淺談商品住宅小區(qū)成本開(kāi)發(fā)的控制

關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目；商品住宅；成本控制；控制方法

Abstract:With the increase of national macro-control, the real estate market gradually mature, commodity residential sales prices will gradually become stable and commodity residential environment will gradually improve. Real estate developers should be timely change ideas, change the traditional heavy business management idea, to light from commodity residential development project investment decision, the design, construction management and later marketing planning four aspects, deal with different conditions, using a variety of methods in residential district strengthen control and lower commodity residential construction cost, to maximize the economic efficiency.

Keywords：construction project；commercial residential buildings；Budgeting control；control method

現(xiàn)代建設(shè)工程市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從表觀上看是產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)；從內(nèi)涵上看是工程實(shí)力、人才及服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)；從企業(yè)經(jīng)濟(jì)角度則是在同等質(zhì)量下的成本競(jìng)爭(zhēng)，就此而言，產(chǎn)品成本決定一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。成本控制是企業(yè)管理活動(dòng)中永恒的主題，成本控制的直接結(jié)果是降低成本，增加利潤(rùn)，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)能力和管理水平，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。加強(qiáng)成本控制，降低成本消耗，提高獲利水平，已成為建設(shè)企業(yè)求生存與發(fā)展的關(guān)鍵。

 

商品住宅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（單位）建設(shè)并**、出租給使用者，僅供居住用的房屋。住宅小區(qū)是以商品住宅為依托的同時(shí)配備一些基礎(chǔ)設(shè)施，能夠滿足人群居住的集群建筑體的統(tǒng)稱。商品住宅開(kāi)發(fā)投資是指開(kāi)發(fā)商為了取得預(yù)期收益而進(jìn)行資金投入的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)行為。即開(kāi)發(fā)商從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始, 經(jīng)過(guò)前期的項(xiàng)目的可行性研究，中期的規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)過(guò)程, 建設(shè)成質(zhì)量合格的能滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)商品, 最后通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售收回投資, 獲取投資收益。

我國(guó)商品住宅小區(qū)成片開(kāi)發(fā)的形成和發(fā)展，主要取決于三個(gè)條件：一是住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是在房屋統(tǒng)建的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的綜合開(kāi)發(fā)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成的過(guò)程，也是上述三個(gè)條件成熟和完善的過(guò)程，在這個(gè)發(fā)展的過(guò)程也存在一些問(wèn)題。

在住房制度改革前，我國(guó)實(shí)行的是高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，房屋建設(shè)、分配與使用完全實(shí)行國(guó)家計(jì)劃管理，生產(chǎn)性用房，有國(guó)家計(jì)劃投資建設(shè)并無(wú)償劃分給企業(yè)使用；非生產(chǎn)性用房和居民住房，則由國(guó)家統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配使用。投資主要是來(lái)自國(guó)家，在各種改革到來(lái)后，國(guó)有企業(yè)改制，先前的國(guó)家投資的居住用房體制改革后所有權(quán)的歸屬就存在爭(zhēng)議，投資的資金來(lái)源渠道單一，嚴(yán)重的限制了私有資本的運(yùn)轉(zhuǎn)和創(chuàng)造價(jià)值。尤其當(dāng)時(shí)的商品住宅與社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生矛盾，特別是與普遍存在的低薪工資制度發(fā)生矛盾，其結(jié)果使的房地產(chǎn)只有投入沒(méi)有產(chǎn)出，舊的管理體制割斷了城市住宅生產(chǎn)與流通兩個(gè)環(huán)節(jié)的正常聯(lián)系，使得房地產(chǎn)業(yè)難以形成。

由于國(guó)家統(tǒng)一建設(shè)，在設(shè)計(jì)使用上只從單方面考慮，如住宅區(qū)全部建成一片，無(wú)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在后期規(guī)劃又進(jìn)行變更，已建的住宅在一定程度上不能滿足人們生活居住的要求。走出住宅開(kāi)發(fā)的誤區(qū)，加強(qiáng)住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)，積極開(kāi)發(fā)和推廣新材料、新技術(shù)。

