廠房租賃合同的有效性

                        廠房租賃合同的有效性
　　無產(chǎn)權(quán)證、未經(jīng)登記的廠房租賃合同有效嗎?我工廠是一家合伙性質(zhì)的民營企業(yè)，專門生產(chǎn)防水產(chǎn)品。工廠有大約600平米的廠房兩間長期閑置。三年前，一家貨運公司出價15萬元租賃了這兩間工廠當倉庫用，
　　無產(chǎn)權(quán)證、未經(jīng)登記的廠房租賃合同有效嗎?
　　我工廠是一家合伙性質(zhì)的民營企業(yè)，專門生產(chǎn)防水產(chǎn)品。工廠有大約600平米的廠房兩間長期閑置。三年前，一家貨運公司出價15萬元租賃了這兩間工廠當倉庫用，租期為4年，租金按年付。這家貨運公司自從交了第一年賃金以后，就再也沒向我工廠支付租金。每次我們向其催款時，他們就說資金有點緊張，過一段時間肯定還，我們也就沒太認真，反正廠房也是空著不用。沒想這一拖就快兩年了。我們要求對方馬上支付所欠房租，否則就扣押庫房的貨物。可他們竟然耍賴，說我們的廠房沒有登記，產(chǎn)權(quán)不屬于我們，還說我們和他們簽訂的租賃合同沒有去房管部門備案，因此該合同沒有效力，拒絕支付房租。還威脅說，如果扣押貨物給貨主造成損失的話，要由我們負責。他們還拿出建設(shè)部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》給我們看。我們看了這個辦法后都不知該怎么辦，因為這個辦法的規(guī)定的確像他們說的那樣。我想問律師，難道我們的租金真的要不回來了嗎?如果真是這樣，那法律也太不公平了，難道就讓他們白租用我們廠房兩年嗎
　　參考：你企業(yè)將自有的廠房出租獲取收益，該廠房一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，也未辦理租賃登記，其效力仍應(yīng)認定為有效。也就是說，對方仍要支付其所欠的兩年租金。同時，如果對方不支付租金的話，你們也有權(quán)扣押其存放在庫房的貨物。當然扣押貨物的價值應(yīng)與所欠租金相當。
　　雖然依建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的，房屋不得出租。房屋租賃實行登記備案制度。但是，最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(一)》中第4條規(guī)定了：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”而現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對此并無禁止性規(guī)定。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》屬部門規(guī)章，不能做為認定合同效力的依據(jù)。
　　在商事行為中，以保護交易安全及效率為首要原則，在租賃合同當事人之間，應(yīng)將物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系區(qū)別對待，該合同屬當事人真實意思表示，不違反法律規(guī)定，不損害國家、集體和其他第三人利益，未辦理產(chǎn)權(quán)證不影響租賃合同的有效成立。 而廠房租賃合同的備案登記也并非租賃合同生效的要件，該登記不具有設(shè)權(quán)性，只具有證權(quán)性的作用，備案登記賦予該合同對抗第三人的效力，即登記的承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。 應(yīng)注意的是，民商事行為的有效，并不能免除可能產(chǎn)生的行政責任，如基于稅收征收管理關(guān)系而產(chǎn)生的行政責任。