預(yù)售商品房糾紛多的三大原因有哪些？

預(yù)售商品房糾紛多的三大原因有哪些？

    物權(quán)法缺位 買房人不嚴(yán)謹(jǐn) 登記制不完善

    當(dāng)前預(yù)售商品房糾紛案件大量增加，特別是侵犯買房人權(quán)益案件的數(shù)量和嚴(yán)重程度都已達(dá)到了相當(dāng)驚人的地步。

    大量的數(shù)據(jù)表明，在預(yù)售商品房整個(gè)過(guò)程中，從土地出讓到辦理產(chǎn)權(quán)證，買房人遭受的商品房權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在。如將土地使用權(quán)抵押后再預(yù)售，銀行一旦行使抵押權(quán)，將該土地使用權(quán)連同土地上新增房屋一起拍賣，買房人將面臨有房無(wú)地的處境。如中國(guó)××商城將土地使用權(quán)抵押給建設(shè)銀行，在建工程抵押給商業(yè)銀行，預(yù)售時(shí)又為買房人在工行辦理了預(yù)售商品房抵押貸款。再如上海天天花園的開(kāi)發(fā)商在商品出售前后向銀行抵押貸款，平均每套出售和抵押了4次，最多的抵押了7次。上述情況下，買房人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加，導(dǎo)致了許多糾紛的發(fā)生。

    預(yù)售商品房案件標(biāo)的數(shù)額巨大，且集體訴訟較多，造成了較大的社會(huì)影響。如1998年底至1999年北京市100多名買房者分別與昌平縣立湯路12家開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房紛糾上訴案，均以不能辦理產(chǎn)權(quán)證為由要求退款并補(bǔ)償利息，涉案標(biāo)的達(dá)2000萬(wàn)元。至今仍有買房人起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)證或要求解除合同。北京市一中院2001年受理的王麗霞等66人訴北京嘉德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司預(yù)售商品房糾紛案中，涉及標(biāo)的金額達(dá)千萬(wàn)元。因?yàn)榉�律關(guān)系復(fù)雜，處理難度較大，時(shí)間跨度大，買房人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比一般現(xiàn)房買賣大的多。 

    那么，預(yù)售商品房糾紛為什么越來(lái)越多呢？

    發(fā)生預(yù)售商品房糾紛、產(chǎn)生訴訟的主要原因是法律規(guī)定不完善。由于目前我國(guó)房地產(chǎn)立法集分散性、地方性、單一性、沖突性、落后性為一體，全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有完善統(tǒng)一的相關(guān)法律法規(guī)，尤其是物權(quán)法方面的規(guī)定不完善，各地有關(guān)的條例非常簡(jiǎn)單而且大多相互矛盾，加之行政管理職能薄弱，導(dǎo)致司法實(shí)踐中商品房預(yù)售糾紛大量發(fā)生。隨著住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些深層次的問(wèn)題越來(lái)越突出，解決和預(yù)防上述糾紛需要?jiǎng)佑幂^多的物權(quán)法理論知識(shí)，而我國(guó)尚無(wú)完備的物權(quán)法，現(xiàn)行法律只側(cè)重于從合同及管理的角度集中規(guī)范預(yù)售商品房交易關(guān)系。學(xué)術(shù)界對(duì)商品房預(yù)售制度中的物權(quán)問(wèn)題探討也很少，導(dǎo)致在實(shí)務(wù)中處理糾紛時(shí)存在著很大爭(zhēng)議。同時(shí)還存在著市場(chǎng)因素和買房人主觀原因?qū)�買房人法律地位的制約。

    其次，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是在市場(chǎng)機(jī)制不成熟的背景下建立起來(lái)的，受供求關(guān)系不正常、資本市場(chǎng)不完善等因素影響，商品房預(yù)售不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要融資手段，也成為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最常見(jiàn)的流通方式。而在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交易地位上看，相對(duì)于其它主體特別是財(cái)雄勢(shì)大的房地產(chǎn)出賣人來(lái)講，廣大商品房消費(fèi)者處于明顯的弱勢(shì)地位，買房人大多法律意識(shí)淡薄，交易知識(shí)匱乏，更缺乏識(shí)別出賣方違法銷售的能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前買房人在購(gòu)房時(shí)自己聘請(qǐng)律師的不到2％，大多數(shù)業(yè)主都認(rèn)為合同很全面，足以維護(hù)自己的利益。同時(shí)，大部分商品房消費(fèi)者不具備風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力，也缺乏足夠的承受風(fēng)險(xiǎn)的思想準(zhǔn)備，其合法權(quán)益最容易受到侵害。在不斷增加的欺詐索賠投訴中，包含了大量的商品房權(quán)利和權(quán)屬有欠缺的隱瞞行為，商品房預(yù)售制度本身的風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)因素和買房人的主觀局限性制約了買房人合法權(quán)益的行使，使其在進(jìn)入商品房預(yù)售過(guò)程之初就形成了與出賣人不平等的法律地位。 

    登記制度不完善也是糾紛眾多的重要原因。我國(guó)尚未頒行專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法，不合理、不規(guī)范甚至相互矛盾甚多，形成多部門登記、分級(jí)登記的局面，且各自依據(jù)的法律各不相同，從而造成登記的混亂，同一標(biāo)的重復(fù)抵押現(xiàn)象極易出現(xiàn)，加之查詢制度不完備，登記機(jī)關(guān)審查不力，造成了登記內(nèi)容常常失真，從而影響了買房人的正確選擇。在審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的登記錯(cuò)誤層出不窮，五花八門，現(xiàn)實(shí)的矛盾迫切需要制定一部完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度。