一、住宅精裝修已成為住宅發(fā)展的必然趨勢
建設部出臺《商品住宅裝修一次到位實施細則》并在全國推行精裝修住宅，至今已經(jīng)有一年多了。據(jù)建設部有關(guān)官員透露，我國將在未來3到5年內(nèi)取消毛坯房，北京和上海目前已經(jīng)先行一步，相繼制定了有關(guān)政策法規(guī)，在今明兩年內(nèi)將基本取消毛坯房。住宅精裝修是市場成熟的發(fā)展趨勢，不管在國外還是在國內(nèi)，住宅精裝修已普遍受到購房者的歡迎。例如，珠江地產(chǎn)、華新國際以及萬科等成功操作的系列住宅精裝修項目，都得到了廣大購房者的極大認可，并帶動了住宅精裝修在國內(nèi)的進一步推廣和發(fā)展。
業(yè)內(nèi)專家把毛坯房比喻為未安裝車輪的轎車，屬于半成品。把毛坯房銷售出去，讓一家一戶再加工，重新制作，是小生產(chǎn)觀念。而住宅精裝修直接向消費者提供完全裝修的“成品房”，不但節(jié)約采購成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護建筑結(jié)構(gòu)免遭肆意破壞，而且規(guī)范裝修市場，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序，積極推行住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高現(xiàn)場裝配化的程度和新技術(shù)運用的范圍，使之成為工業(yè)化住宅建筑體系的重要組成部分，體現(xiàn)了集約化大生產(chǎn)的優(yōu)勢，符合住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展要求。這種“成品化”的產(chǎn)品特點，逐漸贏得了大部分消費者的認同，也成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一種新的競爭力，是精裝修取代毛坯房和初裝修的內(nèi)在原因。
（一）、住宅精裝修逐漸被消費者認同和接受
住宅精裝修對消費者具有以下益處：
1、省心省事。業(yè)主不要為尋找和跟進裝修公司而勞神費力，減少受那些不講信用的和低素質(zhì)的裝修商蒙騙的可能；不必長期受左鄰右舍裝修污染的影響；避免低水平裝修帶來的不安全問題（結(jié)構(gòu)破壞、水災與失盜等）；買房時已可知道產(chǎn)品的最終效果（實際樣板房），避免因樣板房夸張化所帶來的錯覺。
2、節(jié)省資金。裝修材料實施集團批量購買，價格遠遠低于市場價，能減輕業(yè)主開支；方便將裝修與住房一次性進行按揭貸款，相對減少業(yè)主資金壓力；工藝過程中減少交叉破壞，總成本與總售價應更合理。
3、設計更專業(yè)�？上硎艿浇�(jīng)過專業(yè)室內(nèi)設計之后的裝修效果，避免對室內(nèi)設計無知所帶來的負面影響（審美與品位局限）；
隨著住宅精裝修開發(fā)的日益成熟和規(guī)范，加上國家建設部門的政策引導，消費者逐漸認同和接受精裝修這種一次到位的完全裝修的“成品房”。正如有人所說的，除了富翁、藝術(shù)家……大部分人還是需要精裝房！
（二）、住宅精裝修成為實力雄厚的開發(fā)企業(yè)新的競爭利器
精裝修對于開發(fā)商來說，是一種投入多、風險大、責任重的裝修方式。房屋造價增加和制造周期加長，如果出現(xiàn)長時間銷售不出的“尾盤”或“死盤”現(xiàn)場，則將形成致命的資金壓力和投資風險；同時開發(fā)商對裝修直接負責，無法將消費者的投訴轉(zhuǎn)移到裝修商等等。
另一方面，消費者對住宅精裝修的認可和接受則需要一個過程，他們擔心裝修質(zhì)量的好壞、裝修材料的環(huán)保與否，另外對于精裝修帶來的總房款上升等問題還有一定的抗性。所以許多開發(fā)商認為精裝修可能會費力不討好，從而導致住宅精裝修在很多地方推進速度較慢。
