地鐵的建設(shè)對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響

關(guān)鍵詞:地鐵建設(shè);房?jī)r(jià);影響

 

      地鐵是地下鐵道的簡(jiǎn)稱(chēng)。它是一種獨(dú)立的有軌交通系統(tǒng)，不受地面道路情況的影響，能夠按照設(shè)計(jì)的能力正常運(yùn)行，從而快速、安全、舒適地運(yùn)送乘客。地鐵效率高，無(wú)污染，能夠?qū)崿F(xiàn)大運(yùn)量的要求，具有良好的社會(huì)效益。世界上最早的地鐵于1863年在英國(guó)倫敦建成，其干線(xiàn)長(zhǎng)度為6公里，由于當(dāng)時(shí)電動(dòng)機(jī)車(chē)尚未問(wèn)世，機(jī)車(chē)牽引仍用蒸汽機(jī)車(chē)。盡管隧道里煙霧彌漫，但人們?nèi)誀?zhēng)著去坐，當(dāng)年就運(yùn)載乘客950多萬(wàn)次。隨著城市化的快速發(fā)展，地鐵已成為現(xiàn)代中心城市發(fā)展的重要基礎(chǔ)�，F(xiàn)在世界上有地鐵的城市已有100多個(gè)，地鐵線(xiàn)路長(zhǎng)度達(dá)5200公里。我國(guó)的一些大城市都在積極建設(shè)軌道交通，哈爾濱面臨老工業(yè)基地振興、建設(shè)哈大齊工業(yè)走廊、全面調(diào)整和提升城市功能等重要?dú)v史機(jī)遇，抓好地鐵建設(shè)對(duì)構(gòu)建立體化綜合交通格局、改善交通堵塞、能源過(guò)耗、生態(tài)污染等問(wèn)題，具有重要意義。哈爾濱自1998年開(kāi)始籌建軌道交通，2005年7月，建設(shè)規(guī)劃得到國(guó)務(wù)院批復(fù)。2005年12月5日，哈爾濱地鐵一號(hào)線(xiàn)一期試點(diǎn)工程在學(xué)府路哈電表廠(chǎng)對(duì)面三角地啟動(dòng)，標(biāo)志著歷經(jīng)6年申報(bào)之路的哈爾濱地鐵項(xiàng)目終于進(jìn)入實(shí)施階段，哈爾濱也將成為我國(guó)內(nèi)地第七個(gè)“地鐵城市”。

      哈爾濱市軌道交通按照近期與遠(yuǎn)期結(jié)合、地下與地上結(jié)合、市區(qū)與郊區(qū)結(jié)合、交通與人防結(jié)合的原則，規(guī)劃為一環(huán)四線(xiàn)，共計(jì)5條線(xiàn)路，總里程143公里，設(shè)115座車(chē)站，估算投資384億元，總建設(shè)工期20年。一期工程?hào)|起哈爾濱東站，終點(diǎn)設(shè)在哈爾濱醫(yī)大二院，總長(zhǎng)14.4公里。建成后的地鐵一號(hào)線(xiàn)，將是哈爾濱東西走向最大的交通走廊。

      作為城市中最為便利的交通工具，地鐵的建設(shè)必將對(duì)城市化進(jìn)程起到重要的作用。從北京、上海等其他開(kāi)通地鐵交通的城市來(lái)看，地鐵所到之處均帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，其中地鐵的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值究竟如何影響?試作分析如下:

