你買房子了嗎?
如果你買的是精裝房，你對裝修質(zhì)量滿意嗎?抑或是正在為裝修質(zhì)量問題而大傷腦筋呢?
伴隨房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，精裝房也應(yīng)運而生，精裝房到底有哪些優(yōu)點讓開發(fā)商和購房者趨之若鶩，又有哪些缺點讓消費者咬牙切齒呢?精裝修房，你的路到底該怎樣走呢?
下面，讓我們來簡單回顧一下精裝房在我們國家的前世今生。
說起精裝修房在我國的起源，那還要把時間機器撥回到十幾年前，大約在90年代末，在我國的南方沿海一帶，具體的說就是廣州，深圳等大城市，精裝修房開始興起，最開始的精裝修房僅僅限于銷售樓盤的樣板房，開發(fā)商以此作為吸引眼球的工具。
此后，便有部分大膽且有實力的開發(fā)商開始慢慢引入國外通行的做法，嘗試不僅僅裝修樣板房，而是把毛坯房做成精裝修房，出售給消費者，當然那個時候的所謂“精裝修”比現(xiàn)在的精裝修概念相距甚遠，沒想到此項嘗試竟然大大的獲得了購房者的青睞。到2007年國內(nèi)房價飛漲之前，各地都有開發(fā)商把自己樓盤的一部分拿出來做精裝修。
2007年以后，中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，使更多的開發(fā)商有能力做精裝房，再加上國家的大力倡導，精裝房便在中國的房地產(chǎn)市場漸漸取代了毛坯房成為地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。
那精裝房到底有哪些好處呢，筆者認為，主要有以下幾個方面：
一、 對購房者來說可以省去自己裝修的麻煩
相信許多購買毛坯房的消費者都對自己家的裝修過程記憶猶新，由于普通消費者缺乏基本的專業(yè)知識，裝修起來費時費力，兩三個月下來人困馬乏，疲憊不堪，但裝修質(zhì)量卻漏洞百出。精裝房則為消費者省去了這個過程，由開發(fā)商把裝修做完，等于把裝修的質(zhì)量風險也轉(zhuǎn)到了開發(fā)商頭上，消費者不用在自己操心。如果你是自住型購房者，只需買些家具和生活用品即可入住。甚至也有開發(fā)商打出了“拎包即可入住”的口號，無論是否真的可以拎包入住，但至少從一個側(cè)面反應(yīng)出精裝房的優(yōu)勢所在。如果你是投資型購房者，那精裝房就更適合你了，即買即租，馬上實現(xiàn)投資收益，在這個崇尚高效的社會，精裝房就更受到投資客們的歡迎了。
二、 售后服務(wù)有保證
能做精裝房的都是市場上有實力有信譽的大型地產(chǎn)公司，售后服務(wù)比較有保證，這比消費者買毛坯房后自己找裝飾公司的風險低了很多。
三、 有利于環(huán)保
如是消費者買毛坯房各自裝修，則會產(chǎn)生大量的噪音，施工垃圾，后入住的在裝修，先入住的則苦不堪言。許多毛坯房小區(qū)交房后，由于裝修比較集中，整個小區(qū)變成了一個施工垃圾場或是一個噪音場。老百姓生活受到極大干擾。而精裝房則即買即住，有效的避免了這個問題，利于環(huán)境保護。
但在精裝修房大力推廣的過程中，那些已經(jīng)習慣了做毛坯房的地產(chǎn)商們，還是表現(xiàn)出了相當程度的不適應(yīng)，由此產(chǎn)生的問題也較多，下面筆者主要談?wù)勅缦聨c：
1) 一體化設(shè)計問題，真正的精裝修房，應(yīng)該是整個商品房的一部分，而且是很重要的一部分，所以，應(yīng)該和結(jié)構(gòu)，機電，等相關(guān)專業(yè)是一個有機的整體，應(yīng)該同時設(shè)計，使精裝修和其他專業(yè)形成一個一體化的模式，這樣很利于工程質(zhì)量控制，但在目前的情況下，由于精裝修和結(jié)構(gòu)，和機電等其他專業(yè)脫節(jié)，形成的質(zhì)量問題，或是互相扯皮的問題很多。并且對地產(chǎn)商的成本控制造成困難，但如果達到各專業(yè)的一體化，就需要地產(chǎn)企業(yè)有足夠的實力和優(yōu)秀的地產(chǎn)做保證。
