【摘 要】隨著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體系不斷的優(yōu)化，形成新的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式，本文通過對(duì)大連泉水公租房高層精裝修項(xiàng)目管理實(shí)踐，分析了精裝修項(xiàng)目施工進(jìn)度管理控制的內(nèi)容和方法。
【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理，精裝修，進(jìn)度計(jì)劃控制
一、 前言
大連市公共租賃住房項(xiàng)目作為國家保障房建設(shè)的重點(diǎn)民生工程其意義和社會(huì)影響力深遠(yuǎn)而重大。該項(xiàng)目從開工建設(shè)到竣工交付，僅用了15個(gè)月時(shí)間。在配套工程、景觀綠化、內(nèi)部裝修過程中，堅(jiān)持新的項(xiàng)目管理體系，創(chuàng)造了住宅建設(shè)的“大連速度”，并開創(chuàng)了采用新型房地產(chǎn)代開發(fā)管理模式。將精裝修工程中的施工進(jìn)度計(jì)劃管理控制的內(nèi)容和方法在此表述。
二、工程概況
本項(xiàng)目為20棟34層高層商業(yè)及住宅項(xiàng)目，占地面積20萬平方米，建筑面積40萬平方米，精裝修面積30萬平米，容積率5.30，綠化率25%，其中1-2層為商業(yè)， 3-34層為住宅。建筑結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋混泥土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，外立面材料：仿古通體瓷磚，窗戶：斷橋鋁窗。項(xiàng)目位居大連市甘井子區(qū)。項(xiàng)目以30-50㎡精裝為主，十六種戶型，共7800套。
項(xiàng)目2011年6月開始進(jìn)入準(zhǔn)備工作，計(jì)劃2012年7月土建竣工，精裝修工期4個(gè)月，2012年底交樓。
三、本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制與制定
1、項(xiàng)目實(shí)施期的特點(diǎn)
公租房項(xiàng)目實(shí)施期是項(xiàng)目開發(fā)的重要開發(fā)節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目是否順利竣工直接影響公司的后續(xù)開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目形象。具有以下幾方面特點(diǎn)：
�。�1） 管理系統(tǒng)的復(fù)雜性
管理公司能否順利開展受政府職能部門指導(dǎo)、前期開發(fā)手續(xù)、項(xiàng)目融資安排、產(chǎn)品研發(fā)、建筑和園林設(shè)計(jì)方案及施工圖出圖進(jìn)度和質(zhì)量、材料市場變化及施工進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整等多種因素影響，眾多的參建施工單位。同時(shí)，項(xiàng)目專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和協(xié)調(diào)能力，總部管理平臺(tái)對(duì)于項(xiàng)目部的管理授權(quán)，項(xiàng)目地氣候條件都將影響項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)，以致項(xiàng)目管理系統(tǒng)呈現(xiàn)復(fù)雜性。
（2）專業(yè)技術(shù)的協(xié)調(diào)性
在目前新的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式下，管理公司所提供市場的產(chǎn)品和服務(wù)，并最終得到市場認(rèn)同是項(xiàng)目管理的重要目標(biāo)和工作。
�。�3）施工工期時(shí)間的緊迫性
精裝修施工面積大，精裝修施工時(shí)間只有3個(gè)月，部品部件及收尾時(shí)間一個(gè)月，本項(xiàng)目精裝修總包單位就十家，部品部件及供貨單位更是多達(dá)幾十家，對(duì)于如此體量大的精裝修規(guī)模在本省算是少有的。為達(dá)到既定的施工進(jìn)度目標(biāo)，需管理公司全員參與，抓緊時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)。
2、本項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃需要考慮的因素
�。�1）項(xiàng)目經(jīng)營管理目標(biāo)：（包括總體目標(biāo)、項(xiàng)目關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目目標(biāo)成本、項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、安全目標(biāo)）。
�。�2）項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制定的主要約束條件：（包括建筑方案設(shè)計(jì)進(jìn)度、建設(shè)手續(xù)報(bào)批時(shí)間、施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)度、總包施工單位組織、裝修施工單位及部品招標(biāo)要求、市政園林工程組織）。
（3）項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目工期較緊，土建與配套施工未完成對(duì)裝修及安裝施工影響大，產(chǎn)品屬于精裝修住宅，當(dāng)?shù)厥袌鼋邮艹潭扔写龣z驗(yàn)，項(xiàng)目施工管理要求高。
3、本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制定的原則及階段
制定精裝修進(jìn)度計(jì)劃原則：在項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃基礎(chǔ)上編制精裝修工程專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃，根據(jù)精裝修工程總進(jìn)度計(jì)劃，編制材料、設(shè)備采購及分項(xiàng)工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。
進(jìn)度計(jì)劃制定分成3個(gè)階段：
第一階段確定主要進(jìn)度計(jì)劃.