一個(gè)小區(qū)的規(guī)劃的合理關(guān)鍵取決于它在功能分區(qū)上滿足人們的居住生活，但是小區(qū)的規(guī)劃上存在著很多不合理之處。如區(qū)內(nèi)主干道畫(huà)十字，打格子，主次不分明。在建筑設(shè)計(jì)方面，無(wú)空間層次。小區(qū)內(nèi)的給排水管布設(shè)不合理，居住與配套設(shè)施不合理如小區(qū)中需要的相應(yīng)停車位不能滿足用戶的需求。居住小區(qū)中的園林綠化不能滿足基本的綠化要求，同時(shí)不滿足城市規(guī)劃總體要求的部分，同樣是不合理的。

施工項(xiàng)目管理就是為了使項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)所要求的質(zhì)量、工期、成本所進(jìn)行的全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。施工項(xiàng)目的成本控制，應(yīng)伴隨項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)程漸次展開(kāi)，此外，還要注意各個(gè)時(shí)期的特點(diǎn)和要求。各個(gè)階段的工作內(nèi)容不同，成本控制的主要內(nèi)容不同，任務(wù)也不同。為實(shí)現(xiàn)施工項(xiàng)目的成本控制的目標(biāo)，應(yīng)做好項(xiàng)目預(yù)算成本、計(jì)劃成本、實(shí)際成本、合同管理為主要內(nèi)容的施工項(xiàng)目全工程的控制。

商品房開(kāi)發(fā)總投資中主要由土地使用費(fèi)、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤(rùn)構(gòu)成。土地使用費(fèi)指開(kāi)發(fā)商為獲得建設(shè)用地而需支付的土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。開(kāi)發(fā)建設(shè)成本由以下三項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。

(1) 前期工程費(fèi): 包括水文、工程地質(zhì)勘察測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑勘查設(shè)計(jì)、招投標(biāo)審查等依據(jù)權(quán)限部門批準(zhǔn)的收費(fèi)和施工通水、通電、路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。

(2) 建筑安裝工程費(fèi): 包括房屋主體部分的土建、水電暖安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。

(3) 附屬工程費(fèi): 包括住宅小區(qū)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用: 指與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、貸款利息等支出。

工程成本控制的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：

（1）      搜集實(shí)際成本數(shù)據(jù)

（2）      實(shí)際成本數(shù)據(jù)與成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行比較

（3）      分析成本偏差及原因

（4）      采取措施糾正偏差

（5）      必要時(shí)修改成本計(jì)劃

（6）      按照規(guī)定的時(shí)間間隔編制成本報(bào)告

成本控制報(bào)告可單獨(dú)編制，也可以根據(jù)需要與進(jìn)度、質(zhì)量、安全和其他進(jìn)展報(bào)告結(jié)合，提出綜合報(bào)告。

工程成本控制應(yīng)滿足下列要求

（1）      控制生產(chǎn)要素的采購(gòu)價(jià)格，要按照計(jì)劃成本目標(biāo)值來(lái)控制生產(chǎn)要素的采購(gòu)價(jià)格，并認(rèn)真做好材料、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)數(shù)量和質(zhì)量的檢查、驗(yàn)收與保管。

（2）      控制生產(chǎn)要素的利用效率和消耗定額，要控制生產(chǎn)要素的利用效率和消耗定額，如任務(wù)管理、限額領(lǐng)料、驗(yàn)工報(bào)告審核等

（3）      控制引起成本增加的其他因素，如工程變更等所引起成本增加的其他因素。

（4）      健全工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度，承包人必須有一套健全的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度，按規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)��?xiàng)目資金的使用和費(fèi)用的結(jié)算支付進(jìn)行審核、審批。使其成為項(xiàng)目成本控制的一個(gè)重要手段。

（5）      增強(qiáng)員工的成本意識(shí)和控制能力，加強(qiáng)對(duì)員工的成本意識(shí)和控制能力的培訓(xùn)，并把項(xiàng)目成本管理責(zé)任制度與對(duì)員工的激勵(lì)機(jī)制相結(jié)合，以增強(qiáng)管理人員的成本管理水平。

