住宅樓內(nèi)滲漏水問題的原因分析及預(yù)防

房屋滲漏維修通常在房屋維修工作中占有很重要的地位，同時也是房屋維修工作的一個技術(shù)難題。房屋層面、外墻滲漏不僅影響到業(yè)主的生活質(zhì)量，給業(yè)主日常生活造成諸多不便，也影響業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度，而且對房屋的主體結(jié)構(gòu)及使用年限也有較大影響。 

       

引言  

 

從事民用建筑水電暖方面的安裝工程，在住宅樓水暖工程滲漏水方面也積累了豐富的經(jīng)驗，由于房屋的滲漏水為不少住戶帶來了很大的麻煩，為了減少問題，消除隱患，就住宅樓水暖工程方面的滲漏水的原因分析及處理方法簡述如下。    

       

一、衛(wèi)生間內(nèi)排水立管周圍滲漏水  

（一）、表現(xiàn)特征  

        衛(wèi)生間頂板排水管周圍潮濕，膩子起皮，長霉斑。  

 

（二）、原因分析  

        第一，排水管預(yù)留洞口封堵不嚴；第二，排水套管與混凝土現(xiàn)澆樓板接觸不嚴密；第三，排水管在每層地面上沒有阻水圈（阻水臺）；第四，排水管粘接的地方有漏水，包括三通口，管箍，伸縮節(jié)，檢查口等。  

 

（三）、 處理方法  

        管子周圍滲水，立管上所有管件都沒有問題，重新封堵上層的管道口即可。方法是將上層地面排水管周圍的瓷磚掀開，去掉灰層，將墊層再向下剔除一部分，清理管子周圍，將管外壁靠地面處打成毛面，用堵漏靈堵管周，待干后重新做防水，新做防水與原有防水要搭接好，保證嚴密。  

 

（四）、預(yù)防措施  

第一：預(yù)埋套管，嚴格按圖紙施工。預(yù)埋套管時，套管的高度，固定位置準確無誤；防止混凝土澆注過程中套管傾斜，可以做固定模具，保證震動過程中不發(fā)生偏移；保證套管與混凝土的緊密接觸，可以預(yù)先將套管外側(cè)打成毛面；管子穿完后，將套管與管子之間的縫隙填入密封防水材料，然后貼完瓷磚后，在管周圍做阻水圈。  

 

第二：樓板打洞穿管，管道敷設(shè)完畢且固定牢固后，對每層的洞口進行支模澆注，澆注前對混凝土接茬處清理干凈，澆水潤濕，振搗密實，表面處理光滑，管子和套管在埋入混凝土中的部分仍需打成毛面，保證混凝土與管道接觸緊密。模板拆除后，應(yīng)當剪去支模用的鐵絲，處理好表面，做防水的時對管周進行重點處理。  

 

二、 埋地水管，地暖管滲漏水  

 

（一）、表現(xiàn)特征  

        房間內(nèi)內(nèi)墻靠近地面處出現(xiàn)潮斑、霉斑，長毛等現(xiàn)象，霉斑分部比較廣泛，而且層出不窮，房間內(nèi)有霉味，下層頂板出現(xiàn)洇水，面積擴散速度快，甚至開始滴水。  

 

 

（二）、原因分析  

        一般情況下，地暖管是整條管沒有接頭很少出漏水，除非在裝修或貼磚的過程中，盤管受到損傷。但是給水管常用PPR管，管路距離較長時，肯定有接頭，彎頭等；而且熔接時，對熔接溫度，時間，管與管件的平衡性都要求比較高，很難保證管道埋到地下不漏水。  

 

（三）、處理方法  

        認真查看現(xiàn)場，仔細詢問住戶，查看管路走向，最好有施工人員在場，通過管道打壓進行判斷。在處理水管時，先處理最有可能出現(xiàn)漏水的管件處，找出管件，仔細查看，如果不是，再按出現(xiàn)漏水概率的高低逐個排查，一般情況下，只要前期排查仔細，很快會找到問題。  

 

（四）、預(yù)防措施  

        在管道施工過程中一定要買質(zhì)量好的產(chǎn)品，找技術(shù)熟練的管道工，管道在隱蔽之前認真打壓，絕不能有一絲馬虎，另外，暗設(shè)管道盡量減少彎頭，管件的使用，最好使用一根完整的管，接頭置于外邊。必須使用時盡量置于易維修的部位，并做好標記。除此之外在施工過程中，做好成品保護也是必不可少的。           

 

