精裝修住宅項目風險與對策

　　引言 

　　在全球正在討論綠色低碳化發(fā)展模式的同時，作為重污染、高消耗的建筑行業(yè)也開始重視建筑方面的綠色環(huán)保。加之我國經濟的快速騰飛使得人們的生活質量日益提高，人們對于生活品質的追求也越來越高。因而，這樣的國際國內發(fā)展趨勢下，建筑領域開始推出精裝修住宅項目。但是，由于我國精裝修住宅項目仍然處于初期摸索階段，在實際的推廣過程匯總必然會遭遇一些實際性的問題與困難，尤其是牽涉到精裝修住宅項目的質量問題，更是人們關注的焦點所在。因此，我們應該盡快理清精裝修住宅項目的風險問題，并有針對性的提出一些有效的應對措施，讓精裝修住宅項目具有較高的品質，以此贏得更多的市場發(fā)展機會。 

　　精裝修住宅相關概述 

　　1. 定義 

　　所謂精裝修住宅就是指消費者從開發(fā)商手里購買的房子，在拿到房屋鑰匙之前，里面的住宅功能空間的固定面都已經鋪裝或基本粉刷完成，基本生活設施諸如廚房和衛(wèi)生間等硬件設施都已經全部安裝完成。這樣的精裝修住宅有利于大大降低建筑的總體消耗，還能夠盡可能的節(jié)約能源，避免二次裝修造成的房屋結構損壞和材料污染等，還可以有效避免不同裝修時間帶來的擾民問題等。從本質上來看，精裝修住宅是實現(xiàn)住宅產業(yè)現(xiàn)代化的重要手段，其目的就是要逐步取消毛坯房，從而使得購房消費者的購房理念發(fā)生根本性變革。 

　　2. 優(yōu)勢 

　　精裝修住宅項目從長遠來看，將是一個大勢所趨的發(fā)展態(tài)勢，毛坯房將被逐步淘汰掉。這種精裝修住宅的概念最早來自于1968年的日本，是當時建筑工業(yè)化發(fā)展的必然結果，其具有附屬于住宅產業(yè)，科技含量低，發(fā)展緩慢，產業(yè)管理復雜，以市場為導向等多個方面的特點。在目前的情形之下，精裝修住宅有著不容忽視的優(yōu)勢，即節(jié)省材料、資源以及資金，提高施工效率，污染避免裝修擾民，保護建筑結構免遭肆意破壞，有利于樹立房產品牌形象等，從而提升市場信譽度，進一步增強市場核心競爭力。 

　　3. 相關政策 

　　我國針對精裝修住宅制定的政策主要就是2008年國家住建部下發(fā)的《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，其中明確指出要相關部門嚴格把關裝修市場的質量，并在全國范圍內推動房地產市場推出精裝修住宅項目。具體來說，該《通知》中對各個地方相關部門提出了這么幾項具體要求，即根據本地區(qū)實際著力把好住宅裝飾裝修安全關，加強《建設工程質量管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等相關政策的落實工作，并切實加大監(jiān)督和巡查的力度，制定相應的懲罰體制，從而完善精裝修住宅項目的扶持政策。 

　　4. 發(fā)展現(xiàn)狀 

　　我國精裝修住宅項目發(fā)展在近些年來已經取得了一些發(fā)展成果，廣州，深圳等多個地方已開始采用精裝修住宅的銷售模式。根據一項調查，廣州新開發(fā)的樓盤中，精裝修住宅占到了大概百分之六十左右。而在我國的北京和上海等大城市，精裝修住宅項目更是呈現(xiàn)出日益增加的發(fā)展比例，浙江省更是把精裝修住宅項目作為一種總體的銷售趨勢看待。在我國，香港精裝修住宅項目已經成為了高檔樓盤的品質標桿，上海也已經開始步入到一個全裝修時代，北京則是由小戶型、酒店式公寓向其他類型產品梯度推廣，廣州的精裝修住宅項目則呈現(xiàn)出一種專業(yè)化的競爭態(tài)勢。但是，除了以上提到的幾個大型城市以外，我國其他地方的房產開發(fā)仍然以毛坯房為主，精裝修住宅項目仍然處于一種尚待開發(fā)或加強的發(fā)展階段。 