（6）      做好成本風(fēng)險(xiǎn)的分析和預(yù)控，同時(shí)還要做好不可預(yù)見(jiàn)的的成本風(fēng)險(xiǎn)的分析和預(yù)控，包括編制相應(yīng)的應(yīng)急措施等。

明確了工程項(xiàng)目的成本組成、成本控制的內(nèi)容、成本控制的要求，那么我們就要按照一定的步驟，采取科學(xué)可行的措施和方法，對(duì)成本進(jìn)行控制。以便達(dá)到管理好項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)最后的經(jīng)濟(jì)效益。

1.      編制投資控制規(guī)劃：投資控制規(guī)劃是根據(jù)項(xiàng)目的工程建設(shè)進(jìn)度確定和分解擬建的投資目標(biāo)。

1）              投資目標(biāo)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)的最高投資限額，是進(jìn)行投資控制最基本的依據(jù)，因而投資目標(biāo)的確定應(yīng)具有嚴(yán)肅性和科學(xué)性。投資控制目標(biāo)應(yīng)隨工程建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展而分階段地設(shè)置。

2）              在項(xiàng)目的工程建設(shè)過(guò)程中要有效地進(jìn)行投資控制，僅有總投資目標(biāo)是不夠的，還需要將總投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆纸夂途C合。

2.      費(fèi)用比較：投資計(jì)劃值與投資實(shí)際值的比較，在項(xiàng)目的各個(gè)階段，應(yīng)及時(shí)收集、匯總費(fèi)用支出的實(shí)際值，要不斷地與計(jì)劃值進(jìn)行費(fèi)用比較。在項(xiàng)目的施工階段，主要是實(shí)際投資與合同價(jià)的比較。在具體的工作中，應(yīng)該注意實(shí)際投資與實(shí)際支出費(fèi)用的區(qū)別。另外，實(shí)際投資與合同價(jià)在構(gòu)成方面也可能存有差異，如實(shí)際投資可能會(huì)增添一些合同價(jià)以外的費(fèi)用，如技術(shù)措施費(fèi)、索賠費(fèi)用等。

3.      偏差分析：費(fèi)用比較的結(jié)果總會(huì)顯示出投資計(jì)劃值與實(shí)際值之間存在著差異。

1）局部偏差和累計(jì)偏差：（局部偏差一是相對(duì)于總項(xiàng)目投資的投資偏差而言；二是相對(duì)于已經(jīng)實(shí)施的時(shí)間而言）。

累計(jì)偏差是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，局部與累計(jì)相將結(jié)合，動(dòng)態(tài)和全局控制相結(jié)合，在發(fā)生費(fèi)用偏差的時(shí)候可以及時(shí)的控制。

2）絕對(duì)偏差和相對(duì)偏差：通過(guò)對(duì)比來(lái)控制和觀察并采取相應(yīng)的措施，依據(jù)出現(xiàn)的次數(shù)和幅度來(lái)尋找相應(yīng)的控制方法。

4        未完工程的投資預(yù)測(cè)：施工工程中根據(jù)已完工程實(shí)際投資的情況以及對(duì)偏差原因的分析，對(duì)預(yù)測(cè)的時(shí)間點(diǎn)以后各期和全部未完工程所需的投資進(jìn)行的估計(jì)和測(cè)算，這樣做可以及時(shí)的了解整個(gè)項(xiàng)目的今后期和最終所需的投資數(shù)額，并了解是否會(huì)超過(guò)原定的項(xiàng)目投資目標(biāo)。

