這兩年，工程在房企中的地位越來越凸顯了。
簡(jiǎn)單來說，未來工程管理能力越強(qiáng)的房企，將更容易在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中勝出。
所以，業(yè)內(nèi)標(biāo)桿非常積極在推動(dòng)地產(chǎn)工程管理變革，希望通過多種管理手段實(shí)現(xiàn)“降本、提效、增質(zhì)”，助力公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展。比如保利地產(chǎn)，他們通過升級(jí)工程管理模式，推動(dòng)組織變革，引進(jìn)更先進(jìn)的管理工具，實(shí)現(xiàn)了這個(gè)目標(biāo)，為保利高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。
那么，保利地產(chǎn)工程到底進(jìn)化到什么程度了？他們做了哪些管理動(dòng)作？
下面，詳細(xì)來分享一下他們的做法。
管理模式升級(jí)
推出工程前介機(jī)制
以前，地產(chǎn)工程管理的管理模式比較簡(jiǎn)單，核心就是施工現(xiàn)場(chǎng)管理，主要把控項(xiàng)目施工進(jìn)度、工序工藝和工地安全。房企對(duì)工程條線考核以項(xiàng)目進(jìn)度為主。
但這幾年行業(yè)變天后，很多房企要求工程除了關(guān)注進(jìn)度指標(biāo)，更要從項(xiàng)目全局視角來綜合考慮效率與品質(zhì)。
相應(yīng)地，傳統(tǒng)管理模式也必須進(jìn)化升級(jí)，以匹配公司對(duì)工程條線的訴求。
去年，保利提出了工程前置的管理手段，并在去年推出了工程前介機(jī)制。
這套機(jī)制的核心是，工程部門提前介入到項(xiàng)目拿地、方案策劃階段，一旦確定了詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)后，工程線需要通過“工程策劃”，在工程前期將項(xiàng)目總平面布局、工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、竣工交付方案、風(fēng)險(xiǎn)防控點(diǎn)等提前考慮清楚，“不僅僅只為達(dá)成指標(biāo)，還要求工程線必須具備一定的經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)。”
江蘇保利是較早一批執(zhí)行的平臺(tái)公司。為了確保公司經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的達(dá)成，工程職能部門在拿地階段就早早介入，更將工程策劃內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化。
比如在拿地階段，江蘇保利工程部要專門解決4個(gè)問題：
據(jù)江蘇保利介紹，工程前置為項(xiàng)目成本測(cè)算、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)順利達(dá)成帶來了顯著效果。
比如去年他們常州某項(xiàng)目，拿地前工程部門到現(xiàn)場(chǎng)勘查發(fā)現(xiàn)旁邊有高壓桿線，地塊里有一些表層垃圾土。工程部門通過這個(gè)前期勘查結(jié)果，在后面的土方成本里特地加上了垃圾土的成本，并在合約策劃和招標(biāo)時(shí)，把生活垃圾處置放入子項(xiàng)直接進(jìn)行招標(biāo)。最后項(xiàng)目施工非常順暢，沒有因?yàn)檫@個(gè)問題停滯。這樣一來，不但為土方階段省下了整整一個(gè)月的工期，還間接省下了一筆工期成本。
今年，保利工程線在全國(guó)范圍內(nèi)開展工程策劃大賽，要求全國(guó)每一個(gè)新開工項(xiàng)目都要提交工程策劃，通過“以賽代審”的方式，持續(xù)去提升各公司的工程策劃水平。
不僅如此，總部層面通過大運(yùn)營(yíng)體系，打通了工程、計(jì)劃、營(yíng)銷、客關(guān)、成本、技術(shù)等部門的有效聯(lián)動(dòng)，為保利贏在拿地階段提供了充分的組織保障。
技術(shù)革新
全面推行新建造2.0，提升周轉(zhuǎn)效率
