房地產(chǎn)公司如何有效控制工程造價？

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本組成中，除了土地取得成本，工程建設(shè)成本在建設(shè)項目總成本中占據(jù)了最大的比例。我們現(xiàn)在對建設(shè)項目工程造價的控制更多的是集中在建設(shè)施工階段，其表現(xiàn)形式是只注重施工預(yù)算和竣工結(jié)算，而忽視施工前的造價控制――即設(shè)計階段的造價控制，只注重砍價和壓價而忽視了科學(xué)合理的定價，結(jié)果造價控制效果并不理想。從而導(dǎo)致預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象屢有發(fā)生，項目投資資金也在不斷增加。因此，價格機(jī)制是造價管理的核心問題，也是投資宏觀決策和提高項目投資效益的一個核心問題。 

 

 

　　工程造價控制的關(guān)鍵在于投資決策和設(shè)計階段，一旦項目完成投資決策后，控制工程造價的關(guān)鍵轉(zhuǎn)入設(shè)計階段，眾所周知設(shè)計費(fèi)占建設(shè)工程全費(fèi)用的1%~2%，但對工程造價的影響度占75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好壞對整個工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的。 

 

　　1.1 設(shè)計方案招投標(biāo)制度。開發(fā)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位；從而保證設(shè)計的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。 

 

　　1.2 實行限額設(shè)計。推行限額設(shè)計，有效控制工程造價。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，要制定雙贏策略，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來，嚴(yán)格控制設(shè)計變更。房地產(chǎn)公司的工程造價管理人員，應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，能動地影響工程設(shè)計。 

 

　　1.3 開展價值工程的應(yīng)用。在確保產(chǎn)品壽命周期的條件下，力求以最低的成本實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。在設(shè)計階段進(jìn)行多方案比選時，利用價值工程原理進(jìn)行方案優(yōu)化，綜合各方面因素選定路徑最短、工程量最少、技術(shù)先進(jìn)及經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)設(shè)計方案，以達(dá)到合理、有效地控制工程造價的目的。 

 

　　1.4 加強(qiáng)圖紙會審工作。對設(shè)計單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查，要象工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟(jì)進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。 

 

 

　　新開工建設(shè)項目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)，工程招投標(biāo)是有效控制工程造價的核心。通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競爭機(jī)制，二是降低工程成本。 

 

　　首先要嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書，做好評標(biāo)定標(biāo)工作。并要詳細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)書，特別要注意明顯低于市場價、漏項或標(biāo)書中不明確內(nèi)容，在詢標(biāo)時要詳細(xì)了解明顯低于市場價項目的彌補(bǔ)方式或消化途徑，在此基礎(chǔ)上推薦真正合理低價的單位為中標(biāo)單位。另外，工程招標(biāo)應(yīng)盡量采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，招標(biāo)文件條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，工程造價及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口，要根據(jù)市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定確保雙方按約履行，盡量減少因甲乙雙方責(zé)任不清造成扯皮的現(xiàn)象。 

 

　　同時，通過招投標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、施工質(zhì)量好、造價適中的施工隊伍。施工隊伍的優(yōu)劣直接關(guān)系到建設(shè)單位工程造價控制的成敗。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實力，它不僅使企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實力在工程造價上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。 

 

 

　　工程項目建設(shè)控制的目標(biāo)是質(zhì)量、進(jìn)度和造價三大要素，他們既是統(tǒng)一的，又是矛盾的一個整體。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的只有造價和工期，必須做到將造價與工期掛起鉤來，因為一味地追求工期，勢必增加投資，而工期拖延，不僅會增加投資，更會影響開發(fā)商對業(yè)主的承諾，并帶來延期交房的經(jīng)濟(jì)損失。 

 

　　3.1 合理控制工程洽商。工嚴(yán)格控制設(shè)計變更，盡可能把變更控制在設(shè)計階段的初期，對工程造價影響較大的設(shè)計變更，要先算帳后變更。工程施工是一種有計劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會迫使承包商改變既定的進(jìn)度計劃，重新安排勞動力、材料、設(shè)備等，同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會使開發(fā)商的現(xiàn)場管理人員喪失對施工問題的預(yù)見性，喪失對工期、造價控制的主動性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應(yīng)付工期及費(fèi)用的索賠此類問題的處理。所以，開發(fā)商在加強(qiáng)設(shè)計管理的同時，也應(yīng)該嚴(yán)格工程變更的管理制度。 

 

　　3.2 加強(qiáng)對于材料供應(yīng)商及工程總承包商的管理。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時反饋施工進(jìn)度，及早作出設(shè)備、材料的采購計劃。在開發(fā)商與供貨商的合同中，必須考慮與工程總承包工序的銜接，避免總分包合同職責(zé)不清引起索賠。簽訂合同后又要隨時掌握供應(yīng)商的設(shè)備、材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商對工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會。 

 

　　3.3 健全工程簽證管理制度。針對做好材料的加工定貨，開發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。 

 

　　3.4 合同管理是施工階段造價控制的關(guān)鍵。開發(fā)商的造價管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，一方面要嚴(yán)格檢查承包商的索賠要求，另一方面還要盡量做好自己工作，減少承包商的索賠機(jī)會。 

 

 

　　工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價管理的一個重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價的前提和保障。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。并且竣工結(jié)算應(yīng)以工程量計算是否準(zhǔn)確、預(yù)算單價套用是否正確、各項取費(fèi)是否合理、施工索賠是否正確為審計重點(diǎn)。 

 

　　事后造價分析評價是對整個建設(shè)項目的一次性綜合性評價，也是對工程項目造價控制的總結(jié)。首先要對數(shù)據(jù)資料進(jìn)行整理、分析和歸類，分析影響工程造價的各項因素并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，為下次項目的控制提供參考，特別是預(yù)算目標(biāo)成本與實際成本的差異、原因等。同時總結(jié)出以后成本控制的措施及努力方向，通過建設(shè)項目后評價會使我們的造價管理水平不斷得到提高，工作方法會不斷創(chuàng)新，造價控制管理能力會不斷加強(qiáng)。 

 

　　工程造價管理是一項技術(shù)性、專業(yè)性都很強(qiáng)的管理工作，它貫穿于投資決策、項目設(shè)計、招投標(biāo)、建設(shè)施工和項目竣工的各個階段，是一個動態(tài)的過程，工程造價管理已經(jīng)越來越受到人們的重視。對工程造價全過程全面地控制是確保房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)最大利潤的保證，有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員要積極發(fā)揮主觀能動性，變被動控制為主動控制，變事后控制為事先控制，針對項目運(yùn)行在各階段的造價控制特點(diǎn)，采用不同方法和手段進(jìn)行全過程、全方位的控制，才能確保造價控制目標(biāo)的實現(xiàn)，才能為社會創(chuàng)造更優(yōu)良的產(chǎn)品，才能創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。