　　精裝修住宅項目面臨的風險及對策 

　　1. 面臨的風險 

　　精裝修住宅項目在給人們帶來消費理念革新的同時，也面臨著諸多風險，主要表現(xiàn)在三個方面，即消費者方面、房產商方面以及行業(yè)方面。 

　　就消費者方面的風險來說，是說精裝修住宅在實際推廣過程中，會遇到消費者對于裝修材料等有一定的憂慮與顧忌問題。此外，還有些消費者會發(fā)現(xiàn)精裝修住宅中的墻面開裂，衛(wèi)生間下水道不暢等諸多問題。這些精裝修住宅的質量問題是其推廣過程中的較大風險所在。一旦處理不好，將引發(fā)較大的糾紛或沖突。同時，精裝修住宅項目還會有一定的選擇限制，一方面是可以進行精裝的房源不多，裝修風格也較為有限。目前來說，精裝修住宅主要有這么幾種形式，即部分裝修的毛坯房，菜單式全裝修成品房，一次全裝修成品房以及全配置式的成品房等。這些裝修形式很多情況下會無法滿足消費者個性化的裝修需求。此外，精裝修住宅項目還有著價格成本方面的問題，其需要購房者花費更高的購房成本，從而大大削弱了消費者的購買積極性。 

　　就開發(fā)商方面的風險來說，精裝修住宅項目將會面臨產品設計開發(fā)的風險。如果設計風格不符合市場需求，將會大大增加房產商的開發(fā)成本，也會增加施工難度與工作量。目前來看，精裝修住宅的設計方面存在的問題為：設計的脫節(jié)以及的脫節(jié)。此外，精裝修住宅項目還面臨著建筑設計與室內設計之間的矛盾，而這種矛盾又是很難調和的，加之當前精裝修住宅項目的行業(yè)成熟度遠遠不夠，還處于初期發(fā)展階段，能夠提供的精裝修住宅項目質量參差不齊等，使得我國精裝修住宅項目還面臨著資金成本風險，營銷風險，質量責任風險，市場需求風險。 

　　就行業(yè)發(fā)展方面的風險來說，精裝修住宅項目的配套成熟度還不夠，相關市場管理體制還沒有建立健全起來，還沒有完善的監(jiān)督與約束機制來對該行業(yè)實施有效監(jiān)管，這就使得精裝修住宅項目面臨著巨大的行業(yè)發(fā)展困境，一旦沒有采取積極有效的措施解決這些發(fā)展困境，將使得精裝修住宅項目遭遇強大的市場輿論導向壓力，讓市場發(fā)展陷入到某種尷尬的境地。此外，我國精裝修住宅項目也缺乏必要的第三方輔助力量的幫助，尤其是目前政府起到巨大推動力的情況下，我們更是需要市場的第三方監(jiān)管輔助力量來實施積極影響。 　　2. 具體對策 

　　針對以上精裝修住宅項目面臨的各種風險，我們應該積極采取有效的措施來加強應對，從而使得精裝修住宅項目能夠在我國以積極的態(tài)勢發(fā)展下去。一般來說，我們應該分門別類的進行相關問題解決，即提出質量相關的解決對策，價格成本相關的解決對策，行業(yè)等方面的解決對策，體制方面的解決對策以及市場主體等方面的解決對策等。 

　　就質量方面的解決對策來說，我們應該實行住宅精裝修標準化，這種標準化體系應該是強制性與推薦性的有機結合，我們要讓精裝修住宅項目盡可能的符合消費者的個性化需求，當然這種符合也應該建立在同一的標準之上，只是可以在不斷的發(fā)展過程中適當調整或改進相關裝修內容，促進精裝修住宅項目的健康發(fā)展。此外，我們還應該實行住宅全裝修部品化，推行部品質量保證保險，形成部品性能認定體系，還應該加強開發(fā)全裝修施工與管理，采用多種技術裝備，提高裝修施工的技術水平，實行全裝修環(huán)保節(jié)能，摒棄掉傳統(tǒng)耗能多的裝修工藝，讓精裝修住宅項目盡可能的保證裝修質量 

