合同管理是建設(shè)項(xiàng)目管理中會(huì)涉及到的問(wèn)題，建筑市場(chǎng)中的各方主體都要依靠合同來(lái)確立相互之間的關(guān)系，如何在長(zhǎng)期的且可變性多的工程建設(shè)過(guò)程中，把控好合同管理這一關(guān)十分關(guān)鍵。
合同簽訂前的準(zhǔn)備工作
1、做好分析篩選工作
在建筑業(yè)處于買(mǎi)方市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何解決發(fā)包人與承包人之間一方希望降低投資額度而另一方想獲取利潤(rùn)的矛盾就成為施工企業(yè)首先要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)因素，因此必須通過(guò)建立企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷情報(bào)系統(tǒng)，來(lái)對(duì)這些信息進(jìn)行收集、整理和分析，及時(shí)向決策人員提供外部環(huán)境變化及發(fā)包人基本狀況。科學(xué)地收集、整理及運(yùn)用市場(chǎng)信息，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策成功的前提。
2、準(zhǔn)確測(cè)算投標(biāo)報(bào)價(jià)
（1）組織招標(biāo)文件交底，明確投標(biāo)分工，責(zé)任到人。
（2）做好編制投標(biāo)書(shū)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備工作。
（3）測(cè)算項(xiàng)目成本，科學(xué)決策報(bào)價(jià)。
（4）合同的洽商簽定。
3、仔細(xì)核查合同內(nèi)容，雙方進(jìn)行商定
在合同簽訂過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)合同審查力度，并依照建設(shè)工程的項(xiàng)目任務(wù)特點(diǎn)，合理選定所適宜的工程任務(wù)承包與發(fā)包方式，同時(shí)綜合考慮工程建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題等多方面因素，詳細(xì)規(guī)定工程進(jìn)度撥款和竣工結(jié)算等程序，明確界定工期、質(zhì)量、造價(jià)等易造成爭(zhēng)議的項(xiàng)目條款。經(jīng)雙方商定內(nèi)容，且確認(rèn)合同表達(dá)清晰準(zhǔn)確，條款無(wú)歧義，無(wú)遺漏后，方可簽訂合同，避免后續(xù)過(guò)程中出現(xiàn)合同爭(zhēng)議。
合同簽訂前應(yīng)取得的證件
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
《國(guó)有土地使用證》
《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證；是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
《建筑工程施工許可證》
《建筑工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的建設(shè)工程施工許可證；是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證；是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。
合同簽訂過(guò)程中的注意要點(diǎn)
1、嚴(yán)格審查發(fā)包人資質(zhì)等級(jí)及履約信用
項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目跟蹤階段和資格預(yù)審階段，就應(yīng)該對(duì)發(fā)包人主體資格及履約信用進(jìn)行調(diào)查，將不合格的主體排斥在合同的大門(mén)之外，避免企業(yè)為該項(xiàng)目進(jìn)行不必要的投入，給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。
2、了解通用條款和專用條款的相互關(guān)系
目前簽訂的國(guó)內(nèi)建設(shè)工程施工合同，普遍采用《建設(shè)工程施工合同》示范文本。簽訂合同前仔細(xì)閱讀和準(zhǔn)確理解“通用條款”十分重要，因?yàn)檫@一部分內(nèi)容不僅注明合同用語(yǔ)的確切含義，引導(dǎo)合同雙方如何簽訂“專用條款”，更重要的是當(dāng)“專用條款”中某一條款未作特別約定時(shí)，“通用條款”中的對(duì)應(yīng)條款自動(dòng)成為合同雙方一致同意的合同約定。項(xiàng)目經(jīng)理還應(yīng)注意當(dāng)專用條款與通用條款約定不一致時(shí)，專用條款的解釋順序優(yōu)先。
3、重點(diǎn)關(guān)注合同中關(guān)于工期，質(zhì)量、造價(jià)的約定
實(shí)踐中關(guān)于工期的爭(zhēng)議多因開(kāi)工、竣工日期未明確界定而產(chǎn)生。合同中應(yīng)明確開(kāi)工日期、竣工日期，最好明確約定絕對(duì)工期，并約定開(kāi)工、竣工應(yīng)辦理的手續(xù)、簽署何種文件，對(duì)中間交工的工程也應(yīng)按上述方法作出約定。建設(shè)工程施工合同最常見(jiàn)的糾紛是對(duì)工程造價(jià)的爭(zhēng)議。由于任何工程在施工過(guò)程中都不可避免會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和材料差價(jià)的情況，所以均難以“一次性包死，不作調(diào)整”。合同中必須對(duì)價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料價(jià)格的簽發(fā)、確認(rèn)作出明確規(guī)定。
