對拆遷評估的幾點認識
1、拆遷評估直接關系著拆遷當事人切身利益，關系著社會安定穩(wěn)定、關系著估價執(zhí)業(yè)風險
評估，有時主要體現(xiàn)的是其公正性，著重程序、形式上要求。但對拆遷評估，就像經濟糾紛涉案物評估一樣，不僅要求公正性，還注重客觀性、準確性和可行性。因為評估結論，無論高評還是低評，都直接關系著一方當事人的切身利益。評估結論不客觀、不公平、不可行，必然直接帶來估價執(zhí)業(yè)風險。許多評估機構不愿承接拆遷估價業(yè)務即是一例證，經常不是拆遷人不滿，就是被拆遷人不服。房屋拆遷是社會安定穩(wěn)定的熱點問題，拆遷糾紛、因拆遷引起的群體上訪層出不窮，今年國慶甚至出現(xiàn)了天安門廣場自焚事件。
2、拆遷評估項目小組的設立
本人贊成福州市房地產管理局對參與福州市城市房屋拆遷評估的機構進行準入核準。拆遷評估有別于其他類型評估，現(xiàn)行的《房地產估價規(guī)范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》有關規(guī)定，評估報告(含按拆遷評估技術鑒定委員會提出修正意見后的評估報告)經拆遷評估技術鑒定委員會鑒定認可的，該報告中確定的評估結果作為拆遷糾紛裁決的依據(jù)。對拆遷評估，評估結論僅僅是為所對應的經濟行為提供評估作價參考意見，而是裁決“依據(jù)”，是評估機構獨立、客觀、公正的尺度。評估結果的合理性、準確性、可行性將立即受到市場、法律法規(guī)和專家意見的檢驗，同時還要接受尖銳對立的拆遷當事人雙方的質詢。所以，拆遷評估項目組人員配備十分重要，不能因為拆遷評估項目小而有任何忽視，要從評估專業(yè)性原則出發(fā)，有針對性地配備土地估價、工程設計、施工管理、造價咨詢等人員。如人員不到位，素質低劣、難打硬仗(拆遷評估時間性強)，不做周密計劃，拆遷評估工作將難以順利開展。
3、拆遷評估結果一般不是真正意義上的公平市場價值
對現(xiàn)今通常的舊屋區(qū)改造和新區(qū)成片開發(fā)，作為個體的被拆遷人基本處于被動、從屬地位，對諸如是否列入拆遷范圍、拆與不拆、何時拆、如何拆等，沒有發(fā)言權。國務院《城市房屋拆遷管理條例》于2001年11月1日起施行后，福建省出臺了《福建省城市房屋拆遷管理條例》，并且制定了《福建省城市房屋拆遷估價技術規(guī)范》、《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》和《福建省城市房屋拆遷貨幣補償暫行辦法》。然后，各地市，包括縣市又從當?shù)厍闆r出發(fā)，由政府出臺相關規(guī)定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印發(fā)了《關于貫徹實施<城市房屋拆遷管理條例>及<福建省城市房屋拆遷管理條例>的若干暫行規(guī)定》，核準了8家評估機構具有在福州范圍內從事拆遷評估的資格，出臺了《福州市城市遷管理辦法》、《福州市城市房屋拆遷貨幣補償及產權調換價格指導意見》。拆遷評估除了要符合《房地產估價規(guī)范》外，還受制于一系列的法規(guī)、政策�？梢哉f，拆遷評估結果是被拆人在其財產權制約前提下政策主導市場的房地產補償價格。就法律地位而言，拆遷人與被拆遷人是平等的。如果發(fā)生糾紛，就實際而言，多數(shù)個體被拆遷人處于弱勢地位，他們有關的法律、政策、技術知識儲備不足，其合法權益易受侵害。同時，因受政府制定的拆遷貨幣補償及產權調換價格指導意見，以及政府貫徹“拆得除”原則等影響，也常出現(xiàn)被拆遷房屋高于正常市場價值(實際價值)、被拆遷人“不當?shù)美?rdquo;的情況。
國務院條例第二十四條規(guī)定“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”同時也規(guī)定，“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。
拆遷評估既要維護拆遷人的正當利益，又要有利于城市建設的順利進行�？傊�，受制于法規(guī)政策是拆遷評估最大特點。不結合當?shù)貙嶋H，不熟悉相關政策法規(guī)體系，拆遷評估無從入手。
4、評估資料應盡量全面充分并妥善整理存檔
拆遷評估的風險是顯見的。估價依據(jù)不充分，估價流于形式，必將給估價機構和估價人員帶來大麻煩。
①接受委托后，向委托方開列清單，提請?zhí)峁┫鄳纼r資料，包括《房屋拆遷許可證》、《被拆遷房屋產權審查證明》、《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、房屋竣工圖、工程決算書或房地產買賣合同、發(fā)票等，所有資料應進行原件與復印件核對，要求委托方在其提供的復印件上簽字蓋章確認，同時請委托方簽署表明所提供資料合法真實有效的《承諾函》。
�、诂F(xiàn)場勘驗由2人以上共同進行，事前周密計劃、準備相應表格，現(xiàn)場認真踏勘、詳細記錄，要照像，以記錄被拆房屋的基本狀況和特點。對明知爭議較大的，最好進行錄像。
�、鄄疬w評估多數(shù)是在拆遷當事人依據(jù)當?shù)卣疬w補償指導意見達不成協(xié)議的情況下進行的，一般由一方當事人委托，因糾紛已起，評估工作往往得不到另一方當事人的配合，給資料搜集帶來困難。這是拆遷評估的又一特點，估價人員必須面對。
�、懿疬w房屋估價中涉及工程造價、成新簽定(尤其是危房)，面積測量等工作的，可另行委托相應有資格的機構進行，評估機構利用其工作成果。
�、莶疬w評估多為追溯性評估。按照《福建省城市房屋拆遷評估技術規(guī)范》，拆遷補償?shù)墓纼r時點為《房屋拆遷許可證》核發(fā)之日，所以拆遷評估的現(xiàn)場勘驗多在估價時點之后。因此，估價人員應關注房屋主體、設施設備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個時點的差異，作相應調整，并在估價報告中作必要說明。
�、拊u估機構所作現(xiàn)場勘驗、調查詢證記錄應充分完備。現(xiàn)場工作底稿上應有現(xiàn)場記錄人、復核人簽字，應載明勘查時間、地點、勘查人、在場人、勘查經過和結果(內容涵蓋所有區(qū)位和個別因素)，并請當事人或在場人簽名、蓋章，當事人或在場人拒絕的，應予說明。市場調查詢證記錄亦如此。
�、弑匾獣r，可將現(xiàn)場勘驗記錄、照片、錄像、證照材料提交委托方一并公正機構辦理證據(jù)保全手續(xù)。
�、嘣u估資料已認真整理歸檔，以利于拆遷糾紛裁決和訴訟。
5、評估人員要注重并善于把握拆遷當事人的“交集”
拆遷糾紛一般多因拆遷補償價格引起。接受拆遷評估委托的機構在可能的情況下，應盡量與評估委托方的相對人取得聯(lián)系，聽取拆遷當事人雙方情況介紹，了解各自意見和雙方爭議焦點，尤其是要找出雙方共同認可的部分�；诖�，估價人員在充分體現(xiàn)估價科學性的同時，合理運用估價的藝術性，估價結論更易為當事雙方所接受。
