、物業(yè)管理人員咨詢，看樓盤的物業(yè)管理，治安善如何，樓宇有無法法律糾紛等。
區(qū)分“復(fù)式、躍層式、錯(cuò)層式”住宅
復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。
躍層式住宅，與復(fù)式住宅是完全不同的兩個(gè)概念。從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。簡單地講，如果上下兩層安全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層的墻面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。
錯(cuò)層式住宅，是指一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個(gè)高度不同的平面。
錯(cuò)層式、復(fù)式與平面式房屋的區(qū)別
錯(cuò)層式和復(fù)式房屋有一個(gè)共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯(cuò)層和復(fù)式內(nèi)的各個(gè)房間則處于不同層面。
錯(cuò)層和復(fù)式房屋的區(qū)別
盡管兩種房屋均處于不同層面，但復(fù)式層高往往超過一人高度，相當(dāng)于兩層樓；而錯(cuò)層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯(cuò)層有“壓縮了的復(fù)式”之稱。另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯(cuò)層式兩個(gè)(或三個(gè))樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯(cuò)開。
買房流程之——認(rèn)購書簽訂（三）
簽定流程
你在選好房源，談妥價(jià)格后，便是該去簽訂認(rèn)購書了，這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金， 發(fā)展商此時(shí)會把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。
認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：
1． 認(rèn)購物業(yè)；
2． 房價(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；
3． 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4． 認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。
在簽定完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。
經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)知識：
目前，建設(shè)部正加緊制定經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，并將認(rèn)真考慮公眾反應(yīng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象過于寬泛的問題。據(jù)有關(guān)人士透露，經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法將對供應(yīng)對象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容可能是各地要根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財(cái)政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn)，明確供應(yīng)對象的范圍，不能再實(shí)行敞開供應(yīng)。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主。供應(yīng)面積將要求控制在１２０平方米以內(nèi)，豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，建設(shè)部有可能在管理辦法中提出，在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)差較小城市，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)采取普惠制度，但為抑制住房投機(jī)，應(yīng)從嚴(yán)審批購房對象；在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)較大的城市，應(yīng)采取“從緊”原則，執(zhí)行“雙控標(biāo)準(zhǔn)”，保證最需要住房的群眾優(yōu)先購買。對危改安置居民、“城中村”改造優(yōu)先安排，對教科文衛(wèi)等行業(yè)，可以傾斜，分期分批供應(yīng)。在審批供應(yīng)對象時(shí)，要采取公示等多種方式，提高透明度。而對象的界定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量與需求量確定控制標(biāo)準(zhǔn)。“雙控”標(biāo)準(zhǔn)可逐步提高，原則是保證最需要住房的群眾優(yōu)先享用，雪中送炭。由于各地收入標(biāo)準(zhǔn)差別大，國家只規(guī)定原則，標(biāo)準(zhǔn)由各城市自定。
經(jīng)濟(jì)適用房的保障性也將在建設(shè)面積上得以體現(xiàn)�？紤]到今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民住房需求水平的提高，經(jīng)濟(jì)適用房的基本戶型面積可以適當(dāng)提高，但以滿足基本需求為宗旨，上限原則上不大于１２０平方米。
認(rèn)購書樣本
甲方：物業(yè)名稱：××小區(qū)
地址： 郵政編碼：
乙方：姓名/公司名稱：____________
代理人：_____________
身份證號碼/注冊登記號：_________________
地址/法定地址：________________
電話：__________
郵政編碼：___________
根據(jù)湘潭市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方就購買××小區(qū)商品房事宜，經(jīng)過平等協(xié)商，簽訂本認(rèn)購書。
1、××小區(qū)位于_______區(qū)_______路_______號，經(jīng)××房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，現(xiàn)正式對外預(yù)售[預(yù)售許可證：( )鄭房管預(yù)售字第 號]
2、乙方自愿訂購××小區(qū)________棟________號________室。 總建筑面積：________平方米。 單價(jià)：人民幣________元/平方米，總價(jià)：人民幣________元。大寫____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元。
3、乙方于簽訂此認(rèn)購書時(shí)，向甲方支付定金人民幣______元。
4、乙方于簽訂認(rèn)購書之日起_____天內(nèi)，簽訂出售合同，同時(shí)支付首期款（含定金），乙方逾期七天尚未簽訂出售合同，甲方不再保留其訂購房號（室）。
5、甲、乙雙方同意乙方按下述方式支付房款：
(1)一次性付款□
(2)分期付款□
(3)按揭付款□
6、本認(rèn)購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽章之日起生效。
甲方： 乙方：
代表： 代表：
日期： 日期：
怎樣認(rèn)識“定金”
筆者近來在辦理有關(guān)商品房買賣的業(yè)務(wù)中，遇到一個(gè)較為普遍的問題，即購房者與開發(fā)商正式簽訂買賣合同之前所預(yù)繳的定金，在購房者與開發(fā)商最終沒能達(dá)成買賣協(xié)議或購房者因種種原因放棄所認(rèn)購的房屋時(shí)，能否要求開發(fā)商返還的問題。具體情形大致分為兩種：一是開發(fā)商在物業(yè)正式開盤前，以內(nèi)部認(rèn)購的方式開始發(fā)售，認(rèn)購期間的價(jià)格要比正式開盤后便宜一些，有的還以打折或抽獎(jiǎng)等方式促銷。購房者在價(jià)格優(yōu)惠的誘惑下簽了《認(rèn)購協(xié)議》并繳納了定金；二是正式開盤后，購房者在正式簽合同前與開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購書》并繳了定金，在正式簽合同時(shí)，因某些條款與開發(fā)商不能達(dá)成一致意見或開發(fā)商拒絕簽訂購房者提出的補(bǔ)充條款，購房者提出退房，而開發(fā)商拒絕返還定金。
對于第一種情況，沒有正式開盤多因?yàn)槟撤N手續(xù)未辦理妥當(dāng)，或因國有土地使用證在制作過程中，或因銷售許可證未正式下發(fā)，那么這一時(shí)期購房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返還，因?yàn)樗N物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，《認(rèn)購協(xié)議》不受法律保護(hù)。對于第二種情況，筆者認(rèn)為要對定金的性質(zhì)予以界定，如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返還，如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。定金是保證合同履行的擔(dān)保方式之一，是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對方一定數(shù)額的款項(xiàng)。我國《民法通則》第八十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”定金的性質(zhì)和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購房者在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)所交的“定金”不是法律意義的定金，因?yàn)楹贤形凑胶炗�，合同沒有成立何來定金？所以開發(fā)商在購房者認(rèn)購時(shí)約定“定金”不予返還是沒有法律根據(jù)的。
