由于建筑工程施工合同的標(biāo)的為工程建設(shè)，其根本特點(diǎn)就是標(biāo)的較大，標(biāo)的大的直接后果就是風(fēng)險(xiǎn)大。故作為建筑工程施工企業(yè)，在簽訂建筑工程施工合同和具體施工中，應(yīng)注意關(guān)系到切身利益的一些問題，以保障合同的順利履行和自己權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，在履行合同過程中，應(yīng)嚴(yán)格、準(zhǔn)確地按照合同約定進(jìn)行施工。筆者根據(jù)建筑工程合同的特點(diǎn)，結(jié)合自己執(zhí)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，提出在訂立和履行建筑工程施工合同中應(yīng)注意的十大問題，與各位同行交流。
一、簽訂建筑工程施工合同的主體要合法
1、發(fā)包方主體瑕疵的情形
對發(fā)包人而言，具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，能夠?qū)ν猹?dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的民事主體都可以成為發(fā)包方，包括法人單位、其他組織、公民、個(gè)體工商戶、個(gè)人合伙、聯(lián)營體等，但并非具備了進(jìn)行一般民事行為的資格和能力，就可以簽訂建筑工程施工合同。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)可以分為四級，承接業(yè)主的范圍各有不同。如果發(fā)包方不具備法律、法規(guī)對其的資質(zhì)要求或不具備發(fā)包條件，發(fā)包方所簽訂的合同無效：
(1)發(fā)包人沒有相應(yīng)的資質(zhì)或超越資質(zhì)簽訂的建筑工程合同無效，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商作為發(fā)包方要有相應(yīng)的資質(zhì)，對于非房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑工程合同，則沒有這方面的要求，比如說有些市政工程;
(2)工程沒有立項(xiàng)或未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的;
(3)發(fā)包人不屬于招標(biāo)人;
(4)發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(5)建設(shè)單位內(nèi)部機(jī)構(gòu)對外發(fā)包工程的合同未經(jīng)建設(shè)單位的事后認(rèn)可或追認(rèn)，亦不能構(gòu)成表見代理的，合同無效。另外，對于臨時(shí)機(jī)構(gòu)對外發(fā)包工程合同的效力，應(yīng)審查臨時(shí)機(jī)構(gòu)是否是行政機(jī)關(guān)正式發(fā)文成立，有一定的職責(zé)，并在授權(quán)的范圍內(nèi)簽訂合同，具備以上條件并符合其他條件的，認(rèn)定合同有效，否則合同無效。
筆者在這里特別提醒的是，在發(fā)包方作為項(xiàng)目公司的情況下，承包方要特別注意，因?yàn)轫?xiàng)目公司是臨時(shí)組建的，其原來的建筑規(guī)劃許可證等有關(guān)審批文件可能不再其名下，可能會導(dǎo)致合同不能正常實(shí)施及最后順利竣工驗(yàn)收。另外，項(xiàng)目公司的組建具有臨時(shí)性也決定了其履約能力較差，有隨時(shí)注銷的可能性，這樣對于后期付款，特別是項(xiàng)目預(yù)售情況不佳的情況睛，影響較大。
2、承包方資質(zhì)問題導(dǎo)致合同無效的情況
對于作為承包方的施工單位，立法對其資質(zhì)要求較之發(fā)包人更為嚴(yán)格�！督ㄖā返�13條規(guī)定按建筑企業(yè)的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的工程業(yè)績劃分為不同的的資質(zhì)等級，在取得相應(yīng)資質(zhì)證書后，方可在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。如果承包方不具備法律、法規(guī)對其的資質(zhì)要求或違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，發(fā)包方所簽訂的合同無效：
