1、三前三后的居住建設(shè)程序
提高居住環(huán)境質(zhì)量，居住區(qū)建設(shè)要依據(jù)：先規(guī)劃、后建設(shè)；先地下、后地上；先交通建設(shè)，后住宅建設(shè)的“三先三后”程序。
l.l 先規(guī)劃，后建設(shè)
1.集中規(guī)劃新居住區(qū)
根據(jù)城市總體規(guī)劃和人均生活用地的增加，人口將隨著市區(qū)功能的調(diào)整，逐步向城市外圍擴(kuò)散和疏散。規(guī)劃布置住宅基地將主要集中于城市邊緣城郊結(jié)合部之間，并沿城市的四周延伸擴(kuò)展，為集中有一定規(guī)模的居住園區(qū)創(chuàng)造了較為有利的條件。
2.超前做好居住區(qū)階段規(guī)劃
居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)遵循三個(gè)階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)程序：第一個(gè)階段制定遠(yuǎn)期（20年）居住基地發(fā)展布局規(guī)劃；第二階段制定中期（10年）居住地區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃；第三階段制定近期（5年）居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃。根據(jù)居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量發(fā)展的需求，規(guī)劃設(shè)計(jì)由面到點(diǎn)，由遠(yuǎn)而近，從粗到細(xì)地逐步深入。
3.采用“無(wú)甲方”的規(guī)劃設(shè)計(jì)形式
居住區(qū)需要采用“無(wú)甲方”規(guī)劃設(shè)計(jì)形式，擺脫純經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)的機(jī)制，由政府住宅建設(shè)管理部門(mén)在無(wú)委托單位（甲方）的情況下，進(jìn)行總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計(jì)，并提出市政設(shè)施、建設(shè)工期及投資總額、公交線路、小區(qū)設(shè)計(jì)等方案，提交有關(guān)部門(mén)審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)確定后再批項(xiàng)目，這樣才有可能提高居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平�！ 〕鞘幸�(guī)劃通過(guò)對(duì)所使用土地的審核、監(jiān)督等，保證住宅建設(shè)與城市發(fā)展的整體利益統(tǒng)一，使住房建設(shè)真正成為塑造良好的城市形象和創(chuàng)造質(zhì)量的居住環(huán)境的積極推動(dòng)力。
4.加快相關(guān)專業(yè)規(guī)劃的制訂，提高居住區(qū)配套計(jì)劃地位
居住區(qū)規(guī)劃布局的發(fā)展方向應(yīng)根據(jù)總體規(guī)劃確定，并應(yīng)加快專業(yè)規(guī)劃，確保在居住區(qū)開(kāi)發(fā)實(shí)施前具有水、電、煤、雨污水、道路及公共交通配套條件，并將居住區(qū)配套計(jì)劃納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，引導(dǎo)和保障居住區(qū)建設(shè)。
1.2 先地下，后地上
居住區(qū)建設(shè)應(yīng)執(zhí)行市政基礎(chǔ)設(shè)施“先地下、后地上”，住宅建設(shè)相繼進(jìn)行的綜合開(kāi)發(fā)程序。征地后要先開(kāi)發(fā)土地，即先進(jìn)行供水、排水、電力、電信、煤氣等管線與道路建設(shè)，再進(jìn)行地面住房及公共設(shè)施的建設(shè)。只有遵循統(tǒng)一實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這個(gè)科學(xué)的開(kāi)發(fā)程序，才能掌握居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的主動(dòng)權(quán)，才能建設(shè)良好的住宅和居住環(huán)境。
l.3 先交通建設(shè)，后住宅建設(shè)
新的居住區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，人口規(guī)模大。如果住宅建成后再配備交通設(shè)施，必然造成需求與供應(yīng)的脫節(jié)，嚴(yán)重影響居民的生產(chǎn)和生活的正常進(jìn)行，因此必須超前進(jìn)行交通建設(shè)。
2、三同步的建設(shè)管理原則
提高居住環(huán)境質(zhì)量，還要遵循住宅與公建設(shè)施同步建設(shè)，住宅建設(shè)與環(huán)境建設(shè)同步，建設(shè)與管理同步的“三同步”原則。
2.l 住宅與公建設(shè)施建設(shè)同步
商業(yè)、文教等公共設(shè)施必須和住宅同步配套建設(shè)，以便在住宅交付使用時(shí)，這些設(shè)施能同步使用，及時(shí)為人住的居民提供完善的服務(wù)。