　　就價格成本問題解決對策來說，我們應該基于當前我國精裝修住宅項目仍然處于初期發(fā)展的實際情況，通過改進相關的裝修政策來減輕房產公司的資金壓力，這就需要政府相關部門制定相關的優(yōu)惠政策，減免精裝修住宅項目推出方的裝修稅收，也要對購買精裝修住宅的消費者予以一定的裝修稅收退稅獎勵政策等，這樣既可以鼓勵開發(fā)商大力開發(fā)精裝修住宅項目，也可以激發(fā)消費者對于購買精裝修住宅的熱情與興趣，從而形成一種精裝修住宅項目供需兩旺的良好局面。 

　　就行業(yè)發(fā)展的解決對策來說，我們應該建立和完善與住宅全裝修有關的法律法規(guī)，強制推行住宅精裝修住宅項目，提倡和引導人們更多的關注精裝修住宅項目。具體來說，我們可以強制要求開發(fā)商在所開發(fā)的商品住宅項目中要有一定比例的精裝修住宅項目，否則就不給予一定的審批資質等。我們還可以要求某些類型的住宅必須進行精裝修，從而提高建筑的安全性、住戶的便利性以及環(huán)境的低污染性等。此外，我們還可以根據不同地區(qū)特大強制某些區(qū)域內開發(fā)出精裝修住宅項目，甚至在政府的經適房和廉租房里推廣此種精裝修模式，這也需要我們加強住宅全裝修市場引導，制定人才培養(yǎng)政策，完善企業(yè)發(fā)展機制，從而推動精裝修住宅項目向著專業(yè)化、規(guī)�；�方向發(fā)展。 

　　就體制方面的解決對策來說，我們應該積極構建一套精裝修住宅項目的責任體系，把開發(fā)企業(yè)界定為住宅裝修質量的第一責任人，一旦發(fā)生糾紛或質量問題，開發(fā)商應該處于金字塔的頂端，是住宅建設的組織者和管理者，也是住宅裝修以及裝修質量的第一責任人。那么，我們就應該對精裝修住宅項目推行住宅全裝修項目保險制度，從而讓購房者能夠對精裝修住宅有著更為放心的購買意愿，還能夠保證開發(fā)商的合法權益。即使出現(xiàn)一定的責任事故，也可以憑借保險政策獲得一定的賠償或支持。 

　　就市場主體方面的解決對策來說，我們應該督促開發(fā)商方面樹立正確的全裝修住宅開發(fā)理念，要積極配合政府部門的推行政策以及消費者方面的消費需求，探索企業(yè)在精裝修住宅項目方面的發(fā)展新路子，樹立良好的信譽來建立自己的優(yōu)秀品牌，提高全裝修成品住宅的市場份額。這就需要開發(fā)商正確定位自己的精裝修住宅項目，建立科學可行的建設與裝修標準。精裝修住宅項目的設計、施工、材料設備供應方也應該提高裝修品質，實現(xiàn)裝修的多樣化，而購房者則應該盡快轉變自己的消費觀念，在追求個性化裝修的同時，對精裝修住宅項目給予極大的購買熱情，盡可能的避免二次裝修帶來的煩擾。 

　　結語 

　　總之，精裝修住宅項目的發(fā)展現(xiàn)狀不容樂觀，仍然處于初期發(fā)展階段，僅有一些大型城市有著較大的發(fā)展空間與市場需求。因此，我們必須針對這些問題，積極引導消費者改變購房觀念，政府推行精裝修住宅購房優(yōu)惠政策等，讓購房者與開發(fā)商都能夠得到實惠，從而讓精裝修住宅項目在新形勢下能夠積極應對質量問題、價格成本問題以及行業(yè)發(fā)展問題，在切實保障精裝修住宅項目質量的同時，進一步推動精裝修住宅項目在未來走上更為穩(wěn)定、快速以及健康的發(fā)展道路。