案情：

2010年12月3日，原告朱老板、被告張老師簽訂了建房合同。合同約定，原告為被告建房，包工包料，建造面積約330平方米，價格每平方米660元；建房期限自開工之日至2011年2月1日（計60個太陽日）等。原告于2010年12月3日開工。

由于建設行政主管部門許可被告的建筑面積是73平方米范圍內，被告的建房面積超出了許可范圍，行政執(zhí)法局于2010年12月25日向被告送達了“責令停止違法行為通知書”，責令被告2010年12月25日前停止一切違建行為。

2011年2月3日，被告在第一層樓房建好后入住，原告繼續(xù)建造第二層。原告建好了第二層后，被告于2011年6月使用。2011年7月10日，原告結束了施工。原告實際建房面積是290平方米，被告已支付原告建房款177196元。

在訴訟中，被告對原告的工程量和認為原告未完工的部分不申請鑒定。雙方為工程款結算發(fā)生爭議，朱老板起訴要求被告張老師給付下剩工程款16000元、賠償損失30000元、支付違約金20000元，合計66000元。

分歧：

原告朱老板訴稱：

合同約定建房期限至2011年2月1日（計60個太陽日）；建造面積約330平方米，包工包料，價格每平方米660元；施工中如遇執(zhí)法干擾造成停工，一切損失由被告承擔。

我實際建造房屋面積是290平方米，被告現仍欠我建房款16000元。由于被告的建房手續(xù)不全，施工中被全椒縣城市管理行政執(zhí)法局責令停工，施工期限延長至2011年7月，導致原材料和人員工資上漲，造成我損失30000元，其中材料差價12000元、木工工資差價10000元、誤工費6000元、運輸費2000元。

被告張老師辯稱：

我是翻建危房，有合法的審批手續(xù)，并按規(guī)定交納了工程保證金，不屬違章建筑，沒有造成工程延期；建房合同是我與原告在平等、自愿基礎上協商一致簽訂的，雙方均應遵守。

原告實際建筑的房屋面積是290平方米，工程總價款是191400元，我已支付原告177196元，再扣除樓梯扶手2742元，尚欠原告工程款11462元。

合同約定的質量保證金是工程款的5%，扣除質量保證金后，我已不欠原告的工程款。合同約定的建房期限是2010年12月3日至2011年2月1日，但我的房屋至今沒有竣工，原告違約應支付我違約金20000元。

另原告建房中使用了我拆除舊房的紅磚50000塊，房屋東邊山墻是我家原先砌的，原告應賠償我磚和山墻的費用38000元。

裁決：

參照《最高人民法院〈關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋〉》第二條、第十三條和依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第二百八十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，安徽省全椒縣人民法院一審判決如下：

被告張老師于本判決生效后十日內給付原告朱老板下欠建房款14204元；駁回原告朱老板的其它訴訟請求。

評析：

建設工程合同只有在違反效力性強制法規(guī)時才能認定無效。原、被告訂立建房合同約定的建筑面積明顯超過了建設行政主管部門許可的建筑面積，且被告在訴訟中一直沒有提供翻建危房的建設規(guī)劃許可手續(xù)，因此被告的建房行為違反了法律、行政法規(guī)規(guī)定的“三證齊備、方可建設”的強制性規(guī)定，故原、被告訂立的建房合同應為無效。

建設工程合同雖然也屬于合同當中的一種，受到《合同法》的調整，但由于建設工程合同性質的特殊性，在合同本身被確認無效后，并不象其他合同那樣——被確認無效后就自始無效、因無效合同取得的財產各自返還。因為建設工程合同不管是否合法有效，一旦履行后，一方的財產和勞動都物化成了不動產，無法返還，或者返還將使財產價值嚴重受損。正是基于上述原因，《最高人民法院〈關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋〉》第二條規(guī)定：“建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。”也就是說，建設工程合同無效后，主要還是看工程能否通過竣工驗收，如果能夠通過驗收，可以參照無效合同中的約定來支付工程款。

本案中，由于被告在第一層樓房建好后入住，在2011年6月就實際占有、使用了原告建造的290平方米房屋，且被告入住至今，該房屋亦未出現質量問題，故建房合同雖然無效，但本案應參照合同約定的單位面積造價和實際建筑面積計算工程款。

原、被告在訴訟中對房屋的單位面積造價（660元/平方米）、建造面積（290平方米）、總工程款（191400元）和已付工程款（177196元）均沒有異議，故被告尚欠原告建房款14204元。原告在訴訟中未能舉證證明被告因違建造成的原材料和人員工資上漲的損失，故原告要求被告賠償損失30000元，法院依法不予支持。原告在訴訟中增加20000元違約金的請求，因原告沒有就增加請求部分依法交納訴訟費用，故對原告的該項請求不予審理。被告辯稱原告的工程款應扣除樓梯扶手一半的費用2742元，因被告在訴訟中對樓梯扶手的費用5484元舉證不力，故法院不予采納。

原、被告訂立的建房合同無效，且原告建造的房屋已實際交付給被告使用，被告辯稱原告沒有按圖紙和合同約定施工及工程沒有竣工，根據《最高人民法院〈關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋〉》第十三條“建設工程未經竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質量不符合約定為由主張權利的，不予支持；但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質量承擔民事責任。”之規(guī)定，法院依法也不予采納。被告辯稱原告應賠償其舊磚和山墻的費用38000元，因該辯稱屬另一法律關系，本案依法不予審理。