在一般意義上很難把房地產(chǎn)開發(fā)商與小偷混為一談。但是現(xiàn)實有時候卻又是那么奇怪，他們走到了一起，一起經(jīng)營著房地產(chǎn)開發(fā)這塊大蛋糕。既然能把開發(fā)商和小偷說到一塊，說白了就是他們都在偷。小偷一般偷的是錢和物，偶爾還有偷情的。那開發(fā)商偷的到底是什么呢？先拋開“稅”不說，答案是“面積”。
對于“偷面積”這一說法，相信做房地產(chǎn)的和做建筑設(shè)計特別是做住宅設(shè)計的甚至于各地的建設(shè)管理部門都不會覺得陌生。那么這個“偷面積”到底是怎么一回事呢？現(xiàn)在用一個純住宅項目來舉例說明，姑且把這個項目稱作“1㎡用地項目”。這個項目只有1㎡的用地，政府規(guī)定只能建3㎡建筑面積的住宅，開發(fā)商在報建時也是按3㎡建筑面積進行報建，但待竣工驗收后通過違章改建加建，使住宅實際建筑面積達(dá)到了4㎡。很明顯開發(fā)商“偷”了1㎡的建筑面積。開發(fā)商和建筑設(shè)計單位從住宅的方案設(shè)計階段就已經(jīng)為竣工驗收后如何更容易偷面積想好了方案。
下面我大概的闡述一下開發(fā)商“偷面積”的一般手法。各地的房屋建筑面積測繪規(guī)范里都有一些可以不用計算建筑面積或計算一半建筑面積的規(guī)定，而目前開發(fā)商正是主要利用了這些規(guī)定來進行“偷面積”的 。例如層高＜2.2m建筑空間不用計算建筑面積、室內(nèi)局部2層高的空間只要計算一層的建筑面積、普通凸窗和落地凸窗可以不用計算建筑面積、不封閉的陽臺建筑面積按其投影面積的一半計算，有些地方更是規(guī)定了雙層高陽臺不用計算建筑面積。利用“不封閉的陽臺建筑面積按其投影面積的一半計算”這規(guī)定開發(fā)商可以把陽臺設(shè)計得很大例如10㎡，等到竣工驗收后再把陽臺封閉成一間房間或廳，通過這一方法可以偷5㎡；利用“雙層高陽臺不用計算建筑面積”這規(guī)定開發(fā)商可以在住宅內(nèi)設(shè)計一個雙層高陽臺例如面積也是10㎡，等到竣工驗收后把雙層高陽臺封閉，而且在豎向再加建一層樓板，通過這一方法可以偷了20㎡；利用“室內(nèi)局部2層高的空間只要計算一層的建筑面積”這一條，開發(fā)商可以在室內(nèi)設(shè)計一個雙層高的空間，例如面積也是10㎡，等到竣工驗收后，在雙層高空間上空加建一層樓板，這樣也可以偷10㎡；至于“層高＜2.2m建筑空間不用計算建筑面積”這一條現(xiàn)在多用在別墅、多層和高層住宅的首層戶型，例如設(shè)計一個層高2.15米的地下室或半地下室，等到竣工驗收后再往下多挖幾十厘米，這樣就能得到一個正常使用的空間了，通過這一招，可以輕松偷到幾十上百甚至更多的面積；利用落地凸窗和普通凸窗偷面積這一招用的最通常了，也不必多說，只不過現(xiàn)在有些地方限制了凸窗的高度，偷出來的面積凈高一般只有2M，已經(jīng)不太好用了。以上偷面積的方法中利用凸窗和單層陽臺以及層高＜2.2M的建筑空間這3種方式去偷的算是比較含蓄的偷法，因為不需要做太多的改動；利用雙層高陽臺和室內(nèi)雙層高空間去偷的次之，畢竟需要增加一層樓板，而且雙層高陽臺封閉還會對外立面有很大的影響；現(xiàn)在還有利用天井來偷面積的方法（把以后要改成房間或廳的空間先留成一個凹槽狀的天井，竣工后再每層加建樓板）更是彪悍。這些偷面積的方法宅在住宅套內(nèi)還可以多種方法多個地方同時使用，這樣，60㎡1房1廳的住宅可以偷成90㎡3房2廳，80㎡2房2廳的可以偷成120㎡4房2廳等等，更有甚者，每套住宅偷得的面積能占該套住宅建筑面積的100%。
