城中村改造的模式研究
摘要：城中村是以血緣關(guān)系和地緣關(guān)系等自然關(guān)系為紐帶形成的特殊社區(qū)，具有封閉性、獨立性和排他性，嚴重影響城市的一體化進程。現(xiàn)代城市是以契約關(guān)系和業(yè)緣關(guān)系等社會關(guān)系為紐帶形成的社會共同體，這是現(xiàn)代文明社會的重要特點。進行城中村改造，不但要改造城中村房屋建筑和面貌，更重要的是要有利于最終打破現(xiàn)有的、束縛經(jīng)濟發(fā)展的地緣、血緣等自然結(jié)構(gòu)。城中村改造的目的是既要實現(xiàn)原村民居住形態(tài)、居住環(huán)境的變革，也要實現(xiàn)社會關(guān)系、交往形態(tài)的革新。本文就城中村改造模式進行了深入的探討，僅供大家產(chǎn)考。
關(guān)鍵詞：城中村；改造；模式
城中村轉(zhuǎn)型發(fā)展是城市化發(fā)展的迫切需要。城市化是人口、產(chǎn)業(yè)、資本和市場向城市集中的過程，其中農(nóng)村剩余勞動力和農(nóng)村人口向城市集中是城市化的基本特征。中國目前這種城市化水平滯后于工業(yè)化的現(xiàn)象是我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中的一個大問題，它制約了丁業(yè)化和市場化的發(fā)展進程。因此，國家“十五”計劃把城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整作為我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要內(nèi)容之一，提出實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，促進城鄉(xiāng)共同進步。
一、城中村改造對城市發(fā)展的影響
1、城市土地高效利用的需要
對一個城市的宏觀發(fā)展而言，城中村的存在導(dǎo)致作為城市寶貴資源的土地未能實現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益。很多城中村占據(jù)了城市比較優(yōu)越的區(qū)位，但是在開發(fā)上卻遠遠落后于其他區(qū)位條件差的城市地區(qū)。
2、加快城市化進程的需要
城中村的改造不同于城市中的舊城改造，被認為是城市化進程中最大的難題。宅基地、自留地以及工業(yè)用地，祖屋、新房、出租房，合法產(chǎn)權(quán)以及違章、違法建筑，形成復(fù)雜紛繁的土地、房屋關(guān)系；村民、集體、開發(fā)商以及全社會的利益，村民的眼前利益和長遠利益，多方利益交織在一起。
3、城市社區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要
城中村作為城市一類獨特社區(qū)，有其特殊性和復(fù)雜性，如果能夠積極對待、揚長避短，加快促進其向社區(qū)居委會轉(zhuǎn)變，這樣不僅可以促進這些城中村的社區(qū)建設(shè)，而且會大大促進整個城市的社區(qū)建設(shè)。
4、城中村自身發(fā)展的需要
加快城中村的改制和改造還是城中村本身經(jīng)濟和社會發(fā)展的迫切需要。目前，城中村以出租屋經(jīng)濟為支柱的發(fā)展方式已經(jīng)越來越缺乏后勁。城中村經(jīng)濟進一步發(fā)展必須要有與其相適應(yīng)的經(jīng)濟組織形式，即以股份制的方式促進原有村集體經(jīng)濟組織向公司轉(zhuǎn)變。
無論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來看，城中村目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然會對社會、經(jīng)濟、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來嚴重制約，可以說城中村改造已經(jīng)迫在眉睫。、
二、城中村改造的常見模式
因此，進行“城中村”改造，實現(xiàn)“城中村”與城市整體環(huán)境的有機融合，既要避免僅僅局限于房屋建筑形態(tài)的片面的改造模式，也要盡量將社會形態(tài)的改造融入其中。否則，雖然改造了“城中村”雜亂的建筑、混亂的環(huán)境，但“城中村”落后的社會形態(tài)、生活形態(tài)則可能依然如故，并且“城中村”存在的人員混雜、治安差、管理混亂的情況還將可能難以根本改觀。對“城中村”的改造模式，由于各地具有不同的特點，因而從不同的視角來分析，也存在不同的改造模式，具體來說，主要有以下幾種改造模式：
1、從“城中村“改造的操作層面可供選擇的改造模式
