買房的時候，我們會經(jīng)常聽到小產(chǎn)權(quán)房這個詞，與小產(chǎn)權(quán)房對應(yīng)的則為大產(chǎn)權(quán)房。很多人只知道購買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險，但是具體什么風(fēng)險并不太了解，也并不清楚小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房到底有什么不同。下面，就為大家詳細地介紹它們之間的區(qū)別以及購買的風(fēng)險。
一、大產(chǎn)權(quán)房
“大產(chǎn)權(quán)”就是全產(chǎn)權(quán)。是指開發(fā)商出售時具有政府頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證。業(yè)主購買后，具有合法房屋權(quán)證，并具有房屋土地使用證的房屋。大產(chǎn)權(quán)房包括40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產(chǎn)權(quán)房。
二、小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)權(quán)房分為3種：
（1）在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民不能購買。
（2）在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
（3）各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。
（4）在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。
三、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別
1、大產(chǎn)權(quán)房
（1）大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認(rèn)可和接受。
（2）職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時間上的限制。
（3）大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家（也就是當(dāng)?shù)卣﹦潛芑蛘咿D(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。
（4）購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉(zhuǎn)讓，不用補繳任何費用。
2、小產(chǎn)權(quán)房
（1）小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，不是國家頒發(fā)，個人并沒有實際的產(chǎn)權(quán)，也不受法律保護。
（2）個人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。
（3）小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。
（4）購買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。
四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險
1、無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證
小產(chǎn)權(quán)房，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權(quán)房最大最嚴(yán)重的問題。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
購買小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。
3、拆遷補償難，質(zhì)量沒保證
因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將得到補償，你的孩子就不能成為”拆二代“。且小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強拆后，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。
另外開發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時，為賺錢會偷工減料，職能部門也一般不會監(jiān)管這些房子，在實際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問題，一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，購房者基本無法維權(quán)，最終只能自行承擔(dān)損失。
4、小產(chǎn)權(quán)房交易難
小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。