三、衛(wèi)生間暗設(shè)水管及排水管漏水

 

 (一)表現(xiàn)特征  

衛(wèi)生間局部或貼近地面最底層的瓷磚顏色發(fā)暗；衛(wèi)生間墻體的外側(cè)墻面（室內(nèi)部分）出現(xiàn)霉斑、潮濕現(xiàn)象；樓下衛(wèi)生間頂板及門口外側(cè)出現(xiàn)漏水、霉斑、潮濕現(xiàn)象。  

 

(二)、 原因分析  

    暗設(shè)于墻內(nèi)的管件處漏水，水順墻體內(nèi)空隙流下，流入底部，到衛(wèi)生間地面上形成積水，另外由于墻體材料吸水，會導(dǎo)致衛(wèi)生間地面以上的瓷磚發(fā)暗，隨著時間的延長，發(fā)暗的瓷磚會越來越多，衛(wèi)生間墻體的外側(cè)（室內(nèi)部分）往往會表現(xiàn)出潮濕，長霉斑。  

 

（三）、處理方法  

        第一，仔細查看現(xiàn)狀，查看霉斑及潮濕的分布情況，檢查外露的連接部位是否干燥，查看衛(wèi)生間瓷磚是否發(fā)暗。

 

第二，檢查地面瓷磚縫是否嚴密，包括地漏口周圍，必要的時候重新清理瓷磚縫，做防水。

 

第三，如果通過前面兩步，仍沒有發(fā)現(xiàn)原因，滲水現(xiàn)象沒有緩解，則對暗設(shè)管道進行打壓，以確定管道是否嚴密，對于管段較長，不易確定的地方，可采用分段打壓，在根據(jù)壓降和打壓后的表現(xiàn)狀況來確定漏水部位。

 

漏水部位確定好后，需剔除墻面磚，關(guān)掉水管閥門，對漏水部位進行重新熔接，溶解時一定要保證熔接面干凈，干燥，熔接完后不必馬上進行封閉，可觀察幾天，一方面查看連接部位是否牢固，另一方面可以加快墻內(nèi)水分的蒸發(fā)。

 

第四，如果確定衛(wèi)生間的排水管出現(xiàn)問題時：

 

一，重新布管，并與立管做好連接，將原有管在三通口處封堵。這種可以明設(shè)，也可暗設(shè)。暗設(shè)一定要做好滿水，通水試驗。

 

二，仍然用原來的管，只是對漏水的部位進行更換。  

 

（四）、預(yù)防措施  

 

        衛(wèi)生間給水管道盡量明設(shè)，有問題易察覺。如果要暗設(shè)，必須買質(zhì)量好的管道，請業(yè)務(wù)素質(zhì)高的管道工，盡量減少管件的使用，安裝完后，按規(guī)定嚴格打壓，仔細檢查，可通水觀察一段時間，沒問題后再封閉。  

     

  衛(wèi)生間埋地排水管道敷設(shè)時，在隱蔽之前一定要做好滿水，通水試驗。隱蔽時，設(shè)專人盯靠現(xiàn)場，防止損壞管道，另外，要對工人做好教育和交底。           

 

四、 管道井內(nèi)（管槽內(nèi)）管子漏水

 

 （一）、 表現(xiàn)特征  

        管道井內(nèi)出現(xiàn)漏水，通常室內(nèi)與管道井共用的一面墻或設(shè)有管槽的墻面潮濕，長斑，整個單元上下戶間出現(xiàn)的問題一致，都在同一個部位，只是由于戶內(nèi)裝修等原因，外在表現(xiàn)會略有不同。  

 

 （二）、原因分析  

        戶內(nèi)立管漏水會有水管，太陽能管，暖氣管等，如果立管每個部位漏水，水會沿管道向下流，通常一樓的問題最嚴重，底樓會最先發(fā)現(xiàn)問題。由于管道流水，導(dǎo)致管道井或管槽潮濕，與之相鄰的墻體自然會變得潮濕、發(fā)霉、長斑。

 

 （三）、處理方法  

        檢查出現(xiàn)問題的管道井，每層都檢查，直至找出原因，重新熔接接頭，擰緊閥門，管件等。  

 

（四）、預(yù)防措施  

 

 第一：戶內(nèi)設(shè)有管井，管槽的地方，一般會有檢查口，住戶應(yīng)定期檢查，看管井內(nèi)是否干燥，不易觀察的地方，也可以仔細聆聽，是否有水滴的聲音。

 