但是，對于那些實力雄厚的開發(fā)商來說，他們具有較強的資本和品牌優(yōu)勢，對項目本身的綜合素質(zhì)充滿信心。在此基礎(chǔ)上推出消費者滿意的住宅精裝修，自然可以贏得更大的市場。首先，住宅精裝修可促進發(fā)展商綜合素質(zhì)的整體提高，不但形成住宅產(chǎn)品新的賣點，而且可以深入表達發(fā)展商的審美追求；其次，在高門檻淘汰一批劣質(zhì)對手之后，高水準的對手們可進行更加有序的競爭，通過裝修產(chǎn)生更多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)，增大住宅產(chǎn)品的藝術(shù)與文化附加值和創(chuàng)新空間等等。另外，住宅精裝修體現(xiàn)了開發(fā)商的一種深度服務和良好社會責任感，對于銷售之后的物業(yè)管理和社會環(huán)境帶來了種種益處。 1、 不至于面對零散裝修所帶來的長期污染； 2、 減低社區(qū)保安工作的壓力； 3、 遏制低水準裝修，提高裝修技術(shù)與藝術(shù)；4、 建立健康的鄰里關(guān)系，改善生活方式和提高居住水平； 5、優(yōu)勝劣汰，有序競爭，促進住宅產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。
可以說，發(fā)展商在未來市場要想生存發(fā)展，必須更加努力變革和進步，而這種利國利民的住宅精裝修成為這部分開發(fā)商的一種新的競爭利器。
（三）、國家政策的引導與規(guī)范，加速了住宅精裝修的推廣
2001年建設部要求全面取消毛坯房，倡導住宅一次裝修到位；2002年建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心又出臺了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點》，對從裝修一次到位的全過程實施引導到裝修材料選擇與質(zhì)量檢查分別提出了要求，推薦給房地產(chǎn)開發(fā)、設計和施工單位參照執(zhí)行。明確了精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成。按照這一導則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次。另外還在原則上要求開發(fā)單位為住宅裝修的第一責任人，承擔相應的責任，而不是由裝修公司或物業(yè)公司作為責任人；精裝修住宅要分為不同標準，設立樣板間由住戶來進行選擇；房屋的售價中應該包括房屋的工程成本和裝修成本兩個組成部分，并要在合同中標明等等。
這些政策的出臺，昭示了政府要求規(guī)范發(fā)展商行為的決心，對全國數(shù)萬家房地產(chǎn)商的優(yōu)勝劣汰設了一道高門檻，促進發(fā)展商的整體進步，規(guī)范住宅產(chǎn)業(yè)與市場，為住宅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)化明確方向，促進正規(guī)的室內(nèi)設計業(yè)健康成長。另外還以國家康居示范工程作為突破口，建設部提出發(fā)展商申請康居示范工程３Ａ級住宅，必須一次性裝修到位。作為面向２１世紀的住宅升級換代產(chǎn)品，康居示范工程強調(diào)商品房一次性裝修到位同時滿足購房客戶個性化要求。這些政策和措施，都將成為住宅精裝修進一步推廣的強大推動力。
二、住宅精裝修開發(fā)的操作模式和流程
（一）、模式的多樣性，體現(xiàn)了開發(fā)商責任與消費者參與度之間的平衡關(guān)系
住宅精裝修開發(fā)的具體操作模式多種多樣，根據(jù)開發(fā)商承擔責任以及消費者參與度的不同，可分為以下幾種：第一種是開發(fā)商選好裝修公司供買房人選擇，但開發(fā)商不負責材料，這是最初級的一種做法；第二種是開發(fā)商供應材料并組織裝修公司做精裝修，最后交到買房人手上的是成品房。第三種是菜單式，購房人只能在菜單內(nèi)挑選，以便開發(fā)商集體采購并施工。
一般來說，開發(fā)商承擔的責任越多，提供的服務越精細，消費者的參與程度也就越深，從而可以在統(tǒng)一精裝修的基礎(chǔ)上更多的發(fā)揮消費者的個性，使精裝修得到更大范圍、更多層次的消費者認同和接受。例如，近年來一些發(fā)展商為客戶提供二到三種裝修方案讓客戶去選擇，這是一種菜單式的精裝修服務。
