談農(nóng)村宅基地的整理與利用問題

　　關(guān)鍵詞：農(nóng)村　宅基地　使用權(quán)　土地法律制度我國是個農(nóng)業(yè)大國，耕地是農(nóng)業(yè)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。當前，在大力發(fā)展經(jīng)濟和保證人口糧食安全的雙重壓力下，耕地保護面臨著巨大的挑戰(zhàn)。因此．農(nóng)村宅基地的整理將成為保護耕地的一條新途徑，并可以起到一舉多得之功效：促進新農(nóng)村建設(shè)，美化村容村貌，增強農(nóng)民合法用地的意識，維持農(nóng)村穩(wěn)定，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量，改善農(nóng)民生存環(huán)境，加速農(nóng)業(yè)、農(nóng)村現(xiàn)代化進程，提高土地的利用效率，降低閑置率，從而較好地貫徹中央制定的“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”這一基本國策。對于構(gòu)建社會主義和諧社會和建設(shè)社會主新農(nóng)村都有重要的作用與意義。

　　l　農(nóng)村宅基地整理的意義1．1農(nóng)村宅基地整理是土地整理的重要組成部分，是實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡的有力保障土地整理包括對建設(shè)用地的整理和對農(nóng)用地的整理兩部分。建設(shè)用地(包括農(nóng)村居民點用地)整理，就是在城市規(guī)劃控制下，在城鎮(zhèn)和村莊進行有效的治理，通過對其內(nèi)部挖潛，向地下和空中立體發(fā)展建筑，提高容積率，提高土地利用集約度，騰出大量土地作為建設(shè)用地儲備或用作農(nóng)用地，減少建設(shè)用地對農(nóng)用地論文發(fā)表的侵占；農(nóng)用地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃采取一定的措施，對田、水、林、路、村進行綜合整理，調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)條件，增加可利用土地面積提高耕地質(zhì)量。由此可見，農(nóng)村宅地整理是土地整理的一項重要組成部分。據(jù)國土資源部制定的全國土地開發(fā)整理規(guī)劃，到2010年，我國將通過開發(fā)整理土地補充耕地18．27萬hm2，其中，將通過農(nóng)用地和農(nóng)村居民點整理補充耕地約11．07hm2，農(nóng)村宅基地整理是實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡的重要途徑之一。

　　1．2農(nóng)村宅基地整理推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程農(nóng)村宅基地整理應(yīng)是在土地利用規(guī)劃下進行的，減少宅基地占用面積而不減少使用功能，提高容積率和土地利用集約度，使原散落的農(nóng)宅集中，填實“空心村”，進行自然村的拆并，形成有一定規(guī)模的中心村和小城鎮(zhèn)，使它們成為規(guī)劃合理、基礎(chǔ)設(shè)施基本完善、環(huán)境優(yōu)美的新家園。在進行宅基地整理中，人口的集中和遷村并點為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供了必備的條件。這樣還可以減少水、電、氣、熱、通訊等的重復投資。宅基地整理不僅改善了農(nóng)村生活條件和生活環(huán)境，而且還將帶動建筑業(yè)及水泥等建材工業(yè)的發(fā)展，刺激經(jīng)濟增長有利于農(nóng)民增收。另外，優(yōu)美的生活環(huán)境必然會對人們積極向上、奮發(fā)圖強發(fā)展經(jīng)濟產(chǎn)生激勵作用。再加之政府的適當引導，會加快全面實現(xiàn)小康社會的步伐。

　　1．3農(nóng)村宅基地整理可部分緩解我國耕地緊張的局面按1997年人口土地詳查資料測算，在當時人口不變的情況下，人均占地面積由192m2降至100m2，可節(jié)約土地50多萬hm2，占當時總占地面積的近一半。整理出的土地，宜耕則還耕，宜林則還林，或留作建設(shè)用地的儲備。這在一定程度上會緩解我國耕地資源緊張的局面。

　　2　現(xiàn)行宅基地制度體系基本特征2．1集體所有，使用主體特定我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有。”特定的宅基地僅限于本經(jīng)濟組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟組織提出，村民自己申請取得宅基地后只能自己建房，不可轉(zhuǎn)讓。

　　2．2無償取得，無期限使用農(nóng)村宅基地具有很明顯的社會福利性質(zhì)。農(nóng)民能夠無償取得宅基地的使用權(quán)，獲得基本的生活條件，這也是農(nóng)村居民與城市居民相比較享有的最低限度的福利。目前我國普遍實行的還是無償使用宅基地制度，在使用期限上沒有限制，理論上講長期占有，終身使用。由于房屋可以繼承，所以宅基地實質(zhì)上也是可以繼承的。

　　2．3一戶一宅，限定標準，依法取得由于我國國土資源有限，不課能給每戶村民提供更多的宅基地，一戶一宅，即可保證基本的生活需要，如果隨便可以申請，則導致土地資源的浪費。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”從字面上看這條規(guī)定再明白不過了，如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當然就構(gòu)成違法。

　　2．4具有從屬性和不可流轉(zhuǎn)性特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。也不可以抵押。由于宅基地主要作為生活資料提供的，所以權(quán)利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用。宅基地使用權(quán)依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。在買賣房屋時，宅基地的使用權(quán)須經(jīng)過申請批準后才能隨房屋轉(zhuǎn)移。但是，如果國家建設(shè)需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途的，可以經(jīng)過法定程序進行調(diào)劑或者重新安排。

　　3　農(nóng)村宅基地利用存在的問題3．1農(nóng)村宅基地用地面積超標嚴重，一戶多宅，房屋空置現(xiàn)象突出由于農(nóng)村宅基地是無償使用，致使多占便宜，少占吃虧的思想滋長，形成盲目圈地，超標用地。根據(jù)國家規(guī)定(《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準)(GB50188-93))農(nóng)村宅基地的面積最高為150m2，而現(xiàn)在的很多地區(qū)農(nóng)戶的平均宅基地面積已經(jīng)遠遠的超出了這個最高限。2001年全國農(nóng)村居民點人均用地高達190m2，超過標準27％，僅此一項就多占土地340多萬hrn2。如果按1hm2地的糧食產(chǎn)量至少養(yǎng)活15個人的話，僅此就可以解決5100多萬人的吃飯問題。由此可見，加強對農(nóng)村宅基地的整理可以大大節(jié)省所占耕地。

　　另外，農(nóng)戶分家后另建新房，舊房留作雜用房，未能由集體統(tǒng)一收回調(diào)節(jié)使用或拆除；以前早期多戶共居的舊宅，現(xiàn)在只有一戶居住，造成大量的房屋空置。

　　3．2市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”的現(xiàn)象一方面在東部經(jīng)濟比較發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)，由于道路的完善，沿道路兩旁開發(fā)建設(shè)了大量的商品住宅房，很多村里的人都住進了樓房。而原有的農(nóng)村居民點還仍保持原樣，沒有及時拆遷復墾，造成大量的土地閑置。另一方面，在經(jīng)濟比較落后的地區(qū)，由于外出打工的比較多，在村里常駐的人軍事論文發(fā)表口比較少，因此還保留著許多不用的舊房沒有拆除，就形成所謂的“空心村”現(xiàn)象。

　　3．3農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記管理工作混亂目前農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)管理混亂，很多房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍歸屬不明。“三審稿”第一百六十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記”，但是由于法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，致使農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在轉(zhuǎn)讓使用權(quán)后規(guī)避法律的可能性很大，給將來的產(chǎn)權(quán)糾紛埋下了隱患，同時也造成了司法和管理上的困難。