2) 質(zhì)量問題已成為阻礙精裝修房發(fā)展的瓶頸，并為社會大眾廣為詬病。
根據(jù)筆者多年來從事精裝修房的項目管理經(jīng)驗，精裝房的質(zhì)量問題已大多集中在以下幾個方面：
A、 滲漏，滲漏問題是精裝房的多發(fā)問題，也是老大難問題，解決辦法可從多方面入手。 a) 原建筑結(jié)構(gòu)滲漏，在施工場地移交時經(jīng)土建方、監(jiān)理方、裝飾方對衛(wèi)生間、廚房間、陽臺進行結(jié)構(gòu)盛水試驗，如發(fā)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)滲漏必須由土建方對滲漏處結(jié)構(gòu)進行處理后再進行盛水試驗合格后方可移交，產(chǎn)生結(jié)構(gòu)滲漏的原因主要有砼澆注時產(chǎn)生蜂窩;結(jié)構(gòu)性開裂;樓層砼接茬處浮漿或雜物未徹底清理干凈形成隔離縫隙。解決方法一般采用打孔注漿(俗稱打針)，然后對局部采用防水涂料進行表層封閉以達到抗?jié)B漏效果。
b) 管道立管及下水管與結(jié)構(gòu)樓板之間砼澆注封堵不到位引起滲漏，此滲漏多是由于施工不當造成，此項發(fā)生的滲漏頻率較高，因此在封堵孔洞時必須按規(guī)范要求施工，首先要將孔洞周邊起毛清理干凈，吊好模板后用水沖洗孔洞四周，使用界面劑均勻刷在孔洞四周，再采用與結(jié)構(gòu)同等強度砼分二到三次進行澆注(如條件允許可在砼內(nèi)加適量的膨脹劑)。另下水管道與樓板之間需有止水圈。在施工場地移交時經(jīng)機電安裝單位、監(jiān)理單位、裝飾單位對所有管道封堵部位進行局部盛水試驗，完全達到要求后方可簽字移交。
c) 給水管道墻槽水泥砂漿封堵不到位引起滲漏，此環(huán)節(jié)主要是給水末端內(nèi)絲接口處外圈水泥砂漿封堵不密實，從而造成安裝開關(guān)閥或龍頭不到位時，滲漏的水順著給水管道外壁流入墻體造成墻體滲漏。解決此問題的方法很簡單，施作人員在施工過程中認真些，將墻體管槽封密實，特別是末端內(nèi)絲接口四周必須密實收光，再經(jīng)防水處理后可避免此類事情發(fā)生。 d) 防水工作未到位造成滲漏，防水材料品質(zhì)與施工工藝是直接造成防水滲漏的因素，控制此項工作必須要求專業(yè)廠商提供產(chǎn)品的相關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)格書及專項施工方案，經(jīng)審核后嚴格按施工方案監(jiān)督施工全過程。
e) 機電安裝五金配件時打眼不當造成滲漏，此現(xiàn)象多為打眼時打破水管和打破防水層。防范措施是：前者在施工時應(yīng)對照管線走向圖避免在管線周圍10公分內(nèi)打眼，后者在打眼后先注入密封膠后再插入膨脹管進行安裝。
B、 空鼓
墻頂面粉刷層空鼓，造成此原因有：
>a)、建筑結(jié)構(gòu)面界面沒有處理到位 b)、一次性粉刷太厚 c)、保養(yǎng)不到位 等 地面找平層空鼓，造成此原因有：
a)、表面打磨工作沒有到位 b)、基層灰塵浮漿沒有清理干凈 c)、保養(yǎng)不到位 等
墻地磚或石材鋪貼空鼓，造成此原因有：
a)、磚或石材背面浮塵沒有清理干凈 b)、釉面磚沒有浸泡充分 c)、墻地面基層未處理干凈 d)、地面磚或石材鋪貼后還未凝固表面受力 等
C、 開裂