認(rèn)購是開發(fā)商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實(shí)有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質(zhì)量、位置、價(jià)格和交通等等條件。一些質(zhì)量好價(jià)格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認(rèn)購時(shí)交定金不予返還的約定，大有強(qiáng)買強(qiáng)賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定，購房者在買房時(shí)也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。
簽訂《認(rèn)購書》前應(yīng)當(dāng)心訂金風(fēng)險(xiǎn)
購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好，有購買的意向，這時(shí)，售房人員會要求您先交納200～500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留3～5天的房號，在這幾天內(nèi)，如果您決定購買此房，就要交納1萬元或2萬元不等的定金，即“大訂”，并簽訂《認(rèn)購書》，然后在規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預(yù)售或銷售合同。實(shí)踐中，購房者如果在交納“小訂”后不愿購買此房，開發(fā)商一般會很痛快地將錢款退還給購房者。
由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別，往往認(rèn)為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購房或不能就購房協(xié)議與開發(fā)商達(dá)成一致，“大訂”依然可以退還。但當(dāng)要求退款時(shí)，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發(fā)商的廣告宣傳與實(shí)際狀況存在較大差距，使購房者不愿再購買時(shí)，爭議比較多。
由于沒有明確的法律規(guī)定，當(dāng)前法律界也存在著不同的意見。
有的觀點(diǎn)認(rèn)為，《認(rèn)購書》是購房者保證按時(shí)與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同，如果不能按時(shí)簽訂此合同，則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，所以“大訂”應(yīng)該屬“定金”性質(zhì)。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果賣房者將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。
有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，《認(rèn)購書》是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應(yīng)該是“訂金”。
所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。是指債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，為了擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任�！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》和《擔(dān)保法》等均有專門規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時(shí)，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因?yàn)槎ń鹩趥鶆?wù)履行后可以抵作價(jià)款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。
而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規(guī)定，它在生活中往往“定金”相混同，有時(shí)因?yàn)楣P誤或認(rèn)識上的不清，往往將“定金”寫成或說成是“訂金”.
“訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方?jīng)Q定不購買，賣方應(yīng)將認(rèn)購金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認(rèn)購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時(shí)也被稱為認(rèn)購金、誠意金。
由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預(yù)留的期限以及開發(fā)商違約時(shí)是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以避免糾紛。
同時(shí)，如果購房者在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭議而不能達(dá)成一致意見，致使購房者不能認(rèn)購房屋的，此責(zé)任不應(yīng)由購房者獨(dú)自承擔(dān)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還“訂金”。否則，購房者交納了此筆費(fèi)用后，一旦與開發(fā)商不能就正式合同達(dá)成一致意見，就要受到嚴(yán)重?fù)p失，這對購房者是不公平的。
因此，購房者在買房前一定要注意《認(rèn)購書》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風(fēng)險(xiǎn)。
買房流程全接觸，簽定合同 （四）
簽訂購房合同時(shí)一定要慎重對待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和"五證"(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理"銷售許可證"，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。
在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實(shí)下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾否決，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實(shí)在合同里。
您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。
(注意： 還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺不好，不想購買的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。)
簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)特別注意四點(diǎn):
一是房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利，購房人應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對這種權(quán)利的約定；
二是商品房買賣合同示范文本內(nèi)“面積確認(rèn)及面積差異處理”中空格處可填寫雙方自行約定的內(nèi)容，而不是開發(fā)商單方規(guī)定的對消費(fèi)者不公平、不合理的條款，不可輕易填寫或草率約定；
三是不可輕易同意開發(fā)商刪除商品房買賣合同示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂內(nèi)容；
四是如果必須填寫“自行約定”內(nèi)容或刪除商品房買賣合同示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂的“面積確認(rèn)及面積差異處理”有關(guān)條款內(nèi)容，建議向有關(guān)行政管理部門或律師咨詢。
預(yù)防開發(fā)商合同上做手腳
案情
新年伊始，王小姐盤算著和未婚夫置辦一套婚房，經(jīng)過現(xiàn)場多次勘察比較，王小姐看中了某明星代言的一個(gè)新盤。精美的樓書、熱情的服務(wù)、便利的交通、增值的前景……以上種種，都是王小姐打算下血本購買房屋的重要因素。開發(fā)商預(yù)售的樓盤是精裝修的房屋，在王小姐交付定金時(shí)，售樓小姐十分肯定地稱在正式簽訂的預(yù)售合同中會明確約定房屋裝修方面的問題。但到了正式簽約的時(shí)候，細(xì)心的王小姐還是發(fā)現(xiàn)，在房屋的價(jià)格條款部分，開發(fā)商提供的《預(yù)售合同》中只是列出了房屋的總價(jià)款。讓王小姐頗為不放心的是，如果在合同中不列明該價(jià)款已包含裝修款，那么以后開發(fā)商會不會讓她再繳納裝修款項(xiàng)。王小姐特意就此疑問向售樓小姐咨詢，售樓小姐哈哈一笑，稱王小姐不懂行，售樓小姐稱她銷售的幾十套房屋都是這樣簽的合同，房屋的裝修是開發(fā)商贈送給業(yè)主的，所以在《預(yù)售合同》的價(jià)款部分不必多此一舉，加上這么一條。半信半疑的王小姐最后還是按照售樓小姐的要求簽了《預(yù)售合同》，并且按照《預(yù)售合同》的約定，支付了首付款。后來，王小姐經(jīng)朋友指點(diǎn)，在業(yè)主論壇上和其他業(yè)主交流，了解到此開發(fā)商一期銷售的部分房屋內(nèi)有裝修的質(zhì)量問題。王小姐想想很后怕，擔(dān)心到時(shí)候自己的房子也有這樣那樣的問題。誰知到了正式交房的時(shí)候，王小姐還是發(fā)現(xiàn)自己房子的裝修存在質(zhì)量問題，王小姐一怒之下，起訴到法院，要求開發(fā)商退還全部房款，解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》。
判決
法院認(rèn)為：雙方訂立的《預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，王小姐訴稱開發(fā)商在訂立合同時(shí)存有欺詐的行為，因其未提供足夠的證據(jù)，法院不予采信。同時(shí)對于王小姐解除《預(yù)售合同》，退還房款的訴訟請求不予支持.