但是由于眾口難調(diào)，以及材料的不同選擇和施工工藝的不同運用，使得裝修的效率和質(zhì)量難以達到理想狀態(tài)，同時也失去了精裝修原本的工廠化、集成化、裝配化要求�，F(xiàn)在人們越來越認識到裝修和裝飾的不同，個性化往往依靠后期的家庭裝飾而不是大面積的裝修。因此在住宅精裝修開發(fā)模式上，統(tǒng)一的精裝修將成為近幾年開發(fā)商比較合理的選擇。
（二）、流程基本相同，方案設計和材料選擇是關(guān)鍵。
住宅精裝修開發(fā)的流程基本相同，一般如下：方案設計→材料采購→樣板示范→裝修施工→裝修監(jiān)理→質(zhì)量驗收→保修和維護等。其中，導致不同模式產(chǎn)生的階段主要在方案設計和材料采購環(huán)節(jié)。如果是菜單式，則消費者在這兩個環(huán)節(jié)的參與度就高，尤其在方案設計階段與消費者之間的交流與反饋活動比較經(jīng)常，而且意見被采納的程度高；而對于統(tǒng)一的精裝修模式，則主要依靠設計師自身對市場和潮流的把握，設計出符合大多數(shù)人審美情趣的產(chǎn)品，消費者可以反饋意見，但是意見被采納的程度則相對較低。因此，方案設計和材料選擇成為住宅精裝修開發(fā)的關(guān)鍵所在。
1、住宅精裝修對設計師提出更高要求。
方案設計階段，應由由裝修設計師把握全局。裝修設計師應該從一開始就參與策劃、構(gòu)思、建筑設計、結(jié)構(gòu)處理等過程。這樣，精裝修產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對設計師個人要求首先熟悉產(chǎn)品，即全面的了解住宅裝修中所用到的產(chǎn)品，了解產(chǎn)品的基本功能、適用范圍、施工方式、價格、風格等；在對產(chǎn)品有了相當了解和把握的基礎(chǔ)上，消費者參與裝修產(chǎn)品的選擇，設計師在一定的產(chǎn)品范圍內(nèi)進行產(chǎn)品組合設計，搭配出功能合理、滿足風格要求的完全可實現(xiàn)的設計方案，從源頭上保證消費者得到滿意的、預期的居住環(huán)境和居住空間。
另外，設計師要主導與面向產(chǎn)品的研發(fā)工作。把過去相互分離的設計、生產(chǎn)、施工以至銷售看成一個統(tǒng)一整體，由設計師統(tǒng)籌管理，作為整個過程的主導力量。因為，住宅裝修產(chǎn)業(yè)化的設計、生產(chǎn)、建造涉及面廣，需要熟悉住宅裝修中各類別的各種產(chǎn)品及其技術(shù)特性，并綜合戶型、面積、功能模式、造價、風格等因素，提供出類似菜單式的住宅裝修設計手冊。
這種設計工作包括兩個方面：一方面是指作為部件的產(chǎn)品設計。在這里，每件實用家居產(chǎn)品都被作為藝術(shù)品來設計，藝術(shù)深入到每件產(chǎn)品中，而不是為藝術(shù)而藝術(shù)。這些被賦與藝術(shù)性的產(chǎn)品將共同構(gòu)成未來家居空間的藝術(shù)性。另一方面是指由部件組成的整體家居產(chǎn)品設計。住宅裝修的主要目的不是為了光鮮、炫耀，而是實實在在滿足消費者的根本需要。在這里，室內(nèi)溫、濕度的保持，空氣的潔凈度、新鮮度，合理的功能安排以及人體工效學、環(huán)境心理學，生態(tài)學等多方面的考慮和追求，使得安全、健康、舒適、優(yōu)美，環(huán)保成為現(xiàn)實。同時值得強調(diào)的是安全生命周期與清潔生產(chǎn)戰(zhàn)略這兩個非常重要的現(xiàn)代理念設計。
2、住宅精裝修要求材料的綠色環(huán)保、標準通用與品牌保證。
精裝修房屋使用的裝修材料是開發(fā)項目中最受人關(guān)注的一環(huán)，也是決定住宅產(chǎn)品室內(nèi)外風格、檔次、品位的關(guān)鍵，不僅直接影響住宅產(chǎn)品質(zhì)量，而且在精裝修實施過程中經(jīng)常會出現(xiàn)成本與效果之爭。裝修材料的綠色環(huán)保，是裝修的基本要求。因為人們在室內(nèi)的空間相對較長，因此材料的選擇必須考慮各種健康和環(huán)保的需要。而品牌 保證則是消費者放心的又一條件，這是現(xiàn)代社會的一種誠信保證。