受限價(jià)和三道紅線政策的影響，未來幾年，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率仍然是房企最為關(guān)注的指標(biāo)。在高周轉(zhuǎn)基本做到了極限的情況下，還能進(jìn)一步提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率嗎？
保利認(rèn)為，通過技術(shù)革新能有效提升項(xiàng)目建造效率。去年開始，保利開始在全國(guó)各地項(xiàng)目推行新建造2.0體系，目前已經(jīng)在十幾個(gè)項(xiàng)目落地。
整個(gè)2.0體系包括新建造工藝、新建造組織和新建造材料三大塊內(nèi)容，其中最主要的新建造工藝，包含有全混凝土外墻、精砌體薄抹灰、鋁模板、爬架、室內(nèi)穿插和內(nèi)墻免抹灰；新建造組織，通過穿插施工思路搭建“內(nèi)穿插”和“外穿插”體系，最大程度發(fā)揮新工藝的提效作用。
保利指出，選擇這幾項(xiàng)工藝，一方面行業(yè)具有較為廣泛的應(yīng)用基礎(chǔ)，材料供應(yīng)鏈較為成熟；其次，它們能與穿插施工進(jìn)行很好地結(jié)合；第三，這些工藝對(duì)質(zhì)量提升、通病預(yù)防均有顯著成效。例如采用鋁模施工，外墻為全砼澆筑，一體成型，有效規(guī)避了傳統(tǒng)砌筑產(chǎn)生縫隙滲漏問題。
保利新建造2.0優(yōu)勢(shì)明顯，但相比傳統(tǒng)建造體系，這套體系更加復(fù)雜，管控要點(diǎn)更加繁多，需要各條線協(xié)同配合，非�？简�(yàn)公司整體運(yùn)營(yíng)能力及成本管控能力。
為了更好地推動(dòng)新建造2.0體系落地，保利要求各區(qū)域要出臺(tái)配套措施助力該體系落地。
比如江蘇保利就結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況，制定了一套“5+3+1”協(xié)調(diào)機(jī)制。5指的是5個(gè)階段、3是3個(gè)部門、1是一個(gè)小組。
①5個(gè)階段：包括項(xiàng)目定位階段、方案階段、施工圖階段、施工建造階段、后評(píng)估階段
②3個(gè)部門：核心是設(shè)計(jì)、工程、成本3個(gè)部門
③1個(gè)小組：以項(xiàng)目為單位，成立1個(gè)新型建造體系協(xié)同小組：小組設(shè)置領(lǐng)導(dǎo)委員會(huì)及小組成員，領(lǐng)導(dǎo)委員會(huì)成員包括設(shè)計(jì)、工程、成本部門經(jīng)理、城市公司總經(jīng)理；小組成員包括城市公司條線負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目條線對(duì)接人； 小組成員集中辦公，搭建軟件平臺(tái)，規(guī)范考核機(jī)制。
這套協(xié)調(diào)機(jī)制的重點(diǎn)在前期的提早介入，以及明確在五個(gè)階段中，設(shè)計(jì)、成本、工程3個(gè)部門的職責(zé)和分工，不同階段不同部門該干什么事情，都有清晰的指引，避免大家相互推諉扯皮，進(jìn)一步提高協(xié)同效率。
通過這個(gè)機(jī)制，江蘇保利很好地將新建造2.0在各個(gè)項(xiàng)目中推廣落地。
據(jù)保利透露，新建造2.0落地后，雖然顯性成本預(yù)計(jì)每平米會(huì)追加100左右的單方成本，但該體系對(duì)項(xiàng)目提速提質(zhì)降本效果顯著。采用新建造2.0的項(xiàng)目，首先，工期縮短了1.5～3個(gè)月，這等于為項(xiàng)目剩下了一大筆隱形成本，其次，外墻滲漏、空鼓、開裂等行業(yè)通病有了明顯改善，項(xiàng)目質(zhì)量第三方評(píng)估得分和實(shí)測(cè)成績(jī)均高于總部平均水平�？梢哉f，真正做到了又快又好又省錢。
基于此，從今年開始，保利要求新開的項(xiàng)目中，但凡符合新建造2.0施工標(biāo)準(zhǔn)的都要應(yīng)用新建造2.0體系。
組織變革
總部強(qiáng)化整合，一線強(qiáng)調(diào)雙重管控
除了優(yōu)化管理模式，積極引入新技術(shù)，保利還通過不斷優(yōu)化組織架構(gòu)，全面提升保利工程條線的戰(zhàn)斗力。
