精裝修住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工管理研究

【關(guān)鍵詞】 精裝修；設(shè)計(jì)管理；質(zhì)量控制；項(xiàng)目管理

　　1 引言

　　隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的日益提高，以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對(duì)房屋質(zhì)量和居住環(huán)境要求也在不斷提高，開(kāi)始從實(shí)用型向?qū)徝佬桶l(fā)展，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的精裝修越來(lái)越普及。目前，我國(guó)精裝修房集中在房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的南方和東部沿海城市，而且住宅的室內(nèi)裝飾裝修越來(lái)越考究，高檔精裝修住宅項(xiàng)目所占比例逐年增多。

　　住宅精裝修符合國(guó)家提倡的綠色建筑“節(jié)材”的環(huán)保理念，土建和裝修統(tǒng)一設(shè)計(jì)和統(tǒng)一施工，事先統(tǒng)一進(jìn)行建筑構(gòu)件上的孔洞預(yù)留和裝修面層固定件的預(yù)埋，避免在裝修施工階段對(duì)已有建筑構(gòu)件打鑿、穿孔，既減少了噪聲和建筑垃圾，又減少擾民，減少材料消耗[1]。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，精裝修也具有提升項(xiàng)目的檔次、提升產(chǎn)品的附加值、拉開(kāi)與其他競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品差異的意義。對(duì)小業(yè)主而言，由于對(duì)自身精裝修的了解往往非常有限，在設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、施工管理等方面均難以進(jìn)行有效的把控。選擇精裝修住宅，不但可以減輕小業(yè)主的資金壓力，而且有信譽(yù)的大開(kāi)發(fā)商提供的交樓標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格比較實(shí)惠，成熟實(shí)用。

　　但隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，精裝修住宅項(xiàng)目的管理難度也越來(lái)越大，加上小業(yè)主維權(quán)意識(shí)越來(lái)越高，目前針對(duì)精裝修住宅項(xiàng)目的投訴也是逐年增加，如果處理不好，將會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)和銷售。所以，精裝修住宅的項(xiàng)目管理必須引起開(kāi)發(fā)商的充分重視。

　　2 精裝修住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)

　　大批量的住宅精裝修項(xiàng)目不同于小業(yè)主自行裝修住宅，也不同于一般的酒店裝修。精裝修住宅項(xiàng)目具有以下顯著特點(diǎn)：①參與精裝修的專業(yè)面多，建筑、室內(nèi)裝飾、給排水、空調(diào)、建筑電氣、智能化等等；②非常繁瑣的細(xì)節(jié)管理，這涉及到精裝修產(chǎn)品的全部環(huán)節(jié)；③具有全局調(diào)度管理、合理組織施工工序的問(wèn)題[2]。

　　現(xiàn)階段，我國(guó)還較為缺乏高水平的精裝修管理隊(duì)伍，其設(shè)計(jì)和施工管理水平與市場(chǎng)實(shí)際需求存在一定差距，造成目前小業(yè)主投訴現(xiàn)象較為普遍�？蛻敉对V的主要方面是產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，而且開(kāi)發(fā)商對(duì)所出現(xiàn)的問(wèn)題通常沒(méi)有及時(shí)處理或進(jìn)行有效溝通。

　　3 精裝修住宅項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作

　　精裝修住宅項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施之初，就需要做好前期的準(zhǔn)備工作，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的流程管理，要求參建工程的各方人員，包括甲方的項(xiàng)目管理人員、設(shè)計(jì)院各專業(yè)設(shè)計(jì)師、各工種施工單位，都要參與到精裝修住宅工程項(xiàng)目的規(guī)范化管理中來(lái)。

　　房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)召集所有的相關(guān)人員共同制定一個(gè)可行的總體設(shè)計(jì)施工管控計(jì)劃，同時(shí)還應(yīng)該將總控計(jì)劃細(xì)分到各個(gè)相關(guān)單位，以利于詳細(xì)監(jiān)控，在總控流程計(jì)劃中不僅要畫(huà)出關(guān)鍵路線，同時(shí)設(shè)置不同里程碑作為對(duì)工程不同階段的監(jiān)控點(diǎn)[3]。

　　在總控計(jì)劃中還可以將確定重要里程碑的日期，以指導(dǎo)項(xiàng)目的執(zhí)行。如在任何一項(xiàng)活動(dòng)中有一點(diǎn)延期的跡象，那么將對(duì)此活動(dòng)的負(fù)責(zé)人提出警告。在與項(xiàng)目經(jīng)理討論并征得其同意之后，執(zhí)行改善措施。利用以上項(xiàng)目程序監(jiān)控，可使工程進(jìn)度一覽無(wú)余及清晰明確地表現(xiàn)出來(lái)。

