摘 要:在做什么事時我們都把安全放在第一位，所以智能小區(qū)的安全是最重要的。本文對智能小區(qū)與普通小區(qū)在安全方面的不同做了介紹，還有三網(wǎng)融合在智能小區(qū)中的應(yīng)用。當(dāng)然智能小區(qū)建成后在使用時會存在各種問題，本文介紹了智能化小區(qū)管理存在的問題如前期考慮不足，給后期運營維護及服務(wù)管理造成不便。還有物業(yè)管理人員的知識技術(shù)水平低下等。本文還介紹了對智能小區(qū)的一些簡單的優(yōu)化對策
關(guān)鍵詞：智能小區(qū)；物業(yè)管理系統(tǒng)；信息；安全
1 智能化小區(qū)及其管理
所謂智能化小區(qū)是以住宅為平臺，兼?zhèn)浣ㄖ⒕W(wǎng)絡(luò)通信、設(shè)備自動化、信息服務(wù)，集系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務(wù)、管理為一體，為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的居住和生活環(huán)境。[3]
智能化小區(qū)的管理是指在管理工作過程中，以現(xiàn)代先進科學(xué)技術(shù)為手段，對物業(yè)管理活動進行科學(xué)的組織和對有效的管理，運用智能化管理方式，實現(xiàn)管理工作過程的自動化、智能化。[2]其中，管理系統(tǒng)是關(guān)系整個住宅小區(qū)能否真正向著智能化方向發(fā)展的關(guān)鍵組成部分。高新技術(shù)和全新的服務(wù)理念在保證智能小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的過程中有不可替代的作用，將小區(qū)智能化系統(tǒng)和計算機物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體化的自動化監(jiān)控和綜合信息服務(wù)平臺上。為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神的理想居住氛圍，進而提高人們的精神文明素質(zhì)并展現(xiàn)當(dāng)代城市風(fēng)貌。依據(jù)國家相關(guān)制度和要求，目前我國居住小區(qū)智能化系統(tǒng)主要是通過安全防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)三大部分來實現(xiàn)其功能的。[11]其總體功能結(jié)構(gòu)。
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居住小區(qū)智能化系統(tǒng) |
安全防范子系統(tǒng) |
住宅報警裝置 |
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周界防越報警裝置 |
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閉路電視監(jiān)控裝置 |
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訪客對講裝置 |
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電子巡查裝置 |
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管理與監(jiān)控子系統(tǒng) |
自動抄表裝置 |
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車輛出入與停車管理 |
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緊急廣播與背景音樂 |
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物業(yè)管理計算機系統(tǒng) |
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設(shè)備監(jiān)控裝置 |
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通信網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) |
電話網(wǎng) |
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有線電視網(wǎng) |
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寬帶接入網(wǎng) |
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控制網(wǎng) |
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家庭網(wǎng) |
2、住宅小區(qū)智能化
通過綜合配置住宅區(qū)內(nèi)的各功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)，以計算機網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動化的新型智能化住宅小區(qū)。[10]通常智能化大廈是“三A ”系統(tǒng)，普遍認為智能化住宅小區(qū)也為“三A"系統(tǒng)，它們分別是：
