取得合同談判資格后,應(yīng)把主要精力轉(zhuǎn)入到合同談判簽約階段。其主要工作是對合同文本進行審查,結(jié)合工程實際情況進行合同風險分析,并采取相應(yīng)對策差,以最終簽訂有利的工程承包合同。

合同談判的前期準備

一般施工合同均由發(fā)包方提供模板,發(fā)、承包人要經(jīng)歷多次輪回談判方可形成雙方讓步后的合同。在合同談判前期承包人應(yīng)明確專門的合同管理機構(gòu)如經(jīng)營處,負責施工合同的審閱,根據(jù)發(fā)包人提出的要求,逐條進行研究,實施監(jiān)督、管理、控制。在合同實質(zhì)內(nèi)容審查時,對有關(guān)的條款內(nèi)容應(yīng)引起足夠重視。

合同工期風險  

應(yīng)注意避免合同工期約定的風險,如開工時間約定以開工報告之日起算,合同約定按日計算逾期竣工違約金的,最好有封頂條款,對工期保證金的處罰約定要合理,避免逾期數(shù)日全額扣罰。一質(zhì)量標準風險  要注意質(zhì)量標準,一般應(yīng)為合格、并且應(yīng)同工程工期及工程造價相匹配。如果有特殊要求,需增加合同價款。驗收條款風險  在合同中應(yīng)有及時驗收的約定。工程款支付及結(jié)算風險  約定結(jié)算款的支付時間盡量不要超過行使優(yōu)先權(quán)的時間,爭取約定默認條款,保修金條款應(yīng)明確約定分期扣回的時間和比例。通用條款  注意對通用條款的研究,把握通用條款與專用條款的關(guān)系,化解通用條款對施工方不利的規(guī)定,運用通用條款的規(guī)定維護合法權(quán)益。甲分包合同風險的防范  注意甲分包合同風險的防范。甲分包合同的條款應(yīng)注意責任的劃分,責權(quán)要對等。因為即使是甲分包,總包也是有管理責任的。爭議解決條款  注意訂立爭議解決條款的風險防范。如爭議解決的途徑,適用條件,適用地域等。合同實質(zhì)談判策略和技巧  應(yīng)選擇有合同談判能力和有經(jīng)驗的人為主進行合同談判。通過合同談判,使合同能體現(xiàn)雙方的責權(quán)利關(guān)系平衡,盡量避免業(yè)主單方面苛刻的約束條件,并相應(yīng)提出對業(yè)主的約束條件。雖然合同法賦予合同雙方平等的法律地位和權(quán)力,但在實際的經(jīng)濟活動中,絕對的平等是不存在的。權(quán)力還要靠自己去爭取,如有可能,應(yīng)爭取合同文本的擬稿權(quán)。對業(yè)主提出的合同文本,應(yīng)對每個條款都作具體的商討,切不可把自己放在被動的地位。

1 依法造勢

就是依據(jù)有關(guān)法律法規(guī),在合同談判中制造合同雙方平等談判的聲勢。《中華人民共和國合同法》強調(diào),合同雙方當事人在法律地位上是平等的。既然我們通過招投標中了標,在合同談判中,施工企業(yè)與業(yè)主的地位便是平等的,施工企業(yè)不必有低人一等的心態(tài),要有大度的氣勢和平等談判的態(tài)勢。

2 后發(fā)制人  

先讓對方開口的策略。讓對方先表明所有要求,你可以做到心中有數(shù),拿對方提出的重要問題做交涉,爭取他讓步。如果愿意也可以在較少的問題,做一些讓步,以獲得對方心理上的平衡,但不能輕易讓對方獲得,不要讓步太快,因為他等得愈久,就愈加珍惜,也不要做無謂的讓步,每次讓步都要從對方那兒獲得更多的益處。有時不妨作些對你沒有任何損失的讓步,如"這件事我會考慮一下的"這也是一種讓步,讓對方從心理上有所緩解,或給對方留下余念。

3 敢于說"不"

在談判桌上,雙方各自代表本公司的利益。如果感覺有必要說"不",就應(yīng)該勇敢地提出來,只要你說的有道理,會使對方相信你說"不"是認真。必須始終保持全局有利的總體觀念。記住自己的每個讓步都是你利潤的組成部分,如果有些讓步想反悔,也不要不好意思,因為那樣也會給對方造成一種到底線的印象,一切談判在沒有簽字之前,都可以重新再來。

4 抓大放小  

施工企業(yè)在競爭激烈的建筑市場上要實現(xiàn)收益最大化,首先必須把住合同關(guān),合同一旦簽訂,就必須全面履行合同,即使虧損,也要百分之百地履行合同,這樣才能樹立起重合同、守信用的品牌。因此在合同談判中,要保證企業(yè)效益最大化和合同的全面執(zhí)行,筆者認為要“抓大放小”。

所謂抓大放小,就是大的原則不能放棄,小的條款可以協(xié)商,達到“求大同、存小異”的結(jié)果。

5 現(xiàn)金為王

對于合同中的工程款支付條款,就是要體現(xiàn)“遲得不如早得,早得不如現(xiàn)得”。只有工程款早日收回,才能保證施工成本盡早收回,施工利潤盡早形成。談判中,把工程結(jié)算作為一個關(guān)鍵點來談,因為依據(jù)充分、要求合理,業(yè)主一般也能理解,盡可能地使專用條款中結(jié)算工程款的內(nèi)容符合盡早結(jié)算工程款的要求。保住底線,盡快降風險、收成本,得利潤。

合同一經(jīng)簽訂,即成為合同雙方的最高法律,合同中的每一條都與雙方利害相關(guān)。所以在合同談判和簽訂中,對可能發(fā)生的情況和各個細節(jié)問題都要考慮周到,并作明確的確定,不能存有僥幸的心理。一切問題都應(yīng)明確具體地以書面形式規(guī)定,不要以口頭承諾和保證,合同中應(yīng)體現(xiàn)出有效防范和化解風險措施的具體條款。