由于高漲的房價，近期很多人選擇舍棄市區(qū)的“老破小”，選擇在北京三環(huán)邊或者購置環(huán)境較好的新房（準現(xiàn)房/新二手房）。然而，這個過程也是很糾結(jié)的，時間怎么把控？老破小是該賣還是租？有哪些注意事項？哪些因素是不能忽略的呢？如何實現(xiàn)無縫對接？？
目前房產(chǎn)市場上有“以房換房”和“以房養(yǎng)房”兩個概念：
以房換房：
以房換房是指雙方均有房，且在互相認可的前提下，通過等價或者補差價的形式進行房屋交換交易，從而滿足雙方各自的需求。
賣掉原來老破小的主城房子，換一套環(huán)境好，面積大的新房。
以房養(yǎng)房：
是指在不出售老房子的情況下，用自己手頭的資金購置新房，然后出租老房子，用工資+月租來養(yǎng)新房，同時持有兩套房屋。
如果是“以房養(yǎng)房”
只要自己的手頭資金相對充�？梢灾Ц缎路康氖赘犊畹脑挘潜容^推薦的。
因為隨著時間推移，工資會越來越高，租金也會相對增加，再加上通貨膨脹等因素的影響，還款壓力也會越來越小。
就目前市場情況而言，房屋是保值或升值的，同時持有兩套房產(chǎn)也是可以的。
后期如果有資金需求的話，老房子還可以靈活處理。
如果是“以房換房”
如果是雙方互換房屋的話（目前相對來講比較少，這個多是50/60年代才有的情況），那就以雙方達成的意志進行交換。
簽協(xié)議、過戶、交房、補差價等等。
如果是賣掉老破小，一定有換的必要嗎？
目前北京、深圳、鄭州等熱點城市時常會出現(xiàn)因手頭資金不足，需賣掉老破小換新房。
以改善需求為主的換房需求，多是兩種原因
1、家庭成員增加，當初買的不夠住了，需要換新的；
2、老房子環(huán)境差，沒有電梯，沒有物業(yè)，難停車等，需要換新的。
12月1日，住建部在廈門開了一場以老舊小區(qū)改造試點工作為主題的座談會，一共選取了15個城市作為試點城市，分別是廣州、韶關(guān)、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花、寧波。
老破小的整體環(huán)境等各方面均有所改善，那么，換房還有必要嗎？
如果確定要換，那么：
換房不能忽略的因素
1把握好買和賣的時間差
一般來說，賣房子比買房子快。
賣房子的時間和自己買房的時間最好同步進行，如果隔著太長的話，老房子賣不出去，新房子又繼續(xù)用錢的話，損耗會比較大。
2選擇支付能力較好的買家
急需用錢買房的話，需要買家全款或者高額首付支付。
不急需用錢的話，選擇支付能力較好的買家。首付越高，你買新房能撬動的杠桿就越高，能置換的房子也會更大一些。
3留足備用金
以房換房涉及到買、賣兩個過程，除購房款之外，還涉及到中介費，契稅、個稅、增值稅等其他款項。
4確定自己是否有貸款記錄
無貸款記錄，買房按首套算；有貸款記錄，即使名下無房，也是二套，首付60%。
5購買二手房，注意房齡
目前銀行對二手房貸款的房齡要求很嚴格。
一般情況下，超過20年的二手房基本不放貸。
個別銀行甚至要求房齡在15年以內(nèi)的二手房才可貸款。大部分銀行貸款的門檻是房齡在20年以內(nèi)，面積在60平方米以上。對于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房可以適當放寬到25年以內(nèi)。
購買二手盡量避免購買房齡在10年以上的舊房子。
因為再次出手轉(zhuǎn)讓，會有很多不利因素。
首先過個5-7年，房齡就接近20年了，到時想要再出售除非找到全款購買的買家，否則銀行是否愿意放貸是個問題，即使能貸款額度也會低很多，且銀行可能會要求較高的首付款，對于找到合適的買家會比較難。
其次，即使準備長線持有，老房子的租金通常會比新房低20%-40%，甚至更多。
6還要注意房屋類型
根據(jù)不同的房改房類型，房改房的產(chǎn)權(quán)也是不同的。
房改房的房屋來源一般都是事業(yè)單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房又分為成本價、標準價、央產(chǎn)房等類型。
按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。屬于部分產(chǎn)權(quán)。交納一定價款后將產(chǎn)權(quán)由房管所或者原產(chǎn)權(quán)單位買為個人的完全產(chǎn)權(quán)，這類房產(chǎn)在交納土地出讓金之前是不具有土地使用權(quán)。
房改房已按標準價或成本價付清房款，取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以抵押、出租，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按交易評估價格的1%繳納出讓金。
7資金是否需要第三方監(jiān)管
第三方監(jiān)管，對于買方來說風險小，有一定的保證；對于賣方來說，所有程序走完能一次性拿到房款；銀行放過款才能過戶;
非第三方監(jiān)管，對于買方來說，風險較大；對于賣方來說，前期拿到首付款，后期銀行放貸下來之后才能拿到尾款。付過首付就能過戶。
“買”和“賣”涉及到的稅費有以下幾種：
購置新房和二手房需要交納的稅費是不一樣的，二手房與新房相比需要繳納更多的稅費。
新房稅費
需要繳納契稅、房屋維修基金、產(chǎn)權(quán)登記費和所有證等費用，契稅為主要稅費。
新房是按照房屋總價乘以對應(yīng)的契稅比例。
二手房稅費
需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅、房屋評估費、交易費、中介費等主要稅費。
二手房與新房，契稅征收的標準一樣，但計稅價不一樣。
二手房是按照網(wǎng)簽價或者核定價乘以對應(yīng)的契稅比例。
注意：網(wǎng)簽價與核定價哪個高選哪個
經(jīng)濟適用房滿五年才可以上市交易，買賣經(jīng)適房繳納的增值稅及附加、契稅、個稅規(guī)則與上面的商品房一樣，但是經(jīng)適房除了以上幾個稅種之外，還需要繳納綜合地價款。
綜合地價款是（網(wǎng)簽價/核定價-原購經(jīng)適房價格）×70%。
其他費用
印花稅:二手房成交價*0.05%(買賣雙方各繳納，目前免征收)
交易費：6元/平方米，非住宅10元/平米（雙方繳納）
證件工本費:80元
房屋評估費：按評估額4%繳納。（買方承擔）
中介費一般為2%。
無論是“以房換房”還是“以房養(yǎng)房”，都是目前有房一族改善性需求，在資金不是特別充足的情況下的購房之舉。
由于置換的過程中，會牽涉到購房時間、交易稅費等多重問題，相對比較復(fù)雜。
但不論哪種情況，愿每個人都能有房可住，有家安心！
