今天就和大家扒一扒當(dāng)下走紅的疊墅產(chǎn)品，可以說(shuō)這些才是二胎家庭最好的選擇。
【二疊墅產(chǎn)品創(chuàng)新】
早期的疊加式別墅類似復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，有著與別墅極其相似的立面觀感。層數(shù)上，一般有四至五層，其中一、二層為一套戶型（即下疊套），三、四或五層組成另一套戶型（即上疊套）。下疊套戶型一般設(shè)計(jì)有南向獨(dú)立花園，同時(shí)會(huì)贈(zèng)送地下室；而上疊套則會(huì)配有北向入戶花園及屋頂獨(dú)立露臺(tái)。（如下圖）
通過(guò)巧妙的入戶方式設(shè)計(jì)，可使每戶都享受到純別墅式的獨(dú)立入戶，從而提高了產(chǎn)品的溢價(jià)。比如榮域別墅里的疊墅產(chǎn)品，將下疊住戶的入口設(shè)計(jì)在南面，上疊住戶的入口設(shè)計(jì)在北面，保證了住戶之間的私密性。
但上面這個(gè)設(shè)計(jì)會(huì)存在兩個(gè)問(wèn)題。
1.上疊住戶入戶時(shí)需要通過(guò)戶外樓梯走上3F入戶，相比下疊，入戶方式稍顯麻煩。
2.上疊住戶沒(méi)有地下室，贈(zèng)送空間相比下疊住戶大打折扣，這就可能拉低上疊的溢價(jià)，加大其去化難度。
█ 改進(jìn)方式一：將上疊入戶通道拉低
一般的上疊入戶方式分為兩種，開(kāi)車進(jìn)地下車庫(kù)，電梯直達(dá)三層，或從北側(cè)走樓梯／乘電梯上到三層，既提高生活的便利度，又增加生活的儀式感。
為緩解上疊住戶入戶樓梯至3F過(guò)長(zhǎng)的抗性，有項(xiàng)目為此進(jìn)行了改良設(shè)計(jì)，將上疊戶型的入戶通道拉低一層，實(shí)現(xiàn)從2F直接入戶。
具體的操作方式就是：通過(guò)占用下疊住戶空間價(jià)值較低的北向空間，將其設(shè)計(jì)為入戶口，并做成獨(dú)立的用餐空間，提升上疊套的“墅級(jí)”感受。
★案例1：上海·疊墅ONE
疊墅ONE項(xiàng)目較早地采用了這種創(chuàng)新型設(shè)計(jì)。區(qū)別于傳統(tǒng)疊加1、2層一戶，3、4層一戶的戶型設(shè)計(jì)，這個(gè)項(xiàng)目采用了創(chuàng)新的“分割”疊加，將第二層空間分割為兩戶，同時(shí)將上疊套的入戶安排在2樓，降低了上疊套入戶樓梯過(guò)長(zhǎng)的抗性。
如此一來(lái)，上疊戶型由頂層+三層+40%的二層面積組成，下疊戶型由底層+MINI花園+60%的二層面積組成。由于二層空間被分割，整個(gè)疊墅產(chǎn)品在各自的戶型總面積上更可控了，這也是為什么很多微型別墅都是疊墅的原因。
★案例2：世茂·寰海城
在世茂的寰海城項(xiàng)目中，對(duì)上疊住戶，通過(guò)北向私家庭院于樓座2F用餐空間入戶，并通過(guò)套內(nèi)樓梯進(jìn)入3F-4F起居生活空間；而下疊住戶則通過(guò)南向私家花園入戶建筑物端頭走廊回家，節(jié)省南向住戶的采光空間，并保證了其空間的私密性。
下疊套戶型
上疊套戶型
但這種改進(jìn)式設(shè)計(jì)，仍未解決上疊住戶沒(méi)有地下室和私家車庫(kù)的問(wèn)題，而且由于占用了下疊套北面的空間，使得其二樓的通風(fēng)采光均受到影響。
█ 改進(jìn)方式二：在地下一層分割給上疊住戶局部地下室空間
這個(gè)設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)疊拼別墅基本一致，唯一不同點(diǎn)在于——將地下一層的部分空間分割給上疊住戶，并且通過(guò)室外樓梯實(shí)現(xiàn)下疊入戶，打破了傳統(tǒng)疊墅中，上疊套沒(méi)有地下室的缺陷。
與此同時(shí)，為解決中間部分的采光通風(fēng)問(wèn)題，可設(shè)計(jì)南向采光井。
如此一來(lái)，雖然下疊戶型為完整的兩層標(biāo)準(zhǔn)層組合，但上疊附送空間面積比下疊要多，而且可以通過(guò)室外入戶樓梯進(jìn)入地下室，大幅度提升上疊產(chǎn)品附加值！
█ 改進(jìn)方式3：超高贈(zèng)送率提升上疊墅溢價(jià)
上文提到了，上疊墅由于入戶方式的問(wèn)題可能會(huì)影響去化，但如果能做到贈(zèng)送面積非常高，溢價(jià)也是杠杠滴。
