摘要:當前房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，2016年中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2019年中共中央政治局會議對其再次重申，并且明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。在嚴格調(diào)控之下，房價回歸理性，房地產(chǎn)業(yè)告別暴利時代。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要部分，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的全過程。本篇論文結(jié)合作者實際工作，主要通過對商業(yè)辦公樓房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控的分析，提出了成本管控的具體實施措施與建議。
關(guān)鍵詞:成本管控;全過程管控;商業(yè)辦公樓
一、項目概況
中交財富中心項目由中交石家莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目位于河北省石家莊市橋西區(qū)自強路118號，屬于石家莊市區(qū)核心商務(wù)區(qū)。中交石家莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本金為1000萬元。股東名稱及持股比例為北京聯(lián)合置業(yè)持股比例為51%，中國國電集團公司華北電力有限公司持股比例為35%，北京中潤建科投資有限公司持股比例為14%。中交財富中心項目位于石家莊市中心地帶，地處石家莊市素有河北金融街之稱的自強路上，毗鄰河北省委、省政府�？偨ㄖ娣e183047平方米，為三棟高檔寫字樓及一棟三層裙房，其中T1、T2樓建筑高度為100米，T3樓建筑高度為126米，是集商業(yè)、金融、辦公于一體的綜合體建筑群，定位為大型金融機構(gòu)、央企等省級總部。是省、市兩級政府著力打造的重點工程。中交財富中心項目于2018年8月18日竣工驗收完成。最終中交財富中心項目經(jīng)過各項成本管控與優(yōu)化，使得項目最終開發(fā)成本較目標成本降低約1．7億元，為中交財富中心項目最終超額收益打下了堅實的基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)項目成本管控情況經(jīng)驗分析
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，其健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的增長具有極大的促進作用。由于房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期長，投入資金大，受政策、市場等不穩(wěn)定因素的影響大是一個高風險、高回報行業(yè)。目前各大房企均意識到要在高風險和高激烈的市場競爭中實現(xiàn)經(jīng)濟收益最大化，就必須對開發(fā)項目的成本進行有效管控，實施集約與效益并重開發(fā)。本文以本人具體實施的中交財富中心項目為依據(jù)。通過對中交財富中心項目實施過程中的項目成本控制方法得出以下具體房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控經(jīng)驗。1．方案設(shè)計階段要求成本人員就參與進來，從成本角度對方案設(shè)計提出優(yōu)化的可能性。結(jié)合項目實際需要去除多余的不必要的功能，并對項目現(xiàn)場總體布局進行優(yōu)化。確保項目建造內(nèi)容、建筑形式合理化。結(jié)構(gòu)指標(主要材料含量)及施工圖質(zhì)量合理化。例如:中交財富中心項目電梯設(shè)備采購及安裝工程方案確定前，成本人員根據(jù)項目定位與數(shù)十個國際一線電梯品牌制造商主動聯(lián)系。通過與各家電梯制造商反復溝通，最終在電梯設(shè)備梯速、選型、流量及電梯功能等方面進行了再優(yōu)化。在保證項目電梯品質(zhì)的基礎(chǔ)上去除了多余的不必要的功能，僅電梯設(shè)備采購及安裝一項節(jié)省造價約1500萬元。2．招標階段成本控制全部采用工程量清單形式集中招標。每個分部分項工程價格確定后最大限度地減少了后期施工單位可操作性的空間。3．合同談判階段這方面其實是合同雙方之間的一種拉鋸戰(zhàn)，專業(yè)知識、經(jīng)驗預判、談判技巧等等要求較高。成本人員嚴格執(zhí)行造價超100萬元合同報總公司審核審批制度，在充分透明的基礎(chǔ)上利用了項目公司與總公司的各項專業(yè)知識、經(jīng)驗等優(yōu)勢使得各個合同更加合理、合規(guī)。4．