5        預(yù)測(cè)的根本目標(biāo)在于提供決策支持。首先:表現(xiàn)在對(duì)投資控制措施或糾偏措施的決策方面。如果預(yù)測(cè)結(jié)果表明，投資目標(biāo)將被突破，就需要采取適當(dāng)?shù)募m偏措施，被突破的幅度越大，糾偏措施就應(yīng)越多、越有力，這樣才能在成本上面去的較大的影響。如果出現(xiàn)了投資偏差，但預(yù)測(cè)結(jié)果表明并不會(huì)突破投資目標(biāo)，那就不一定采取糾偏措施，至少不比采取特殊的和極端的糾偏措施，因?yàn)槟切┏杀酒�差是客觀存在的，是允許的。其次，還表現(xiàn)在編制和調(diào)整資金的使用計(jì)劃方面。原有的資金使用計(jì)劃是按照擬完工程計(jì)劃投資編制的，它與實(shí)際的投資和未完工程的投資預(yù)測(cè)值之間肯定有差異的，如果這種差異超過(guò)一定的幅度，就必須調(diào)整資金使用計(jì)劃。而資金的使用計(jì)劃是資金籌資措施的依據(jù)，只有當(dāng)資金使用計(jì)劃合理時(shí)，才能既保證項(xiàng)目的順利施工，又不占用多余資金。

當(dāng)然，未完工程投資預(yù)測(cè)的結(jié)果與今后的實(shí)際投資之間肯定是有差異，但不能因此否定預(yù)測(cè)的作用，不能苛求預(yù)測(cè)結(jié)果百分百的準(zhǔn)確。

所以在預(yù)測(cè)階段發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就要采取一定的措施對(duì)投資進(jìn)行控制，對(duì)不合理的方面進(jìn)行糾正，如:在項(xiàng)目實(shí)施階段，業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)圖紙不經(jīng)濟(jì)合理的變更，引起的成本增加，在后面的工程結(jié)算方面，導(dǎo)致工程結(jié)算款的增加。

項(xiàng)目的投資成本出現(xiàn)超支，即費(fèi)用發(fā)生偏差，在費(fèi)用發(fā)生偏差之后就要采取有針對(duì)性的糾偏措施，糾偏是對(duì)系統(tǒng)實(shí)際的運(yùn)行狀態(tài)偏離標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的糾正。糾偏的措施可以歸納為四個(gè)方面，其在項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段地具體運(yùn)用不完全相同。

1        組織措施

組織措施是從投資控制的組織管理方面采取的措施。如落實(shí)投資控制的組織機(jī)構(gòu)和人員，明確各級(jí)投資控制人員的任務(wù)和職能分工、權(quán)力和責(zé)任，改善投資控制的工作流程等。組織措施是其他各類措施的前提和保障，而且一般不需要增加什么費(fèi)用，運(yùn)用得當(dāng)可以收到良好的效果。尤其是對(duì)業(yè)主原因所導(dǎo)致的投資偏差等可能是首選措施，應(yīng)予以足夠重視。

2        經(jīng)濟(jì)措施

經(jīng)濟(jì)措施主要是指加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)工作。它涉及的面較寬，如審核工程量及相應(yīng)的付款和結(jié)算報(bào)告，檢查投資目標(biāo)的分解是否合理、是否正確，資金支出計(jì)劃是否合理、有無(wú)保障、與施工進(jìn)度是否協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)修改和變更是否必要、是否超標(biāo)準(zhǔn)，等等。經(jīng)濟(jì)措施的運(yùn)用決不僅僅是項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員的事，而是管理項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理和各部門經(jīng)理的管理方法原則是否得當(dāng)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員只是主管資金的撥付進(jìn)出的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，具體的使用方向不是由他們決定的。另外，要注意不要僅僅局限在已發(fā)生的費(fèi)用上。要能分析和預(yù)見(jiàn)未完工程的投資發(fā)生狀況，及時(shí)采取預(yù)防措施。