1）安全自動化（SAS）包括室內(nèi)防盜報警系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出人口控制系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、室外閉路電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室外的巡更簽到系統(tǒng)。
2）通訊自動化（CAS）包括數(shù)字信息網(wǎng)絡(luò)、語言與傳真功能、有線電視、公用天線系統(tǒng)。
3）管理自動化（MAS）包括水、電、煤氣的遠程抄表系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、供水、供電設(shè)備管理系統(tǒng)、公共信息顯示系統(tǒng)。[7]
3安全自動化系統(tǒng)
3.1室內(nèi)部分
住戶室內(nèi)紅外線探頭、緊急救助、煤氣泄漏、門磁系統(tǒng)、所有信息連接到住戶室內(nèi)防盜智能控制主機。該主機負責(zé)數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分析把分析結(jié)果傳送到控制中心、由控制中心電腦作處理。顯示及打印情況、通知值班人員及110報警中心；[9]其各部分組成功能如下：
1) 紅外線防盜探測器在住戶室內(nèi)每個入口及窗口安裝紅外線探測器，當(dāng)有人非法進入時，紅外線探測器觸發(fā)報警，將信號傳送至室內(nèi)防盜主機，發(fā)出聲光信號，主機并將此信號送至小區(qū)控制中心，控制中心電子地圖，即顯示出哪一棟。哪一戶、哪間房發(fā)生何種類型報警，值班人員即可調(diào)度就近保安人員現(xiàn)場查詢及處理。
2) 煤氣泄漏報警及自動關(guān)閉門系統(tǒng)在廚房和廁所各安裝一個煤氣泄漏報警器，一旦有煤氣泄漏，即觸發(fā)報警；一方面其自動切斷煤氣供應(yīng)，另一方面如前述途徑通知中心控制室由控制室值班員作處理。
3) 消防報警系統(tǒng)。在客廳安裝煙感或溫感，當(dāng)住戶發(fā)生火災(zāi)時，觸發(fā)報警，并將信號傳送到報警中心。
4) 緊急救助系統(tǒng)。當(dāng)家中有緊急事情發(fā)生如生重病、有盜賊闖入，需要求助時，按緊急按鈕，家庭主機即將信號傳至控制中心，值班人員接報后即派人趕赴現(xiàn)場處理。
5) 門磁系統(tǒng)。在門框上邊中央位置安裝一對門磁，當(dāng)有人非法打開大門時，即報警，主機即將信號傳至控制中心。
3.2室外部分
室外部分分下面幾個系統(tǒng)：
1) 小區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)。在住宅小區(qū)出入口，主要路口及圍墻邊綠化帶、地面，地下停車場設(shè)有監(jiān)控攝像機，在控制中心值班人員24小時監(jiān)視攝像機畫面，并可24小時錄像存儲，提供犯罪證據(jù)。[8]
2) 周界紅外線對射報警系統(tǒng)。在圍墻段設(shè)周界紅外線對射報警系統(tǒng)。當(dāng)有人非法越欄時，即報警，并觸發(fā)周界攝像機跟蹤攝相及錄相。
3) 保安巡更簽到系統(tǒng)。小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)立巡更簽到器，規(guī)定保安人員巡更路線及巡更時間，保安人員配帶簽到器巡邏，控制中心的電子地圖上就會顯示出所有保安人員（配簽到器的）所在位置。當(dāng)保安人員在規(guī)定時間內(nèi)沒有到指定地點巡邏，控制中心即發(fā)出聲光報警信號，中心即可查詢其位置，并用保安對講機聯(lián)絡(luò)。
4、智能小區(qū)的三網(wǎng)融合
三網(wǎng)融合是是指電信網(wǎng)、廣播電視網(wǎng)和計算機通信網(wǎng)的這三大網(wǎng)絡(luò)相互滲透、互相兼容、并逐步整合成為全世界統(tǒng)一的信息通信網(wǎng)絡(luò)。[1]
光纖通信技術(shù)的發(fā)展，為綜合傳送；各種業(yè)務(wù)信息提供了必要的帶寬和傳輸高質(zhì)量，成為三網(wǎng)業(yè)務(wù)的理想平臺。軟件技術(shù)的發(fā)展使得三大網(wǎng)絡(luò)及其終端都通過軟件變更，最終支持各種用戶所需的特性、功能和業(yè)務(wù)。
“三網(wǎng)融合”的目：的是為了實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)資源的共享，避免低水平的重復(fù)建設(shè)，形成適應(yīng)性廣、容易維護、費用低的高速帶寬的多媒體基礎(chǔ)平臺。這對智能建筑的發(fā)展向前推進了一步 。在智能建筑中應(yīng)用不僅在建筑中提高了空間的利用率，還提高了信息傳送量和速率。且在這方面有很大的發(fā)展空間。
5、智能化小區(qū)管理存在的問題