而對住宅精裝修來說，標準化、通用化的開放體系的構(gòu)建是住宅裝修實現(xiàn)高品質(zhì)、多樣化、個性化需求的根本保證，也是打破壟斷的重要手段。通用體系是各個廠商根據(jù)全國或地區(qū)通用的標準、尺寸、構(gòu)造等生產(chǎn)構(gòu)配件，用戶可根據(jù)需要選購，裝配成多種風格的各種形式，以適應規(guī)模小、分散的住宅裝修要求。有計劃地將門窗、小五金、衛(wèi)生間、廚房、采暖、通風等設備，裝修材料及制品、連接件等都進行標準化、專業(yè)化生產(chǎn)，實行商品化供應。其次，緊跟時代趨勢，盡早實現(xiàn)產(chǎn)品的“大規(guī)模定制化”生產(chǎn)，以更好的滿足消費者個性化的需求，提升企業(yè)的競爭力。所謂大規(guī)模定制就是：將大規(guī)模生產(chǎn)和定制生產(chǎn)這兩種模式的優(yōu)勢有機結(jié)合起來，在不犧牲經(jīng)濟效益的前提下，滿足單個客戶的需求。
三、住宅精裝修開發(fā)的三個難點及其對策
（一）、如何解決降低裝修成本和滿足個性需求的矛盾？
消費者是理性的，并且需求也是多方面的。從現(xiàn)實角度來考慮，開發(fā)商很難做到滿足消費者方方面面的需求，因此開發(fā)商追求的應當是一種“滿意解”而不是“最優(yōu)解”。從精裝修市場的發(fā)展狀況上來看，市場的成熟需要一個過程，在當前階段開發(fā)商應當定位于“最大程度的滿足消費者需求”，而不是“滿足消費者最大程度的需求”。發(fā)展商做的精裝修應該是大眾化的，比如地板、墻、廚房、潔具等。而客戶個性化的東西主要體現(xiàn)在裝飾和家居布置上，因為裝修的東西是一次到位更改不了的，裝飾和家居是可以調(diào)整的。
所以我們首先必須分清裝修與裝飾的辯證關(guān)系。許多業(yè)主包括某些房產(chǎn)商未能分清共性與個性及裝修與裝飾的辯證關(guān)系，其實任何事物都既有個性也有共性，如住宅裝修除材質(zhì)、色彩變化外，門套只是飾線微小變化，門也只是造型變化，踢腳板、護角線等基本沒變化，其中有大量共性，若能解決相關(guān)技術(shù)問題，完全可工廠生產(chǎn)零件，組裝成部品，通過現(xiàn)場排列組合解決個性化問題，這樣，按照國外發(fā)達國家經(jīng)驗，輕裝修，重裝飾，即通過部品集成將廚房、衛(wèi)生間、門窗套、門、踢腳板、壁柜、隔斷等室內(nèi)三維空間項目一次性裝修，留下窗簾、燈具、活動家具、字畫等裝飾物品業(yè)主自選，這樣便可有效解決裝修個性化問題，大量減少裝修房銷售之風險。
（二）、落后的手工裝修施工帶來的如期交房風險和售房風險
房產(chǎn)商承諾交房期限一般都較為緊張，若不能如期交房，業(yè)主將會索賠，而土建安裝工期拖延裝修便無法進入。加之室內(nèi)裝修勞動密集用人多，一般裝飾公司很難在短期內(nèi)組織起足夠的隊伍。由于各工序用工多，工種繁雜，工作面有限，各工種交叉施工，交叉污染，互相影響，工期很難保證。另外，裝修房使開發(fā)商成為商品住宅裝修一次到位的第一責任人，而目前全國各裝飾公司施工手段均為手工現(xiàn)場施工，這種落后的施工方式必然產(chǎn)生大量質(zhì)量問題，加大業(yè)主對房產(chǎn)商投訴風險。有手工就會有誤差，現(xiàn)場散料加施工的落后方式因工人技術(shù)、材料及施工手段等各種原因會遺留大量難以克服的質(zhì)量隱患，而裝飾公司一般又是有活現(xiàn)找人，錢到手人就走，業(yè)主入住后及時保修不易做到。按現(xiàn)行國家規(guī)定質(zhì)保期一至兩年，業(yè)主投資買房不可能只住一兩年，質(zhì)保期限與房屋使用壽命形成巨大反差，既使信譽好的裝飾公司在質(zhì)保期內(nèi)能及時維修，保修期外就無法保證了。這不得不成為目前眾多房產(chǎn)商想做住宅精裝修而又遲遲觀望的主要原因，解決的出路究竟何在?唯一對策參照國外先進經(jīng)驗，選擇代表先進生產(chǎn)力，采用工廠化裝修的裝飾公司來實施商品住宅精裝修。這樣，便可淘汰落后的手工現(xiàn)場施工，上述種種問題便可迎刃而解!