(1)無資質(zhì)的施工企業(yè)所簽訂的建筑工程合同無效，原因就是國家實(shí)際嚴(yán)格的資質(zhì)管理;
(2)超越資質(zhì)的施工企業(yè)所簽訂的建筑工程合同無效。根據(jù)《建筑法》第26條：“禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許可證的業(yè)務(wù)范圍承攬工程”;
(3)兩個(gè)施工單位聯(lián)合共同承包工程的，應(yīng)按資質(zhì)等級低的單位的業(yè)務(wù)許可范圍承包，否則合同無效;
(4)冒用、盜用他人資質(zhì)的情況，實(shí)際上是沒有資質(zhì)，所以合同無效。但是，對于個(gè)體建筑隊(duì)、個(gè)人合伙建筑隊(duì)承建的一般農(nóng)用建筑，符合有關(guān)規(guī)定的，認(rèn)定有效。
3、非法轉(zhuǎn)包、違法分包、掛靠問題
所謂非法轉(zhuǎn)包，是指建筑商(總包人或承包人)違反法律、法規(guī)規(guī)定，將其承包的全部工程轉(zhuǎn)讓給他人施工或分包后未在施工現(xiàn)場設(shè)立項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)和派駐相應(yīng)人員，并未對該工程的施工活動進(jìn)行組織管理的行為。在這類合同中，受讓的第三人往往沒有資質(zhì)或者資質(zhì)不夠等級，從合同主體的角度講，這種合同也是無效的。
違法分包是指建設(shè)工程承包人違反合同的約定和未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，或者將工程分包給沒有資質(zhì)的分包人，或者將工程分包后不參加現(xiàn)場管理的行為。如果在分包中是將工程分包給沒有資質(zhì)的分包人，實(shí)際上是違反了國家有關(guān)資質(zhì)的規(guī)定，這種情況下，即使是建設(shè)單位同意，也符合合同的約定，這一類分包合同也是無效的。
與轉(zhuǎn)包、分包行為類似的行為便是掛靠，所謂掛靠行為，是指建筑施工企業(yè)(即掛靠企業(yè))或個(gè)人以其他建筑施工企業(yè)(即被掛靠企業(yè))的名義承包工程的違法行為。掛靠現(xiàn)象的出現(xiàn)的直接原因就是因?yàn)槲覈鴮ㄔO(shè)工程承包單位實(shí)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理行為。由于掛靠行為是為《建筑法》有相關(guān)行政法規(guī)嚴(yán)格禁止的行為，因此掛靠的形式總是以分包或者合作的形式出現(xiàn)。
值得注意的是，根據(jù)2004年10月，最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，即便由于建筑工程主體資質(zhì)有不合法，但如果建筑工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價(jià)款的，法院應(yīng)當(dāng)支持。
二、建筑工程施工合同模式的選擇問題
建設(shè)工程施工合同主要類型模式有：
1、勘察、設(shè)計(jì)或施工總承包合同
勘察、設(shè)計(jì)和施工總承包合同是指發(fā)包人將全部勘察、設(shè)計(jì)和施工的任務(wù)分別發(fā)包給一個(gè)勘察、設(shè)計(jì)單位和一個(gè)施工單位作為總承包人，經(jīng)發(fā)包人同意，總承包人可以將勘察、設(shè)計(jì)或施工任務(wù)的一部分分包給其他符合資質(zhì)的分包人。實(shí)際上這類合同是將勘察、設(shè)計(jì)和施工分別由不同的主體向業(yè)主負(fù)責(zé)�？辈�、設(shè)計(jì)或施工總承包人與其各自的分包人就工作成果對發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。
2、單位工程施工承包合同
單位工程施工承包合同又稱為平行發(fā)包合同，是指在大型、復(fù)雜的工程中，發(fā)包人可以將專業(yè)很強(qiáng)的單位工程發(fā)包給不同的承包人，與承包人分別簽訂土木工程施工合同、電氣與機(jī)構(gòu)工程承包合同等，這些承包人之間為平行關(guān)系。單位工程施工承包合同常見與大型工業(yè)建筑安裝工程。現(xiàn)在在房地產(chǎn)開發(fā)中，這一類合同有增多的趨勢。
3、特許經(jīng)營協(xié)議