那到底開發(fā)商為什么要“偷面積”呢？是為了給購房者更多的實惠嗎？表面上看好像是，其實不然。其目的是“錢”。下面我們做詳細(xì)的分析。
在這里我們首先要向大家介紹一個政府規(guī)劃部門對一個項目建筑面積總量控制的指標(biāo)——“建筑容積率”。下面套用《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》(SZJG/T22-2006) 中建筑容積率的定義：在建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。還是拿上面舉例用的“1㎡用地項目”來說吧，政府規(guī)定了這個項目的容積率是3，也就是這個項目地上部分只能建3㎡的建筑面積。這個容積率指標(biāo)與這塊地的總價有很大的關(guān)聯(lián)，一般來說容積率越高，地價越高。假設(shè)開發(fā)商在這個項目買地花了9000元，每平方米建筑面積的建設(shè)成本是3000元。如果開發(fā)商老老實實的蓋樓，不用偷面積的伎倆，那這樓每平方米的成本價是（9000+3000×3）÷3=6000元/㎡，如果開發(fā)商偷了1㎡的建筑面積，那情況會怎樣呢？在這里假設(shè)這偷來的1㎡建筑面積由開發(fā)商加建完成，它的建設(shè)成本也是3000元/㎡（如果這偷來的1㎡建筑面積由購房者自己加建完成的話，開發(fā)商付出的成本為零），這時候每平方米的真實成本價是（9000+3000×4）÷4=5250元/㎡。但因為政府規(guī)定只能建3㎡的建筑面積，房產(chǎn)證上也只能寫成3㎡，計算房子總價時也只能按這3㎡來計算，開發(fā)商在賣樓的時候會把這偷來的1㎡說成是贈送了1㎡，這時候按3㎡（實際是4㎡）建筑面積折算出來的成本價是（9000+3000×4）÷3=7000元/㎡，看起來比沒偷面積時的成本價6000元/㎡貴。但其實這時候它的真實成本價5250/㎡元已經(jīng)比沒偷面積時的成本價6000元便宜了750元/㎡。這750元/㎡的利潤就被開發(fā)商獨吞或者由開發(fā)商和購房者瓜分了。我總結(jié)了一條公式來反映每平方米建筑面積的成本價與偷面積比例之間的關(guān)系：P=A÷(1+n%)D+B, 其中P代表每平方米建筑面積的成本價，A代表地的總價，B代表每平方米建筑面積的建設(shè)成本，D代表政府允許這塊地建設(shè)的建筑面積，n%代表偷得的建筑面積占政府允許建設(shè)的建筑面積的百分比（假設(shè)所偷來的面積的建設(shè)成本也為B）。由于A、B、D都是固定的，當(dāng)n%越大，P就越小，這也是現(xiàn)在開發(fā)商偷面積越來越厲害的原因。
從上面的公式可以看出，這偷面積的實質(zhì)偷的是地價，也相當(dāng)于免費的提高了土地的容積率。偷面積的最大受益方是開發(fā)商，購房者表面看起來好像占了點便宜，其實不然。受害方是政府、建筑設(shè)計單位、購房者以及整個社會。