第二：每年在供暖，停暖的時候檢查暖氣井，因為供暖時排氣閥（只在頂樓）有可能出水，停暖時檢查戶內(nèi)分集水器箱，由于熱脹冷縮，個別管件連接部位可能出現(xiàn)松動漏水。定期對自己的房子進行檢查。

 

第三：設(shè)于管道井內(nèi)的水管，必須固定牢固，整齊，分部均勻，貼有標記，以便于檢查維修；暖氣管道定期檢查閥門，排氣閥，管件連接等部位；太能能管應(yīng)該使用整條管，不允許有接頭，如果由于特殊情況，使用了連接接頭，應(yīng)當設(shè)檢查口，以便于檢查，維修。    

      

五、 房屋滲漏維修工作中應(yīng)注意以下幾個問題

 

（一）、查明導(dǎo)致屋面滲漏的原因 

 

一般來說，屋面滲漏往往是由于以下原因所致：

 

1、基層干燥不充分，防水層在施工前，保溫層往往有一部分未干燥的水份，鋪貼卷材時，熱瀝青燙水急劇汽化，將水蒸氣封閉在屋面基層內(nèi)，隨著施工環(huán)境氣溫升高，水氣蒸發(fā)，造成卷材起鼓，甚至卷材底部、表面腐爛。若采用柔性防水，基層不夠干燥，水份或溶劑蒸發(fā)較慢（基層含水率超過10%）影響到膠粒分子鏈的熱運動，不利于成膜，還有會影響到涂料與基層砂漿之間的粘結(jié)力。

 

2、屋面細部結(jié)構(gòu)及接頭有問題，卷材鋪貼方法不當，兩幅卷材之間接縫寬度不夠，按規(guī)范規(guī)定，長邊搭接不小于70毫米，短邊搭接不小于100毫米，在施工時，操作人員精心大意，在卷材的層與層之間有雜物（或污染嚴重）。 

 

3、屋面基層不平整、找平層起砂、強度達不到規(guī)范要求，造成防水層表面經(jīng)常積水，導(dǎo)致腐爛、滲漏，另外基層不平整、不清潔、涂料成膜厚度不足，玻璃絲布鋪貼不規(guī)整，露絲布，影響涂料與基層砂漿之間的粘結(jié)力。

 

（二）、房屋滲漏的日常維護要及時、要有針對性 

 

對已過質(zhì)量保修年限的房屋，物業(yè)工程維修人員應(yīng)根據(jù)房屋維修保養(yǎng)有關(guān)制度定期勘查其屋面、外墻防水情況，保持與業(yè)主經(jīng)常溝通，詳細了解房屋滲漏情況，制定相應(yīng)的維修方案，根據(jù)具體情況進行有針對性的維修處理。

 

1、對于屋面防水層已失效但滲漏面積較小的部位，可采用玻纖胎SBS改性瀝青防水卷材（該材料以玻纖氈為胎基，SBS改性瀝青為涂蓋層，兩面貼以隔離材料制成可卷曲的防水材料，其低溫柔韌性好，但延伸率稍差，適用于基層變形小和一般建筑工程的地下或屋面防水，以下簡稱卷材）、專用堵縫材料及單組分聚氨酯防水乳液（該防水乳液為粘稠狀物質(zhì)，反應(yīng)固化型涂料，不需現(xiàn)場配料，依靠吸收空氣及基層水分固化，但其固化時間較長，不宜長期儲存，適用于地下及非外露部位防水，以下簡稱防水涂料）進行防水處理，維修方便可靠，并可降低維修成本。 

 

2、對于屋面防水層并沒有失效，只是局部漏雨且面積較小的情況主要是施工產(chǎn)生的質(zhì)量問題，如常見的防水層起鼓、開裂、局部滲漏等，采取在起鼓處割開打補丁修補、開裂處填充專用防水材料外表打補丁、漏雨處重新做補丁等處理方法，要求修補施工時要認真、細致，否則將影響維修效果。 

 

3、對滲漏面積較大的屋面，應(yīng)大面積維修。首先，將防水層拆除，如果找平層已經(jīng)嚴重酥粉失效滲漏，導(dǎo)致保溫層蓄水，喪失保溫功能，大修時，必須將保溫層在陽光下曝曬至完全干燥沒有水氣為止。否則保溫層沒能得以充分干燥便做防水，使之與找平層內(nèi)剩余水份在隔汽層和防水層的封閉下不能蒸發(fā)，不但影響保溫效果，防水層受到曝曬后便膨脹、鼓泡、開裂、最后滲漏；其次，要注意將基層清除干凈。 