是指政府或政府授權(quán)的機(jī)構(gòu)授予承包人在一定的期限內(nèi)，以自籌資金建設(shè)項(xiàng)目并自費(fèi)經(jīng)營和維護(hù)，向(地方)政府出售項(xiàng)目產(chǎn)品或服務(wù)，收取價(jià)款或酬金，期滿后將項(xiàng)目全部無償移交政府的工程承包模式，形式有BOT、BT等多種具體形式，操作形式比較復(fù)雜。這類合同在大型基礎(chǔ)建設(shè)中使用較多，比如說高速公路、電廠、隧道等。
一般情況下，合同模式的選擇并不是取決與建筑商，作為建筑商，要注意的是幾種模式下自己在合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的不同。比如在平行發(fā)包模式下，業(yè)主雖然與各承包商都分別簽訂合同，但其往往是將“總承包商”也作為合同的主體，實(shí)際上這時(shí)的總包與分包的關(guān)系是相對松散的，作為總包商，要注意自己是否就分包的工程質(zhì)量向業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任，是否有向分包付款的義務(wù)等等。
三、重視建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)工作，減少糾紛
建設(shè)工程實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)，是按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，來組織建設(shè)工程的經(jīng)營管理制度，它是通過報(bào)價(jià)競爭，項(xiàng)目發(fā)包單位選擇承包單位，簽訂合同，簽訂合同，按照雙方約定的工期、質(zhì)量和中標(biāo)價(jià)格，定期交付產(chǎn)品的一種交易方式�，F(xiàn)實(shí)中在建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)工作中，往往出現(xiàn)一些糾紛，主要表現(xiàn)在定標(biāo)結(jié)果無效，中標(biāo)后拒簽合同、締約過失糾紛、技術(shù)規(guī)范不明確等等。造成建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)出現(xiàn)糾紛的原因有多個(gè)，主要有利益驅(qū)動、地方保護(hù)、法律不完備等等。但作為施工企業(yè)，應(yīng)該從自身出發(fā)，自我作起，減少建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)工作中的糾紛。
招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人全面了解掌握招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)及相關(guān)文件，避免出現(xiàn)個(gè)人完全可以避免的錯誤糾紛。實(shí)務(wù)中，這方面的糾紛不在少數(shù)。有條件的應(yīng)讓律師介入招標(biāo)投標(biāo)業(yè)主中，并切實(shí)讓律師真正介入并承擔(dān)起相應(yīng)的法律責(zé)任，不能走過場，這樣將能避免許多糾紛的發(fā)生。建筑施工企業(yè)在審查招標(biāo)文件時(shí)，要從項(xiàng)目的復(fù)雜程度、項(xiàng)目設(shè)計(jì)的具體深度、建設(shè)工程項(xiàng)目采用的先進(jìn)技術(shù)施工的程度、自身的技術(shù)人員條件、對進(jìn)度要求的緊迫程度等幾方面來分析，最后報(bào)出與自身能力相符的“合理低價(jià)”。但是，由于企業(yè)間的激烈競爭，許多企業(yè)怕失去對工程的承包資格或盲目地追求高的合同額，不重視對工程利潤的考察，盲目報(bào)價(jià)，接受一些苛刻的條件，簽訂不利的、明顯導(dǎo)致虧損的合同，這種作法是不可取的。
四、工程變更中注意的問題
工程變更是指合同文件的任何部分的變更，其中涉及最多的是施工條件變更和設(shè)計(jì)變更。根據(jù)建筑工程施工合同示范文本的約定，其對工程設(shè)計(jì)變更的具體程序作為明確的約定，業(yè)主與施工方在將這一格式條款作為合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目工程的具體情況，結(jié)合項(xiàng)目工程變更的的一些具體問題，增加一些條款。
在工程變更的常常遇到的一些問題有：