　　4 設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

　　任何建設(shè)工程項(xiàng)目的管理，首先都是要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)的管理。精裝修住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作更加是重中之重。

　　4.1 合理選擇設(shè)計(jì)單位。選擇一家合適的設(shè)計(jì)單位是做好設(shè)計(jì)工作的第一步。選擇設(shè)計(jì)單位一般有設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)和邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)兩種方式，設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)雖然規(guī)范，但是高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)任務(wù)多， 除非是大型工程或?qū)μ嵘�自身知名度有價(jià)值的項(xiàng)目，很少參加競(jìng)標(biāo)。

　　然而激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)需要高水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)公司承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)， 這樣， 房地產(chǎn)公司往往采用邀請(qǐng)的方式直接委托設(shè)計(jì)。但不管是設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)、還是委托設(shè)計(jì)，都必須強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)單位的質(zhì)量自律意識(shí)，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)之前，要求設(shè)計(jì)單位勘察現(xiàn)場(chǎng)，提供相關(guān)的建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、消防設(shè)備施工圖，讓設(shè)計(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)空間有充分的了解，避免不切實(shí)際。

　　4.2 推進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)度。在工程總進(jìn)度計(jì)劃中，裝修工程的進(jìn)度受設(shè)計(jì)進(jìn)度影響很大，由于裝修階段的設(shè)計(jì)變動(dòng)較多，通常很多工程的主體結(jié)頂已很久了，還不能完成裝修圖，極大地影響招標(biāo)準(zhǔn)備和施工單位進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間，從而造成工程總進(jìn)度的滯后。因此，裝修住宅的設(shè)計(jì)方案需在土建施工前確定，以保證土建施工能滿足精裝修的要求，避免因?yàn)檠b修而導(dǎo)致土建大規(guī)模的改動(dòng)。

　　通常來(lái)說(shuō)，精裝修圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)度跟不上總控計(jì)劃，雖有設(shè)計(jì)院的原因，但很多時(shí)候是房地產(chǎn)自身反復(fù)調(diào)整造成的。從精裝修住宅的整個(gè)設(shè)計(jì)流程來(lái)看，首先是設(shè)計(jì)方案效果圖，然后依次是平面布置圖、吊頂圖、立面圖。方案效果圖決定了裝修的效果，平面布置圖直接影響著今后的使用功能，因此，在這兩個(gè)階段論證和修改的時(shí)間比較多，而吊頂圖和立面圖兩個(gè)階段的工作量很大，如果在吊頂圖和立面圖完成后，再提出調(diào)整平面布局，設(shè)計(jì)修改量是比較大的，將影響整體出圖的時(shí)間[4～5]。

　　因此，為了確保裝修跟得上總體進(jìn)度，最佳時(shí)間是在施工完成正負(fù)零后就能確定效果圖和平面布置圖，以便設(shè)計(jì)院能集中力量，在主體結(jié)頂前完成施工圖。

　　4.3 設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)符合各項(xiàng)規(guī)定。裝飾設(shè)計(jì)通過(guò)對(duì)原建筑圖的布局進(jìn)行分隔，形成若干個(gè)空間，對(duì)原設(shè)計(jì)的變動(dòng)是比較大的，因此建設(shè)單位應(yīng)將裝飾設(shè)計(jì)的圖紙送原建筑設(shè)計(jì)院各專業(yè)審核，確認(rèn)平面布置等的變動(dòng)與建筑、結(jié)構(gòu)等設(shè)計(jì)無(wú)沖突。此外，還必須得到消防和規(guī)劃等政府主管部門的審查，使得設(shè)計(jì)符合規(guī)定，滿足今后驗(yàn)收的要求。 　　4.4 做好各專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)溝通。裝飾設(shè)計(jì)除了建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電外，還會(huì)牽涉到與智能化、空調(diào)等專項(xiàng)設(shè)計(jì)的交叉配合，譬如裝修確定某個(gè)房間、某個(gè)造型吊頂?shù)臉?biāo)高時(shí)，除了需要考慮美觀和使用要求外，還要考慮結(jié)構(gòu)高度、設(shè)備管路及橋架的走向及布置等各種因素。因此作為建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)的工作量很大，在遇到需要多專業(yè)解決的問(wèn)題時(shí)，需要及時(shí)組織所有相關(guān)專業(yè)參加討論，使得各方能清晰地明確意圖，以利于設(shè)計(jì)推進(jìn)，避免在實(shí)際出圖過(guò)程中，各個(gè)設(shè)計(jì)專業(yè)相互推諉，影響設(shè)計(jì)出圖的時(shí)間。