（三）、住宅精裝修開發(fā)期待標準化管理和控制
1、精裝修房缺乏具體的技術(shù)標準
從消費者的顧慮上來看，有開發(fā)商本身的問題，同時也有行業(yè)標準的問題。目前整個裝修行業(yè)的質(zhì)量標準很不完善，有關(guān)精裝修的質(zhì)量標準更是欠缺，開發(fā)商面對消費者的時候，是作為一個商品房的生產(chǎn)者還是以裝修公司的身份來面對？精裝修應當屬于裝修行業(yè)的范疇，不應當由另一個行業(yè)來背這個包袱�？墒聦嵣蠌南M者的角度很難接受這種形式，畢竟消費者是直接與開發(fā)商打交道的。因此在責權(quán)利上就產(chǎn)生一種矛盾。因此，大部分開發(fā)商認為，精裝修市場本身應當有一套完整的標準可循，包括裝修的質(zhì)量、檔次劃分等等，作為解決消費者與開發(fā)商矛盾的一個出發(fā)點。既要制定開發(fā)商、設計單位、裝修施工單位和部品集成商之間的合作規(guī)則(包括設計管理、施工管理、售后服務等)，解決精裝修住宅動態(tài)聯(lián)盟之間的關(guān)系；同時，制定出一個被市場認同的工業(yè)化裝修的統(tǒng)一分類標準(設計標準、產(chǎn)品集成標準、性價比等)，便于業(yè)主和開發(fā)商之間在交房標準上達成一致。
2、精裝修應加強工程監(jiān)理
《商品住宅裝修一次到位實施導則》頒布以來，開發(fā)商開始努力打造精裝修住宅。然而，許多號稱精裝修住宅的樓盤卻只用了簡單的材料，部分木地板或瓷磚甚至連牌子都沒有。施工隊伍和監(jiān)理單位的整體素質(zhì)和能力無法滿足市場的需求。
由于精裝修住宅項目基本上是流水線作業(yè)，開發(fā)商主要進行招投標，如果出現(xiàn)裝修事故，開發(fā)商對所招投標的單位不太了解，或者對其資質(zhì)沒有很好的考察，這應該是開發(fā)商的責任。即使考察，如果施工單位偷工減料，監(jiān)理部門沒有責任心，也會出現(xiàn)問題。作為開發(fā)商、監(jiān)理部門和施工單位要經(jīng)常溝通，嚴格按照工程設計要求施工，加強工程監(jiān)理，切實保證裝修施工質(zhì)量，防患于未然。
四、齊魯•駿園住宅精裝修的探索和實踐
（一）、初試菜單式裝修，提出完全UNI主義。
齊魯置業(yè)有限公司在齊魯•花園推出全面精裝修之前，首先在齊魯•駿園開始嘗試菜單式裝修。所謂菜單式裝修，是指房地產(chǎn)開發(fā)商售房時提供裝修設計方案與材料設備菜單，置業(yè)者選定后統(tǒng)一裝修。交房的基本要求是：廚房、衛(wèi)生間、頂板、墻面、地面、門和門套一次裝修到位。為此，還特別提出了“完全uni主義”。
“完全uni主義”包含三層意思：unit、union和unique；組合起來表達如下含義：
1、完全unit（單位、單元）意即我們賣出的是完整的產(chǎn)品，不是半成品——擯棄毛坯房概念；
2、完全union（聯(lián)盟、聯(lián)合）意即多工種、多元化聯(lián)盟為客戶全方位服務，該大聯(lián)盟包括設計單位、監(jiān)理單位、施工單位、家裝顧問、營銷策劃公司；
3、發(fā)展商與業(yè)主個性選擇的完全unique（獨一無二）
齊魯置業(yè)公司為客戶提供裝修是服務的延伸，是為了方便業(yè)主，滿足業(yè)主的要求，公司對此沒有利潤上的要求，因此對于置業(yè)者而言，選擇公司提供的裝修服務是很合算的。對齊魯置業(yè)公司而言，菜單式裝修的好處是：一可以增加產(chǎn)品的附加值，作為項目的宣傳亮點；二可以體現(xiàn)公司的服務精神，提升企業(yè)形象，塑造企業(yè)品牌；三可以為以后項目的開發(fā)積累經(jīng)驗。