第二階段確定節(jié)點(diǎn)：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)控制節(jié)點(diǎn)的要求，充分掌握土建總包移交面的質(zhì)量（以制定分階段界面交接計(jì)劃）、甲供材料的情況，在充分考慮環(huán)境及資源和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，結(jié)合分樓層流水施工，按工序的邏輯關(guān)系要求，編制節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，并把該計(jì)劃落實(shí)到裝修合同中。
第三階段確定詳細(xì)施工計(jì)劃：根據(jù)裝修總包合同要約時(shí)報(bào)送且經(jīng)審核符合要求的施工組織設(shè)計(jì)（主要為勞動(dòng)力、機(jī)械、材料的安排），確定進(jìn)一步細(xì)化的可測量、可監(jiān)控的計(jì)劃，該計(jì)劃需含各甲供材（甲分包）的計(jì)劃且得到所有參建單位的認(rèn)可，并落實(shí)到甲供材（甲分包）合同中。
工期管理注意事項(xiàng)：應(yīng)預(yù)留足夠的時(shí)間來完成細(xì)部整改、分戶驗(yàn)收和保潔。應(yīng)有不少于兩次的看房安排（建議開放時(shí)間選擇在砌體＼門窗施工、內(nèi)部裝修啟動(dòng)、交付前1個(gè)月等節(jié)點(diǎn)進(jìn)行。）
四、本項(xiàng)目進(jìn)度管理的組織與實(shí)施
1、關(guān)注本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵線路及關(guān)鍵活動(dòng)
在本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施中，關(guān)鍵線路是項(xiàng)目總計(jì)劃中最長的路徑，關(guān)鍵路徑上的工作都是關(guān)鍵工作。關(guān)鍵線路上所花費(fèi)時(shí)間代表完成項(xiàng)目目標(biāo)的最短時(shí)間，關(guān)鍵線路上的任何活動(dòng)的延遲都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目完成時(shí)間的延遲。因此，項(xiàng)目部管理工作的重點(diǎn)是保證關(guān)鍵工作的有效性和時(shí)間性。
在本項(xiàng)目中，關(guān)鍵性工作依次為：裝飾設(shè)計(jì)圖紙完善—主體移交—建筑裝飾工程—室內(nèi)精裝工程—室內(nèi)安裝工程—室內(nèi)外配套工程—綜合驗(yàn)收、移交
項(xiàng)目部針對(duì)關(guān)鍵性工作編制相關(guān)管理方案并落實(shí)責(zé)任人。
2、定期編寫本項(xiàng)目進(jìn)度周報(bào)及月報(bào)
客觀真實(shí)地反映項(xiàng)目實(shí)施情況，提示存在風(fēng)險(xiǎn)，明確存在困難是房地產(chǎn)管理者主要職責(zé)之一，總部管理平臺(tái)與項(xiàng)目部之間需要及時(shí)溝通并按公司授權(quán)體系要求處理相關(guān)工作，項(xiàng)目部編制的工程月報(bào)表及專業(yè)工程師編制的周報(bào)是公司各級(jí)管理層評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)度，考核實(shí)施效果，清晰存在風(fēng)險(xiǎn)，形成工作方針的重要工作手段，特別是實(shí)施期，項(xiàng)目部所建立的工作成果將有利于提升項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)和合作單位的工作效率。
3、組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)開展進(jìn)度計(jì)劃偏差分析，形成有效糾偏方案
通過項(xiàng)目進(jìn)度周報(bào)及月報(bào)，項(xiàng)目工程例會(huì)及公司辦公會(huì)議，結(jié)合定期的分項(xiàng)項(xiàng)目檢查，建設(shè)單位、管理公司和項(xiàng)目部將各標(biāo)段項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況與批準(zhǔn)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃比較，找出項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展過程中存在的進(jìn)度偏差，并對(duì)這些偏差進(jìn)行分析，找出造成階段性產(chǎn)生偏差的原因并及時(shí)予以糾偏處理.
五、提升本項(xiàng)目施工進(jìn)度管理的方法
1.精裝修施工樣板先行
對(duì)于精裝修工程來說，建立實(shí)體施工工序樣板制度才有意義，工序樣板要盡量在實(shí)樓做，將設(shè)計(jì)、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時(shí)發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。工序樣板先行制度不僅能反應(yīng)設(shè)計(jì)是否合理、成本是否可控、營銷承諾是否切實(shí)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補(bǔ)缺所用，并通過實(shí)體感受，對(duì)樣板間裝修效果進(jìn)行反饋，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準(zhǔn)備預(yù)案，避免交樓時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。
2.設(shè)計(jì)盡早介入、探討精裝產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、先平面后立面再細(xì)化的設(shè)計(jì)模式
精裝設(shè)計(jì)要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時(shí)，精裝修設(shè)計(jì)就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導(dǎo)致后期工期延長，成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時(shí)，少用稀缺材料，為施工和采購降低難度，同時(shí)施工做法盡量要簡單、成熟，避免因考慮不周，導(dǎo)致施工過程中更改，以耽誤工期、耗費(fèi)成本為代價(jià)，造成后期工期及成本增加。
3.加強(qiáng)自主采購、招標(biāo)采購、培養(yǎng)戰(zhàn)略精裝修施工單位
自主采購、招標(biāo)采購是保證精裝修工程項(xiàng)目材料品質(zhì)、降低成本、節(jié)約時(shí)間的有效手段。項(xiàng)目將與裝修效果、檔次有關(guān)的入戶門、地板、衣柜、櫥柜、電器自主招標(biāo)分包，潔具、龍頭、鎖具甲供，另外涂料、開關(guān)面板、內(nèi)墻磚選用自主采購。自主采購、招標(biāo)采購可以降低成本，同時(shí)也能控制產(chǎn)品質(zhì)量，保證裝修效果，而且還能節(jié)約時(shí)間成本。
六、總結(jié)
通過自己參建的項(xiàng)目的實(shí)踐，我充分認(rèn)識(shí)到了工程進(jìn)度控制在項(xiàng)目管理中的重要作用并對(duì)施工進(jìn)度控制的認(rèn)識(shí)從‘感性’上升到‘理性’，這使我在以后的工作中在保證施工質(zhì)量的同時(shí)，還應(yīng)該重視項(xiàng)目管理和進(jìn)度管理。