一、總部職能強(qiáng)化整合，打破部門墻
保利認(rèn)為，地產(chǎn)下半場(chǎng)，房企必須要從過去追求周轉(zhuǎn)速度，轉(zhuǎn)向速度、質(zhì)量、利潤(rùn)的均衡發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，工程管理部則必須將管控動(dòng)作延伸至項(xiàng)目開發(fā)的全周期，既要做好管理部門，更要做好支撐服務(wù)性部門。
為此，保利總部層面成立了運(yùn)營(yíng)管理部，將工程管理、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)、客戶服務(wù)三大職能容整合在一起，形成覆蓋全周期、全專業(yè)、全項(xiàng)目的管理模式。在這一體系下，運(yùn)營(yíng)管理中心充分發(fā)揮計(jì)劃運(yùn)營(yíng)職能，強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)按計(jì)劃走，盡可能縮短首開周期。
同時(shí)，客服部門提前識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，通過工地直播工地開放等措施，拉近與客戶距離，提升客戶滿意度，確保交付順利。
二、 一線平臺(tái)公司強(qiáng)化服務(wù)和分級(jí)管控
總部層面要強(qiáng)化職能之間的整合協(xié)調(diào)，一線平臺(tái)公司層面，保利則更關(guān)注如何確保項(xiàng)目管理的落地執(zhí)行。
為了進(jìn)一步提升平臺(tái)公司的戰(zhàn)斗力，各區(qū)域公司都做了不少嘗試探索。以湖北保利為例：
一方面，為了強(qiáng)化平臺(tái)公司的服務(wù)和管控，工程管理部在模塊管理的基礎(chǔ)上，增加了“項(xiàng)目對(duì)接人”職責(zé)。項(xiàng)目對(duì)接人必須深入項(xiàng)目，實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度、質(zhì)量等情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并積極協(xié)助項(xiàng)目推動(dòng)問題的解決。
另一方面，建立項(xiàng)目分區(qū)、分模塊雙重管理機(jī)制。
以前項(xiàng)目部專業(yè)線一般按標(biāo)段和樓棟分工外，每個(gè)工程師負(fù)責(zé)一個(gè)樓棟的施工�，F(xiàn)在則要在此基礎(chǔ)上，新增四個(gè)虛擬小組，包括安全小組、質(zhì)量小組、實(shí)測(cè)實(shí)量小組、技術(shù)/計(jì)劃小組，小組負(fù)責(zé)人牽頭對(duì)項(xiàng)目整體安全、質(zhì)量、實(shí)測(cè)、技術(shù)、計(jì)劃等工作模塊負(fù)責(zé)。
比如質(zhì)量小組的組員，以前只要管好自己的標(biāo)段或樓棟施工就可以了，現(xiàn)在則要兼顧起對(duì)整個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量的把控。
通過雙重管理機(jī)制，很好地保證了項(xiàng)目對(duì)品質(zhì)的嚴(yán)格管控，也進(jìn)一步提升了一線團(tuán)隊(duì)的管理和組織協(xié)調(diào)能力。
數(shù)字化升級(jí)
保利“筑善云”高質(zhì)量發(fā)展助推器
這兩年，很多標(biāo)桿房企都在提數(shù)字化轉(zhuǎn)型，未來會(huì)是一個(gè)數(shù)字化的時(shí)代，成為行業(yè)共識(shí)。
在保利看來，公司一年有700多個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)，而且規(guī)模還在持續(xù)擴(kuò)張，這么龐大的運(yùn)營(yíng)管理體系，光靠人管理基本不可能。這個(gè)時(shí)候就需要引入集人性化與高效為一體的信息化管理工具。
