一、設計的重要性
工程設計是全面規(guī)劃和具體描述項目施工示意圖的過程，是工程建設的靈魂，是科學技術轉化為生產(chǎn)力的紐帶，是處理技術與經(jīng)濟關系的關鍵環(huán)節(jié)，是計劃與控制建設工程成本的重點階段。
設計是否合理直接影響整個設計方案的經(jīng)濟合理性，正確合理的平面設計可以大大減少建筑工程量，節(jié)約建設用地，節(jié)省建設投資，降低工程造價及項目運行后的使用成本。
設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵和重點，雖然設計階段只占全過程建安費用的1.5%-3%，但是對于整個工程造價的影響可高達75%以上，直接影響項目成本和項目盈利，所以設計圖紙質量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定了成本投入。
二、設計與成本關系
從前期報批報建到建安施工，乃至景觀綠化、大小市政配套，縱觀房地產(chǎn)建設的各個重要階段，設計的痕跡無處不在，同時，成本也交織其中。
可以說，設計過程中成本無處不在！
三、設計階段的成本控制要點
1.土方及地形
土方挖運為非客戶敏感項目，且消耗成本巨大，影響項目進度，因此，盡可能減少土方挖運及外購量。盡可能按原有地勢建造產(chǎn)品，減少動土量。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室。
土方挖運為非客戶敏感項目，且消耗成本巨大，影響項目進度，因此，盡可能減少土方挖運及外購量。盡可能按原有地勢建造產(chǎn)品，減少動土量。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室。
山地建筑贈送的地下室面積應根據(jù)地形設計而不完全按營銷要求。山地土方成本（因地質情況不同）比平地高出3-10倍，山地項目設計務必慎重。
2.地下室
地下室是土建成本較大的一項。影響地下室成本的因素很多，包括地下室層數(shù)、地下室層高、頂板覆土厚度、地下室布置、柱網(wǎng)等。
（1）地下室層數(shù)
地下室需要結合地形充分考慮埋深，車庫的成本由低到高為地面<架空<半地下室<全地下室。在必須做全地下室的情況下，應盡量按照下圖原則遵循。
（2）地下室層高
結合地下停車和設備安置的需要，確定地下室層高�？刂茖痈吣軌驕p少埋深，從而降低地下室結構成本，減少土方量。結合具體情況，可以考慮機械車位的設置。
有梁樓蓋層取3.6/3.7m(人防），無梁樓蓋層層高取3.3/3.4m(人防）。
（3）頂板覆土厚度
在滿足景觀綠化和政府設計規(guī)范要求的前提下，盡可能降低覆土層的厚度。不要由于種植個別大喬木，大量增加覆土厚度（可以局部覆土）。
（4）地下室布置
地下室布置應考慮以下內容：
形狀盡量規(guī)整，避免出現(xiàn)多段折線，避免出現(xiàn)銳角弧線；
大小僅滿足報批和基本使用功能即可，避免出現(xiàn)多余空間；
柱網(wǎng)體系盡量統(tǒng)一；
盡量將車行系統(tǒng)和消防車道合一，盡可能減少消防車道和撲救面的面積；
設置合理的車行和人行道寬度。
合理的人防區(qū)布置方案主要包括四種方案，如下圖所示。
（5）柱網(wǎng)
柱網(wǎng)應盡量整齊，柱距適中。考慮到合規(guī)性和使用舒適性，一般單柱網(wǎng)尺寸為7800*7800mm~8100*8100mm。
（6）設備用房
設備用房盡量布置在塔樓下方范圍內，盡可能不影響停車位。注意優(yōu)化管線路由，減少管線長度，高度夠用即可！
（7）底板及頂板結構找坡
由于地下室面積較大，建筑找坡需要花費大量成本，地下室內排水可以通過同方向、同坡度的結構找坡，將地面水收集到排水溝。
3.單體設計
成本優(yōu)化中除了需要關注常見的優(yōu)化布局、優(yōu)化戶型、優(yōu)化結構含量外，還需要特別注意層數(shù)、層高、門窗、外飾面、園林景觀、路網(wǎng)、機電等方面的設計。
（1）建筑層數(shù)控制
建筑層數(shù)的確定主要影響因素有四個：一是消防，二是造價，三是運輸費用，四是管理維護費用。在設計中，需做足控高，減少樓座，同時需要關注臨界高度層數(shù)。一般建筑層數(shù)宜應選擇接近臨界點高度的層數(shù)，主要需要關注的臨界高度層數(shù)有：6層、11層、18層、30層（100m）。
（2）層高、隔墻、門窗
層高的變化影響鋼筋、砼、模板、保溫、外飾面等成本的變化，直接影響建造成本。據(jù)統(tǒng)計層高每降低10cm，至少可以節(jié)省建安成本1%。
隔墻設計中，非承重墻采用100mm即可，既節(jié)約成本，又能增加室內使用面積。門窗設計中，需注意以下幾個原則：
控制窗地比；
合理布置門窗尺寸，合理分隔，盡量減少開啟扇數(shù)量。
對比選擇框料含量小的且滿足抗風壓的型材進行設計。
慎重選擇非標門窗系統(tǒng)，減少開模費用。
（3）沉降縫及外挑構件
減少沉降縫設置。每設置一條沉降縫，不僅要增加縫自身的裝飾費用，縫兩側也要增加柱、墻及基礎的費用，因此沉降縫數(shù)量宜越少越好。建議在符合設計規(guī)范的情況下，減少沉降縫設置。
