房地產(chǎn)市場(chǎng)又火熱了起來(lái)，很多地方房地產(chǎn)的價(jià)格都在上漲，很多觀望的人也都開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)準(zhǔn)備買房。買房子是一件需要極大的耐心與時(shí)間的事情，尤其是對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更是如此，那么買房主要有哪些步驟呢?
一、進(jìn)行選房:
買房子地理位置對(duì)于想要的人來(lái)說(shuō)，應(yīng)該選擇的地段、有政策進(jìn)行傾斜的地段和環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施即將會(huì)得到較大的改善的地段，這樣的地段在今后將有比較大的的。
其他的購(gòu)房人，一般年紀(jì)大的應(yīng)選擇環(huán)境比較幽雅、空氣好的地段，就醫(yī)看病是不是方便也應(yīng)是應(yīng)該重點(diǎn)考慮的因素;上班族則應(yīng)選擇上、下班和交通方便的地段;有孩子的家庭則應(yīng)該考慮的那些地段。
在近幾年年來(lái)，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)時(shí)大都遵循“三大”的原則，可以這么說(shuō)提出的這一觀點(diǎn)，擯棄了原來(lái)的居住理念，符合老百姓對(duì)于住房功能不斷完善的要求。但一些開(kāi)發(fā)商盲目追求“三大”，反而給消費(fèi)者帶來(lái)使用上的不足或浪費(fèi)。認(rèn)為，在追求“三大”的前提下，還應(yīng)滿足以下幾個(gè)條件:主臥室應(yīng)保證15平米以上;起居室不要過(guò)大，一般在25平米即可。
與此同時(shí)在選擇戶型時(shí)應(yīng)注意:
1、大廳內(nèi)戶門不要過(guò)多，面寬(或稱廳跨)應(yīng)3.9米以上，至少也應(yīng)滿足3.6米;
2、戶型動(dòng)靜區(qū)域宜分清。臥室位置要求深一些，戶門好不要直接面對(duì)著廳，同時(shí)衛(wèi)生間與主臥的距離要近，避免穿廳;
3、要注意房屋通氣性。戶內(nèi)空氣對(duì)流也是考察戶型好壞的重要指標(biāo)。
4、當(dāng)購(gòu)房人在選擇居室朝向的同時(shí)，也應(yīng)考慮室外景觀。如能看到山、水、社區(qū)花園，會(huì)讓您感到心曠神怡，使您一天緊張的心情得以放松。
社區(qū)環(huán)境社區(qū)內(nèi)外環(huán)境的品質(zhì)高低是體現(xiàn)居住質(zhì)量的核心。
小區(qū)內(nèi)環(huán)境，可從以下幾個(gè)方面審視:
1、本小區(qū)內(nèi)綠化程度;
2、這個(gè)小區(qū)內(nèi)功能劃分;
3、在社區(qū)內(nèi)無(wú)干擾，人、車分流。
小區(qū)外環(huán)境應(yīng)多觀察，是否體育場(chǎng)、公園、高校等，或依山、臨江。
注意考察配套設(shè)施購(gòu)房人在選擇樓盤時(shí)，還應(yīng)考慮菜市、醫(yī)院、銀行、、公交線路等生活配套設(shè)施。配套設(shè)施越全，日后越會(huì)讓您感到生活的便利。
注意查看法律文件法律文件包括:五證、兩書、開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，現(xiàn)房還應(yīng)有竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
房子五證:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、銷售(預(yù)售)許可證。
房子兩書:是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。
二、房子物業(yè)管理
詢問(wèn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)目前北京商品房大致可分為乙級(jí)住宅、甲級(jí)住宅、等幾類，北京市小區(qū)管理室都做出了相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房人應(yīng)先了解開(kāi)發(fā)商擬定選擇的物管公司，然后了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。這樣既可以保證您今后的合法權(quán)益不受侵害，又可以讓您對(duì)今后的生活負(fù)擔(dān)，做到心中有數(shù)。
三、房屋總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)
房子總價(jià)格:簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，總價(jià)不能說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。
房子單位價(jià)格:簡(jiǎn)稱單價(jià)，是指單位土地面積或單位建筑物面積的地價(jià)、房?jī)r(jià)或房地價(jià)格。單價(jià)可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。
房子樓面地價(jià):又稱單位建筑面積地價(jià)，簡(jiǎn)稱樓面價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià) =土地總價(jià)格÷建筑總面積;樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率。
四、房子的簽訂認(rèn)購(gòu)書
在商品房正式銷售工作開(kāi)始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購(gòu)房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購(gòu)房人。