3        技術(shù)措施

技術(shù)措施對(duì)于解決項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題是不可缺少的。但是技術(shù)措施并不一定是因?yàn)榘l(fā)生了技術(shù)問(wèn)題才加以考慮，也可以完全是因?yàn)槌霈F(xiàn)了經(jīng)濟(jì)問(wèn)題（如投資偏差較大）而加以運(yùn)用。采取技術(shù)措施控制投資的含義就是深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。任何一個(gè)技術(shù)方案都有基本確定的經(jīng)濟(jì)效果，不同的技術(shù)方案就有著不同的經(jīng)濟(jì)效果。如：模板部分工程施工，是采用木模板還是采用九夾板或是采用滑膜，這要看項(xiàng)目的大小和現(xiàn)澆構(gòu)件的比率，如果是大面積高層的現(xiàn)澆（柱梁板墻），一般可以采取滑膜，如果是多層，那么可以采用九夾板，再或是其他情況的話可以采用木模板。因此，運(yùn)用技術(shù)措施糾偏的關(guān)鍵，一是能夠提出多個(gè)不同的技術(shù)方案，二是對(duì)不同的技術(shù)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。

4        合同措施

合同措施在糾偏方面主要是工程變更和索賠等方面的合同管理。另外，還應(yīng)考慮的問(wèn)題諸如合同結(jié)構(gòu)的選擇，以及在合同的條文中應(yīng)細(xì)致地考慮一切影響投資的因素。在出現(xiàn)投資偏差之后，總是有可能采取糾偏措施來(lái)減少投資目標(biāo)的超出，但是有些措施（如取消部分項(xiàng)目乃至全部項(xiàng)目）有時(shí)并不能很好的達(dá)到糾偏的目的。因此，對(duì)于糾偏措施的采用應(yīng)注意加強(qiáng)預(yù)測(cè)其采用后效果的工作，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，投資控制的目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)服務(wù)的。

最后需要指出的是：投資控制不是事后把關(guān)，也不是事中糾偏，而是立足于主動(dòng)控制的動(dòng)態(tài)控制，是全過(guò)程、全方位的投資控制。

某房地產(chǎn)單位通過(guò)劃撥獲得一片土地 ，決定對(duì)該塊土地進(jìn)行住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，于是組建本單位人員對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究、市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。4月16日通過(guò)自主招標(biāo)，有A、B、C、D四家單位進(jìn)行投標(biāo)。最后只有A單位通過(guò)并中標(biāo)，房地產(chǎn)單位與施工單位與5月10日簽訂工程承包合同合同約定的不含稅合同價(jià)為6948萬(wàn)元，工期為420天；合同價(jià)中的間接費(fèi)以直接費(fèi)為計(jì)算基數(shù)間接費(fèi)為12%利潤(rùn)率為5%，A單位在施工過(guò)程中，該工程的關(guān)鍵線路上發(fā)生了以下幾種原因引起的的工程延誤：

（1）由于發(fā)包人原因，在5月17日的“七通一平”的準(zhǔn)備工作沒(méi)有落實(shí)，又沒(méi)通知承包方，承包方在17日到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，不能進(jìn)行施工，導(dǎo)致窩工兩天。

（2）由于發(fā)包人原因，設(shè)計(jì)變更后新增一項(xiàng)工程于7月28日至8月7日施工（新增工程款為160萬(wàn)）；另一分項(xiàng)工程的圖紙延誤致使承包人于8月27日至9月12日停工。

（3）由于承包人原因，原計(jì)劃于8月5日晨到場(chǎng)的施工機(jī)械直到8月10日才到場(chǎng)，導(dǎo)致工程進(jìn)度延誤5天。

（4）由于天氣原因，連續(xù)多日高溫造成供電緊張，該工程所在地區(qū)于8月3日至8月5日停電超過(guò)8個(gè)小時(shí)，另外，該地區(qū)于8月11日至8月20日持續(xù)下了特大暴雨。

（5）由于甲方工程師地指令錯(cuò)誤，致使已建的兩段墻又重新拆除，改用其他材料進(jìn)行替換。

（6）由于甲方的資金在工程建設(shè)的中期出現(xiàn)了問(wèn)題，承包方在沒(méi)有及時(shí)接到工程款，工程停工15天。

之后由于發(fā)包人的原因，還發(fā)生很多其他變更本來(lái)擬定的含稅造價(jià)7166萬(wàn)的工程項(xiàng)目，最后實(shí)際竣工結(jié)算9500萬(wàn)，嚴(yán)重超過(guò)了預(yù)算。

 