1、變更程序的完整性問題。工程變更程序主要包括：提出工程變更、審查工程變更、編制工程變更文件和下達(dá)變更指令。經(jīng)雙方協(xié)商同意的工程變更，應(yīng)有書面材料，并由雙方正式委托的代表簽字，涉及設(shè)計(jì)變更的，還要有設(shè)計(jì)部門的代表簽字，涉及規(guī)劃部門審批的，應(yīng)報(bào)規(guī)劃部門審批。
2、變更的合理性、合法性問題。由于施工方在建筑工程施工合同履行中，處于“弱者”的地位，對于業(yè)主的違規(guī)設(shè)計(jì)，也采取惟命是從的態(tài)度，筆者認(rèn)為，這種作法是不可取的，一是可能給工程質(zhì)量帶來隱患;二是如一旦工程返工，也會給施工方帶來一系列的負(fù)面影響。筆者曾遇到這樣一個(gè)施工案例：一個(gè)項(xiàng)目在施工過程中，設(shè)計(jì)單位把原來的普通住宅改為酒店式公寓，把原來的一梯4戶改為一梯8戶，這實(shí)際上是違反了我國《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的，完全有不能通過竣工驗(yàn)收的危險(xiǎn)。但甲方拒絕改正。在施工中，如施工方遇到類似問題，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主和監(jiān)理反映，協(xié)調(diào)解決。
3、變更后引起工程量變更價(jià)款的確定。根據(jù)建筑工程施工合同示范文本的約定，其對工程變更價(jià)款的處理已經(jīng)約定相當(dāng)清楚，但有個(gè)問題要注意：是在總價(jià)包干“包死價(jià)”的情況下，工程變更帶來的價(jià)款增減如何處理?對一這問題科學(xué)處理方式是在單價(jià)、量閉口的情況下，設(shè)置一定的可調(diào)條件，可調(diào)條件成就時(shí)，量與價(jià)款進(jìn)行調(diào)整。比如說工程量增加或減少達(dá)到一定量時(shí)，如根據(jù)國際通用的作法，工程量增加或減少10%時(shí)，量予以調(diào)整。
五、建筑工程施工合同付款條件及執(zhí)行
從建設(shè)部建筑工程施工合同示范文本看，在通用條款中有關(guān)建筑工程施工合同付款條件的約定是十分清楚的，其明確約定了預(yù)付款、進(jìn)度款及竣工結(jié)算款。但在實(shí)際操作中容易出現(xiàn)的問題有：
1、工程最終造價(jià)的確定問題。工程欠款一個(gè)突出問題，是建設(shè)工程竣工結(jié)算難，確定工程最終造價(jià)更難。“付款沒有依據(jù)”已成為建設(shè)單位拖欠工程款的眾口一詞的理由。所謂沒有依據(jù)，是指工程造價(jià)決算未能審定。一項(xiàng)工程從竣工交付使用起，一年、二年甚至更長時(shí)間未能結(jié)清工程款的比比皆是，一個(gè)最為主要的原因就是不能及時(shí)確定工程最終造價(jià)。如果委托審價(jià)部門進(jìn)行審價(jià)，往往又是遙遙無期。在目前立法對有關(guān)審價(jià)期限、內(nèi)容、依據(jù)沒有明確規(guī)定的情況下，作為建筑工程施工企業(yè)，在制訂合同文本時(shí)，對工程竣工結(jié)算、工程未支付等重要條款時(shí)，盡可能制訂完備，用語明確具體，文字嚴(yán)密準(zhǔn)確，最終達(dá)到維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，避免最終價(jià)款難以確定。
2、工程竣工驗(yàn)收與結(jié)算款的支付問題。在建筑工程施工合同工程款支付中，往往是在工程完全竣工結(jié)束后，總包拿到工程尾款，但問題是有些工程時(shí)間跨度很長，最后的竣工驗(yàn)收往往由于一些小工程而不能如期進(jìn)行，在平行發(fā)包的情況下，往往會由于個(gè)別承包人不能順利完工而不能竣工驗(yàn)收，也會存在業(yè)主以各種形式故意拖延工期，而最后的竣工驗(yàn)收不能正常如期進(jìn)行，這樣承包商最后的尾款拖起來就遙遙無期。筆者就辦過這樣一個(gè)案子，在蘇州某開發(fā)商在房子預(yù)售不佳的情況下，開發(fā)商將自己作的一部分工程遲遲不完工，工程無法進(jìn)行竣工驗(yàn)收。而作為總包，兩年過去也不能拿到最后幾百萬元的尾款，總包翻翻合同，清清楚楚，全部工程竣工驗(yàn)收后，支付尾款。避免這一問題根本作法是將工程尾款的支付與中間驗(yàn)收與單體工程驗(yàn)收掛鉤，而不能與全部工程竣工驗(yàn)收掛鉤。