a)二次結(jié)構(gòu)砌墻與剪力墻交接縫處易產(chǎn)生開裂，此類開裂現(xiàn)象一般在場地移交時就會發(fā)現(xiàn)，主要是由于結(jié)構(gòu)性變形;墻體未完全干就開始粉刷;交接縫處網(wǎng)片沒有拉;一次性粉刷太厚等原因造成。一般性出現(xiàn)此問題從表面上很難徹底解決， 必須從根本上處理。 b)粉刷層開裂主要是一次性粉刷太厚;砂漿比例不均等引起。
c)批灰層開裂主要是批灰膩子配合比不對;一次批嵌太厚引起。
d)石膏板接縫處開裂，此類現(xiàn)象有以下原因造成：1、基層龍骨太薄或間距太大 2、吊桿受力不均引起頂面下垂 3、板與板之間縫隙拼的太緊 4、縫隙之間嵌縫材料用的不對 5、縫隙之間繃帶沒有貼好 等引起。
不同材質(zhì)交接處開裂，此類開裂現(xiàn)象在裝飾裝修中常見且很難修復，因不同材質(zhì)的冷熱膨脹收縮系數(shù)不同，易產(chǎn)生開裂現(xiàn)象，避免此類事情發(fā)生最好是設(shè)計時在拼接縫處采用線條覆蓋或錯位銜接。
D、 色差
在裝飾裝修行業(yè)中產(chǎn)生色差的主要有以下材料，墻地磚、石材、木飾面、木地板、壁紙、涂料等，墻地磚、壁紙與涂料多為同一廠家生產(chǎn)的不同批次產(chǎn)品顏色會有所不同，在施工過程中同一區(qū)域避免使用不同批次的產(chǎn)品;木飾面與木地板其本身是天然材質(zhì)，有色差屬正�，F(xiàn)象，只有在選材時進行挑色，確保在同一區(qū)域使用同一色系，再通過油漆時進行調(diào)色盡量減少其色差;石材也屬天然材料，為了減少色差存在一般建議由設(shè)計到廠里挑選確定大板，再根據(jù)區(qū)域的大小合理進行挑色排版。
從上述幾個精裝房最常出現(xiàn)的問題可以看出，控制好精裝房質(zhì)量絕非易事，精裝修項目操作起來也異常復雜，但絕非高不可攀，無法完成。下面筆者簡單談?wù)劰P者自己對于做好精裝房的幾點體會，權(quán)當拋磚引玉。
一、 要有完善的法制
由于裝修市場長期制度不健全，行業(yè)操作不規(guī)范，所以就更要從立法的高度來范精裝修市場，才能達到這個行業(yè)的長期繁榮發(fā)展。
二、 設(shè)計一體化
把結(jié)構(gòu)，機電，精裝修等專業(yè)作為一個有機整體，一體化設(shè)計，這一點說起來容易，但真正做起來確非易事，但若能真正做到，對于施工階段的質(zhì)量控制，成本控制，進度控制有很大的裨益。而這一點在國外則早已成為慣例。
三、 大力推廣工廠化生產(chǎn)
在現(xiàn)階段的裝修施工中，已經(jīng)有越來越多的工作由現(xiàn)場轉(zhuǎn)移到了工廠，像櫥柜，家具甚至包括踢腳板，門，等在內(nèi)的木器制作，基本都已經(jīng)走工廠生產(chǎn)現(xiàn)場安裝的路子。工廠化生產(chǎn)精度高，飾面效果美觀，對現(xiàn)場無污染，安裝時間短，施工方便快捷。所以推廣工廠化生產(chǎn)，對于提高施工質(zhì)量，控制施工進度及施工成本具有非常大的優(yōu)勢。筆者認為應(yīng)當是未來精裝房發(fā)展的方向之一。
綜上所述，精裝修房無論對于開發(fā)商還是普通購房者都將是未來很長一段時間內(nèi)的最好選擇，雖然操作起來難度加大，所暴露的問題也很多，但筆者相信，在競爭中發(fā)展，在發(fā)展中不斷規(guī)范，是所有事物的發(fā)展規(guī)律，更何況對于毛坯房來說精裝房本身就是房地產(chǎn)市場成熟的體現(xiàn)，筆者相信在我國房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展的促進下，在國家政策法規(guī)不斷完善的支持下，精裝修商品房必將也一定會越走越好，成為我國住宅市場的主導力量!