來(lái)看一個(gè)案例，當(dāng)代萬(wàn)國(guó)府MOMA。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有8幢高層住宅和14幢疊加別墅，高層17F，疊加4F。疊墅產(chǎn)品戶型為建面110㎡三室、130㎡四室。
上疊110㎡三房
上疊產(chǎn)品利用率高達(dá)150%，上疊整體分為三層和四層，附帶閣樓空間，三層有6米寬的超大會(huì)客廳。重點(diǎn)的是贈(zèng)送的閣樓最高處可達(dá)5米，絕對(duì)的墅級(jí)層高，且近50㎡的面積，足夠打造多變空間。
下疊4房2廳3衛(wèi)
下疊墅利用率更高，達(dá)到破天荒的200%，客廳面寬約6米，層高約3.1米，客廳多面采光，一樓老人房，免去老人上下樓的不便，邊套全面積贈(zèng)送U型私家花園，面積達(dá)70㎡。
附贈(zèng)的地下室設(shè)置了南北雙天井，地下室面積達(dá)70平米，可提供更多的休閑娛樂(lè)空間。
【主力三疊墅】
█ 傳統(tǒng)三疊墅產(chǎn)品
三疊墅產(chǎn)品是在保證其別墅形態(tài)和較高的舒適度下，通過(guò)加大戶數(shù)、縮小單位面積，來(lái)吃足容積率。
而傳統(tǒng)的三疊墅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上就是將每套疊墅向上層層疊加，與傳統(tǒng)的疊拼別墅平層沒(méi)有區(qū)別，但在入戶方式上，使各疊戶型不共用入戶通道，且分別擁有私家庭院，以此彰顯別墅本質(zhì)；
★案例：華潤(rùn)橡樹(shù)灣
華潤(rùn)橡樹(shù)灣是早期三疊墅產(chǎn)品中的典型代表。通過(guò)加大戶數(shù)的處理，橡樹(shù)灣化解了1.6高容積率較難打造低密度產(chǎn)品的難題，拔高了項(xiàng)目的整體檔次；而獨(dú)立入戶方式，讓每戶都擁有獨(dú)立的庭院，確保了私密性，做到真正的“有天有地”。
但這個(gè)設(shè)計(jì)也存在一些問(wèn)題：
1交通面積過(guò)大，造成每戶的公攤面積增加；
2中疊和上疊沒(méi)有地下室設(shè)計(jì)；
3中疊套的附加值較低，去化抗性較大。
█ 改進(jìn)方式：優(yōu)化中疊、上疊套的入戶設(shè)計(jì)，增加地下室設(shè)計(jì)
★案例：世茂·諾沙灣
世茂諾沙灣的三疊墅產(chǎn)品，在南北兩向不同的入戶方式基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)室內(nèi)平面戶型結(jié)構(gòu)的有機(jī)布局設(shè)計(jì)，在三疊300㎡總建面戶型中，規(guī)劃設(shè)計(jì)了3戶戶均面積約為100㎡的別墅戶型，賺足了容積率。
為了增加以往最難去化的中疊套的產(chǎn)品附加值，諾沙灣為中疊套增加地下室設(shè)計(jì)，而地下室與中疊戶型通過(guò)套內(nèi)樓梯相連接，實(shí)現(xiàn)中疊戶型具備三層產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，整體大幅度提升了中疊套產(chǎn)品的附加值；
我們來(lái)具體看看它是如何設(shè)計(jì)三疊墅中各套戶型的？
先來(lái)看上疊套。由北向1F贈(zèng)送的私家花園獨(dú)立入戶，途徑花徑入戶樓梯至二樓，獨(dú)立入戶門廳內(nèi)，即可回家。2F空間較小，安排為廚房、餐廳；第三層打造為南北通透的客廳及具備270°采光的主臥室，且與超大露臺(tái)巧妙連接，在保證生活必備功能空間的前提下，拓展附加值的露臺(tái)贈(zèng)送空間，提升戶型價(jià)值。
中疊套：由北向1F贈(zèng)送的私家花園獨(dú)立入戶，途徑花徑入戶樓梯至二樓，獨(dú)立入戶門廳內(nèi)，即可回家；
其中，將-1F會(huì)客空間與1F專屬用餐空間，以及2F主人私密空間有效進(jìn)行動(dòng)靜分離；利用錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，使1F北向餐廚空間與2F南向生活空間進(jìn)行巧妙設(shè)計(jì)，并打造大尺度南向露臺(tái)，拓展贈(zèng)送面積增強(qiáng)附加值。
下疊套：由南向1F途徑下疊戶型自身的私家花園、下沉式花園，經(jīng)橋梁至下疊的獨(dú)立入戶門廳內(nèi)；