3、“三邊”項(xiàng)目工程量的確認(rèn)及工程款的支付。針對建設(shè)工程“三邊”狀況以及合同造價(jià)失控的現(xiàn)狀，作為承包商的對策是在設(shè)定承發(fā)包合同時(shí)增加工程造價(jià)過程控制的內(nèi)容，按工程形象進(jìn)度分階段進(jìn)行預(yù)算并確定相應(yīng)的操作程序，使承發(fā)包合同簽約時(shí)不確定的工程造價(jià)，在合同履行過程中按約定的程序得以確定，從而避免可能出現(xiàn)的造價(jià)糾紛。在造價(jià)過程控制中可以增加一些特別約定，比如說約定發(fā)包方按工程形象進(jìn)度分階段提供施工圖的期限和發(fā)包方組織分階段圖紙會審的期限，約定承包方收到分階段施工圖后提供相應(yīng)工程預(yù)算是以及發(fā)包方批復(fù)分階段預(yù)算的期限，約定發(fā)包方撥付承包方各分階段預(yù)算工程款的比例，以及備料款、進(jìn)度款、工程量增減和設(shè)計(jì)變更簽證、新型特殊材料差價(jià)的分階段結(jié)算方法等等。
六、合同中帶墊資問題處理
建設(shè)工程施工合同中的帶資、墊資是指建設(shè)工程的承、發(fā)包雙方在簽訂施工合同時(shí)明確約定，發(fā)包人不按有關(guān)規(guī)定預(yù)付工程款、進(jìn)度款、結(jié)算款，而由建筑商自帶資金先行施工，工程實(shí)施到某階段或時(shí)間時(shí)，發(fā)包人分期分批地支付建筑商工程款行為。
在2004年10月25日最高人民法院出臺《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》出臺之前，各地法院對代墊資問題的處理上有較大差異，法律實(shí)務(wù)界對此爭議很大，有兩種截然相反的觀點(diǎn)，一種認(rèn)為，帶資、墊資施工合同含有不正當(dāng)競爭的成分，極易擾亂我國的建筑業(yè)市場，帶資、墊資條款也違反了國家關(guān)于企業(yè)與企業(yè)之間不準(zhǔn)相互借貸的規(guī)定，因而應(yīng)認(rèn)定帶資、墊資條款部分無效;而另外一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，認(rèn)為帶資、墊資條款無效是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下定式思維所造成的，即先付款，再施工，而在中國加入WTO后，中國的市場規(guī)則應(yīng)與國際接軌，國外的帶資、墊資條款在建設(shè)工程施工合同中都是有效的。最高人民法院的解釋對帶資、墊資問題作了明確規(guī)定，即，當(dāng)事人對帶資、墊資利息有約定的，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國人民銀行發(fā)布的同期同類借款利率的部分除外。當(dāng)事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。當(dāng)事人驛墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持。這和原則性的規(guī)定在承認(rèn)帶資、墊資有效的基礎(chǔ)上，也明確了解決這一問題的基本原則，實(shí)際上起到了定紛止?fàn)幍淖饔�。所以，本律師建議，承包商在帶資、墊資承攬工程時(shí)，要根據(jù)工程的實(shí)際情況，對有關(guān)利息作出明確約定。
七、工程質(zhì)量條款的簽訂與執(zhí)行
建筑工程作為一種特殊產(chǎn)品，其質(zhì)量亦具有特殊性，主要體現(xiàn)在：隱蔽性、關(guān)聯(lián)性、派生性。隱蔽性是指其質(zhì)量問題不易發(fā)現(xiàn)，關(guān)聯(lián)性是指建筑產(chǎn)品各環(huán)節(jié)彼此影響，彼此關(guān)聯(lián)，派生性是指建筑產(chǎn)品質(zhì)量問題會引起修復(fù)、賠償問題外，可能會引起其他人身、財(cái)產(chǎn)損害的民事賠償。
在建筑工程施工合同中，往往有些顯失公平的條款，比如說合同約定：建筑工程必須達(dá)到“白玉蘭”獎，否則工程結(jié)算款不予支付。這實(shí)際上對建筑商是極不公平的。另外，在建筑施工合同中，有關(guān)質(zhì)量問題也有一些近似“荒唐”的約定，比如說約定：工程質(zhì)量要工程師滿意。這不僅沒辦法量化的和衡量，而且會受較大人為因素的影響。在簽訂包括這些條款的合同時(shí)，對這些條款一定要注意，建筑工程質(zhì)量一定要約定一個(gè)可以操作驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，有一個(gè)可以進(jìn)行正常工程驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。減少因工程驗(yàn)收不合格拿到工程款的情形。