這個(gè)信息化工具核心要解決兩個(gè)問題：一是促進(jìn)管理提效，有了信息化工具，保利總部能實(shí)時(shí)掌握所有項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)情況。二是輔助決策，這個(gè)工具要發(fā)揮決策指導(dǎo)、提前預(yù)判的功能，滿足整個(gè)集團(tuán)大軍團(tuán)的作戰(zhàn)要求，給公司領(lǐng)導(dǎo)和高層決策帶來一些數(shù)字化依據(jù)。
2019年，保利選擇與明源云鏈合作，引入了信息化管理工具——筑善云。具體來看，筑善云如何為保利發(fā)展保駕護(hù)航呢？
一、讓所有項(xiàng)目實(shí)時(shí)在線，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題
據(jù)了解，自從2019年引入筑善云后，目前該信息化工具已經(jīng)在華南保利的100多個(gè)項(xiàng)目標(biāo)段上發(fā)揮作用。
華南保利通過 “工序驗(yàn)收”、“工序移交”、“現(xiàn)場(chǎng)檢查”、“專項(xiàng)檢查”、“材料驗(yàn)收”和“進(jìn)度管理”等模塊的運(yùn)用，大大提升了管理效率。
比如以前區(qū)域公司想了解各大項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量情況，需要一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去收集，效率很低，現(xiàn)在每天只要打開手機(jī)就能實(shí)時(shí)看到想要的內(nèi)容。
各標(biāo)段的進(jìn)度、品質(zhì)、安全等核心指標(biāo)情況，在“筑善云”上一覽無余。職能部門可以根據(jù)相關(guān)信息，動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)目上的各種變化，并及時(shí)做出調(diào)整；一線也能根據(jù)實(shí)時(shí)變化的指標(biāo)，了解自己的工作是否達(dá)標(biāo)，考核能不能及格。
舉個(gè)例子，華南保利有一次在筑善云上看到有個(gè)標(biāo)段在前期的實(shí)測(cè)實(shí)量數(shù)據(jù)不太好，馬上跟進(jìn)了解后發(fā)現(xiàn)，這是項(xiàng)目上沒人跟解混凝土施工導(dǎo)致的。為了優(yōu)化這個(gè)問題，華南保利立馬讓現(xiàn)場(chǎng)增加了一個(gè)控制混凝土質(zhì)量的崗位。沒過多久，這個(gè)標(biāo)段的指標(biāo)就立即上去了。
華南保利感慨，通過筑善云極大提升了平臺(tái)公司及項(xiàng)目部管理者的工作效率，也保證了一線的高執(zhí)行力和“駕駛”安全。
二、數(shù)據(jù)沉淀后，管理決策更科學(xué)有效
一般來說，一線工程追求高效執(zhí)行，總部工程管理更多時(shí)候需要扮演“參謀部”的角色，為一線輸出標(biāo)準(zhǔn)，提供指導(dǎo)，并發(fā)揮全國(guó)組織協(xié)調(diào)的作用。
但是，由于總部工程遠(yuǎn)離一線，對(duì)很多區(qū)域了解有限，這樣做出來的決策難免有局限性，很難做到真正的“參謀”。
而通過筑善云，總部設(shè)想未來在一定程度上實(shí)現(xiàn)了“線上參謀”。
在保利，高質(zhì)量發(fā)展意味著對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的要求越來越高，包括各項(xiàng)目的開工、開盤、交樓等大里程碑節(jié)點(diǎn)，都直接關(guān)系到年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的達(dá)成，總部需要重點(diǎn)監(jiān)控。
現(xiàn)在通過筑善云的數(shù)字大屏，各項(xiàng)目的開工面積、供貨面積、竣工備案、交付戶數(shù)等核心指標(biāo)都盡收眼底。
保利還增加了對(duì)交付核心指標(biāo)的關(guān)注，包括一次性收樓率、戶均缺陷數(shù)、交付滿意度，也在筑善云的數(shù)字大屏上實(shí)時(shí)體現(xiàn)，這些數(shù)字最終成為保利高質(zhì)量發(fā)展的助推器，也是各項(xiàng)目高效率運(yùn)營(yíng)的重要支撐。（作者：明源地產(chǎn)研究院 楚琦 劉芳）