2.2 住宅建設(shè)與環(huán)境建設(shè)同步
在進(jìn)行住宅建設(shè)的同時(shí)，要注意環(huán)境的營(yíng)造。一方面，要做好居住環(huán)境的硬件建設(shè)，要為住宅配備完善的附屬設(shè)施，優(yōu)美的綠化系統(tǒng)，要對(duì)噪聲、污水、垃圾等進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和設(shè)施建設(shè)；另一方面，還要落實(shí)管理環(huán)境的責(zé)任人。居住區(qū)建設(shè)要有能促進(jìn)居民交流聯(lián)誼的場(chǎng)所，以利密切鄰里關(guān)系，又有安逸、私密的環(huán)境。從而為居住區(qū)內(nèi)的全體居民，包括老人、成年人、少年兒童、青年人提供適合他們各自特點(diǎn)的文化、體育、娛樂(lè)、休想的場(chǎng)所和設(shè)施。住宅綠化要有不同層次，與公共服務(wù)設(shè)施互相聯(lián)系，使住宅區(qū)內(nèi)做到綠化、美化。
2.3 建設(shè)與管理同步
要提高居住環(huán)境質(zhì)量，光建設(shè)還不夠，還必須在建設(shè)的同時(shí)搞好管理。一方面在建設(shè)過(guò)程中要注重規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑材料和施工的管理，保障公建配套比例達(dá)到規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)的住宅符合設(shè)計(jì)要求，施工質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，要搞好建成區(qū)的物業(yè)管理，確保居民居住安全、方便、居住環(huán)境整潔、文明，并使有效使用年限延長(zhǎng)，住宅實(shí)現(xiàn)保值增值。
3、三并重的建設(shè)方針
要改變目前的居住環(huán)境現(xiàn)狀，必須做到三個(gè)并重：數(shù)量與質(zhì)量并重，功能開(kāi)發(fā)與規(guī)模開(kāi)發(fā)并重，建設(shè)與改革并重。
3.1 數(shù)量與質(zhì)量并重
住宅是使用年限很長(zhǎng)的社會(huì)商品，住宅和住宅區(qū)的功能和質(zhì)量關(guān)系到人民的身心健康，影響到社會(huì)的秩序和安定。我國(guó)的住宅建設(shè)正從立足解困增加數(shù)量開(kāi)始向注意居住環(huán)境質(zhì)量轉(zhuǎn)化。要堅(jiān)持?jǐn)?shù)量與質(zhì)量并重，改進(jìn)規(guī)劃及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，提高房屋功能使用的靈活性和適應(yīng)性，創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，滿足居民的心理及生理需求。21世紀(jì)的住宅建設(shè)將從文化、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等諸多方面向全面提高質(zhì)量的方向發(fā)展。
3.2 功能開(kāi)發(fā)與規(guī)模開(kāi)發(fā)并重
在居住區(qū)建設(shè)中，不僅應(yīng)注意居住區(qū)內(nèi)部的功能開(kāi)發(fā)，做到居住區(qū)各類設(shè)施完備，配套齊全等，還要強(qiáng)調(diào)居住區(qū)的規(guī)模開(kāi)發(fā)即居住區(qū)的布局要相對(duì)集中，形成一定的規(guī)模，有利于市政公用設(shè)施的配套，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。
3.3 建設(shè)與改革并重
從目前居住環(huán)境建設(shè)與管理存在的問(wèn)題中，可以看出舊體制在很大程度上還影響著住宅建設(shè)的規(guī)模和居住環(huán)境質(zhì)量的提高。要建設(shè)更多環(huán)境優(yōu)美的住宅，必須在住宅投資體制、供應(yīng)體制上不斷進(jìn)行改革，實(shí)現(xiàn)住宅的商品化和住宅供應(yīng)的社會(huì)化，建立住宅建設(shè)資金的良性循環(huán)機(jī)制，才能確保住宅建設(shè)持續(xù)發(fā)展，住宅環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)提高，以滿足人們居住環(huán)境條件不斷改善的要求。
4、三制體系的完善
為保障“三先三后”、“三同時(shí)”、“三并重”的順利實(shí)施，還必須采取完善“三制”，發(fā)揮“三個(gè)積極性”等措施。
4.１ 理順體制
1.理順投資體制
主要是要明確政府、企業(yè)和個(gè)人在居住區(qū)建設(shè)中的投資責(zé)任。隨著住房的私有化，個(gè)人將成為住宅最主要的投資者，以國(guó)家和單位為主的住宅投資體制將發(fā)生變化；改變居住區(qū)大市政及公益性配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用攤?cè)胱≌杀镜牟缓侠碜龇�，明確這部分費(fèi)用由政府承擔(dān)。