智能化小區(qū)的物業(yè)管理必須要符合國情，在智能化大潮中，建筑智能化成了首要的目標(biāo)，人們似乎陷入了工業(yè)技術(shù)文明的誤區(qū)，為智能而智能，忘記了建筑的本身是“以人為本”。房地產(chǎn)開發(fā)商在項目建設(shè)完成后，是向物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)交，并不考慮后期維護工作，所以前期考慮不足，給后期運營維護及服務(wù)管理造成不便。目前我國物業(yè)管理人員技術(shù)能力不強，運行智能化系統(tǒng)有一定的困難。[6]因此，建設(shè)有中國特色的智能化住宅小區(qū)，一方面可以降低建設(shè)成本，另一方面也便于物業(yè)管理公司管理小區(qū)，住戶也可以實實在在的得到物有所值的服務(wù)。另外，智能化住宅小區(qū)暫時對大多數(shù)人來講還是一個新事物，但是，隨著時代的發(fā)展，它將在人們生活中尤其是在選擇住宅時是一個無法回避的話題。我國智能小區(qū)物業(yè)管理目前存在諸多問題。我國智能小區(qū)物業(yè)管理能否持續(xù)健康的發(fā)展，能否在國際市場克爭中爭得一席之地，關(guān)鍵在于這些問題能否被妥善地解決。而解決這些問題的關(guān)鍵，在于透徹地分析這些問題找出對我國智能小區(qū)物業(yè)管理的效果起到關(guān)鍵作用的問題，并以此為突破口有序地解決。目前，在智能建筑建設(shè)、運行過程中出現(xiàn)了片面追求技術(shù)指標(biāo)，忽視系統(tǒng)與設(shè)施的管理，管理水平低下、管理方法失當(dāng)而導(dǎo)致建筑物智能化系統(tǒng)功能下降、部分失靈，甚至整體癱瘓的嚴重問題。[5]因此，堅持智能系統(tǒng)整體適應(yīng)性的原則，加強智能建筑物業(yè)管理，注重實際運行效果，提高投資效益已經(jīng)引起人們廣泛地關(guān)注。
5.1 技術(shù)和人才問題
物業(yè)管理向來屬于第三產(chǎn)業(yè)中吸收過剩勞動力的行業(yè)，除極少數(shù)專業(yè)人員外，大部分工種均需要一般學(xué)歷的人員擔(dān)任。而商業(yè)智能化樓宇需要的管理人員既要懂電腦會英語又要懂管理，培訓(xùn)的目的主要是如何使用設(shè)備，而不是簡單的經(jīng)驗傳授。普通的保安、車庫管理員也要在電腦前工作，所以“白領(lǐng)化”、“知識化”的趨勢日趨明顯。智能商業(yè)建筑給物業(yè)管理所帶來的是工作效率的革命。所以說，我國對從事智能建筑物業(yè)管理方面的人才培養(yǎng)工作已迫在眉睫，物業(yè)管理人員隊伍的業(yè)務(wù)水平有待進一步提高和加強。
5.2 政策與法規(guī)問題
智能化小區(qū)的發(fā)展除了要有發(fā)達的計算機網(wǎng)絡(luò)外，還需要完善的法律體系、稅收體系及便利的銀行支付體系與之相配套。目前，我國尚無針對網(wǎng)絡(luò)規(guī)范和網(wǎng)絡(luò)犯罪的法律；我國的稅收和征稅體系不完善。由于這些社會軟件不配套，智能化小區(qū)的普及還需要一段時間的磨合。
5.3 市場運作規(guī)范的問題
智能化小區(qū)建設(shè)過程中將涉及到小區(qū)布線的產(chǎn)權(quán)歸屬、利益分配等問題，并且會導(dǎo)致市場的不規(guī)范運作，甚至出現(xiàn)無序競爭的混亂局面。因此，為小區(qū)智能化建設(shè)制定一套“游戲規(guī)則”是當(dāng)前刻不容緩的任務(wù)，其所制定的政策法規(guī)包括小區(qū)智能化配置的標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)智能化建設(shè)和運行的資產(chǎn)籌集與使用方法、小區(qū)布線的產(chǎn)權(quán)歸屬問題、信息服務(wù)業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，以及各職能部門對小區(qū)智能化建設(shè)的支持政策等。
6優(yōu)化我國智能化小區(qū)的對策
住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢所趨，有著廣闊的發(fā)展前景。智能小區(qū)中智能技術(shù)所帶來的服務(wù)理念及模式是在其運營過程中體現(xiàn)出來的，最終是通過物業(yè)管理實現(xiàn)的。因而，物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響到智能小區(qū)的智能化效果，優(yōu)化物業(yè)管理至關(guān)重要。智能化系統(tǒng)不可避免地會產(chǎn)生故障和問題，如何結(jié)合智能化系統(tǒng)的技術(shù)特點和運行要求，事先預(yù)計可能發(fā)生的各種內(nèi)部、外界的問題，把故障消除在萌芽狀態(tài)，減少運行中斷，是智能建筑物業(yè)管理優(yōu)化的主要目標(biāo)。
針對智能化系統(tǒng)精細化、持續(xù)性運行要求，優(yōu)化智能化系統(tǒng)物業(yè)管理的思路是化被動為主動、變無序為有序。對智能化系統(tǒng)本身而言，在正常運行中最容易出現(xiàn)的智能建筑問題是末端傳感器和執(zhí)行機構(gòu)的老化。物業(yè)管理的主動性集中體現(xiàn)在如何把這些因老化產(chǎn)生的故障從事后維護轉(zhuǎn)變?yōu)槭孪缺ｐB(yǎng)。在一切可能出現(xiàn)或還未出現(xiàn)故障的時候或地方及時給予維護和排除，這就需要有一個完善的維護計劃和維護對策。[2]
7 結(jié)束語
智能化建筑是一個不斷發(fā)展完善的高新技術(shù)結(jié)晶，而智能化建筑的物業(yè)管理也應(yīng)隨智能化的發(fā)展建立起一套較為完整的管理體系，只有通過智能化小區(qū)的管理，才能真正實現(xiàn)物業(yè)管理的價值，提升小區(qū)物業(yè)管理的形象，也能為小區(qū)居民提供全方位的信息服務(wù)，居民才能感受到住宅與住宅小區(qū)的智能化，也才能感受到生活的便利、舒適與安全。通過智能化的發(fā)展建立起一套較為完整的管理體系，促進整個物業(yè)管理市場的良性運作，使我國的物業(yè)管理水準(zhǔn)向國際化、特色化的方向發(fā)展。
參考文獻
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