施工階段成本控制首先，中交財富中心項目各項變更簽證過程透明化、制度化、可追溯，任何變更簽證都有據(jù)可查。其次，暫估材料確定過程中成本人員組織成本、工程、設(shè)計等部門，通過實地考察、不同材料設(shè)備對比等方法選擇了無論在品質(zhì)上還是價格上最優(yōu)的材料設(shè)備。這其中尤其以中交財富中心項目幕墻石材最具代表性。為了選擇最適合中交財富中心項目要求的石材，相關(guān)人員多次深入全國各個大型石材礦場實地考察并形成了石材考察報告，之后組織幾家優(yōu)質(zhì)石材廠商進行石材招標。通過實地考察及招標最終選擇了品質(zhì)及價格上最適合項目的石材。其中僅石材一項降低造價約800萬元。5．結(jié)算階段成本控制這個階段就是對前面幾個的總結(jié)，經(jīng)驗與知識的積累最重要。對合同的理解、工程量清單的整體把控與各組成部分的計算依據(jù)清晰等等。中交財富中心項目工程結(jié)算貫穿于項目實施全過程，按照結(jié)算隨工程進度同步開展的原則。通過結(jié)算工作策劃，同時各項工程結(jié)算過程中多次組織召開結(jié)算協(xié)調(diào)會，做到結(jié)算工作及時、透明。避免項目結(jié)束后結(jié)算工作的大量爭議的產(chǎn)生。大幅度降低了項目的建安成本。6．供應(yīng)商管理中交財富中心項目簽訂的設(shè)計、施工、材料設(shè)備類等合同共計約8．9億元。從中交財富中心項目實施伊始便建立了公開、透明的供應(yīng)商信息管理辦法，項目開發(fā)過程中各相關(guān)部門通過對各供應(yīng)商進行過程考核、結(jié)果評價等方法進行管理。確保各供應(yīng)商能夠保質(zhì)保量完成合同內(nèi)容。同時針對設(shè)計、施工、材料設(shè)備等供應(yīng)商履約情況。中交財富中心開發(fā)過程中通過過程考核、結(jié)果評價等選擇了一大批全國性大型供應(yīng)商。例如:中國建筑技術(shù)集團、中建三局一公司、遠大幕墻、上海三菱電梯等，在工程質(zhì)量、施工進度保障、甚至深化設(shè)計方面都勝過當?shù)仄髽I(yè)。在成本優(yōu)化的同時也保證了中交財富中心項目的品質(zhì)。綜上所述，成本管控主要是通過全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，對合同的履行進行有效的監(jiān)督，保證將成本控制在目標成本范圍內(nèi)。基于以上幾項具體措施中交財富中心項目在保證品質(zhì)的同時，成本控制效果顯著，為項目超預期盈利打下了良好的基礎(chǔ)。
三、商業(yè)辦公樓投資分析建議
商業(yè)辦公地產(chǎn)因天生具備投資總額高、運營管理復雜、投資回收期較長等特點，通過中交財富中心項目開發(fā)全過程來看，有以下幾個方面需重視。1．恰當選址，控制拿地成本重點區(qū)域重點城市是未來商業(yè)辦公地產(chǎn)的選址基礎(chǔ)，但是投資回報率是個相對數(shù)據(jù)。換句話說，沒有地段好壞之分，只有投資回報的高低之分。2．精準定位，鎖定市場人群通過中交財富中心項目的實例證明，選對正確的目標人群，并對癥下藥，是項目成敗的關(guān)鍵因素。3．控制投資，鎖定造價成熟的項目管理團隊會精煉的控制各種投資成本。產(chǎn)品做得高大上或矮胖挫都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續(xù)的品牌定位以及售價回報是否能與之成正比。4．特色引領(lǐng)，但需考慮成本因素中交財富中心項目定位就是大型企業(yè)總部基地。正是這種正確的項目定位，使得項目在當?shù)鼐哂袠O強的競爭力。這種定位為后期銷售確立了一個重要的衡量標桿，使得項目在當?shù)馗叨藢懽謽鞘袌稣加幸幌�。也�?ldquo;中交地產(chǎn)”品牌在河北市場樹立了良好的形象。
四、結(jié)語
在目前房地產(chǎn)市場的大環(huán)境下，房子堅持是用來住的不是用來炒的大基調(diào)之下。只有房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制得較好的企業(yè)才有可能在激烈的市場環(huán)境中生存下去，在土地市場競爭中保持優(yōu)勢，才有可能在新時代的房地產(chǎn)市場中脫穎而出，開發(fā)成本控制不力的企業(yè)必將會被慘烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。房地產(chǎn)微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)成本的優(yōu)化及節(jié)省才能給各房企利潤騰出更多的上升空間。同時，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制進行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著極其重要的意義。