評析
本案中，王小姐的訴訟請求缺乏必要的法律依據(jù)，難以得到法院判決的支持。首先，廣義的合同解除有法定解除和約定解除之分。法定解除是指合同在履行過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除情形時(shí)，當(dāng)事人可以依法解除合同。約定解除是指雙方當(dāng)事人通過協(xié)商同意將合同解除的行為。結(jié)合本案，開發(fā)商預(yù)售的房屋內(nèi)部裝修存有質(zhì)量問題，并未使得整個(gè)合同目的不能實(shí)現(xiàn)。王小姐在簽訂《預(yù)售合同》時(shí)也未就內(nèi)部裝修的質(zhì)量問題設(shè)定解除權(quán)的條款。因此，無論從法律角度，還是從合同本身，王小姐的主張都缺乏必要的依據(jù)。其次，王小姐以開發(fā)商存在欺詐情形為由訴至法院，按照合同法的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段違背當(dāng)事人的真實(shí)意思訂立的合同，受損害方有權(quán)請求法院變更或者撤銷。因此，王小姐若依據(jù)開發(fā)商欺詐的事實(shí)，其訴訟請求也應(yīng)該是撤銷該《預(yù)售合同》。最后，雖然王小姐很難通過舉證達(dá)到撤銷該《預(yù)售合同》的目的，但她仍可以依據(jù)《預(yù)售合同》要求開發(fā)商對內(nèi)部裝修進(jìn)行修復(fù)，如果開發(fā)商提供的內(nèi)部裝修材料與《預(yù)售合同》不符，也可要求開發(fā)商予以更換。
律師提醒
精裝修的房屋，最好在《預(yù)售合同》的價(jià)款部分明確該價(jià)款已包含裝修費(fèi)用。同時(shí)在《預(yù)售合同》的附件中，要明確列明裝修的材料，對可能出現(xiàn)的裝修質(zhì)量問題也要盡可能地明確責(zé)任。（作者系上海市申房律師事務(wù)所主任、律師）
在購房合同中，開發(fā)商一般會承諾辦好房產(chǎn)證的時(shí)間，或是提供買房人自己辦理的必備文件。可往往承諾的時(shí)間到了，開發(fā)商卻沒有辦好房產(chǎn)證，購房者也無法自行辦理房產(chǎn)證。面對房產(chǎn)證的遙遙無期，購房者該怎么辦？
開發(fā)商不依照合同怎么辦？
案情——入住三年未拿到房產(chǎn)證
起因：2002年初，王女士在CBD中央?yún)^(qū)選擇了一個(gè)公寓樓盤，以按揭貸款方式購買了其中一套公寓房，并于2003年6月順利收房。
由于是投資型購房，王女士自己并不去住，而是將房屋租了出去，打算在房價(jià)上漲后再出售。據(jù)王女士了解到，同樓的絕大多數(shù)業(yè)主都屬于投資型購房。
入住不久，開發(fā)商收取了房屋公共維修基金和契稅，并承諾將很快辦理房產(chǎn)證了，可眼看購房合同中規(guī)定的辦理房產(chǎn)證時(shí)間已到，卻仍不見房產(chǎn)證蹤影。而此時(shí)王女士購買的這套房產(chǎn)價(jià)格已上漲，王女士打算將房子出售以獲取投資收益。于是王女士找到開發(fā)商詢問，被告知正在辦理。但兩個(gè)月后，開發(fā)商仍未下發(fā)房產(chǎn)證。
王女士開始懷疑項(xiàng)目有什么問題。于是拿著購房合同到市建委查詢該項(xiàng)目備案資料，但工作人員稱，只能在出現(xiàn)糾紛起訴后委托律師來查。
對抗：停付月供后開發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任
王女士覺得起訴開發(fā)商太麻煩，于是沒有提起訴訟。但由于遲遲拿不到房產(chǎn)證，王女士一氣之下開始拒絕償還銀行貸款。
銀行打電話催討貸款時(shí)，被王女士拒絕。由于開發(fā)商負(fù)有連帶擔(dān)保責(zé)任，起初幾個(gè)月的貸款便由開發(fā)商代為償還。但之后銀行方面表示，如果王女士再不按時(shí)還款，銀行將起訴，而且會把王女士列入銀行“黑名單”。
雖然王女士此后陸續(xù)還了銀行幾個(gè)月貸款，但由于開發(fā)商始終不能確定辦好房產(chǎn)證的時(shí)間，想到自己投資可能面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，王女士最終還是決定不再支付銀行貸款。在王女士累計(jì)9個(gè)月未支付銀行貸款的情況下，銀行按擔(dān)保合同規(guī)定一次性扣劃了開發(fā)商為該房屋擔(dān)保的全部未付款項(xiàng)。
開發(fā)商于是委托律師找到王女士，要求歸還其為王女士代償?shù)陌唇屹彿靠�。但王女士以開發(fā)商嚴(yán)重違約為由拒絕償還。開發(fā)商回應(yīng)說如果不還款，將收回王女士的房屋并進(jìn)行拍賣，用拍賣款歸還開發(fā)商代付的款項(xiàng)。
決定：為避免投資風(fēng)險(xiǎn)要求退房
由于王女士堅(jiān)持拿到房產(chǎn)證后再付月供，開發(fā)商于是對其下了最后通牒，稱若再不還款就到法院起訴。王女士向律師咨詢后得知，這種情況下如果打官司，開發(fā)商將承擔(dān)沒有按時(shí)辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。但按合同規(guī)定計(jì)算，這筆罰款遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上開發(fā)商代償?shù)你y行按揭款。可如果一次性歸還開發(fā)商代償?shù)目铐?xiàng)，就意味著仍將繼續(xù)承擔(dān)房產(chǎn)證辦理不下來的風(fēng)險(xiǎn)。這時(shí)的王女士感到自己處境極為不利，于是想到了退房。
聽說王女士要退房，開發(fā)商態(tài)度緩和了許多，因?yàn)榕峦跖客朔靠赡軙疬B鎖反應(yīng)，導(dǎo)致其他業(yè)主大量要求退房。目前事情仍在協(xié)調(diào)。
律師指南
延期辦理房產(chǎn)證業(yè)主可要求索賠
房產(chǎn)證遲遲辦不下來的情況目前并不鮮見。如果開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦不下來，也就無法辦理產(chǎn)權(quán)分割，購房業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)證自然是遙遙無期了。
如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)因?yàn)殚_發(fā)商的原因不能辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
王女士可通過法律途徑索要賠償
根據(jù)目前情況分析，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致王女士在合同規(guī)定時(shí)間內(nèi)無法拿到房產(chǎn)證，王女士可根據(jù)合同相關(guān)規(guī)定，追究開發(fā)商違約責(zé)任。如每遲延一天承擔(dān)購房總價(jià)款萬分之一的違約金。在協(xié)商不成的情況下，王女士可以先行起訴，就已超過的期限要求支付違約金。此后開發(fā)商仍然不能辦理房產(chǎn)證的，可以再次起訴追究后一段時(shí)間的違約責(zé)任。
以“拒還月供”抵制開發(fā)商違約不理智
發(fā)生房產(chǎn)證遲遲辦理不下來的情況，購房者不能以此抗拒銀行還款。購房合同與銀行借款合同是兩個(gè)既關(guān)聯(lián)又相互獨(dú)立的合同，開發(fā)商對借款合同的擔(dān)保合同是依附于借款合同的。