（二）、設計步驟與思路
（1） 確定標準
配合開發(fā)商通過市場調(diào)查研究，結(jié)合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標準。其裝修水平至少應達到購房者所期望的檔次和標準。
裝修的多樣化，可表現(xiàn)在不同套型平面采用不同“菜單”的差異上，精選出具有代表性的裝修方案，強調(diào)在同一檔次上的統(tǒng)一性和均好性，同時通過設計引導消費者向裝飾個性化方向發(fā)展。
（2）提供圖紙
設計圖紙完成后，應向裝修施工單位進行交底，說明施工中應注意的問題和技術(shù)要求。
家裝公司應向開發(fā)商提供以下圖紙資料：
■裝修施工詳圖（包括水暖電附屬專業(yè)圖）；
■概算。
開發(fā)商應向購房者提供以下竣工圖：
■套內(nèi)平面圖及使用面積；
■選材和設備配置使用說明書；
設備接口位置和接口圖、套內(nèi)面積。
裝修設計圖紙作為必備資料交給購房者，購房者對照圖紙進行驗收。
（3）指導施工
首先指導施工單位做出樣板間，樣板間應以實際交付為標準，以帶個性化裝飾為輔，真實地反映出精裝修商品房的內(nèi)在質(zhì)量。 設計人員要配合開發(fā)單位、監(jiān)理單位、施工隊伍，對材料進行把關(guān)，現(xiàn)場解決在安裝集成過程中的問題，確保裝修按圖紙施工。
（三）、裝修標準
裝修標準根據(jù)公司決定，暫定為四種：100元/M2、300元/M2、500元/M2、700元/M2，每種標準有不同的材料、風格設計的方案2—3款。
（四）、裝修施工三部曲
第一步：廚房地面鋪裝、墻身、吊頂一次性完成，同時作隱蔽、暗藏式管道設計、設置管井等；
第二步：衛(wèi)生間地面、頂棚、墻身、盥洗盆、座便器、標準化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷熱水管等一次安裝到位；
第三步：根據(jù)設計方案進行標準化全裝修，直至交付給業(yè)主。
（五）、裝修的環(huán)保原則
室內(nèi)裝修必須十分重視環(huán)保及防污問題。要在選材、施工用料方面堅持如下原則，具體由聘請的專業(yè)機構(gòu)對材料進行簽定、監(jiān)測，并在營銷推廣中加以體現(xiàn)：
■選用環(huán)保型裝修材料。
■選擇無毒、無害、無污染環(huán)境、有益于人體健康的材料，宜采用取得國家環(huán)保標志的材料。
■使用能改善室內(nèi)空氣質(zhì)量的先進技術(shù)及設備。
■防止成品家具對室內(nèi)造成的污染。
（六）、對各單位的具體要求
1、開發(fā)商
開發(fā)商應和家裝公司簽訂合同，合同中包括精裝修的套餐選擇和標準裝飾材料等內(nèi)容。
開發(fā)商和購房者應按照國家和地方的有關(guān)規(guī)定簽訂合同，并在房屋結(jié)構(gòu)及設備標準中設置相關(guān)裝修標準的內(nèi)容。
確立開發(fā)商為住宅裝修質(zhì)量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質(zhì)量責任，負責相應的售后服務。建筑裝飾施工單位、裝修材料生產(chǎn)廠家負責相應施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責任。開發(fā)商必須向購房者提交裝修質(zhì)量保證書，包括裝修明細表，裝修平面圖和主要材料的生產(chǎn)廠家，并執(zhí)行有關(guān)的保修期。