4、對(duì)工程進(jìn)度撥款和竣工結(jié)算程序作出詳細(xì)規(guī)定
一般情況下，工程進(jìn)度款按月付款或按工程進(jìn)度撥付，但如何申請(qǐng)撥款，需報(bào)何種文件，如何審核確認(rèn)撥款數(shù)額以及雙方對(duì)進(jìn)度款額認(rèn)識(shí)不一致時(shí)如何處理，往往缺少詳細(xì)的合同規(guī)定，易引起爭(zhēng)議，影響工程施工。一般合同中對(duì)竣工結(jié)算程序的規(guī)定也較粗糙，不利于操作。因此，合同中應(yīng)特別注重?fù)芸詈徒Y(jié)算的程序約定。
5、總包合同中是否明確發(fā)包方、總包方和分包方各自的責(zé)任和相互關(guān)系
盡管發(fā)包方與總包方、總包方與分包方之間訂有總包合同和分包合同，但實(shí)踐中仍常發(fā)生業(yè)主直接分包的工程分包方不接受總包方監(jiān)督或發(fā)包方直接向總承包的分包方撥款造成總包方難以管理的現(xiàn)象，因此，在總包合同中應(yīng)當(dāng)將各方責(zé)任和關(guān)系具體化，便于操作，避免糾紛。
6、明確規(guī)定監(jiān)理工程師及雙方管理人員的職責(zé)和權(quán)限
施工過(guò)程中，常因發(fā)包方、承包方、監(jiān)理方參與生產(chǎn)管理的工程技術(shù)人員和管理人員較多職責(zé)和權(quán)限不明確或不為對(duì)方所知，造成合同雙方不必要的糾紛和損失。合同中應(yīng)明確列出各方派出的管理人員名單，明確其各自的職責(zé)和權(quán)限，避免職責(zé)和權(quán)限的重疊，避免合同履約過(guò)程中多頭管理和互相推諉的情況發(fā)生，特別應(yīng)將具有變更、簽證、價(jià)格確認(rèn)等簽認(rèn)權(quán)的人員、簽認(rèn)范圍、程序、生效條件等規(guī)定清楚，防止其他人員隨意簽字，給各方造成損失。
7、運(yùn)用擔(dān)保條件，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
在簽訂《建設(shè)工程施工合同》時(shí)，可以運(yùn)用法律資源中的擔(dān)保制度來(lái)防范或減少合同條款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如施工企業(yè)向業(yè)主提供履約擔(dān)保的同時(shí)，業(yè)主也應(yīng)該向施工企業(yè)提供工程款支付擔(dān)保。
合同履行時(shí)的注意要點(diǎn)
工程開(kāi)工前，應(yīng)與建設(shè)方、業(yè)主方等相關(guān)方約定，雙方存在需溝通或確認(rèn)事項(xiàng)時(shí)應(yīng)采取函件，文件等書(shū)面資料形式，并且必須要經(jīng)雙方簽收，且無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕簽收。以下幾種事項(xiàng)應(yīng)取書(shū)面形式。
1、如具備開(kāi)工條件，應(yīng)要求業(yè)主方或監(jiān)理方及時(shí)時(shí)下達(dá)開(kāi)工令，我方以開(kāi)工令的日期為正式開(kāi)工日期。
2、預(yù)合同約定事項(xiàng)需順延工期時(shí)，項(xiàng)目部必須按規(guī)定及時(shí)向監(jiān)理單位提出報(bào)告且必須以書(shū)面形式，并經(jīng)其簽收。
3、如遇設(shè)計(jì)變更，需業(yè)主方或監(jiān)理單位下達(dá)書(shū)面變更通知，且若不是原件，施工方可拒絕設(shè)計(jì)變更施工。
4、遇合同主要條款變更的，應(yīng)提前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面變更報(bào)告，經(jīng)協(xié)商一致后雙方再進(jìn)行變更內(nèi)容項(xiàng)下的實(shí)施。
此外，合同履行過(guò)程中，還應(yīng)注意以下要點(diǎn)。
1、應(yīng)建立與合同組織結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的完善、合理、可操作性強(qiáng)的制度以及工作流程，如合同交底制度、合同檢查、獎(jiǎng)懲制度、合同履行跟蹤制度等。
2、應(yīng)及時(shí)組織項(xiàng)目人員了解合同的條款，明確自己的工作范圍，并分清承包人與發(fā)包人的工作范圍。
3、應(yīng)建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的文檔管理流程，以避免在合同履行中發(fā)生合同糾紛。
4、分析合同漏洞，解釋爭(zhēng)議內(nèi)容。工程施工的情況是千變?nèi)f化的，再標(biāo)準(zhǔn)的合同也難免會(huì)有漏洞，找出漏洞并加以補(bǔ)充，此可減少合同雙方的爭(zhēng)執(zhí)。另外合同雙方爭(zhēng)執(zhí)的起因往往是對(duì)合同條款理解的不一致，分析條文的意思，就條文的理解達(dá)成一致，為索賠工作打開(kāi)通道。
5、分析合同風(fēng)險(xiǎn)，制定風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。界定和確認(rèn)工程項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是什么，風(fēng)險(xiǎn)影響程度大小，才能找到對(duì)策和措施去控制風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
6、分解合同并落實(shí)合同責(zé)任。