按法律程序，當(dāng)王女士簽訂購房合同并支付首付款后，銀行以貸款的方式為王女士支付了其余款項(xiàng)，這時(shí)王女士已全部履行了對開發(fā)商的付款義務(wù)，轉(zhuǎn)而形成與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。如果王女士不履行對銀行的還款義務(wù)，銀行有權(quán)按擔(dān)保合同規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。而開發(fā)商代為還款后，可轉(zhuǎn)而向王女士追償。購房合同履行中有什么問題，應(yīng)由雙方依據(jù)合同或法律規(guī)定解決，購房人不能因開發(fā)商的違約而不履行銀行貸款合同義務(wù)，拒付銀行貸款是不理智的。
退房時(shí)須注意解除權(quán)行使期限
王女士采用退房的形式也未嘗不可。根據(jù)法律要求，商品房買賣合同規(guī)定或法規(guī)規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記期限屆滿后超過一年的，由于出賣人原因?qū)е沦彿空邿o法辦理房屋所有權(quán)登記，購房者可請求解除合同和賠償損失。
王女士購買的樓盤現(xiàn)在已超過合同約定期限一年沒有辦理好房產(chǎn)證，所以她已享有解除合同退房的權(quán)利。
但需要提醒的是，請求解除合同應(yīng)當(dāng)注意行使合同解除權(quán)要在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。當(dāng)發(fā)生法定解除權(quán)事由時(shí)，合同一方享有合同解除權(quán)。法律沒有規(guī)定或當(dāng)事人沒有約定時(shí)限的，經(jīng)對方催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月，對方?jīng)]有催告的，可以在一年內(nèi)行使解除權(quán)；逾期不行使的，解除權(quán)將失去。
退房流程一覽表
第1步
向開發(fā)商發(fā)出解除合同通知書。開發(fā)商同意的，雙方協(xié)商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開發(fā)商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開發(fā)商賠償相關(guān)損失，由法院判決。
第2步
在購房合同解除后，可向貸款銀行請求解除商品房擔(dān)保貸款合同。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，這種請求法院應(yīng)給予支持。
第3步
將開發(fā)商歸還的購房款優(yōu)先歸還享有抵押權(quán)的銀行。開發(fā)商在歸還購房款時(shí)可以將代為償還的銀行款項(xiàng)予以扣除。
買房流程全接觸，付款方式（五）
申請個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件：
有合法的身份；
有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；
在所購（建、大修）住房全部價(jià)款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（建、大修）住房的首付款。
有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他組織或個(gè)人作為保證人；
銀行同意的貸款行規(guī)定的其他條件。
一次性付款
是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤銷售。
利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價(jià)款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價(jià)格最低。
弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風(fēng)險(xiǎn)大。
分期付款
又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。
利：緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。
弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。
按揭付款
即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因?yàn)樗苁故袌鰸撛谛枨笱杆俎D(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。
利：可以籌集到所需資金，實(shí)現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。
弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。
公積金貸款
居民購房除了動(dòng)用歷年的積蓄，購房資金不足部分一般都首先申請個(gè)人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請由銀行個(gè)人住房按揭貸款解決，目前運(yùn)用此種個(gè)人住房公積金貸款與銀行個(gè)人住房按揭貸款相結(jié)合的"組合貸款"已是購房最普遍的貸款方式。因?yàn)樗容^符合現(xiàn)實(shí)又較為合理，畢竟每戶家庭可以計(jì)貸的個(gè)人住房公積金額度不會很多，若全部向銀行貸款又會在利息上負(fù)擔(dān)太重。
個(gè)人住房公積金貸款屬政策性的個(gè)人住房貸款，具有一定的政策補(bǔ)貼性質(zhì)，只要個(gè)人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請貸款，它最大的優(yōu)點(diǎn)是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也不過4.59%，不僅低于現(xiàn)行同期銀行個(gè)人住房按揭貸款利率（一般比銀行個(gè)人住房按揭貸款利率低1個(gè)百分點(diǎn)左右），而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。也就是說，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。下面以五年期的儲蓄存款和公積金貸款為例進(jìn)行比較：十萬元存五年定期，五年后，客戶可得利息14400元；申請公積金貸款十萬元，在貸款利率水平不變的情況下，五年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。而且，貸款金額越大、期限越長，利差就越可觀。
買房流程全接觸，驗(yàn)收房屋（六）
為了便于客戶檢查房屋質(zhì)量，這里附上一則驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡易方法，你不妨記住并逐條檢查看一看。
第1招：看"備案"留"兩書"
新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。
2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工時(shí)，都要進(jìn)行一戶一驗(yàn)，并出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。
第2招：衛(wèi)生間不滲不存
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。
檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。
第3招：門窗靈活嚴(yán)又亮