2、監(jiān)理單位
裝修工程監(jiān)理的目標是：控制投資、進度和質(zhì)量，強化合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系。包括以下內(nèi)容：審核裝修合同、審核設計方案、審核設計圖紙、審核工程預算、查驗裝飾材料和設備、驗收隱蔽工程、檢查工藝作法、監(jiān)督工程進度、檢查工程質(zhì)量、協(xié)助甲方驗收裝修工程。
工程監(jiān)理單位對裝修工程進行監(jiān)理，嚴格執(zhí)行每道工序特別是隱蔽工程的簽字驗收制度，以保證對施工質(zhì)量的控制。
3、裝修施工單位
裝修施工單位應當遵循以下規(guī)則：
■采用的裝飾材料不得以次充好，弄虛作假；
■施工不得偷工減料，粗制濫造；
■不得野蠻施工，危及建筑物自身的安全；
■不得損害居民和開發(fā)單位的權(quán)益；
■遵守國家和地方規(guī)定的有關(guān)規(guī)范和規(guī)則。
裝修施工單位應當按月填寫單項工程匯總表，報開發(fā)商和監(jiān)理單位，以保證施工進度。
4、家裝顧問
家裝顧問具體工作職責表現(xiàn)在以下幾方面：
■裝修常識的咨詢；
■具體價格的把握，為具體方案提供市場數(shù)字依據(jù)；
■客戶裝修套餐選擇的引導，特別是裝修風格的建議；
■對家裝公司的監(jiān)督，主要是質(zhì)量監(jiān)督；
■針對具體每一套住宅，室內(nèi)裝飾的建議；
■全力配合開發(fā)商針對該計劃的所有工作，并提出切實可行的操作建議；
■自2003年4月12日起，每周周末。家裝顧問公司必須安排1—2名熟知該計劃的專業(yè)設計師于項目營銷中心全天候接受家裝咨詢。
（二）、齊魯•花園精裝修模式的成功，堅定了公司開發(fā)住宅精裝修的信心齊魯•花園作為濟南第一個完全精裝修交房的中高檔住宅，得到了廣大消費者的極大認可和青睞。開盤不到3個月，銷售出推盤量的80%。盡管銷售火爆的原因是齊魯•花園綜合素質(zhì)好、性能價格比高，例如出色的健康主題園林、兒童益智會所等，但是精裝修應該是其最大的賣點之一。
齊魯•花園沒有繼續(xù)采取菜單式的模式，而是采取了統(tǒng)一精裝的模式。淡化風格意識，強調(diào)裝修的大眾化和基礎(chǔ)性，同時加強過程控制和服務深度。并且結(jié)合健康住宅的標準，創(chuàng)造出一種升級版“健康型精裝社區(qū)”的模式。特別體現(xiàn)在裝修材料的選擇上，不追求簡單的高檔和奢華，而是在質(zhì)量和品牌保證的基礎(chǔ)上，講究材料的綠色環(huán)保。同時，對裝修公司嚴格把關(guān)，初步的資質(zhì)考察通過后，選擇5家單位進行樣板間設計和裝修；然后，對其實際施工能力進一步考察，同時充分聽取客戶的反饋意見，最終確認2到3家進行最后的大批量統(tǒng)一精裝修。這些過程的嚴格管理，充分保證了精裝修材料的環(huán)保性與施工的高質(zhì)量。由于齊魯•花園這種“健康型精裝修”消費者讓消費者極為滿意和放心，齊魯置業(yè)在模式創(chuàng)新的同時，還從理論內(nèi)涵上將精裝修延伸出“精品工程、精細服務、精致生活”的開發(fā)新理念，要求房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)、各個階段都必須高標準、高質(zhì)量，產(chǎn)品的各個部件都必須是精品，各種客戶服務包括將來的物業(yè)管理都必須規(guī)范而體貼入微，除此之外項目管理的過程控制同樣十分嚴格，只有這樣才能真正創(chuàng)造一種高尚的、文化的、精致的人居環(huán)境和生活氛圍。