2.理順管理體制
�。�1）強(qiáng)化住宅發(fā)展局對(duì)住宅建設(shè)的綜合管理職能。進(jìn)一步理順住宅發(fā)展局與各專業(yè)部門(mén)的關(guān)系，使住宅發(fā)展局承擔(dān)起住宅建設(shè)全過(guò)程管理的責(zé)任。
�。�2）理順物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)行政管理部門(mén)、街道辦事處和居委會(huì)的關(guān)系。做到各司其職、各負(fù)其責(zé)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與專業(yè)管理、社區(qū)管理的有機(jī)結(jié)合。
�。�3）探索社區(qū)建設(shè)管理新體制。根據(jù)“兩級(jí)政府、三級(jí)管理”的原則，進(jìn)一步理順條塊管理體制。區(qū)政府有關(guān)職能部門(mén)的派出機(jī)構(gòu)，按照社區(qū)行政管理的職能，原則上應(yīng)與街道辦事處對(duì)應(yīng)設(shè)置，接受街道和區(qū)政府有關(guān)職能部門(mén)的雙重領(lǐng)導(dǎo)。公安派出所負(fù)責(zé)街道區(qū)域的社會(huì)治安綜合治理；工商所、稅務(wù)所應(yīng)指定人員參加街道社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，共同參與社區(qū)管理；區(qū)政府建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)將環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、房屋維修、物業(yè)管理、路政維護(hù)等作業(yè)行為同行政管理職能分開(kāi)，行政管理職能由區(qū)政府職能部門(mén)行使，部分監(jiān)督檢查職能委托街道協(xié)助管理；經(jīng)營(yíng)性的作業(yè)行為由企業(yè)承擔(dān)。街道辦事處設(shè)立市政管理、社會(huì)發(fā)展、社會(huì)治安綜合治理等委員會(huì)，具體負(fù)責(zé)社區(qū)管理、精神文明建設(shè)、社區(qū)服務(wù)、社會(huì)治安等工作。
4.2 改革機(jī)制
1.引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
在居住區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理的全過(guò)程中，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，打破行業(yè)壟斷，提高居住區(qū)建設(shè)與管理水平。
2.采用激勵(lì)機(jī)制
在居住環(huán)境的建設(shè)和管理過(guò)程中，引進(jìn)激勵(lì)機(jī)制。開(kāi)展設(shè)計(jì)方案、施工質(zhì)量、物業(yè)管理、社區(qū)管理及文明居民等評(píng)優(yōu)活動(dòng)鼓勵(lì)多方參與，發(fā)揮大家的積極性，從而提高居住環(huán)境與管理的水平，保持較高的居住環(huán)境質(zhì)量。
3.強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制
一方面，健全居住環(huán)境建設(shè)的監(jiān)理機(jī)制，實(shí)行全過(guò)程的監(jiān)督管理，優(yōu)化居住環(huán)境硬件建設(shè)。如針對(duì)住宅質(zhì)量通病，全面推行住宅監(jiān)理，以提高住宅質(zhì)量；另一方面，完善業(yè)主委員監(jiān)督機(jī)制，使其充分發(fā)揮業(yè)主管理的監(jiān)督管理職能，真正體現(xiàn)業(yè)主自治，促進(jìn)“服務(wù)第一，住戶至上”的物業(yè)管理機(jī)制的建立，促進(jìn)實(shí)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性收入補(bǔ)貼服務(wù)性支出的經(jīng)營(yíng)機(jī)制的實(shí)現(xiàn)，保證物業(yè)管理水平的提高。
4.3 完善法制
為了創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境，應(yīng)把提高居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量納入法制化的軌道。為防止在居住區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中背離中國(guó)國(guó)情和忽視三大效益的整體，必須建立一套具有法律效力的控制體系，即對(duì)居住用地的性質(zhì)、建筑密度、容積率進(jìn)行控制，對(duì)建筑體量、高度、形狀、基地總面積、綠地率進(jìn)行控制，對(duì)用地指標(biāo)和環(huán)境體系進(jìn)行控制，對(duì)人口密度指標(biāo)進(jìn)行控制，以維護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)利益和使用者的利益。