試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個(gè)門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。
第4招：輕敲各面聽空裂
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到"空空"的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
第5招：頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ�，所交工的房屋要么�?jīng)過兩場大雨的"考驗(yàn)"，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。
第6招：陽臺裂縫危險(xiǎn)大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。
第7招：保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。
第8招：大開龍頭查漏堵
上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。
第9招：暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。
第10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。
第11招：拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否能完全控制各分支線路。
第12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童
為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。
第13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施?熏衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?熏洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
第14招：廚衛(wèi)緊臨通風(fēng)道
廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。
第15招：開關(guān)接口拉一拉
檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。
怎樣認(rèn)定房屋質(zhì)量不合格
根據(jù)《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。
那么，應(yīng)如何認(rèn)定房屋的“主體結(jié)構(gòu)”、“不合格”和“嚴(yán)重影響正常居住使用”這些概念呢？從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。
主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。
所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形。“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣人應(yīng)當(dāng)對此予以修復(fù)，買受人不能因此要求退房。
律師指點(diǎn)
室內(nèi)空氣不合格也可拒絕收房
大成律師事務(wù)所吳建中律師告訴記者，在收房過程中，如發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，應(yīng)分別情況作不同的處理。如果是房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或者室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格(特別是精裝修房屋)的，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，并要求開發(fā)商退房并賠償損失。
而其他質(zhì)量問題的處理方式，一般在合同中均有約定，大體上分為先修復(fù)再交房和先收房再修復(fù)兩種。如果在購房時(shí)選擇了后者，則業(yè)主就不能以房屋存在質(zhì)量問題拒絕收房，只能在收房后要求開發(fā)商進(jìn)行修復(fù)。
此類質(zhì)量問題又可分為兩種，一是不影響裝修施工或入住的一般性質(zhì)量問題，二是影響裝修和入住的嚴(yán)重質(zhì)量問題，如漏水、墻體開裂、精裝修嚴(yán)重不合格等。無論何種情況，業(yè)主都需要在與開發(fā)商及物業(yè)簽署房屋驗(yàn)收交接單時(shí)，把需要修復(fù)的質(zhì)量問題確認(rèn)下來，并明確修復(fù)的期限。由于集中交房期間問題比較多，業(yè)主要主動(dòng)地多與開發(fā)商、物業(yè)聯(lián)系，督促其盡快修復(fù)，不要等待。
對于嚴(yán)重影響業(yè)主裝修或入住的質(zhì)量問題，如果開發(fā)商拖延修復(fù)，給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)依法索賠，但要注意搜集和保留好證據(jù)。此外，對于較嚴(yán)重的問題，業(yè)主可以要求在修復(fù)前先制定修復(fù)方案，并經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或其他有專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行鑒定、認(rèn)可。
貼心提醒
新房保修期從交付之日起計(jì)算
《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。
房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。
住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。并且，《住宅質(zhì)量保證書》中有五項(xiàng)內(nèi)容必須在住宅單元入口進(jìn)行公示，公示期不得少于6個(gè)月。另外，住宅工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要制作工程標(biāo)牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。
住宅質(zhì)量保修正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期
1.屋面防水3年；
2.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；
3.墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
4.地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
5.門窗翹裂、五金件損壞1年；
6.管道堵塞2個(gè)月；
7.供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；
8.衛(wèi)生潔具1年；
9.燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；
10.其他部位、部件保修期，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
備注：住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算.