　　4.5 圖紙尺寸要與部品部件規(guī)格吻合。精裝修住宅的設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)前還應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解開(kāi)發(fā)商提供的材料庫(kù)產(chǎn)品的規(guī)格、樣式、品質(zhì)及安裝方式，尤其對(duì)于廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備，必須通過(guò)排列后才能確定空間尺寸，并據(jù)此確定設(shè)備尺寸，否則容易出現(xiàn)潔具、廚具進(jìn)場(chǎng)后不夠尺寸安裝的情況。

　　5 項(xiàng)目招標(biāo)管理及施工單位選擇

　　5.1 項(xiàng)目招標(biāo)管理。相對(duì)于其他建設(shè)工程，精裝修工程的標(biāo)段劃分比較靈活，只要保證是相對(duì)封閉的區(qū)域即可，可以分棟，也可以在棟內(nèi)分層�，F(xiàn)場(chǎng)管理中，土建單位與裝修單位的工作界面劃分及施工穿插、協(xié)調(diào)是精裝修施工管理的難點(diǎn)，因此在總、分包合同中需將各自工作范圍予以明確，將各項(xiàng)配合事項(xiàng)及費(fèi)用細(xì)化，避免在工程實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。尤其對(duì)于圖紙上不能清楚表達(dá)的施工要求一定要有完善的文字說(shuō)明，以免出現(xiàn)歧義。

　　招標(biāo)文件中對(duì)于成品保護(hù)方面也需要引起足夠的重視，在招標(biāo)文件中應(yīng)該將成品保護(hù)作為專項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)項(xiàng)，明確哪些部位應(yīng)有精裝修施工單位提供保護(hù)措施，由施工單位進(jìn)行報(bào)價(jià)，以減少工程管理難度，杜絕相互扯皮。

　　結(jié)合項(xiàng)目的工期規(guī)定施工單位各階段投入勞動(dòng)力數(shù)量，并要求確定施工單位進(jìn)場(chǎng)一周內(nèi)提供詳細(xì)的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及組織架構(gòu)表。詳細(xì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃應(yīng)包括：人員進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、材料定版及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、各階段施工時(shí)間等。其中主材定板建議在確定施工單位后馬上開(kāi)始，使業(yè)主有充分的時(shí)間對(duì)主材進(jìn)行比選。

　　5.2 施工單位選擇。一般來(lái)說(shuō)，大的裝修公司既有設(shè)計(jì)隊(duì)伍又有施工隊(duì)伍，他們希望自己設(shè)計(jì)的方案由自己施工，這是往常的做法。但在實(shí)踐中，甲方逐步發(fā)現(xiàn)這種慣常做法的弊端：因?yàn)樵O(shè)計(jì)與施工是一家人，雙方可以直接溝通，結(jié)果造成房地產(chǎn)公司成為第三者，很容易受到蒙蔽。所以，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司常常是將設(shè)計(jì)單位與施工單位分開(kāi)，施工獨(dú)立招投標(biāo)確定施工單位，抑或是直接委托房地產(chǎn)公司熟悉的施工隊(duì)來(lái)施工。

　　對(duì)于投標(biāo)選擇的施工單位，房地產(chǎn)公司往往急于簽訂總包合同，要求施工單位在一定范圍內(nèi)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)， 這樣利于，房地產(chǎn)公司控制造價(jià)。對(duì)于，房地產(chǎn)公司直接選定的施工單位，有時(shí)簽訂合同較遲，這是因?yàn)樵跁r(shí)間較緊的情況下，雙方預(yù)算人員所要完成的工作量太大，難以短時(shí)間內(nèi)達(dá)成一致。往往邊干邊談價(jià)，甚至發(fā)展到等工程完成后直接決算，這需要雙方能夠建立起充分的相互信任。

　　6 精裝修住宅項(xiàng)目的施工管理

　　6.1 施工進(jìn)場(chǎng)前現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。精裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)前，甲方的現(xiàn)場(chǎng)管理人員需要協(xié)調(diào)其與土建施工單位的相關(guān)事宜，協(xié)調(diào)場(chǎng)地移交。移交的現(xiàn)場(chǎng)必須嚴(yán)格按要按國(guó)家相關(guān)規(guī)范和合同要求的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，檢查的重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：①土建單位的洞口尺寸、樓地面平整度、標(biāo)高等；②對(duì)于精裝修施工容易破壞而對(duì)小業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽(yáng)臺(tái)欄桿、鋁合金門窗等；③小業(yè)主收樓后投訴意見(jiàn)最多的滲漏問(wèn)題，滲漏問(wèn)題最好在土建階段解決，一旦精裝修施工后再處理會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。