通過(guò)上面的案例，本來(lái)擬定的7166萬(wàn)的工程項(xiàng)目最后的實(shí)際結(jié)算為9500萬(wàn)，超出擬定的32.6%，導(dǎo)致最后總造價(jià)增加主要有以下幾個(gè)方面的原因：

（1）自己組建人員，缺乏專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目的可行性分析、市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)考慮的不是很全面，最終導(dǎo)致總投資的費(fèi)用增加。

（2）在前期的準(zhǔn)備工作中，準(zhǔn)備不足，導(dǎo)致承包方窩工兩天，帶來(lái)人工費(fèi)用的增加。

（3）對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，改變對(duì)最初的設(shè)計(jì)理念,同時(shí)對(duì)分項(xiàng)工程的圖紙供應(yīng)不及時(shí)，致使工程無(wú)法連續(xù)進(jìn)行。

（4）承包人的原因致使工程無(wú)法順利的進(jìn)行，工期推遲，在一定程度上會(huì)影響工期，致使工程成本增加。

（5）對(duì)不利因素沒(méi)有很好的進(jìn)行預(yù)測(cè)分析,對(duì)一般的變更沒(méi)有進(jìn)行很好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。

（6）對(duì)項(xiàng)目資金的使用沒(méi)有合理的規(guī)劃，讓資金在關(guān)鍵的線路上出現(xiàn)短缺，讓工期滯后，最后讓預(yù)計(jì)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間推遲，在一定的程度上帶來(lái)了成本的增加。

（7）設(shè)計(jì)工作的深度不夠?qū)е略O(shè)計(jì)漏項(xiàng)，招標(biāo)設(shè)計(jì)文件自身設(shè)計(jì)不足，對(duì)甲乙雙方的責(zé)任劃分不明確。

出現(xiàn)上面常見(jiàn)的現(xiàn)象，我們要進(jìn)行成本，提高工程質(zhì)量，必須采取以下措施：

（1）、在前期投資決策時(shí)，選擇專業(yè)技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目的可行性研究分析、市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行詳細(xì)的分析，并擬定一些應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況的應(yīng)對(duì)措施。

（2）、如果發(fā)生在關(guān)鍵線路上應(yīng)該給予乙方的工期索賠和費(fèi)用索賠，因設(shè)計(jì)方的原因圖紙沒(méi)有按時(shí)供給，甲方與設(shè)計(jì)單位簽訂合同的，甲方可以向設(shè)計(jì)方提出費(fèi)用索賠，新增的工程項(xiàng)目帶來(lái)的費(fèi)用和工期都應(yīng)該給予施工單位。

（3）、施工方原因?qū)е鹿て谕涎�，不能進(jìn)行工期索賠，由工期帶來(lái)的總合同的違約責(zé)任由乙方承擔(dān)。

（4）、因?yàn)樘鞖庠�因�(qū)е掠秒娋o張，停電超過(guò)8個(gè)小時(shí)，施工方可以向甲方提出工期索賠，出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的自然因素工期應(yīng)該給予賠償，承包方可以提出工期索賠。

（5）、甲方工程師的錯(cuò)誤指令，導(dǎo)致工程的費(fèi)用增加，拆除產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)該計(jì)入增加的費(fèi)用，應(yīng)由甲方承擔(dān)。

（6）、由于甲方的工程款沒(méi)有按時(shí)支付，導(dǎo)致工程停工，工期拖延，由此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)。

（7）、發(fā)包人帶來(lái)的其他的變更，導(dǎo)致工程費(fèi)用的增加，甲方原因?qū)е碌膿p失有甲方承擔(dān)。

為了防止上面的現(xiàn)象的再次出現(xiàn)，管理好項(xiàng)目，降低工程成本，提高工程質(zhì)量，針 對(duì)上面出現(xiàn)的現(xiàn)象有以下措施和方法：