優(yōu)化外挑外掛構件。合理布置外挑外掛構件能較好地提高產(chǎn)品的素質，繁瑣和過分復雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本支出。建議精減過度的外挑外掛構件，形成建筑和成本的雙贏。
（4）外飾面及金屬、鋼構件
外飾面設置應避免外立面構件遮光現(xiàn)象，考慮產(chǎn)品定位、裝飾材料的耐久性及后期維護成本。建議慎重使用木制品及鋼制品。木制品易開裂脫漆，鋼制品易生銹，后期維護費用較高，且存在后期客戶投訴的隱患。
金屬構件、鋼構件需區(qū)分使用場所（室內外），分別采用不同的防銹、防腐處理。建議視產(chǎn)品定位及應用部位不同，重要構件可遵循如下原則：室外或沿海地區(qū)選擇氟碳噴涂、室內選擇陽極氧化或粉末噴涂即可。
（5）欄桿、百葉
欄桿設置建議根據(jù)產(chǎn)品定位確定欄桿檔次，盡量使用標準化欄桿，批量采購，提高效率并降低成本。
防水百葉造價較高，且普通百葉+防水亦能起到防水作用，所以需綜合考慮產(chǎn)品定位，慎重選擇。建議根據(jù)定位確定百葉類型，百葉遮擋外墻部位不需做墻磚或外墻漆。
（6）機電控制
隱蔽的管路、電纜、電線等在滿足使用要求的情況下，建議符合要求即可！本文總結出以下幾個關鍵點：
在沒有特殊要求情況下，住宅項目，變電所沒有必要配置備用低壓柜；單體配電總柜備用回路有一路即可；
合規(guī)的情況下，能共用總柜的，沒必要單獨配置配電柜及電纜；
前端配置濾波器的情況下，取消分支出線回路濾波器；
取消不封閉外廊部分煙感探測器及相應的配管配線；
客廳次臥的插座數(shù)量可以在滿足客戶需求功能的前提下，適當減少。
生活泵房設置在地下室盡量遠離住戶，避免因增加降噪措施而產(chǎn)生的施工成本。
優(yōu)化地下室集水坑數(shù)量，盡量合并排水，減少泵坑，也節(jié)約了側壁與頂板上的防水套管及管材。
圖為某工程案例的管道布置優(yōu)化方案，在優(yōu)化過程中，主要包括：
吊頂內水管走直管，節(jié)省了管道材料；
優(yōu)化主干管的走向，減少系統(tǒng)的設計揚程及大管徑管道的使用；
排水管材采用UPVC管，節(jié)省支吊架、防腐劑本身的管材差價；
銅電纜可以改為鋁合金電纜；
管材等在滿足規(guī)范的前提下選用價格較低的產(chǎn)品；
總平過路電纜鋼套改用玻璃鋼管，玻璃鋼管強度可滿足電纜，敷設要求，且防腐性更好，造價低于鋼管。
4.園林及路網(wǎng)
（1）園林景觀控制
在園林景觀設計中，需要謹記：硬景成本比軟景高得多�。。【坝^設計中，建議注意以下三個方面：
關注細節(jié)，會有出其不意的效果（如殘疾人通道、門檻斜坡等）。
提供軟硬景觀標準做法表（如草坪、綠籬、道路、石材、砌塊）及相應價格表。
控制景觀構筑物的數(shù)量與體形。
（2）路網(wǎng)布置
路網(wǎng)布置中，要注意以下三個原則：
道路（包括基層和面層）成本>同等面積軟景成本，在滿足規(guī)范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)約大量的道路開支。
減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折，道路的設計應充分考慮客戶的實際需求。
在滿足消防、交通流向疏導等前提下，應盡量減少出入口。既可節(jié)省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費用，避免安全隱患。
在某工程路網(wǎng)布置中，其設計的主入口分隔綠帶“舌頭”太長，影響實際通行，因此可根據(jù)需要將主入口修改如下圖藍色部分所示。
四、建筑創(chuàng)新主要方向
1.灰空面積
灰空面積是指直接投入成本但卻不能作為銷售面積換取產(chǎn)出的部分。不同于無效成本，灰空面積對營銷會起到賣點的作用，是有溢價空間的面積。如：沉式庭院、架空層、轉換層、閣樓、陽臺、電梯前室后室等，出售時都不計面積。
因此，設計、成本、銷售部門應根據(jù)不同方案涉及成本與預測售價情況進行經(jīng)濟指標測算，創(chuàng)造更多能夠產(chǎn)生溢價空間的灰空面積。
同樣的方式也適用于客戶敏感點方案的確定。
2.無效成本
無效成本是指對整個銷售沒有溢價，沒有帶動銷售、擴大品牌影響的價值。如：砸掉重做的成本、容積率浪費、結構含量過大增加的成本等。
無效空間主要體現(xiàn)在層高上，層高過高又無法產(chǎn)生溢價，就是浪費。
因此在設計過程中因注意空間比例！雖然層高增加更通風舒適，溢價更高，但是如果進深和開間固定，層高過多的增加，就會顯得空間過于狹窄，既影響整體格局，又造成無效成本的浪費。
同時，由于大開窗光線更通透！復雜的外立面設計風格往往更吸引客戶！所以要看由此產(chǎn)生的溢價是否能夠償付增加的成本，否則就是無效成本！
總結
設計過程中成本無處不在，營造人員既要隨時優(yōu)化非客戶敏感點的成本，又要圍繞客戶敏感點進行成本分析，為溢價創(chuàng)作更優(yōu)秀產(chǎn)品。