影響施工項(xiàng)目質(zhì)量的因素主要有五大方面：人、材料、機(jī)械、方法和環(huán)境，事前、事中、事后都要對這五方面的因素嚴(yán)加控制。施工項(xiàng)目質(zhì)量控制的方法，主要是審核有關(guān)技術(shù)文件，報(bào)告和直接進(jìn)行現(xiàn)場檢查或必要的試驗(yàn)等。有些比較規(guī)范的建筑工程企業(yè)，在現(xiàn)實(shí)操作中形成了一些比較成熟的作法，比如說“在建工程質(zhì)量每周例會并形成書面紀(jì)要”制度。具體的操作實(shí)施是建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理四方負(fù)責(zé)人每周就工程施工過程中的質(zhì)量要求、問題、措施以及各方的責(zé)任開會明確，各方簽字記錄在案。好處在于整個(gè)施工過程中各方的責(zé)任有書面證據(jù)，日后出現(xiàn)事故誰的責(zé)任有案可查。
八、項(xiàng)目經(jīng)理在合同履行過程中的權(quán)限問題
施工項(xiàng)目經(jīng)理是施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的簡稱 (以下簡稱"項(xiàng)目經(jīng)理")，是施工承包企業(yè)法定代表人在施工項(xiàng)目上的代表人。因此項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理中處于中心地位，是項(xiàng)目管理成敗的關(guān)鍵。筆者曾經(jīng)處理過一個(gè)案子，上海一家施工企業(yè)在江蘇某地承包一項(xiàng)工程，其派駐的項(xiàng)目經(jīng)理在未經(jīng)公司認(rèn)可的情況下，擅自將某項(xiàng)專業(yè)工程分包，并且經(jīng)過了業(yè)主的認(rèn)可，結(jié)果造成嚴(yán)重的質(zhì)量問題，不得不返工重造，如果在施工合同中約定了項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限，明確其不得代表公司分包工程，不但其無權(quán)簽訂分包合同，業(yè)主也不可能明知項(xiàng)目經(jīng)理沒有權(quán)力簽署分包合同的情況下，同意工程分包。
根據(jù)建筑工程施工合同示范文本第7條有關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理的約定中，其中約定了項(xiàng)目經(jīng)理的一些程序性的權(quán)利，對于項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限范圍、職責(zé)問題往往沒有明確的約定，一般施工項(xiàng)目操作中，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限包括用人決策權(quán)、財(cái)務(wù)決策權(quán)、物資采購管理權(quán)、進(jìn)度計(jì)劃控制權(quán)、現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)權(quán)等。對于項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)權(quán)限業(yè)主與總包之間的施工合同并不明確，理解往往不一致，所以要根據(jù)具體項(xiàng)目的情況、項(xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人素質(zhì)、施工企業(yè)對項(xiàng)目的管理模式對項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)利進(jìn)行明確與限制，并將這些內(nèi)容盡量寫進(jìn)施工合同。另外，需經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理與監(jiān)理人員共同簽字處理的事項(xiàng)，比如說項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的變更、材料設(shè)備的進(jìn)場等應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行共同簽字制度，否則，建筑商一旦就這些問題與業(yè)主或供貨商發(fā)生糾紛，事實(shí)情況可能說不清楚，責(zé)任無法分擔(dān)。
