房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，歷來(lái)得到國(guó)家的高度重視。因?yàn)榕c百姓生活息息相關(guān)，歷來(lái)也是眾人矚目的焦點(diǎn)行業(yè)之一。其中房?jī)r(jià)的問(wèn)題是各方觀點(diǎn)交織的“火力點(diǎn)”，在當(dāng)前全球性金融危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)大環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)如何走一條健康發(fā)展之路更是引發(fā)熱議。
加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程管理
加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資管理，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)突出包圍，穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，工程造價(jià)預(yù)算是確定工料消耗的文件，是考核工程投資經(jīng)濟(jì)合理的依據(jù)，重視項(xiàng)目投資預(yù)算管理，將有利于提高設(shè)計(jì)和投資控制。
土地施行招、拍、掛代替原來(lái)的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一大重點(diǎn)轉(zhuǎn)折，標(biāo)志著行業(yè)規(guī)范建設(shè)行為，行業(yè)自律水平的提高，同時(shí)一系列業(yè)內(nèi)的“一個(gè)前提，兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，使中小房地產(chǎn)更處于極為艱難的處境。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的投資風(fēng)險(xiǎn)管理日顯突出。
投資控制的基本原則和方法在項(xiàng)目建設(shè)中，項(xiàng)目的投資控制緊緊圍繞著三大目標(biāo)，造價(jià)控制、質(zhì)量控制和進(jìn)度控制。實(shí)踐證明，由于各種主觀和客觀因素的制約，項(xiàng)目規(guī)劃中的計(jì)劃目標(biāo)有可能難以實(shí)現(xiàn)，需要在實(shí)施過(guò)程中合理調(diào)整，收集實(shí)際數(shù)據(jù)，進(jìn)行計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，以判斷是否有存在偏差。
工程造價(jià)管理是一個(gè)涵蓋多個(gè)系統(tǒng)的工程，任何單方面的控制工作都無(wú)法取得令人滿意的效果，要有效控制造價(jià)，就應(yīng)該從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同和信息管理等方面采取措施，系統(tǒng)的控制工程造價(jià)，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程管理，將決策階段風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)，控制在最低范圍內(nèi)。
日前，國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%.這是從2004年以來(lái)執(zhí)行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以說(shuō)迎來(lái)了一個(gè)良性發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，用好、用足政策的同時(shí)，加強(qiáng)自身內(nèi)部管理，把項(xiàng)目造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將獲得更多市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空間。
全過(guò)程管理的內(nèi)容
1）正確定位項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，決定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位，建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位。有了項(xiàng)目正確的定位目標(biāo)，可以周期性地對(duì)投資實(shí)際發(fā)生值和計(jì)劃值進(jìn)行比較，未發(fā)生偏差，繼續(xù)實(shí)施，發(fā)生偏差及時(shí)分析原因，采取措施糾編，還可以根據(jù)已完成工程的實(shí)際情況預(yù)測(cè)未來(lái)值，提前采取預(yù)防措施，使項(xiàng)目造價(jià)始終處于受控狀態(tài)。
2）成本最低合理化：一方面在設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的前提下，合理優(yōu)化設(shè)計(jì)，既符合使用功能、美學(xué)功能、環(huán)境功能的要求，又達(dá)到降低成本的目標(biāo)，它是成本控制的關(guān)鍵。另一方面加強(qiáng)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的管理，專項(xiàng)方案論證等，使可能性變成現(xiàn)實(shí)。
3）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的合同履行能力：由于項(xiàng)目建設(shè)具有一次性特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的問(wèn)題多，如果沒(méi)有合同管理的意識(shí)，對(duì)合同知識(shí)知之甚少，不理解合同的基本要素，導(dǎo)致合同管理混亂，就會(huì)給項(xiàng)目造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。所以在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要經(jīng)常檢查合同執(zhí)行情況，建立履約情況記錄，預(yù)測(cè)未來(lái)合同執(zhí)行情況，有偏差及時(shí)提出預(yù)防措施。項(xiàng)目結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行合同評(píng)價(jià)，為以后的合同簽訂及履行提供借鑒和指導(dǎo)。
