前言：本文向大家簡(jiǎn)要的介紹目標(biāo)成本科目組成框架及大致的成本指標(biāo)水平，有利于初學(xué)者對(duì)目標(biāo)成本科目的框架建立大概認(rèn)知；
01：目標(biāo)成本科目組成
土地成本：開(kāi)發(fā)商為取得土地所付出的相關(guān)成本；
開(kāi)發(fā)成本：勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用，報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，工程咨詢(xún)費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用；
建安成本：前期工程費(fèi)用，主體建安工程費(fèi)用，園林景觀費(fèi)用，市政配套費(fèi)用，公共配套費(fèi)用；
三費(fèi)：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用；
備注：不同地產(chǎn)公司成本科目的劃分歸屬有所不同，但是其本質(zhì)并無(wú)不同。
02：土地成本解析
土地成本定義：俗稱(chēng)地價(jià)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)付出的成本，包含但不限于土地出讓金、契稅，安置拆遷補(bǔ)償費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、評(píng)估等費(fèi)用。
注意口徑區(qū)分：大市政配套費(fèi)在不同公司的口徑中，有可能屬于不同的成本科目。有的地產(chǎn)公司歸屬于土地成本，有的地產(chǎn)公司歸屬于開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用；
樓面地價(jià)計(jì)算：一般人經(jīng)常在網(wǎng)絡(luò)上看到，某地區(qū)土拍熱度很高，剛剛某地塊拍出地王項(xiàng)目，總價(jià)：***億元，樓面地價(jià)：***元/m2，在這里作者跟大家對(duì)于樓面地價(jià)做個(gè)簡(jiǎn)要的解釋?zhuān)?/p>
樓面價(jià)定義：即單位計(jì)容建筑面積所包含的土地價(jià)格。
樓面價(jià)簡(jiǎn)要計(jì)算案例：某地塊100萬(wàn)元/畝，容積率2.0，請(qǐng)問(wèn)樓面地價(jià)多少？
計(jì)算第一步：100萬(wàn)元/畝，如果折算成占地面積則為：100萬(wàn)元/666.67m2=1500.00元/m2，所以100萬(wàn)元/畝，相當(dāng)于每平方占地面積1500.00元；
計(jì)算第二步：容積率為2.0，表示每平方占地面積開(kāi)發(fā)商可建設(shè)2平方米的計(jì)容建筑面積的建筑，則單位計(jì)容建筑面積所包含的土地價(jià)格為：1500.00/2.0=750.00元/m2
結(jié)論：該地塊的樓面地價(jià)為750.00元/m2。
03：勘查設(shè)計(jì)費(fèi)解析
勘查設(shè)計(jì)費(fèi)主要范圍：主要包括地質(zhì)勘查，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)，各小專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)費(fèi)（裝修，門(mén)窗，幕墻，景觀，弱電，人防，鋼結(jié)構(gòu)，基坑支護(hù)等），專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)費(fèi)（對(duì)于復(fù)雜項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)顧問(wèn)，機(jī)電顧問(wèn)等），其他零星設(shè)計(jì)費(fèi)用（曬圖，三維模型設(shè)計(jì)等）
地質(zhì)勘查費(fèi)用：地質(zhì)勘查費(fèi)用根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行確定；
主要項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)，裝修設(shè)計(jì)，門(mén)窗幕墻設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)，弱電設(shè)計(jì)等，一般公司內(nèi)部根據(jù)不同的項(xiàng)目和產(chǎn)品系列，有相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況執(zhí)行即可。
專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用：一般對(duì)于大型復(fù)雜項(xiàng)目（例如300米以上超高層，超五星級(jí)酒店，甲級(jí)寫(xiě)字樓）等會(huì)考慮采用專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用，但是不同項(xiàng)目復(fù)雜程度和聘請(qǐng)的不同的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，價(jià)格差異較大。根據(jù)具體項(xiàng)目進(jìn)行確定；
其他零星設(shè)計(jì)費(fèi)用：根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定；
成本水平：對(duì)于普通住宅的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑面積單方指標(biāo)范圍在60元/m2-80元/m2之間；
04：報(bào)批報(bào)建費(fèi)解析
報(bào)批報(bào)建費(fèi)用主要是對(duì)于開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要向政府及各部門(mén)繳納的相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，主要包括：人防異地建設(shè)費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)，預(yù)售詢(xún)價(jià)費(fèi)用，環(huán)境評(píng)估，交通評(píng)估，施工圖審查，文物考古，水土保持，規(guī)劃公示牌，無(wú)證施工罰款等等。
報(bào)批報(bào)建費(fèi)用特點(diǎn)：不同地區(qū)差異較大，要根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣块T(mén)的要求為準(zhǔn)；
費(fèi)用清單提供的部門(mén)：由開(kāi)發(fā)報(bào)建部門(mén)提供相應(yīng)的收費(fèi)清單；
成本水平：對(duì)于普通住宅項(xiàng)目，建筑面積單方指標(biāo)大約在120.00-150.00元/m2。