　　另外，現(xiàn)場(chǎng)管理人員還需要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)精裝修施工單位及其它與相關(guān)的分包單位之間的配合事宜（諸如與空調(diào)、智能化、給排水、消防、安防等），并要求雙方簽訂相關(guān)合作協(xié)議。

　　6.2 圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底�，F(xiàn)場(chǎng)管理人員在正式開(kāi)工實(shí)施之前，需要協(xié)同監(jiān)理召集施工進(jìn)場(chǎng)動(dòng)員大會(huì)、設(shè)計(jì)交底會(huì)議，由監(jiān)理單位會(huì)后形成相關(guān)會(huì)議紀(jì)要并送各方簽字確認(rèn)。

　　單位由于審圖時(shí)間短， 圖紙會(huì)審不能完全解決問(wèn)題， 許多問(wèn)題是靠邊干、邊發(fā)現(xiàn)、邊解決。所以設(shè)計(jì)單位也必須全程密切配合。

　　6.3 施工進(jìn)度管理。精裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)后，房地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)當(dāng)組織土建總包、精裝修單位、監(jiān)理單位根據(jù)合同總工期，土建移交情況來(lái)確定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。精裝修施工單位根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)深化后，排出精裝修的施工進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃要求明確泥水完工日期、木門進(jìn)度安排、乳膠漆的工作安排、廚具及潔具進(jìn)場(chǎng)及安裝時(shí)間。影響進(jìn)度的主要因素包括以下方面：①土建移交場(chǎng)地遲；②垂直運(yùn)輸?shù)男�率；③精裝修單位的勞動(dòng)力投入；④泥水及復(fù)雜的木作業(yè)的進(jìn)度；⑤主要材料的供應(yīng)。

　　6.4 施工過(guò)程質(zhì)量管理。從目前中國(guó)的精裝修施工單位的市場(chǎng)來(lái)看，組織完善、資金實(shí)力較強(qiáng)的隊(duì)伍較少，因此施工過(guò)程中的管理特別重要�，F(xiàn)場(chǎng)應(yīng)確定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個(gè)標(biāo)段至少一層樣板層，每個(gè)戶型至少一間樣板房。每個(gè)勞務(wù)班組進(jìn)場(chǎng)前必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底，未進(jìn)行交底的不能進(jìn)場(chǎng)施工。針對(duì)小業(yè)主集中投訴的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)把控。

　　常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題如下：①裂縫問(wèn)題是非常常見(jiàn)的投訴問(wèn)題，包括抹灰裂縫、輕質(zhì)墻板裂縫、不同材質(zhì)結(jié)合處的裂縫等等。②小業(yè)主比較關(guān)心的衛(wèi)生間、廚房尺寸等，一定要認(rèn)真復(fù)核。③地面、墻身、門窗、櫥柜的表面可見(jiàn)的，涉及感觀的部位。施工樣板確定后，根據(jù)合同及規(guī)范確定好項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)盡量予以量化，以方便現(xiàn)場(chǎng)控制。④滲漏問(wèn)題，外墻、門窗、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間等位置漏水比較普遍的地方要重點(diǎn)關(guān)注，要做好試水實(shí)驗(yàn)。

　　精裝修施工過(guò)程中的成品保護(hù)也要引起充分重視，很多單位只重視施工過(guò)程中的施工質(zhì)量，而不重視成品保護(hù)，結(jié)果往往要花費(fèi)相當(dāng)大的精力和財(cái)力去處理后果。實(shí)際上，成本保護(hù)是精裝修施工管理中很重要的一環(huán)，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起充分重視。成本保護(hù)的基本原則是各工序空間上分開(kāi)，時(shí)間上錯(cuò)開(kāi)，盡量減少多工作在同一區(qū)域同時(shí)作用，每道工序完成后交給下道工序前必須進(jìn)行檢查。

　　7 總結(jié)

　　隨著住宅開(kāi)發(fā)的工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程的加快，精裝修住宅將逐漸成為商品住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。精裝修住宅項(xiàng)目是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，現(xiàn)階段的工程質(zhì)量管理，主要依靠施工階段所進(jìn)行的工程質(zhì)量檢驗(yàn)，沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)化的預(yù)防和管理。以高水準(zhǔn)的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)加上高水準(zhǔn)的專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)和裝修，進(jìn)行統(tǒng)一的完全精裝修，形成貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的工程質(zhì)量體系管理，將是房地產(chǎn)公司選擇的主要模式，只有通過(guò)全過(guò)程的管理，才能保障精裝修工程的質(zhì)量，保障小業(yè)主的合法權(quán)益。

　　參考文獻(xiàn)

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