九、“合同交底”工作不到位，執(zhí)行中遇到問題
“合同交底”是指合同管理人員在合同簽訂后，向各層次管理者把合同責(zé)任落實(shí)到責(zé)任人和合同實(shí)施的具體工作上。眾所周知，合同和合同分析的資料是工程實(shí)施管理的依據(jù)，但是合同本身?xiàng)l文往往不直觀明了，一些法律語言不容易理解，遇到具體問題，即便查詢合同，查閱人也很難準(zhǔn)確地全面地理解。合同條文的解釋權(quán)必須歸合同管理人員。如果在合同實(shí)施前，不對合同作分析和統(tǒng)一的解釋，而讓各個(gè)人員在執(zhí)行中去翻閱合同文本，容易造成解釋不統(tǒng)一和工程實(shí)施中的混亂。特別是對于復(fù)雜的合同，或承包商不熟悉的合同，以及各方面合同關(guān)系比較復(fù)雜的工程，該工程極為重要。合同實(shí)施前的合同交底，則可以將合同約定用最簡單易懂的語言和形式表達(dá)出來，使得日常合同管理工作容易方便。
合同交底可采用上網(wǎng)查詢和合同交底會兩種形式。合同簽訂后，合同管理人員立即將合同交底工作輸入電腦，并負(fù)責(zé)通知各職能部門人員上網(wǎng)查看。定期召開項(xiàng)目全體管理人員合同交底會，對網(wǎng)上合同交底中仍未明白事項(xiàng)進(jìn)行答疑，在項(xiàng)目內(nèi)部形成全員、全過程、全方位的合同管理意識，使有關(guān)項(xiàng)目管理人員能夠熟悉掌握合同內(nèi)容，根據(jù)性質(zhì)，范圍不不同分別落實(shí)責(zé)任制。
在有些建筑施工企業(yè)的實(shí)際操作中，往往合同交底工作重視不夠，施工合同簽訂后，合同管理人員只是對項(xiàng)目經(jīng)理或其它有關(guān)項(xiàng)目管理人員就合同內(nèi)容進(jìn)行簡單的口頭交待，而項(xiàng)目經(jīng)理或其他有關(guān)有項(xiàng)目管理人員，用到合同時(shí)就翻看查閱一下，這樣在項(xiàng)目整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)中對合同的理解與分析往往會導(dǎo)致一些分歧，最后出了問題雖然都能根據(jù)自己對合同的理解說出道理來，但最終損失的卻是施工企業(yè)。
十、未意識到對合同和文件管理重要性
現(xiàn)階段，各建筑企業(yè)基本上都是按合同管理要求認(rèn)真進(jìn)行合同標(biāo)前及標(biāo)后的評審，對合同的履約進(jìn)行檢查，但在工程施工時(shí)如何有效地把合同貫徹下去，各單位執(zhí)行還不夠。一是合同管理員只是把合同發(fā)給項(xiàng)目經(jīng)理，沒有把合同的內(nèi)容及簽約情況進(jìn)行詳細(xì)交底;二是合同執(zhí)行人即項(xiàng)目經(jīng)理，只是組織正常的施工管理，如加強(qiáng)工期及質(zhì)量安全等方面的管理等，沒有認(rèn)真對合同的其他內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)。成功的企業(yè)合同管理，是把合同的權(quán)利義務(wù)按職能分工分解到各部門，由各部門去履行屬于自己職能范圍內(nèi)的權(quán)利義務(wù)�？梢哉f，企業(yè)合同管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要各子系統(tǒng)，分系統(tǒng)共同配合。如果對合同缺乏管理，就會造成部門之間的履行責(zé)任不明確、不溝通、不落實(shí)，造成失約甚至對合同相對方的違約。
不僅建筑工程施工合同的管理十分重要，在施工中出現(xiàn)的各種資料還要作好記錄與保存工作，包括雙方達(dá)成的書面協(xié)議、簽證事項(xiàng)、會議紀(jì)要、來信信函。特別是對于雙方未簽證或未達(dá)成一致的事項(xiàng)，更是要作好有關(guān)資料的收集與保管，以便以后通過法律途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益。資料的有效管理還包括對各類信件、請求、簽字指令、會議紀(jì)要、索賠文件、合同變更文件等做文件資料的審查與控制，并記錄在案，及時(shí)預(yù)防行為的法律后果，彌補(bǔ)自己工作上的漏洞，而且有利于尋找對方工作中的漏洞，及時(shí)提出索賠要求。