05：工程咨詢(xún)費(fèi)解析
工程咨詢(xún)費(fèi)用主要包括：監(jiān)理工程費(fèi)用，工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)用，結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)費(fèi)用等；
06：物業(yè)管理費(fèi)解析
物業(yè)管理費(fèi)用主要包括：前期物業(yè)介入費(fèi)用，前期物業(yè)開(kāi)辦費(fèi) ，物業(yè)招標(biāo)代理費(fèi)用，空置房物業(yè)管理費(fèi)用等；
物業(yè)管理費(fèi)用的水平根據(jù)各家地產(chǎn)公司的物業(yè)管理模式（內(nèi)部管理，外部委托）不同，費(fèi)用差距較大。如果是內(nèi)部管理，則直接執(zhí)行內(nèi)部管理的相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)即可。如果是外部委托則根據(jù)項(xiàng)目定位，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行確定；
07：前期工程費(fèi)解析
前期工程費(fèi)用主要包括：臨時(shí)圍墻，臨時(shí)道路，臨時(shí)供水，臨時(shí)供電，臨時(shí)設(shè)施，場(chǎng)地土方等。
臨時(shí)設(shè)施：主要是為業(yè)主單位進(jìn)行項(xiàng)目管理而建設(shè)的臨時(shí)設(shè)施（如：臨時(shí)辦公，臨時(shí)食堂等），而非施工單位為自己進(jìn)行施工管理而建設(shè)的臨時(shí)設(shè)施；
場(chǎng)地土方：此處場(chǎng)地土方是正負(fù)零以上的土方，如果是基坑開(kāi)挖土方則是屬于主體建安工程費(fèi)用。
前期工程費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及歷史定標(biāo)情況進(jìn)行預(yù)估即可，金額相對(duì)較小。
08：主體建安工程費(fèi)解析
主體建安工程費(fèi)：包括項(xiàng)目各業(yè)態(tài)土石方工程，基坑支護(hù)工程，基礎(chǔ)工程，主體建筑工程，防水與保溫工程，門(mén)窗欄桿百葉工程，外立面幕墻工程，室內(nèi)精裝修工程，主體安裝工程，消防工程，智能化工程，電梯工程等所有屬于或者依附在主體建筑上的所有工程費(fèi)用。
土石方工程費(fèi)用：根據(jù)不同項(xiàng)目，不同地庫(kù)開(kāi)挖深度，不同地區(qū)土方單價(jià)進(jìn)行計(jì)算；
基坑支護(hù)費(fèi)用：根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)挖深度大致確定支護(hù)形式，然后根據(jù)過(guò)往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行計(jì)算；其他主體建安工程費(fèi)用：根據(jù)限額指標(biāo)，公司的適配指標(biāo)，歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合判定；
成本水平：
普通百米高層住宅（毛坯）的主體建安工程費(fèi)用：1800-2000元/m2
普通150米超高層住宅（毛坯）的主體建安工程費(fèi)用：2000-2300元/m2
普通雙層地庫(kù)主體建安工程費(fèi)用：2500-2800元/m2
09：園林景觀費(fèi)解析
園林景觀費(fèi)用主要包括：屬于園林景觀的軟景，硬景，景觀燈具與亮化，水景與泳池，園林小品等；園林景觀是屬于敏感性成本，能項(xiàng)目帶來(lái)產(chǎn)品溢價(jià)。
成本水平：剛需項(xiàng)目300-500元/m2，改善型項(xiàng)目：500-700元/m2，高端項(xiàng)目：700-1500元/m2；
10：市政配套費(fèi)解析
市政配套費(fèi)用主要包括：自來(lái)水工程，供配電工程，小市政工程，燃?xì)夤こ�，小區(qū)標(biāo)示標(biāo)牌工程等。
自來(lái)水工程：自來(lái)水工程通常具有壟斷或者半壟斷性質(zhì)，指標(biāo)水平根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行確定；
供配電工程：在一定地區(qū)內(nèi)，紅線內(nèi)的配電指標(biāo)相對(duì)穩(wěn)定，但是對(duì)于紅線外供配電，因?yàn)樽冸娬揪嚯x紅線的距離不同導(dǎo)致成本水平差異較大；
燃?xì)夤こ蹋捍蠖鄶?shù)按照戶(hù)數(shù)計(jì)算，根據(jù)當(dāng)?shù)氐娜細(xì)夤镜馁M(fèi)用水平統(tǒng)一收�。�
成本水平：市政配套費(fèi)用的建筑面積單方指標(biāo)約190元/m2-240元/m2；
11：公共配套費(fèi)解析
公共配套費(fèi)用主要包括為項(xiàng)目建設(shè)配套的：物業(yè)用房，社區(qū)用房，養(yǎng)老用房，學(xué)校等；
除學(xué)校外，其他公共配套費(fèi)用一般金額不大，只需要根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)計(jì)算即可。如果需要配建學(xué)校，則需要了解當(dāng)?shù)嘏浼䦟W(xué)校的配件標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算；
一般學(xué)校的建筑面積單方指標(biāo)：3200-3500元/m2（除土地和三費(fèi)外的所有費(fèi)用）
如果是高檔類(lèi)的國(guó)際學(xué)校建筑單方指標(biāo)約：3500-4500元/m2（除土地和三費(fèi)外的所有費(fèi)用），此類(lèi)學(xué)校對(duì)硬件設(shè)施要求較高；
12：三費(fèi)解析
三費(fèi)主要指：企業(yè)管理費(fèi)，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用；
管理費(fèi)用：可直接根據(jù)公司的費(fèi)率水平計(jì)算即可，一般在為項(xiàng)目貨值1.5%-3%之間；
營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用根據(jù)公司的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用水平結(jié)合項(xiàng)目的種類(lèi)和實(shí)際情況確定，一般為項(xiàng)目貨值2%-3%之間；
財(cái)務(wù)費(fèi)用：項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用跟項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，融資方式，融資利率水平有很大關(guān)系，需要與財(cái)務(wù)部門(mén)共同商議確定。