其實(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書是商品房銷售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容包括:
(1)房屋開(kāi)發(fā)商名稱、地址、電話;銷售代理商名稱、地址、電話;認(rèn)購(gòu)方名稱、地址、電話、身份證件;指定律師所名稱、地址、電話。
(2)客戶認(rèn)購(gòu)物業(yè)的樓層;戶型;房號(hào);面積。
(3)購(gòu)房房?jī)r(jià)。包括單價(jià);總價(jià)。
(4)買房付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。
(5)房屋認(rèn)購(gòu)條件。包括:定金金額;簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn);付款地址和帳戶，簽認(rèn)購(gòu)書至正式簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭(zhēng)議解決方式。
在簽訂完認(rèn)購(gòu)書后，銷售方應(yīng)給購(gòu)房人《簽約需知》，以使購(gòu)房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括:
(1)本項(xiàng)目法律文件:國(guó)有土地使用證號(hào)、銷售許可證。
(2)房屋購(gòu)買人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購(gòu)房批文等。
(3)購(gòu)房房款支付方式。
(4)買房應(yīng)繳納的稅費(fèi)說(shuō)明:印花稅、契稅、手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅。
五、房屋預(yù)售
房屋買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后 30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理。同時(shí)交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表上簽字，市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。
六、房屋簽訂買賣契約
房屋購(gòu)買人在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書中約定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括:內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約等。
購(gòu)房者簽訂買賣契約是整個(gè)購(gòu)房程序中重要一環(huán)，契約也是銷售中重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括:
(1)房子所在土地使用證號(hào)及使用年限
(2)房子商品房銷售許可證號(hào)
(3)購(gòu)買房產(chǎn)名稱及購(gòu)房人購(gòu)買房產(chǎn)的類型
(4)購(gòu)買物業(yè)的樓層、面積、房號(hào)、戶型、交付使用日期
(5)總房?jī)r(jià)款。包括單價(jià)和總價(jià)
(6)購(gòu)買付款方式
(7)買賣雙方違約條款
(8)房屋保修條款
(9)房屋買方接受物業(yè)管理公司管理?xiàng)l款
(10)進(jìn)行預(yù)售登記
(11)進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓
(12)進(jìn)行房屋過(guò)戶
(13)遇到糾紛、爭(zhēng)議的解決方式
(14)相關(guān)附件一:房屋戶型圖
(15)相關(guān)附件二:裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
(16)相關(guān)附件三:共有共用部位
同時(shí)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補(bǔ)充條款。
七、買房人辦理入住
要簽物管合同，辦理入住手續(xù):當(dāng)購(gòu)房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開(kāi)發(fā)商入住通知單，并安排購(gòu)房人與物管公司接洽。物管公司將給購(gòu)房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購(gòu)房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費(fèi)后，就可以拿鑰匙入住了。
八、辦理過(guò)戶
要辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、領(lǐng)房產(chǎn)證:后開(kāi)發(fā)商要到權(quán)屬處為購(gòu)房人辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，即確權(quán)，并繳納契稅、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。然后到指定房管所辦理產(chǎn)權(quán)證，交納房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)，權(quán)證工本費(fèi)，權(quán)證印花稅。
了解了買房的步驟，在買房時(shí)就不會(huì)手忙腳亂，可以按照買房的順序，在每一步都了解一下注意事項(xiàng)，以免在買房的過(guò)程中出現(xiàn)不必要的損失。