首先開發(fā)商偷得這部分面積是不用付地價及其他費用的，相當(dāng)于政府白白流失了財政收入。其次對于建筑設(shè)計單位來說，因為設(shè)計費是按建筑面積的多少來收取的，開發(fā)商要求做偷面積的方案難度比不偷面積時大得多，而一般這些偷的面積是沒辦法收取設(shè)計費的。再次，對于購房者來說，表面上好像占了點便宜，但由于除了開發(fā)商自己沒有人會確切的清楚該房子的真實成本價，因而購房者到底占了多少便宜，不清楚，況且房子作為一件使用年限差不多上百年的耐用品，加建的這一部分的安全性就值得懷疑了。另外這種偷面積的行為造成了社會資源的極大浪費，因為偷面積需要先通過竣工驗收后才能偷，所以為了應(yīng)付竣工驗收所砌的墻體等，在偷面積時都要拆除，本來一次可以澆好的樓板，為了偷面積，分成了兩次來澆，浪費了人力和資源，污染了環(huán)境。對于社區(qū)配套來說，會帶來不少的壓力，例如一個房子報建時是2房居住3個人的，經(jīng)過偷面積變成4房了，居住人口由3個變成5個了，這樣整個小區(qū)累加起來人口的增加就是一個很大的數(shù)字，會造成社區(qū)配套滿足不了實際需求。
住宅建設(shè)是我國民生工程中的重要一環(huán)，無論開發(fā)商和建筑設(shè)計單位都應(yīng)該以提高住宅的性能、改善住宅的居住環(huán)境、增加住宅的文化和精神內(nèi)涵等方面作為其主要目標(biāo)。而現(xiàn)在開發(fā)商把精力放在如何偷面積上面，在他們的要求下建筑設(shè)計單位為了生存，即使有多大的不愿意，也只能跟隨著開發(fā)商的腳步，把精力放在如何“偷面積”上面去。一個方案能否被開發(fā)商同意，很大程度上在于這個方案能否更容易偷更多面積上。設(shè)計的本意在這里被徹底的顛覆了。
“偷面積”這種現(xiàn)象的存在，在房價上行時助推了地價和房價的上漲，而現(xiàn)在成了開發(fā)商抵抗房價下行的藥方。“偷面積”這種現(xiàn)象的存在歪曲了房價，歪曲了住宅的真實面積，同時也歪曲了社會的倫理道德，造成了更多社會的不公。
首先是造成道德法律上的不公。拿通常意義上的“小偷”來說，他們偷了一定數(shù)額的財物，是犯法的，但我們的開發(fā)商“偷面積”卻能安然無恙，而開發(fā)商偷得的利益卻比“小偷”大得多。在“偷面積”這種現(xiàn)象上，開發(fā)商、建筑設(shè)計單位、購房者是否犯法，值得大家深思，也值得我們的法律界人士研究。當(dāng)我們大部分人生活在這種偷來的面積里時，我們的內(nèi)心是否有過不安。
其次是造成了多偷面積的開發(fā)商與少偷或不偷面積的開發(fā)商之間的不公平競爭。多偷面積的開發(fā)商，其住宅的每平方米的真實成本價比少偷或不偷面積的開發(fā)商低，會偷的開發(fā)商比不會偷的開發(fā)商賺錢。
再次是造成了普通商品房與經(jīng)濟適用房或廉租房在設(shè)計與建造上的不公。有些地方在一個住宅開發(fā)項目上限定了要有一定比例的經(jīng)濟適用房或廉租房，這些經(jīng)濟適用房或廉租房由開發(fā)商建設(shè)并無償提供給政府，是非盈利部分，因而出現(xiàn)了開發(fā)商對于可以出售的商品房，用盡了偷面積的方法，但對于經(jīng)濟適用房或廉租房，絕對不偷一點面積，即使是最常用的凸窗也不同意采用這種奇特的現(xiàn)象。
對于開發(fā)商“偷面積”的現(xiàn)象，制定面積測繪技術(shù)規(guī)范的部門以及相應(yīng)的執(zhí)法部門應(yīng)該深思。那些不用計算建筑面積以及計算一半建筑面積的規(guī)定是否還有存在的需要，也許當(dāng)初制定這些規(guī)定的時候是為了改善居住空間，但現(xiàn)在這些規(guī)定產(chǎn)生的效果已經(jīng)與初衷相去甚遠(yuǎn)了。希望我們的住宅設(shè)計和建設(shè)在全社會的共同努力下能夠盡快回到正常的軌道下，不要在“偷面積”這個誤區(qū)里越陷越深，因為住宅畢竟是是我們每一個人肉體和靈魂的居所，是一件大事。