收房時(shí)應(yīng)關(guān)注五大問題
交房糾紛，究其根源在于合同是否細(xì)致到位，法律能否給雙方提供可依據(jù)的準(zhǔn)則。收房實(shí)際是對購房合同的履行，合同條款約定得明確細(xì)致，就容易確定履行標(biāo)準(zhǔn)，分清責(zé)任，反之，就容易產(chǎn)生分歧，甚至發(fā)生糾紛。有的消費(fèi)者在收房發(fā)生爭議時(shí)，才意識到如果在簽訂購房合同時(shí)，在補(bǔ)充協(xié)議中對開發(fā)企業(yè)多一些合理的約束以及量化的違約賠償條款，收房時(shí)的情況就會主動(dòng)一些。例如：由于房屋質(zhì)量問題(像水管爆裂、墻皮脫落等)造成購房人人身和財(cái)產(chǎn)損害的賠償問題；停車位問題；小區(qū)綠化率問題；擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光、通風(fēng)問題；配套設(shè)施的內(nèi)容、運(yùn)行時(shí)間、不能正常運(yùn)行的補(bǔ)救措施及違約責(zé)任等等。
有法律界人士提醒，收房時(shí)消費(fèi)者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下五類問題：
一是房屋是否達(dá)到交付使用條件，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商必須提供房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施《工程竣工驗(yàn)收備案表》(取代原來的竣工綜合驗(yàn)收合格證，依據(jù)《中華人民共和國行政許可法》，國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》(國發(fā)[2004]16號)中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收)，其中一方面是驗(yàn)證，另一方面也要看驗(yàn)收合格證取得的合法性。
二是看小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房室內(nèi)設(shè)計(jì)變更的情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。如果是因經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，而導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化，或出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知消費(fèi)者。消費(fèi)者收房時(shí)，應(yīng)核對房子的規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否變更，開發(fā)商是否在規(guī)定時(shí)限內(nèi)履行通知義務(wù)。
三是景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)是否符合合同約定，該部分對樓盤品質(zhì)、居住目的有很大影響。商品房買賣合同一般都約定基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑、綠化標(biāo)準(zhǔn)等，也有的售樓廣告對此用語明確具體，直接對消費(fèi)者購房心理和價(jià)格的確認(rèn)造成影響，也屬要約，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行約定。
四是房屋質(zhì)量，建筑質(zhì)量無疑是牽動(dòng)消費(fèi)者神經(jīng)的最大關(guān)注點(diǎn)，如果房屋在建筑質(zhì)量上出現(xiàn)了問題，那么基于它之上的一切如配套設(shè)施、小區(qū)景觀等都只不過是空中樓閣而已，沒有任何價(jià)值和意義。除傳統(tǒng)的質(zhì)量問題，裝修房還存在新型的環(huán)保、節(jié)能等質(zhì)量問題也值得重視。
五是交付逾期和面積差異問題。逾期交房會給消費(fèi)者造成一定的經(jīng)濟(jì)損失和機(jī)會損失，也可能破壞消費(fèi)者的家庭生活計(jì)劃，給生活帶來諸多不便。商品房買賣合同一般約定(合同第九條)：出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)，其中第二款約定逾期超過一定日期后，買受人有權(quán)解除合同，也可要求繼續(xù)履行合同。
由此看來，開發(fā)企業(yè)交付房屋逾期達(dá)到一定的天數(shù)，消費(fèi)者是可以退房的，此時(shí)的前提條件是消費(fèi)者拒絕接收此房屋，如果已經(jīng)實(shí)際入住接收了房屋，那么只能接受開發(fā)企業(yè)支付違約金的補(bǔ)償方式了。面積問題也應(yīng)該是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，對于交房時(shí)面積差異的處理方式在合同中一般都有約定，2003年6月1日起實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛適用法律若干問題的解釋》已經(jīng)明確，合同有約定的，按合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房或不退房而要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任(損失)。
買房流程全接觸，物業(yè)管理（七）
一 網(wǎng)友提問：請問物業(yè)管理費(fèi)到底包含哪些方面呢？1.每棟樓下的鐵門及對講機(jī)每年要另外收錢2.每棟樓樓頂?shù)乃浼八苣昃眯枰鼡Q，這個(gè)費(fèi)用應(yīng)該是業(yè)主分?jǐn)倖幔?.樓道內(nèi)粉刷墻壁的費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主分?jǐn)倖�？上面三個(gè)問題是我暫時(shí)能想到的吧。不知道有沒有物業(yè)管理相關(guān)的法律？專業(yè)人士請指點(diǎn)一下。下周周末將就上述三項(xiàng)舉行小型聽證會，我想收集一些相關(guān)法律規(guī)定。
律師回復(fù)：根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：
(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；(3)綠化管理費(fèi)；(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)；(5)保安費(fèi)；(6)辦公費(fèi)；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；(8)法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。與我國基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)方式。
二 網(wǎng)友提問：物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)應(yīng)從何時(shí)算起？
