備受矚目的房地產(chǎn)稅，又有新消息！
近日，財(cái)政部長(zhǎng)肖捷在一篇文章中，這樣談到了房地產(chǎn)稅：
要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
注意！房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅
關(guān)于房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的討論持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，從2011年至今，每一次房?jī)r(jià)暴漲都會(huì)掀起房產(chǎn)稅的大討論。但討論的多了，很多人連房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅都混淆了。
事實(shí)上，在我國(guó)的現(xiàn)行稅制體系中，并沒(méi)有房地產(chǎn)稅這一稅種，但有名稱相近的“房產(chǎn)稅”。房產(chǎn)稅開(kāi)征于1986年，適用范圍較窄，僅限于單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，對(duì)個(gè)人住房則實(shí)行免稅，因此對(duì)百姓生活基本沒(méi)有影響。
而房地產(chǎn)稅，則是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。
簡(jiǎn)單一點(diǎn)說(shuō)：“房地產(chǎn)稅”包含了“房產(chǎn)稅”，范圍更大。
從最直觀的感受看，房地產(chǎn)稅的征收增加了個(gè)人持有房屋的成本，無(wú)疑和百姓生活與利益息息相關(guān)，為此備受關(guān)注。另外值得注意的是，在近兩年國(guó)家正式文件或相關(guān)主管部門的言論中，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念。“房產(chǎn)稅”似乎已退居二線。
這次又有何意義？
這是官方對(duì)“房地產(chǎn)稅”的最新表態(tài)，看似平凡的字句里其實(shí)隱藏著很多重要信息。
1、肖捷關(guān)于房地產(chǎn)稅的論述，出現(xiàn)在“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”一節(jié)里�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)稅是“地方稅”。在這一節(jié)里，還談到了“擴(kuò)大地方稅權(quán)”。
2、房地產(chǎn)稅將“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”，這里沒(méi)有提到“設(shè)立試點(diǎn)”。所以，正式立法之前在部分城市先行先試，看來(lái)不太可能。
其實(shí)房產(chǎn)稅原來(lái)就有，但存在重大缺陷——怎樣確定純房產(chǎn)的價(jià)值？你10年前40萬(wàn)買的房子，現(xiàn)在市價(jià)是200萬(wàn)，上漲的到底是土地價(jià)格還是房屋的磚頭瓦塊本身？稅基該怎么確定？
現(xiàn)行的“房產(chǎn)稅”征收方式是，按照“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算”（住宅免征）。如果按照這個(gè)稅種的征收方式，對(duì)住宅開(kāi)征“房產(chǎn)稅”則存在很大的漏洞，比如一個(gè)20年樓齡的小區(qū)，你是原始業(yè)主，100平米的房子當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)是20萬(wàn)元；你的鄰居是今年新買的二手房，購(gòu)入價(jià)是500萬(wàn)。那么你們的稅將差距25倍！而事實(shí)上，無(wú)論20萬(wàn)還是500萬(wàn)，都包含了土地的因素，因此仍然是重復(fù)收稅！
目前在重慶和上海試點(diǎn)的，就是“房產(chǎn)稅”。未來(lái)要開(kāi)征的是，是“房地產(chǎn)稅”，“房地產(chǎn)稅”必須走“立法先行”的道路。所以，未來(lái)或還會(huì)有辯論。
3、值得注意的是，在“立法先行”之后，還有“充分授權(quán)、分步推進(jìn)”8個(gè)字。這意味著，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)不可能出現(xiàn)在“立法”之前，但有可能出現(xiàn)在“立法”之后。
另外，“分步推進(jìn)”可能還隱含著一個(gè)重要意思：人口流失、房屋空置嚴(yán)重的城市，恐怕在很長(zhǎng)的時(shí)間里都無(wú)法開(kāi)征房地產(chǎn)稅。
4、“對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”，這段話也含義豐富。
第一，這告訴我們未來(lái)的房地產(chǎn)稅將按照“評(píng)估值”征收，不會(huì)采取老的“房產(chǎn)稅”所采取的按照“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%”來(lái)征收。
第二，在開(kāi)征“房地產(chǎn)稅”的同時(shí)，國(guó)家會(huì)“降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。所以，開(kāi)征房地產(chǎn)稅不是一個(gè)單項(xiàng)行動(dòng)，而是建立“現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”的系統(tǒng)工程。整體而言，征收重點(diǎn)將從“交易環(huán)節(jié)”轉(zhuǎn)向“交易+持有環(huán)節(jié)”。
如果房地產(chǎn)稅來(lái)了，誰(shuí)最害怕？
在中心城市囤積了大量住宅的人
傷害指數(shù)★★★
從目前民意來(lái)看，在中心城市實(shí)施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，是很有可能的。對(duì)于擁有100套住宅的人來(lái)說(shuō)，即便第一套免征、從第五套開(kāi)始累進(jìn)稅率，他的壓力也會(huì)非常大。到時(shí)候會(huì)出現(xiàn)集中拋盤，對(duì)中心城市短期房?jī)r(jià)構(gòu)成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財(cái)富將顯著縮水。
盲目購(gòu)買了旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人
傷害指數(shù)★★★★
如果不是頂級(jí)旅游區(qū)，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。
盲目購(gòu)買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人
傷害指數(shù)★★★★
絕大多數(shù)三四五線城市人口增長(zhǎng)乏力，各地圍繞著高鐵站建設(shè)的“高鐵新城”很多都非�；臎�。如果你盲目在這些地區(qū)購(gòu)買了住宅，未來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅后也會(huì)非常慘。
加杠桿、超承受能力買多套房的白領(lǐng)
傷害指數(shù)★★★★
如果房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，會(huì)讓房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會(huì)加長(zhǎng)，生活會(huì)變得比較痛苦。
在三四線城市囤積了大量住宅的人
傷害指數(shù)★★★★★★
相對(duì)而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實(shí)施累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，他們持有房產(chǎn)的成本將大增。但由于多數(shù)中西部三四線城市人口增長(zhǎng)乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過(guò)出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。
手中有多套房、負(fù)債率非常高的炒房者
傷害指數(shù)★★★★★★
房地產(chǎn)稅如果出臺(tái)這個(gè)消息，就足以對(duì)這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因?yàn)橄⒐己�，�?huì)加劇市場(chǎng)的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者，將會(huì)非常困難。他們只能選擇斬倉(cāng)，否則房子可能斷供被銀行申請(qǐng)查封、拍賣，到那時(shí)套現(xiàn)價(jià)格會(huì)更低。