精裝修的操作過程中，齊魯•花園加強了對消費者的觀念引導。大大弱化風格意識，強調(diào)裝修的大眾化和基礎(chǔ)性。首先明確“裝修”和“裝飾”是兩個不同的概念，“裝修”是大面積、整體性的，“裝飾”則是業(yè)主參與程度深、細節(jié)的、個性化的。當代人“輕裝修、重裝飾”，倡導簡約裝修風格，把主要心思和精力用在家庭裝飾上，突出個性和品位，而不必拘泥于所謂的裝修風格。然后，通過樣板示范房來聽取客戶的反饋意見，并以此對各裝修單位的實際施工能力進行考察，最終確定2到3家裝飾公司，并針對不同戶型設計出不同的裝修風格，同種戶型的風格一致，爭取做到大多數(shù)人滿意。追求一種“滿意解”，是“最大程度的滿足大部分消費者的需求”，而不是“滿足所有消費者最大程度的需求”。
這樣，設計方案則由裝修設計師全局把握。裝修設計師應該從一開始就參與策劃、構(gòu)思、建筑設計、結(jié)構(gòu)處理等過程。室內(nèi)設計作為一項重要的藝術(shù)創(chuàng)造，不能開發(fā)商自己去組織，也不要讓建筑設計師去做，建筑設計和室內(nèi)設計是兩回事，不但要找專業(yè)的室內(nèi)設計師，而且要進行招標。這樣的裝修效果才會有品位。因此設計師必須了解產(chǎn)品的基本功能、適用范圍、施工方式、價格、風格等；在對產(chǎn)品有了相當了解和把握的基礎(chǔ)上，消費者參與裝修產(chǎn)品的選擇，設計師在一定的產(chǎn)品范圍內(nèi)進行產(chǎn)品組合設計，搭配出功能合理、滿足風格要求的完全可實現(xiàn)的設計方案，從源頭上保證消費者得到滿意的、預期的居住環(huán)境和居住空間。
（三）、住宅精裝修的實質(zhì)是一種建立在誠信和責任基礎(chǔ)上的深度服務
不管管毛坯房還是精裝房，開發(fā)商提供的都是一種服務。只是不同的服務體現(xiàn)了開發(fā)商不同程度的責任感和誠信度。精裝修這種服務，開發(fā)商不但要承擔住宅工程質(zhì)量責任而且要承擔裝修質(zhì)量責任，是誠信經(jīng)營時代的一種深度服務。
齊魯•駿園的菜單式裝修套餐和齊魯•花園的完全精裝修，雖然在裝修方案的選擇上不一致，但是都是操作過程都是同樣的嚴格和規(guī)范。通過公開招標選擇綠色環(huán)保品牌材料和資質(zhì)優(yōu)良、經(jīng)驗豐富的裝飾公司，同時將邀請有關(guān)單位對精裝修進行全過程的、規(guī)范化的工程監(jiān)理；設置樣板間，讓消費者對精裝修看得見、摸得著，做到心里有底；至于裝修標準和裝修材料，絕不遮遮掩掩，都將用正式的書面材料向消費者進行公開說明，同時將邀請有關(guān)單位對精裝修進行全過程的、規(guī)范化的第三方監(jiān)理。這樣公開、規(guī)范的操作自然讓消費者比較滿意和放心。
五、住宅精裝修開發(fā)的前景
（一）、住宅精裝修將成為住宅市場的主導力量。
（二）、隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化和標準化，住宅精裝修將朝模式化和集約化方向發(fā)展，但是消費者參與度越來越高。
（三）、在近幾年，以高水準的策劃、規(guī)劃、設計加上高水準的專業(yè)室內(nèi)設計和裝修，進行統(tǒng)一的完全精裝修，將是開發(fā)商選擇的主要模式。因此，設計師和開發(fā)商的審美能力成為核心競爭力，審美標準、審美素質(zhì)超越消費者但又被消費者所理解，是消費者對精裝修感到滿意的關(guān)鍵所在。