律師回復(fù)：物業(yè)費(fèi)應(yīng)從你辦理入住手續(xù)之日起計(jì)算；如在你辦理入住時(shí)有線電視已開通，有線電視費(fèi)也從你辦理入住手續(xù)之日起計(jì)算。
三 網(wǎng)友提問：不滿意服務(wù)能拒付物業(yè)費(fèi)嗎？
業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)。首先，物業(yè)管理公司只是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。
其次，物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護(hù)管理難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費(fèi)的業(yè)主）的共同利益遭受損害。
因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時(shí)，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。
只有當(dāng)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，違反了物業(yè)管理合同時(shí)，業(yè)主才有權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)。而此案例中，責(zé)任本身不在物業(yè)管理公司，并且他們已經(jīng)盡到了自己的責(zé)任，所以阮女士無理由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。王律師認(rèn)為，阮女士應(yīng)查明造成房屋漏水的直接責(zé)任到底在開發(fā)商還是樓上業(yè)主，如果是房屋質(zhì)量問題，可直接找開發(fā)商要求承擔(dān)違約賠償責(zé)任；如果是樓上業(yè)主過失造成漏水，則阮女士應(yīng)直接找樓上業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。
四 網(wǎng)友提問：律師您好，我們小區(qū)有回遷戶、房改戶、房管戶等所交費(fèi)不同小區(qū)中只有我們唯一一棟商品房而且物業(yè)費(fèi)偏高1.80元/平米，還沒有保安人員，而且由于小區(qū)復(fù)雜一直沒能夠成立業(yè)主委員會，小區(qū)的物業(yè)是開發(fā)商聘的，我們的這棟商品樓是否可以單獨(dú)成立業(yè)委會，我們這些業(yè)主該怎么辦物業(yè)費(fèi)是否該比別的不是商品房的業(yè)主交的多而且享受同等待遇呢？我們這棟樓的業(yè)主怎樣才能成立業(yè)主委員會呢？請您幫我們想想辦法。謝謝！
律師回復(fù)：同一小區(qū)，同一物業(yè)，同一服務(wù)，物業(yè)費(fèi)不同，除非開發(fā)商另外補(bǔ)貼。否則不合理。一個(gè)小區(qū)只能成立一個(gè)業(yè)委會，你可以到小區(qū)辦去咨詢一下。
五 網(wǎng)友請問：新買的房子，沒有入住要交物業(yè)管理費(fèi)用嗎？
問題補(bǔ)充:是還沒裝修的房
網(wǎng)友回復(fù)：這個(gè)肯定的，我去年新買了小區(qū)的住宅樓，尚未入住，就先交了一筆超出預(yù)算的開銷，其中就包括物業(yè)管理費(fèi)及衛(wèi)生費(fèi)及暖氣費(fèi)等。。。。如果不交清，物業(yè)就不給鑰匙，雖然氣憤這類霸王條款，但想想大頭（房款）都交了，還在乎這些小錢嗎？咬咬牙，交了，現(xiàn)在還是為此耿耿于懷。。。。找個(gè)相關(guān)部門或者媒體給他們暴光，也許能夠有個(gè)說法，否則，只能吃啞虧。祝你好運(yùn)！
律師回答：楊雨軒這一問題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個(gè)問題。
房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)。但是在實(shí)際操作中，買賣雙方往往以入住交接作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付
條件的一個(gè)主要程序。
商品房買賣合同對房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開發(fā)商要在房屋交付時(shí)，向購房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān).
既然房屋已經(jīng)交付，無論業(yè)主是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)交納，因?yàn)闊o論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供(如保安、保潔等)。
專家建議消費(fèi)者在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)注意幾點(diǎn)：
要認(rèn)真和善于行使自己的權(quán)利。所謂認(rèn)真行使，就是在開發(fā)商不能提供相關(guān)文件又通知您辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)依據(jù)合同約定堅(jiān)決拒絕接收，不要稀里糊涂收了房子。所謂善于行使，是指要對發(fā)現(xiàn)的問題做一下分析，看出現(xiàn)的問題是否能夠構(gòu)成拒絕驗(yàn)收的理由，比如墻面、地面裝修有問題，衛(wèi)生潔具不符合原定標(biāo)準(zhǔn)等，雖然也屬于問題，但一般不會構(gòu)成拒絕驗(yàn)收的依據(jù)。對這樣的問題，不妨在開發(fā)商提出賠償方案或改進(jìn)措施后，先辦理入住手續(xù)，再敦促開發(fā)商落實(shí)，以免耽誤自己使用房子。
交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)問題，一定要書面記錄下來。如果決定拒絕接收，則要書面說明拒絕接收的理由。如果接收但有問題需要解決，則應(yīng)要求開發(fā)商將處理意見形成書面文字，以備今后協(xié)商不成時(shí)，有據(jù)可查.
上述所有的書面內(nèi)容，原則上都應(yīng)該是一式兩份，雙方要簽字或蓋章，避免開發(fā)商內(nèi)部發(fā)生人事變動(dòng)后，接任者拒絕承認(rèn)前任的承諾。
買房流程全接觸，產(chǎn)權(quán)過戶（八）
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。” 房屋買賣的所有權(quán)過戶和轉(zhuǎn)移登記，一般在購房者購房后，由買賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
房屋產(chǎn)權(quán)證是對進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據(jù)登記的產(chǎn)權(quán)情況又可分為《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。《房屋所有權(quán)證》發(fā)給擁有房屋所有權(quán)人�！斗课莨灿袡�(quán)保持證》發(fā)給房屋共有人�！斗课菟�(xiàng)權(quán)證》發(fā)給與房屋所有權(quán)有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)人，如典權(quán)人、抵押權(quán)人等.