其中，利用地下室的下沉庭院良好采光，做成客廳和次臥。而將1F設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)二居室生活空間，南向主臥、客廳及北向次臥；
【復(fù)合五疊墅】
來(lái)看一個(gè)萬(wàn)科的五疊墅產(chǎn)品——萬(wàn)科渝園。
萬(wàn)科研發(fā)的這款疊墅產(chǎn)品是一款介于疊拼別墅和聯(lián)排之間的一種創(chuàng)新戶型，贈(zèng)送面積幾乎高達(dá)實(shí)際購(gòu)買面積的一倍，產(chǎn)品極具競(jìng)爭(zhēng)力。
萬(wàn)科渝園依次實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)縱面模塊、五個(gè)戶型的疊排產(chǎn)品設(shè)計(jì)；不但保證了每個(gè)戶型南向較大的采光面及南北通透的舒適的居住價(jià)值，還擴(kuò)展戶均面積，與復(fù)合三疊墅產(chǎn)品形成總建面區(qū)隔，豐富產(chǎn)品線。與此同時(shí)，每戶擁有獨(dú)立的私家庭院及獨(dú)立入戶方式，實(shí)現(xiàn)了高品質(zhì)的“墅級(jí)”體驗(yàn)。
下面我們來(lái)看這幾套疊墅的戶型是如何實(shí)現(xiàn)1:1的贈(zèng)送面積的。
萬(wàn)科渝園E1型(疊下A)5室3廳3衛(wèi)1廚144.00㎡
萬(wàn)科渝園E2型(疊中)5室3廳4衛(wèi)1廚163.00㎡
萬(wàn)科渝園E3型(疊上B)4室2廳3衛(wèi)1廚187.00㎡
萬(wàn)科渝園E4型(疊下B)5室3廳4衛(wèi)1廚160.00㎡
綜上看來(lái)，萬(wàn)科渝園五疊墅多空間可具備改造的可能性，為后期產(chǎn)品的眼神提供空間，保證住戶私密性的同時(shí)，在有效空間內(nèi)通過(guò)做到多維度私人花園。而下沉式花園與庭院花園、空中花園組合應(yīng)用，在每一層都可觀賞到多種花園。戶型緊湊，功能完備。
【復(fù)合六疊墅】
前不久，位于蘇州的世茂御瓏墅推出了5+1層的六疊墅，復(fù)式與錯(cuò)層結(jié)合，實(shí)質(zhì)為疊墅的升級(jí)產(chǎn)品。據(jù)了解，該項(xiàng)目拿地時(shí)，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率為1.2，拿地成本相對(duì)較高。
單體共5層，附加閣樓，底部?jī)蓪訛槠胀ǒB加產(chǎn)品，3-5層通過(guò)躍層、錯(cuò)層等結(jié)構(gòu)打造立體戶型，并通過(guò)開(kāi)間的水平空間差異，贈(zèng)與業(yè)主不同的觀景視角，提升產(chǎn)品品質(zhì)。
入戶方式：由于產(chǎn)品頂層業(yè)主為5樓，故采用共用觀景電梯，私密性有一定程度降低。
疊1：三室兩廳三衛(wèi)一廚 建面：138.75㎡
疊2：三室兩廳三衛(wèi)一廚 建面：137.67㎡
疊3：三室兩廳兩衛(wèi)一廚 135.38㎡
疊1、疊2、疊3的組合：
疊4：3層-4層 三室兩廳兩衛(wèi)一廚 135.2㎡
疊5：四層-5層 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)一廚 105.67㎡
疊6：5層-閣樓 兩室兩廳三衛(wèi)一廚 123.32㎡
從戶型上看，不同戶型各有特點(diǎn)，比如一到三層，產(chǎn)品是南北庭院雙重入戶方式，有意強(qiáng)化別墅品質(zhì)級(jí)別。疊5戶型作為106.67最小面積段的戶型產(chǎn)品而言，主臥、次臥均位于南向采光面，舒適度提升，且由于跌錯(cuò)設(shè)計(jì)，豐富觀景視覺(jué)。疊6戶型，可以說(shuō)是整體戶型價(jià)值最高的戶型，123.23㎡戶型面積較小，但1層的起居空間，及2層主臥、次臥均位于南向采光面，舒適度提升。
戶型庫(kù)曾經(jīng)對(duì)這個(gè)產(chǎn)品不同戶型進(jìn)行了價(jià)值梳理，一起看看：
總的來(lái)說(shuō)，此六疊墅融合了疊墅、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層等結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，由于保證戶內(nèi)結(jié)構(gòu)，故在公共入戶方式上限定空間，而戶型通過(guò)套內(nèi)樓梯進(jìn)行空間轉(zhuǎn)換，有限節(jié)省建筑成本。