目前在操作層面可供選擇的“城中村”改造主要有三種模式，即“城中村’’自行改造模式；引入房地產(chǎn)商等外部力量的“城中村”改造模式；根據(jù)城市總體規(guī)劃需要，實行整體搬遷的“城中村”改造模式。1．“城中村”自行改造模式
該模式要避免完全沿襲以前的出租經(jīng)濟模式，要通過建造單身公寓，然后分配給每戶村民用于出租。要提倡建造商品房，限制并合理確定單身出租房的比例，這樣有利于讓擁有平等地位的商品房業(yè)主進入，從而有利于打破“城中村”的居住結(jié)構(gòu)，有利于進行規(guī)范化、市場化的物業(yè)管理，同時也有利于盡快收回改造投資。在“城中村”建單身公寓，也要在設(shè)計上注意，利于將來可以將其改成套房出售掉。當(dāng)然這些都取決于房地產(chǎn)市場的總體形勢，并要與整個房地產(chǎn)政策相協(xié)調(diào)。盡管有專家可能認為建單身公寓經(jīng)濟回報高，但是如果全部建成單身公寓，當(dāng)將來房屋出租市場萎縮時，不一定能保證長期穩(wěn)定的收益。
2．引入房地產(chǎn)商等外部力量的“城中村”改造模式
引入房地產(chǎn)商等外部力量的改造模式有助于減輕“城中村”改造的資金壓力和管理理念的缺乏。雖然有人擔(dān)心引入房地產(chǎn)商開發(fā)的辦法可能導(dǎo)致容積率的提高，但我們認為這要分開來看。在一些基礎(chǔ)設(shè)施承載能力較好的地區(qū)，可以由房地產(chǎn)商開發(fā)，在合理利潤的前提下，限制容積率。在一些基礎(chǔ)設(shè)施承載能力不敷、自身又無力開發(fā)的地區(qū)，可以采取由政府微利開發(fā)的方式，在核定各項成本、保證微利的基礎(chǔ)上，由政府房屋建設(shè)部門進行開發(fā)，以避免過高的開發(fā)強度。
3．根據(jù)城市總體規(guī)劃需要，實行整體搬遷的“城中村”改造模式
在根據(jù)城市規(guī)劃需要實行整體搬遷的地區(qū)，采取貨幣和房屋補償，就地或異地安置。但是，要注意在安置中使居民更好地融入到城市社區(qū)中去。
總之，改造“城中村”要有超前眼光，對以上這三種改造模式來說，都要做好統(tǒng)籌安排，既改造好“城中村”的房屋建筑和基礎(chǔ)設(shè)施，而且要使“城中襯”的社會結(jié)構(gòu)和社會關(guān)系朝著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。要使改造有利于變革“城中村”的社會結(jié)構(gòu)，而不是繼續(xù)將“城中村”的初級社會結(jié)構(gòu)和社會關(guān)系固定在‘‘城中村”的土地和房屋上，從而最終實現(xiàn)“城中村”與城市整體的完全融合。任何只顧眼前的改造思想和改造方式，都可能留下后遺癥，給未來城市發(fā)展帶來新的問題。
三、城中村改造模式的創(chuàng)新
1、公眾參與視閾下的城中村模式建構(gòu)
�。�1）重構(gòu)政府、開發(fā)商和公眾角色
為樹立起市場經(jīng)濟下的“公平自愿”原則，政府管理者盡快轉(zhuǎn)變觀念，積極引入公眾參與機制，充分認識到人民群眾在城中村改造中的主體性地位，認真聽取群眾意見，切實保障群眾利益。政府應(yīng)做到規(guī)劃管理的適度放權(quán)和政務(wù)公開透明。
�。�2）公眾參與渠道的建構(gòu)
由于居委會實質(zhì)上是政府的一個基層組織，住宅合作社基本上又多由政府有關(guān)部門組織成立，自發(fā)性的組織又具有不確定性，因而它們都不是公眾參與過程中直接代表居民利益的非營利性民間組織，所以為保障公眾在城中村改造中的有效參與，迫切需要建立相應(yīng)的機構(gòu)組織。
�。�3）政策和法律保障體系的建構(gòu)
a實行立法公開，拓寬參與渠逍。。
b確立公眾參與城中村改造的法律地位
c完善司法程序，切實保障公民的參與權(quán)。
d落實公眾參與城中村改造的實體性內(nèi)容。
（4）政府、開發(fā)商、居民和諧共贏機制的建構(gòu)
2、基于公共治理城的中村改造模式創(chuàng)新
（1）提高改造政策的民主性及科學(xué)性，加強政府與各利害相關(guān)者的交流。
�。�2）開辟除社區(qū)組織作為政府與市場機制之外的第三條道路。
�。�3）引入市場機制，提高改造效率和效益。
�。�4）探索多樣化改造模式，多元化改造主體。
參考文獻：
�。�1］方可.當(dāng)代北京舊城更新：調(diào)查•研究•探索［M］.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2000.
�。�2］汪堅強.“民主化”的更新改造之路［J］.城市規(guī)劃，2002，（7）.
�。�3］郭臻.珠海市“城中村”改造中的多方利益建構(gòu)［J］.城市規(guī)
劃，2005，（2）.
�。�4］宋言奇.舊城更新中的公眾參與[J].經(jīng)濟研究與方略，2005，（6）.