4）重視信息管理：目前我國(guó)已進(jìn)入了信息時(shí)代，信息已成為決策者不可缺少的參考因素，一個(gè)樓盤決策，首先要了解附近樓盤的設(shè)計(jì)方案、售價(jià)、銷售情況及開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，務(wù)求知已知彼，才能為樓盤定位、決策提供依據(jù)，避免決策風(fēng)險(xiǎn)。
其次，根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn)，廣泛了解消費(fèi)群體，通過(guò)廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的生活水平，對(duì)居住空間、環(huán)境方面的要求等�！≡俅危私馔愐淹旯こ痰脑靸r(jià)信息，有關(guān)部門發(fā)布的人工、材料、機(jī)械、設(shè)備價(jià)格信息，造價(jià)指數(shù)、人工材料、設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)，一些材料設(shè)備的出廠價(jià)、運(yùn)費(fèi)等，把上述信息經(jīng)過(guò)加工、整理歸集后，為決策者及時(shí)正確的做出決策提供依據(jù)，為投資控制部門提供造價(jià)變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)提供參考。
5）合理的計(jì)劃管理：合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。
6）建立工程量清單計(jì)價(jià)模式，簡(jiǎn)化預(yù)標(biāo)編審：實(shí)行工程量清單報(bào)價(jià)、打破了過(guò)去由政府造價(jià)部門統(tǒng)一單價(jià)的做法，讓承包單位能最大發(fā)揮自身的價(jià)格和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，不斷提高企業(yè)的管理水平，推動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)，從而在競(jìng)爭(zhēng)中形成市場(chǎng)，進(jìn)一步推進(jìn)整個(gè)建設(shè)領(lǐng)域的縱深發(fā)展，這也是招投標(biāo)制度和造價(jià)管理與國(guó)際接軌過(guò)程中要經(jīng)過(guò)的必然階段，采用工程清單計(jì)價(jià)模式，可以不編預(yù)標(biāo)，不編標(biāo)底，只編工程清單即可，這樣可節(jié)省大量的時(shí)間和精力去做造價(jià)管理的其他方面的工作，另外還可簡(jiǎn)化工程進(jìn)度款的撥付和工程結(jié)算，清單計(jì)價(jià)還有利于過(guò)程控制，使造價(jià)控制始終處于受控狀態(tài)。
7）合同外工程簽證的管理：造成建筑工程造價(jià)大幅度增加的一個(gè)重要原因是工程簽證管理不規(guī)范。如何認(rèn)定項(xiàng)目工程簽證的有效性，是合理確定和有效控制造價(jià)的關(guān)鍵。實(shí)踐證明，確定如何認(rèn)定工程簽證的有效性應(yīng)抓以下幾個(gè)方面。工程簽證的客觀真實(shí)性，必須是建設(shè)實(shí)施過(guò)程中確實(shí)存在和發(fā)生的事實(shí)材料，能經(jīng)得住推敲。要求簽證必須是書(shū)面文件，有關(guān)記錄、協(xié)議、紀(jì)要必須是雙方簽署，影響工程的重大事件以及特殊情況必須由工程師認(rèn)可。設(shè)計(jì)變更簽證，應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位出具變更通知書(shū)和修改圖紙，設(shè)計(jì)、核審人員簽字并加蓋章，經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查，同意、簽證、重大設(shè)計(jì)變更應(yīng)經(jīng)原審圖部門審批，否則不應(yīng)列入結(jié)算。工程簽證的及時(shí)性，及時(shí)性是施工合同示范本對(duì)工程簽證的特殊要求，目前強(qiáng)制推廣使用的合同示范本中對(duì)設(shè)計(jì)變更簽證，施工索賠簽證等有明確的時(shí)間要求，超過(guò)規(guī)定時(shí)限視同放棄權(quán)益。
8）市場(chǎng)尋價(jià)制度：市場(chǎng)尋價(jià)是現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，現(xiàn)場(chǎng)的過(guò)程管理是結(jié)算的前提和基礎(chǔ)。簽證管理規(guī)范，結(jié)算就容易，投資造價(jià)永遠(yuǎn)在掌握之中。
在競(jìng)爭(zhēng)中尋找發(fā)展機(jī)遇
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和造價(jià)控制應(yīng)實(shí)現(xiàn)有計(jì)劃、有目標(biāo)的全過(guò)程管理，通過(guò)采集積累信息、清單編制、風(fēng)險(xiǎn)管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的系統(tǒng)管理，在實(shí)際管理中，避免單方面的管理、控制，加強(qiáng)前期計(jì)劃管理，目標(biāo)定位，信息管理控制，過(guò)程管理才能有效地使項(xiàng)目始終處于受控狀態(tài)，提高投資效益。
當(dāng)前形勢(shì)是，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了拼實(shí)力的階段，正確、及時(shí)領(lǐng)會(huì)國(guó)家方針、政策，練好“內(nèi)功”，降低成本，就有可能在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得先機(jī)，以管理制勝，獲得良性發(fā)展契機(jī)。
