廠房租賃合同零風(fēng)險策略

廠房租賃合同零風(fēng)險策略

　　廠房租賃存在很多風(fēng)險，主要管理風(fēng)險，受經(jīng)濟環(huán)境影響造成經(jīng)營風(fēng)險。這兩方面的風(fēng)險，我們都是不可預(yù)知的，因此要降低這二者的風(fēng)險，只能靠日后生產(chǎn)經(jīng)營時及早發(fā)現(xiàn)以及即時做出應(yīng)對措施，將損失降至最低。但有一樣風(fēng)險是完全可以避免的，就是廠房租賃合同的陷阱風(fēng)險，就簽訂廠房租賃合同前，明確以下條款，可以幫助你租賃廠房零風(fēng)險，安心生產(chǎn)去。
　　一、租賃物的名稱
　　租賃物是廠房租賃合同的首要條款，沒有租賃物租賃合同就不可能存在，如果名稱規(guī)定得不具體、不詳細(xì)，就容易導(dǎo)致雙方產(chǎn)生誤解，因此，當(dāng)事人雙方在合同中必須具體、詳細(xì)地規(guī)定租賃物的名稱，有的要注明牌號、商標(biāo)、品種、型號、規(guī)格、等級等。
　　二、租賃物的數(shù)量、質(zhì)量
　　租賃物的數(shù)量要精確規(guī)定，不能含糊不清，計量單位按照《中華人民共和國計量法》的規(guī)定執(zhí)行。對租賃物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也必須規(guī)定清楚，這是確保承租人得以正常使用租賃物的關(guān)鍵。另外，有的租賃合同租期較長，應(yīng)規(guī)定合理的磨損或消耗標(biāo)準(zhǔn)，作為出租人交付或接受租賃物以及承租方接受和返還租賃物的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，同時也作為區(qū)分責(zé)任的依據(jù)。
　　三、租賃物的用途
　　在合同中規(guī)定租賃物用途是租賃合同起碼的要求，寫明租賃物的用途，目的是為了使承租人能按照租賃物的性能正確、合理地加以使用，避免由于使用不當(dāng)而使租賃物受到損失。
　　四、租賃期限
　　租賃期限是合同的主要條款之一。當(dāng)事人可以明確約定期限，也可以不明確約定期限，對于明確約定期限的租賃合同，到期后合同自然終止，承租人返還原物。但雙方當(dāng)事人可以依明示或默示的方式將租賃的期限延長，也就是“續(xù)租”，續(xù)租期限內(nèi)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不變。所謂明示方式即明示更新，是指當(dāng)事人于租賃合同期限屆滿后另訂一合同，約定延長租賃期限。默示方式即默示更新，是源于法律的規(guī)定的更新，我國合同法規(guī)定，租賃期間屆滿之后，承租人繼續(xù)使用租賃物，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效。對于未明確約定期限的租賃合同，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人在解除合同之前，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)通知承租人，給予承租人必要的準(zhǔn)備時間。
　　五、租金
　　租金是租賃合同的本質(zhì)特征之一，是雙方當(dāng)事人經(jīng)濟利益的集中體現(xiàn)。租金由雙方當(dāng)事人協(xié)商約定，當(dāng)事人在訂立租金條款時，應(yīng)注意以下幾個問題。
　　1、租金的標(biāo)準(zhǔn)
　　租金標(biāo)準(zhǔn)，國家有統(tǒng)一規(guī)定的，按統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行，沒有統(tǒng)一規(guī)定，當(dāng)事人自行協(xié)商確定。租金的構(gòu)成一般說來應(yīng)包括租賃物的維修費、折舊費和投資的法定利息、上繳利稅、必要的管理費及保險費等。還要考慮市場需求狀況、出租方合理的盈利等。出租方不得將收取租金作為獲得高利的手段，租金標(biāo)準(zhǔn)過高的，國家法律是禁止的。
　　2、租金的支付及結(jié)算方式