      1地鐵的建設(shè)將緩解房地產(chǎn)供需矛盾

      從目前來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格基本上還是以地段區(qū)分。距離市中心越遠(yuǎn)的房地產(chǎn)，價(jià)格相對(duì)會(huì)低一些。近年來(lái)，土地供應(yīng)一直在向郊區(qū)發(fā)展，可以預(yù)測(cè)的是，土地的有效供應(yīng)量將因?yàn)榈罔F的開(kāi)通進(jìn)一步增大，購(gòu)房者因距離主城區(qū)遠(yuǎn)而產(chǎn)生的對(duì)郊區(qū)房產(chǎn)的抵觸，也將因地鐵的開(kāi)通而緩和，購(gòu)房者心目中傳統(tǒng)的郊區(qū)樓盤(pán)，特別是地鐵沿線(xiàn)的，將變成“準(zhǔn)市區(qū)”樓盤(pán)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，多坐一站路或少坐一站路，在時(shí)間上是差不多的，這樣一來(lái)，地鐵沿線(xiàn)的遠(yuǎn)郊樓盤(pán)在位置上的劣勢(shì)就不明顯了。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的供需矛盾有望因地鐵得到緩解。所以，從理論上說(shuō)，離市中心越遠(yuǎn)的地鐵沿線(xiàn)樓盤(pán)，價(jià)格上漲空間會(huì)更大一點(diǎn)。如規(guī)劃中的哈西新區(qū)已依托一號(hào)線(xiàn)進(jìn)行了“五位一體”的規(guī)劃，將成為我市規(guī)劃的4個(gè)城市副中心之一。

      2地鐵的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因房地產(chǎn)類(lèi)型不同而不同

      不同類(lèi)型房地產(chǎn)要求不同的區(qū)域位置，其選址具有不同要求，商業(yè)用地的區(qū)位選擇重點(diǎn)考慮人流量、商業(yè)集聚度的影響，因此商業(yè)用地一般處于中心區(qū)域的軌道交通站點(diǎn)區(qū)域，或在城市外圍區(qū)車(chē)站的步行合理區(qū)內(nèi)，因?yàn)檫@些區(qū)域人流量大、經(jīng)濟(jì)聚集程度高，商業(yè)企業(yè)因此才能獲得超過(guò)最低門(mén)檻的高收益從而得以生存。地鐵站出口處的辦公樓出租率高，空置率低，住宅用地的區(qū)域選擇重點(diǎn)考慮出行便捷度，居住環(huán)境，購(gòu)物環(huán)境，而由于地鐵的建設(shè)緩解了交通，購(gòu)建的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)地鐵站的設(shè)置帶動(dòng)了區(qū)域商圈的形成，因此地鐵的建設(shè)將形成延線(xiàn)的商、住用房的帶狀分布，但對(duì)多數(shù)工業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，相對(duì)勞動(dòng)力、資本和其它投入成本，運(yùn)輸成本是微小的，并且工業(yè)企業(yè)一般依靠鐵路、公路來(lái)進(jìn)行原材料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，特別是公路運(yùn)輸方式能實(shí)現(xiàn)方便的門(mén)到門(mén)的運(yùn)輸。所以，相對(duì)住宅、商業(yè)用途房地產(chǎn)，地鐵對(duì)工業(yè)用途房地產(chǎn)價(jià)值的影響較小，特別是重工業(yè)會(huì)降低臨近的住宅、商辦用途房地產(chǎn)的價(jià)值，所以在住宅和商辦樓聚集的區(qū)域，地鐵的建設(shè)對(duì)工業(yè)用地的排斥最明顯，配合著一號(hào)線(xiàn)的規(guī)劃出臺(tái)，原延線(xiàn)老工業(yè)企業(yè)現(xiàn)已逐漸遷出城區(qū)，重新進(jìn)行了房地產(chǎn)的再開(kāi)發(fā)。