 

（三）、房屋滲漏維修施工各階段的要點 

 

1、基層處理是基礎(chǔ)。 民用住宅工程，大多是當年開工，當年竣工，防水工程都趕在雨季或冬季施工，所以不宜在雨、雪天或下霧時施工，且基層必須保持充分干燥，其基層含水率不得大于8%。屋面、外墻防水維修施工中基層處理的好壞，直接影響施工質(zhì)量。

 

施工要點是要求基層要有足夠的強度和剛度，受荷載時不致產(chǎn)生顯著變形。屋面作防水處理時，可采用1：3水泥砂漿作厚度為15毫米基層，且必須平整、堅實、清潔、施工時含水率宜控制在8%左右，其找平層砂漿必須有足夠的強度，數(shù)值達到5Mpa以上。在天溝與墻體相交處做成半徑約為15毫米的圓弧，或做成邊長為100毫米左右的鈍角，分層抹壓使之表面平整，使其與卷材能夠粘貼良好。

 

2、細部處理是關(guān)鍵 

 

通過對各園區(qū)出現(xiàn)滲漏部位的統(tǒng)計來看，一般屋面與垂直墻面交接處的泛水構(gòu)造、屋頂邊緣的檐口構(gòu)造、伸出屋面的管道接縫、雨水口等防水層被切斷的節(jié)點處，是防水工程的薄弱環(huán)節(jié)，處理稍有不妥，就會造成滲漏，施工時須十分重視。 對于天溝及檐溝滲漏部位，除了按設(shè)計規(guī)定增貼膠條，附加卷材層以外，還要注意在卷材收頭處用密封膏仔細加固。

 

屋面與天溝、檐溝交接處和天溝上部采用空鋪法，空鋪寬度以200毫米為宜，卷材收頭固定密封；在無組織排水檐口80毫米范圍內(nèi)卷材采用滿粘法，卷材收頭固定密封。對于伸出屋面管道接縫處的滲漏，施工時將管道周圍找平層做成圓錐臺，管道與找平層部位留凹槽填堵防水膏，防水層收頭處用金屬箍箍緊。 

 

對于雨水口處的滲漏，施工時增鋪附加層，周圍直徑500毫米范圍內(nèi)坡度不可小于5%，并用厚度大于2毫米的防水涂料或密封材料涂封。水落口杯與基層接觸處留寬、深各20毫米左右的凹槽，填充密封材料。 

 

3、防水卷材的鋪貼方法要科學(xué)。 

 

卷材的鋪貼方向應(yīng)按屋面坡度確定。當坡度小于15%時，宜平行屋脊鋪貼，由檐口開始，兩幅卷材的長邊搭接，壓邊應(yīng)順流水方向，短邊搭接應(yīng)順主導(dǎo)風(fēng)向；坡度大于15%或屋面有受震動情況，卷材應(yīng)垂直屋脊鋪貼，且順流水方向，屋脊處不能留搭接縫，必須使卷材相互越過屋脊交錯搭接，以增強防水的耐久性。

 

為防止在接縫處滲水，卷材間應(yīng)具有一定搭接寬度，一般上下縫80毫米—120毫米、左右縫100毫米—15毫米較為適宜。當卷材防水層局部起鼓時，應(yīng)用針扎眼抽出空氣或溶劑，然后將內(nèi)部雜物清理干凈，并把已割破的卷材周圍仔細磨平，最后再鋪貼此損傷部位處外徑大于100毫米以上的卷材。 

 

（四）、維修施工中應(yīng)注意的幾個問題 

 

1、如在鋪貼卷材過程中發(fā)現(xiàn)氣泡或空鼓時，應(yīng)將其割開并用補丁修補。 

 

2、為了防止維修后卷材起鼓、開裂，在日后維修過程中應(yīng)使其基層充分干燥，并避免雨、霧、霜天氣施工，防止卷材受潮；施工中要保證基層平整，卷材噴烤時使之均勻受熱，封閉嚴密，油氈粘貼密實，以免日后水分蒸發(fā)、空氣殘留形成氣囊而使防水層產(chǎn)生起鼓現(xiàn)象。 

 

3、防水層起鼓后，內(nèi)部氣體受熱膨脹，浸入防水層下部或卷材間水分不易排出，日久使防水層腐爛，卷材脫落。因此除精心施工外，還必須正確選用材料，以適應(yīng)熱脹冷縮和外界條件的變化。