對于市場風險考慮的房地產(chǎn)投資決策分析

 

　　20世紀90年代以來，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復和得到快速發(fā)展，已成為新的、十分活躍的經(jīng)濟增長點。同時，由于其對國家宏觀經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟政策的敏感性使其成為國民經(jīng)濟的晴雨表。首先是政策對房地產(chǎn)市場投資和消費的拉動效應，國家先后出臺的一系列稅費、簡化手續(xù)等政策刺激了住房消費；其次，房地產(chǎn)市場體系初步建立，為市場提供了交易場所和暢通的信息渠道。 

 

　　但同時我們也應該看到，房地產(chǎn)業(yè)是一個高風險，盈利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)。房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大的風險，房地產(chǎn)投資數(shù)量大、投資周期長，涉及的風險廣泛復雜，而且很容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟情況的影響，難以預測市場未來的走勢。另外房地產(chǎn)投資本身也存在著一些缺陷，如變現(xiàn)能力低、交易糾紛多、籌措資金困難等。這些都導致了房地產(chǎn)投資成敗的極大不確定性。 

 

　　作為一個理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益避免投資失敗。因此，本文分析了影響房地產(chǎn)投資的主要要素：風險因素和稅收約束，研究了這兩者對房地產(chǎn)投資的效果影響。 

 

 

　　風險的定義最初出現(xiàn)于1901年美國A.M.willet所作的博士論文《風險與保險的經(jīng)濟理論》中：“風險是關于不愿發(fā)生的事件的不確定性之客觀體現(xiàn)”。目前，風險分析在國外房地產(chǎn)投資實踐匯總已得到了廣泛的應用，且日益系統(tǒng)化、規(guī)范化。我國是在20世紀80年代后期開始了風險的理論研究。在此之前，經(jīng)濟學界對社會主義經(jīng)濟風險問題一直都是否定和回避的。當前，房地產(chǎn)投資風險分析在國內(nèi)已經(jīng)得到了廣泛的應用，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)還未真正建立起完善的房地產(chǎn)投資風險分析系統(tǒng)[1]。 

 

 

　　住宅項目從取得土地使用權到銷售及再次轉讓完結，需要經(jīng)過土地征用、開發(fā)建設、交易轉讓、裝潢和使用等諸多環(huán)節(jié)；涉及營業(yè)稅、城市維護建設稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、教育費附加等相關稅收。 

 

　　住房事關人民的基本生存和生活需要，住宅產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市場也是國家公共政策最為關注的焦點之一。除稅收政策以外，還有其他的政策因素，例如經(jīng)濟適用性住房建設政策、個人住房信貸政策、利率調(diào)整政策和消化空置商品住宅政策等。這些政策因素都從不同程度上對房產(chǎn)供需雙方的開發(fā)和購買決策行為產(chǎn)生著影響[2]。 

 

 

　　對房地產(chǎn)投資各個過程中的風險進行識別的基礎上，提出針對性的風險防范和控制措施，使企業(yè)最大限度地減少風險損失，獲得較高的安全保障。 

 

　　4.1 投資決策階段的風險控制 

 

　　投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目的成敗的影響也是最關鍵的。因此，企業(yè)應做好以下幾方面的工作： 

 

　　4.1.1 重視可行性研究，確保投資決策的正確性。 

　　4.1.2 加強市場監(jiān)測、提高決策的科學性。 

　　4.1.3 采用房地產(chǎn)保險的方式來間接降低風險。 

　　4.1.4 靈活運用投資組合理論。 

　　4.2 土地獲取階段風險的控制 

 

　　在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，一決定或放棄對某一項目的開發(fā)。在征地過程中，應主動爭取有關部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風險因素，減少來自各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題，統(tǒng)一原則性和靈活性，以防止矛盾激化。 

 

　　4.3 項目建設階段風險的控制 

 

　　強化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結合，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項目，縮短建設周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來的不確定性。 

 

　　4.4 經(jīng)營管理階段風險的防范和控制 

 

　　在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應關注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當?shù)娘L險，可通過營銷代理，以充分利用代理人豐富經(jīng)驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。 

 

 

　　稅收籌劃是納稅人通過對投資、經(jīng)營、理財活動的事先計劃和安排，以達到合理合法減輕稅收負擔目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動的經(jīng)營籌劃行為，它以國家法律為依據(jù)，采用經(jīng)濟學中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負擔，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性[3]。 

 

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及的稅種很多，所以投資具有很大的稅收籌劃空間。主要的稅種包括：營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。 

 

　　5.1 營業(yè)稅的稅收籌劃 

 

　　發(fā)生在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，即銷售房地產(chǎn)應以房屋售價5%的稅率繳納營業(yè)稅。作為營業(yè)稅的附加，城市維護建設稅的納稅義務也相應產(chǎn)生。《營業(yè)稅暫行條例》中規(guī)定：“銷售不動產(chǎn)”稅目的營業(yè)稅，應在不動產(chǎn)所有者有償轉讓不動產(chǎn)所有權行為或者單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為發(fā)生時，才進行征收。出售者可以通過合理推遲所有權轉移時間達到稅收籌劃的目的。 

 

　　5.2 土地增值稅的稅收籌劃 

 

　　進行稅收籌劃時，增值額是一個關鍵的因素。土地增值稅實行四級超額累進稅率。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時，關鍵是要合理地控制、降低增值額�！锻恋卦鲋刀悤盒袟l理》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目的20%，免征土地增值稅。同時還規(guī)定，納稅人既要建造普通標準住宅，又有其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的不同標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。因此，如果一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，分開核算與不分開核算稅負會有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內(nèi)，則可以免繳土地增值稅，達到減輕稅負的目的。此外，還可以通過增加可扣除項目的金額，使稅基縮小，達到減輕稅付的目的。 

 

　　合理選擇籌資方式也可以達到減輕稅收負擔的目的。根據(jù)制度規(guī)定，企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)的借款利息，可記入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計算房地產(chǎn)費用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業(yè)的稅后凈收益。 

　　 

　　參考文獻： 

 

　　[1]顧孟迪,雷鵬.風險管理.北京:清華大學出版社, 2005.98~99 

　　[2]高慧瓊.價格構成及形成因素對大城市商品住宅價格的影響分析[D]:[碩士論文].南京:南京農(nóng)業(yè)大學 2005 

　　[3]孟國鴻.運用稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策[J].中國房地產(chǎn)金融，2005