一、土地使用稅基本知識
1、概念: 城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 征稅范圍:城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)�！ �
2、納稅人:凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。
（1）城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納�！�
（2）土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅�！ �
（3）土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。、
3、計稅依據(jù)
城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據(jù)。
（1）納稅人實際占用的土地面積，以房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的土地使用證書與確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；
（2）尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。
4、應(yīng)納稅額的計算 應(yīng)納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額 建造期間應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=單位稅額×（總計稅面積－免稅面積、二、房地產(chǎn)項目土地使用稅計算
（一）建造期間土地使用稅
1、建造期間土地使用稅計稅起始時間開發(fā)階段的計稅起始時間，依據(jù)兩個文件進行判斷。
《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：
（1）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；
（2）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條第一款規(guī)定：
（1）以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；
（2）合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
2、房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅的起始日一般是（1）以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；
（2）合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
注意：繳納土地使用稅的時間不以辦證日期、交付土地的日期、付款日期為開始繳納時間！
（二）建造期間土地使用稅計稅依據(jù)
1．總計稅面積的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造期間土地使用稅開征的計稅依據(jù)，應(yīng)依據(jù)
《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》
第三條：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自 治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。
《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]015號）第六條：
納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄 市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。
尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；
尚未核發(fā)土地使用證書 的，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積。
如果納稅人實踐中非法占地開發(fā)，即土地使用權(quán)證明文件上的四至界線與實地不一致，應(yīng)按實地四至界線計算土地面積。
2．免稅面積的扣除
（1）經(jīng)濟適用房用地和廉租房用地面積扣除 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于促進公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2014]52號）第一條規(guī)定：對公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）建造期間應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=單位稅額×（總計稅面積－免稅面積）
三、竣工階段土地使用稅
（一）竣工階段計稅截止時間
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第三條規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
（1）實踐中有省份以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目土地使用稅有以項目宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記給業(yè)主月份作為最后截止月份。
（2）個人認(rèn)為，四川省以房地產(chǎn)企業(yè)交付業(yè)主使用當(dāng)月作為土地使用稅計稅截止時間，符合財稅〔2008〕152號）第三條規(guī)定。
如《西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止時間有關(guān)問題的通知》（西地稅發(fā)[2009]248號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間應(yīng)為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當(dāng)月末；未按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當(dāng)月末。
（二）竣工階段計稅面積
1．扣除免稅面積 開發(fā)項目竣工交付使用后，小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地，小區(qū)外與社會公用地段未加隔離的綠化用地、道路用地，可以享受土地使用稅免稅政策。
開發(fā)項目竣工交付使用后，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公共設(shè)施用地，原則上也可享受免稅政策，予以扣除。
國稅地字第15號第十八條第一款規(guī)定：“個人所有的居 住房屋及院落用地征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。”
2．計算應(yīng)稅面積和應(yīng)納稅額
交付業(yè)主使用面積=（項目總計稅面積－免稅面積）×（交付購買的業(yè)主房產(chǎn)建筑面積÷項目房產(chǎn)總可售建筑面積）
應(yīng)稅面積=項目總計稅面積－免稅面積－交付購買的業(yè)主使用面積
應(yīng)納稅額=按月累計計算∑月單位稅額×應(yīng)稅面積
因為房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)銷售，陸續(xù)交付購買房產(chǎn)的業(yè)主使用，所以房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用上述公式計算時，注意逐月計算，然后再累加稅額。