（1）建立崗位責(zé)任制，明確合同人員在工作中的權(quán)、責(zé)、利，并開(kāi)展相關(guān)培訓(xùn)活動(dòng)，以提高企業(yè)相關(guān)的合同管理人員的法律素養(yǎng)與簽約技巧。
（2）建立健全合同的管理體系，如協(xié)商會(huì)議制度、必要的工作程序等，以使得日常合同管理工作程序化、規(guī)范化，從而保證合同管理有條不紊。
（3）項(xiàng)目部應(yīng)做好合同交底工作，要求項(xiàng)目部及相關(guān)成員悉知合同的主要條款，并對(duì)對(duì)合同的工期進(jìn)行周密安排和部署，做出工期計(jì)劃和施工進(jìn)度表。
（4）加強(qiáng)合同監(jiān)督與協(xié)調(diào)，及時(shí)對(duì)實(shí)際施工中工期、質(zhì)量、造價(jià)等合同條款的履行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
（5）嚴(yán)控合同變更。若需合同變更時(shí)，施工方應(yīng)在業(yè)主方或監(jiān)理單位下達(dá)書(shū)面變更通知后方可進(jìn)行變更內(nèi)容的具體實(shí)施，但若合同主要條款需進(jìn)行合同變更時(shí)，除提出書(shū)面變更報(bào)告外，還需經(jīng)雙方協(xié)商一致后方可進(jìn)行變更內(nèi)容的具體實(shí)施。
合同效力的注意要點(diǎn)
由于施工合同受到不同部門(mén)的法律、行政法規(guī)和規(guī)章的調(diào)整，特制是法律、法規(guī)、規(guī)章中的強(qiáng)制性規(guī)范較多，如果違反這些規(guī)范都以違反法律強(qiáng)制性規(guī)定為由認(rèn)定合同無(wú)效，因此盡量維護(hù)合同的效力是重中之重。
實(shí)際工程中，除《民法通則》、《合同法》等基本法律規(guī)定的合同無(wú)效情形外，以下5種情況也會(huì)被認(rèn)定為合同無(wú)效。
（1）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的。
（2）沒(méi)有資質(zhì)等級(jí)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的。
（3）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或中標(biāo)無(wú)效的。
（4）承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的。
（5）承包人違法分包建設(shè)工程的。
此外，由于建設(shè)工程質(zhì)量既關(guān)系到公共安全，也直接關(guān)系到工程價(jià)款的支付和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)，若建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定，建設(shè)工程質(zhì)量缺陷或建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收發(fā)包人擅自使用，應(yīng)注意以下責(zé)任劃分。
（1）因承包人的過(guò)錯(cuò)造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定，且承包人拒絕修理、返工或改建，發(fā)包人可請(qǐng)求減少支付工程價(jià)款。
（2）若造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，不僅承包人有過(guò)錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，發(fā)包人有過(guò)錯(cuò)的也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
（3）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，且發(fā)包人擅自使用，承包人可僅在合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
（4）無(wú)論建設(shè)工程合同無(wú)效還是有效，若建設(shè)工程經(jīng)修復(fù)最終被確認(rèn)質(zhì)量不合格，承包人不可請(qǐng)求支付工程款。
合同解除的注意要點(diǎn)
合同的解除，一般包括約定解除和法定解除兩種形式。法定解除主要適用于雙方有一方不履行合同的主要義務(wù)，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形，有如下兩方面。
承包人具有下列情形之一，發(fā)包人可申請(qǐng)解除合同。
（1）明確表示或者以行為表明不履行合同主要義務(wù)的。
（2）合同約定的期限內(nèi)沒(méi)有完工，且在發(fā)包人催告的合理期限內(nèi)仍未完工的。
（3）已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格的，并拒絕修復(fù)的。
（4）將承包的建設(shè)工程非法轉(zhuǎn)包、違法分包的。
發(fā)包人有下列情形之一，致使承包人無(wú)法施工，且在催告的合理期限內(nèi)仍未履行相應(yīng)義務(wù)的，承包人可申請(qǐng)解除建設(shè)工程合同。
（1）未按約定支付工程價(jià)款的；
（2）提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；
（3）不履行合同約定的協(xié)助義務(wù)的。
此外，合同解除后，已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的工程價(jià)款。