　　租金一般以貨幣支付，但當(dāng)事人也可以在合同中約定以其他物代替貨幣支付。以貨幣支付的，還應(yīng)對租金的結(jié)算方式及結(jié)算銀行、銀行帳號等做出規(guī)定。
　　3、租金的支付時間
　　租金是定期支付還是不定期支付，是一次性支付還是分期分批支付，應(yīng)在合同中明確規(guī)定，并且將總金額及每次分別支付的金額及期限都規(guī)定清楚，如果需要預(yù)付租金，也應(yīng)在合同中注明。
　　六、押金
　　押金并不是法定的必要條款。實踐中有些租賃合同有押金條款，如租用照相機、自行車時，出租人一般要收取押金。押金是出租人要求承租人預(yù)付的擔(dān)保出租財產(chǎn)的安全以及租金的支付的抵押財產(chǎn)。如果承租人到期不返還出租物和支付租金，出租人就從押金中扣除。出租人對某些滅失可能性較大的財產(chǎn)要求收取押金是合理的，但押金不能亂用，在大額標(biāo)的物出租時，法律不允許收取押金，在私房租賃中，法律禁止出租人收取押金。
　　七、租賃物的維修
　　租賃物的維修保養(yǎng)責(zé)任具體由哪方承擔(dān)，雙方可以根據(jù)實際情況協(xié)商確定。一般情況下，出租方承擔(dān)租賃物的維修和保養(yǎng)責(zé)任，但在某些特殊情況下，出租方進行維修和保養(yǎng)有困難，也可以約定由承租方在租賃期限內(nèi)承擔(dān)維修和保養(yǎng)的責(zé)任。實踐中一般做法是：如果承租方按規(guī)定正常使用租賃物而發(fā)生磨損或出現(xiàn)故障，需要大修，那么，應(yīng)由出租方負(fù)責(zé)。
　　雙方當(dāng)事人對這些都要協(xié)商決定，并在合同中明確規(guī)定出來，至于租賃物的日常保養(yǎng)維修，由承租方負(fù)責(zé)進行也切合實際。對于這項工作的費用支出，也應(yīng)在合同中做出規(guī)定，如果沒規(guī)定，一般要由出租方支付。
　　八、出租方與承租方的變更
　　按照合同法的規(guī)定，雙方當(dāng)事人在合同中相互約定變更合同的情況和條件。
　　九、違約責(zé)任
　　在違約責(zé)任條款中應(yīng)明確規(guī)定違約金額的計算方法，賠償要公平、合理。
　　承租方的違約責(zé)任主要有：
　�、侔春贤�規(guī)定負(fù)責(zé)日常維修保養(yǎng)的，由于使用、維修不當(dāng)，造成租賃物損壞、滅失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
　　②因擅自拆改房屋、設(shè)備、機具等租賃物而造成損失的，必須負(fù)責(zé)賠償。
　�、畚唇�(jīng)出租方同意擅自將租賃物轉(zhuǎn)租或用租賃物進行非法活動的，出租方有權(quán)解除合同。出租方也可以要求承租方償付一定數(shù)額的違約金。
　�、芪窗匆�(guī)定的時間、金額交納租金，出租方有權(quán)追索欠租，應(yīng)加罰利息，過期不還租賃物，除補交租金外，還應(yīng)償付違約金。
　　出租方的違約責(zé)任主要有：
　�、傥窗春贤�規(guī)定的時間和數(shù)量提供租賃物，應(yīng)向承租方償付違約金，承租方還有權(quán)要求在限期內(nèi)繼續(xù)履行合同或解除合同，并要求賠償損失。
　�、谖窗春贤�規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供租賃物，影響承租方使用的，應(yīng)賠償因此而造成的損失，并負(fù)責(zé)調(diào)整或修理，以達到合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
　�、酆贤�規(guī)定出租方應(yīng)提供有關(guān)設(shè)備、附件等，如未提供致使承租方不能如期正常使用的，除按規(guī)定如數(shù)補齊外，還應(yīng)償付違約金。
　�、馨春贤�規(guī)定派員就租賃物為承租方提供技術(shù)服務(wù)的，如因技術(shù)水平低，操作不當(dāng)或有過錯的，致使不能正常提供服務(wù)時，應(yīng)償付違約金。違約金不足以補償由此造成的經(jīng)濟損失時，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
　　十、雙方當(dāng)事人還應(yīng)約定爭議的解決方式、其它約定事項及相關(guān)事宜。