      3地鐵的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響隨空間變化而不同

      一號(hào)線(xiàn)路通過(guò)主要是哈市舊城區(qū)，它的建設(shè)能調(diào)整舊城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu)，促進(jìn)舊城更新，改善舊城區(qū)環(huán)境，必將帶動(dòng)起沿線(xiàn)房地產(chǎn)熱銷(xiāo)及價(jià)格上漲。由于這個(gè)帶狀區(qū)域內(nèi)可達(dá)性較高，所以房地產(chǎn)的價(jià)值高于周邊距離軌道交通較遠(yuǎn)的同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)值，就局部站點(diǎn)來(lái)說(shuō)，在以地鐵站為半徑，也就是一號(hào)線(xiàn)規(guī)劃中設(shè)置的哈爾濱南站站、農(nóng)科院站、醫(yī)大二院站、黑龍江大學(xué)站、理工大學(xué)站、電表廠(chǎng)站、清濱公園站、西大橋站、教化廣場(chǎng)站、鐵路局站、博物館站、龍江街站、煙廠(chǎng)站、工程大學(xué)站、太平橋站、交通學(xué)院站、南直路站、哈爾濱東站站共計(jì)18個(gè)地鐵站的圓周區(qū)域內(nèi)，隨著半徑的的增大，地鐵的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的增值效應(yīng)減弱。有研究表明，這個(gè)范圍一般為距車(chē)站1/4一1左英里0英里二1609米)的合理步行區(qū)內(nèi)，超過(guò)這個(gè)范圍，地鐵的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響很小。如泰山電子城個(gè)別門(mén)市原本由于戶(hù)型過(guò)大始終處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，一號(hào)線(xiàn)地鐵規(guī)劃出臺(tái)后，在附近要設(shè)置工程大學(xué)站點(diǎn)，該處門(mén)市即被搶購(gòu)一空。而有些住宅小區(qū)在銷(xiāo)售中雖想借地鐵的修建來(lái)進(jìn)行熱炒，但由于距離地鐵站點(diǎn)步行距離較遠(yuǎn)，因此并未得到買(mǎi)房者的認(rèn)可。

      4地鐵的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響隨區(qū)位條件不同而不同

      地鐵建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的影響還受土地開(kāi)發(fā)程度、區(qū)域條件、交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)程度等的影響。一般在土地未開(kāi)發(fā)的地方，地鐵建設(shè)的影響最大，也就是說(shuō)，區(qū)域現(xiàn)有可達(dá)性水平和區(qū)域配套程度越低，地鐵的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響也就越大。如一號(hào)線(xiàn)地鐵的規(guī)劃出臺(tái)以后，延線(xiàn)九三五、哈爾濱南站附近的房產(chǎn)價(jià)格已有攀升，而處在城市中心區(qū)如紅博、秋林商圈由于區(qū)域條件優(yōu)越，交通設(shè)施完善，影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素很多，因此地鐵的建設(shè)對(duì)此區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不明顯。

      5地鐵的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響隨時(shí)間而變化

      隨著時(shí)間的推移，“地鐵效應(yīng)”對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響會(huì)減弱。因?yàn)殡S著哈市交通設(shè)施在城市眾多區(qū)域的陸續(xù)投入，可達(dá)性將在城市交通網(wǎng)絡(luò)中普及，各住宅區(qū)生活配套設(shè)施都已相當(dāng)完備，居民不必出遠(yuǎn)門(mén)就能滿(mǎn)足生活所需。即便沒(méi)有軌道交通，依靠公交、私車(chē)、出租車(chē)也足以解決日常出行問(wèn)題，造成地鐵可達(dá)性的相對(duì)價(jià)值降低，而地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響又是通過(guò)可達(dá)性來(lái)改變的，因此地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響程度將弱化。另一方面，地鐵建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)坐的影響具有超前性和當(dāng)期性，延規(guī)劃線(xiàn)的地段往往是車(chē)未通樓先熱賣(mài)起來(lái)，房?jī)r(jià)的上升是在該線(xiàn)路開(kāi)通前即已經(jīng)出現(xiàn)，地鐵建成后房地產(chǎn)的升值主要依賴(lài)于區(qū)域房地產(chǎn)的整體提升。

      總之，地鐵就好比房地產(chǎn)走勢(shì)的晴雨表，最明顯的就是地鐵線(xiàn)路走到那里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就會(huì)熱起來(lái)，地鐵對(duì)所在城市房地產(chǎn)價(jià)格的刺激是明顯的。