(1)在項(xiàng)目的前期投資決策時(shí)，要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程的分析，前期的項(xiàng)目可行性分析、市場(chǎng)分析、產(chǎn)品定位、費(fèi)用測(cè)算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，設(shè)計(jì)階段要進(jìn)行重點(diǎn)控制，因?yàn)樵O(shè)計(jì)決定著工程項(xiàng)目的定向，后面所有的工作都要圍繞著這一設(shè)計(jì)為中心，中后期的施工階段的管理，是實(shí)施階段的重點(diǎn)，施工現(xiàn)場(chǎng)管理好在設(shè)計(jì)的指導(dǎo)下也可以節(jié)約很大一部分的經(jīng)濟(jì)成本。后期的營(yíng)銷策劃也有很重要，建好的項(xiàng)目最后還是要通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，所以前期的決策要涉及到這些方面。這樣才能夠有效的預(yù)防前面出現(xiàn)的現(xiàn)象。

（2）、針對(duì)前期決策中存在不足的，投資商要有一定的預(yù)測(cè)能力，對(duì)前期的決策中劃撥一部分空間，留作后期的變更或者是新增一部分。如：風(fēng)險(xiǎn)金、變更資金占全部投資的百分之幾。

（3）、在同乙方簽訂合同時(shí)，合同中要明晰責(zé)任范圍。

（4）、在施工階段中，要有一定預(yù)測(cè)不可抗力帶來(lái)影響的措施。

（5）、提高甲方代表的專業(yè)技術(shù)水平和專業(yè)技能水平，杜絕因個(gè)人指揮錯(cuò)誤而帶來(lái)的費(fèi)用損失。

（6）、在工程進(jìn)度款中，要合理的安排自己的撥付，避免因進(jìn)度款不到位而影響工程進(jìn)度。

（7）、遵循標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案，盡量減少不合理的變更。

 

成本控制既是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)，它是融自熱科學(xué)和社會(huì)科學(xué)為一體的綜合科學(xué)，涉及到工程技術(shù)、工程管理、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、法律知識(shí)等，是一個(gè)實(shí)踐較強(qiáng)的綜合學(xué)科，在工程項(xiàng)目管理成本控制中具有重要意義。本文在寫作工程中注重于成本控制的內(nèi)容、要求，成本控制的步驟和方法研究。隨著我國(guó)加入WTO后，國(guó)內(nèi)建筑市場(chǎng)逐步開(kāi)放，商品住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)工作趨于規(guī)范化、集群化、多元化、綜合化，嚴(yán)格對(duì)商品住宅小區(qū)成本開(kāi)發(fā)的控制是必然趨勢(shì)，對(duì)成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)如何有效的進(jìn)行成本控制是一個(gè)難題，對(duì)具有豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，無(wú)疑是一種挑戰(zhàn)，加強(qiáng)商品住宅小區(qū)的成本控制已經(jīng)是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，在以后的學(xué)習(xí)工作中，我將進(jìn)一步加強(qiáng)自己在商品住宅小區(qū)成本控制的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，只有不斷的補(bǔ)充完善知識(shí)理論體系，最后才能激烈競(jìng)爭(zhēng)的建筑市場(chǎng)中立于不敗之地。 

本文的完成，得到導(dǎo)師孫老師的悉心幫助和指導(dǎo)，寫作初期我對(duì)畢業(yè)論文的格式知之甚少，孫老師幫助我明晰論文格式并且?guī)椭�我整理思路，指�?dǎo)我寫作的重點(diǎn)和方向，使我在最后的寫作中有一個(gè)清晰的思路。寫作過(guò)程中又對(duì)我的論文中的問(wèn)題給予了細(xì)心的指導(dǎo)。孫老師一絲不茍、認(rèn)真負(fù)責(zé)、不辭辛苦的治學(xué)態(tài)度、淵博的知識(shí)，使我受益匪淺，為我今后的工作和學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在這里對(duì)她表示誠(chéng)摯的謝意!

另外，我還要感謝那些給予我?guī)椭�的朋友、同學(xué)，他（她）們對(duì)我論文的完成也給予了很大的幫助。同時(shí)還要感謝我的家人，是他（她）們的支持使我能夠獲得這三年的寶貴學(xué)習(xí)時(shí)間。

謝謝所有幫助過(guò)我的老師和同學(xué)！