《房屋產(chǎn)權(quán)證》一旦遺失，應(yīng)盡快到原發(fā)證機(jī)關(guān)申請補(bǔ)領(lǐng)新證。申請人應(yīng)提交補(bǔ)領(lǐng)新證申請書和登載遺失聲明的報(bào)紙一份，經(jīng)房管機(jī)關(guān)審查確認(rèn)后，補(bǔ)發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費(fèi)用。
需要哪些材料：
（1）《房屋所有權(quán)證》；
（2）《國有土地使用權(quán)證》（審原件，收復(fù)印件）；
（3）交易評估報(bào)告；
（4）存量房合同；
（5）房屋交易登記申請表；
（6）土地納稅登記簿；
（7）賣方資料：夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明（審原件，收復(fù)印件）；若為單身的，需到派出所或民政局開具單身證明，或到公證處公證；若為離婚的，需離婚證或民事判決書，并提供財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議及至今仍單身的證明；
（8）買方資料：身份證（審原件，收復(fù)印件）；外地人口需提供流動(dòng)人口婚育證明；
（9）《房屋所有權(quán)證》圖紙頁若為電腦打印的，需復(fù)印兩份，一份留房地局存檔，一份附在新《房屋所有權(quán)證》后，可免測丈費(fèi)。
領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)需在公司權(quán)證人員的陪同下，本人帶身份證原件、交易收件單領(lǐng)�。ㄊ占䲟�(dān)保方保管）。
過戶需要繳納哪些費(fèi)用：
7月19日，網(wǎng)友咨詢湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)，“我有一84平米的商品房，現(xiàn)想過戶到我母親名下，請問各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按什么比例交納？大概需多少錢？另該房為我個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，但有部分貸款為婚后所還清的，請問過戶時(shí)是否需雙方到場簽字？”
回復(fù)：
(1)您要將您的房屋過戶到您母親的名下，這種情況屬于個(gè)人與個(gè)人之間房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)交納的稅費(fèi)比例如下：
交易費(fèi)：6元/平方米，買賣雙方各承擔(dān)50％；
契稅：按房屋成交價(jià)或評估價(jià)的1.5％計(jì)算，由買方承擔(dān)
印花稅：成交價(jià)或評估價(jià)的l％，由買賣雙方各自承擔(dān)50％；
土地出讓金：成交價(jià)或評估價(jià)的l％，由買方承擔(dān)。(如果您購買的商品房所處地塊的取得方式是通過出讓方式取得的，即開發(fā)商已按規(guī)定繳納了土地出讓金，您就不需承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用)。
(2)關(guān)于您的這套房屋過戶大概需交納多少費(fèi)用，這要根據(jù)該房屋的實(shí)際狀況，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格由交易所工作人員進(jìn)行評估，并根據(jù)上述比例計(jì)算確定。
(3)根據(jù)我國《婚姻法》第十八條規(guī)定，夫妻的婚前財(cái)產(chǎn)，是夫妻各自所有的財(cái)產(chǎn)。但是對于婚前財(cái)產(chǎn)在婚后如果用共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行償還部分貸款，則該部分財(cái)產(chǎn)應(yīng)視同夫妻共有財(cái)產(chǎn)。因此，在辦理過戶時(shí)，就需要雙方到場簽字。
買房流程全接觸，裝修裝飾（終結(jié)版）
一、忌倉促上馬
一些人有了新居后，急于入住。他們便匆匆忙忙找了一個(gè)裝飾公司，要求對方在十天半月就要交工。至于房間的設(shè)計(jì)、裝飾材料的選用，這些戶主心里并沒有仔細(xì)考慮。由此可能出現(xiàn)這些問題：匆忙選擇的裝飾公司不能盡如人意，設(shè)計(jì)、施工水平?jīng)]能達(dá)到要求。因此在裝修之前，您不要太匆忙，要留出一段時(shí)間好好考慮房間的設(shè)計(jì)和裝飾材料的選擇，以及用一段時(shí)間去選擇一家合格的裝飾公司。
二、忌“胸?zé)o全局”
在裝修之前，您應(yīng)該對房間的裝飾風(fēng)格、所使用的裝飾材料、家具的選擇和大致的擺放位置以及裝修的預(yù)算等心里有數(shù)。切忌對這些沒有考慮、全憑一時(shí)好惡，對于房間裝飾沒有通盤考慮。這樣往往會出現(xiàn)家具與裝飾風(fēng)格不相符合。
三、忌“缺少變化”
雖然說一套住宅應(yīng)該統(tǒng)一在一種裝飾風(fēng)格下，但每個(gè)房間都有不同的功用，居住者也不一樣。所以切忌在所有的房間中都采用一種裝飾風(fēng)格，使用同樣的裝飾材料。這樣做只能使房間顯得缺少情趣和變化。
四、忌表面的“涂脂抹粉”
從目前的建筑格局來講，并非所有的格局都很合理，所以切忌依賴房間原有的格局，只做房間的“表面文章”。這樣只能給使用者帶來更多的不方便。從美學(xué)角度考慮，矩形的房間并不理想。
五、忌不分主次
有些人在裝修中不分主次，對于所有空間“一視同仁”。這樣裝修不僅花費(fèi)過多，而且往往“事倍功半”。其實(shí)整套房間的某些空間的裝修可以簡潔一些，憑家具和裝飾品來點(diǎn)綴空間。
六、忌脫離文化背景
照搬畫冊的裝飾手法，往往只能“畫虎不成反類犬”，所以切忌脫離文化背景。如果房間里都是西式風(fēng)格，卻擺設(shè)了太師椅，就很不諧調(diào)。
七、忌脫離外部環(huán)境
如果您的居室外邊十分嘈雜、紛亂，內(nèi)部裝修就要簡潔一些；如果房間在陰面，裝修是就忌用深顏色。
八、忌“無人參與”
有些消費(fèi)者把裝修的全過程都交給裝飾公司，自己不參與一點(diǎn)意見。這樣裝修出來的房間沒有一點(diǎn)主人愛好和性格的體現(xiàn)。
九、忌盲目攀比
有些人在裝修時(shí)只考慮豪華程度，以致預(yù)算超支，結(jié)果不能購買與之相配的家具。
十、忌追求“一步到位”
目前大部分都希望裝修“一步到位”，其實(shí)家也在“生長”，裝修也要隨之做小的調(diào)整。例如孩子大了，兒童間的裝修和家具就要隨之改換。
十一、忌生搬硬套
所有的裝飾手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼湊只能給人凌亂的感覺。尤其是在裝修之前，有些人喜歡去別人家“取經(jīng)”，結(jié)果自己家的裝修風(fēng)格凌亂，不成體系。
