房屋屬于耐久性消費(fèi)品范疇，在房屋最終損壞廢棄之前，受益期很長。市場中的一切商品包括耐久性消費(fèi)品在內(nèi)，其市場價(jià)格都是取決于供求雙方力量的消長。住房市場符合商品市場的一般規(guī)律，但如前所述，也具有若干特性，從而產(chǎn)生了住房問題。我們可以從城市住房的供需兩方面來觀察它的特殊性。
�。�1）城市住房的供需市場
�、俟┙o方面
住房的供給多種多樣，分類也多種多樣。按產(chǎn)權(quán)情況，可分為公有、私有；按使用情況，可分為自用、租用等；按坐落區(qū)位，可分為郊區(qū)、市申心區(qū)等；按建筑類型，可分為獨(dú)立式、聯(lián)立式、公寓式等；亦可按面積及居室多少、建成時(shí)間的早晚等分類。來源：考試大
住房供給及分類的多樣性意味著并不存在著一個(gè)統(tǒng)一的住房市場，而是多種不相同又相關(guān)聯(lián)的市場和次級市場相組合。
住房市場的特性是在短期內(nèi)供給非常缺乏彈性，設(shè)計(jì)建造新住宅所簾要的時(shí)間使得價(jià)各變化和擴(kuò)大房屋數(shù)量之間有著無法避免的滯延。
此外，公有福利性住房部分的存在也影響著商品住房的供給市場。由于公有住房的供應(yīng)不受市場機(jī)制的驅(qū)動，而取決于政府的籌資能力和政治決策，使得住房的市場運(yùn)行更加呈現(xiàn)出與眾不同的特征。
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影響住房消費(fèi)需求的因素主要有家庭收入情況、家庭人口構(gòu)成、傳統(tǒng)的居住文化等。住房需求所存在與一般商品不同點(diǎn)還在于它的投資價(jià)值。
（2）中國國城市住房制度
從建國后直至1978年，我國城市住房制度的特征可以概括為：低租金、分配制、福利型。住宅建由國家單一投資，排斥了市場機(jī)制的作用，難以形成住宅投入產(chǎn)出的良性循環(huán)；加上長期忽視住宅建設(shè)在人民生活中的作用，投資得不到保障，因此城市住房問題越來越嚴(yán)重。
改革以后，國家對住宅投資體制進(jìn)行了改革，城市住宅建設(shè)量逐年增多，住房短缺的矛盾有所緩解，但仍與世界平均水平有相當(dāng)?shù)牟罹唷?br />
�、偻顿Y渠道單一，造成欠賬過多、總量不足；
�、诜峙渲茖�(dǎo)致貪大求多、苦樂不均；
�、鄣妥饨鹣鳒p住房開支引發(fā)畸形消費(fèi)；
�、芨＠图又刎�(cái)政負(fù)擔(dān)，陷入惡性循環(huán)。
城鎮(zhèn)住房創(chuàng)度改革的目標(biāo)是要將住房作為職工和居民生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的組成部分，改變勞動報(bào)酬中的貨幣和住宅實(shí)物二元化方式，形成房產(chǎn)供需的市場化機(jī)制，以價(jià)格信號而不是行政手段來影響供需幣場雙方的行為。
城鎮(zhèn)住房的改革在20世紀(jì)90年代初開始實(shí)質(zhì)性啟動，在地進(jìn)行了廣泛的試點(diǎn)改革工作，取得了一定進(jìn)展。1994年7月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房改革的若干規(guī)定》，標(biāo)志著房改工作的全面開展。目前的城市住房改革措施的基本思路有三：推行住宅公積金制度；公有住宅租金改革；出售公有住房。1998年，國務(wù)院又進(jìn)一步作出了停止實(shí)物分房的決定。房改促進(jìn)了住房市場的發(fā)育，市場機(jī)制已在有效地調(diào)節(jié)住房的供應(yīng)和需求。
