建筑業(yè)營(yíng)改增5月1日全面實(shí)施，大概是建筑企業(yè)2016年的頭等大事。營(yíng)改增過渡期內(nèi)，新老項(xiàng)目如何銜接？怎么才能最大限度減少損失？魯班在線整理了知名稅務(wù)專家肖太壽博士的有關(guān)解讀，供企業(yè)參考。
第一，營(yíng)改增過渡期執(zhí)行的原則是什么？
原則是：新項(xiàng)目新政策，老項(xiàng)目老政策。新項(xiàng)目按增值稅率處理，老項(xiàng)目繼續(xù)按照營(yíng)業(yè)稅處理。
第二，什么叫新項(xiàng)目？什么叫老項(xiàng)目？
新老項(xiàng)目劃分為四種情況：
1、第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是以工程施工許可證為標(biāo)準(zhǔn)的。營(yíng)改增之前簽訂的建筑施工合同，但沒有辦理施工許可證，工程未動(dòng)工，5月1日后才辦理施工許可證，工程正式動(dòng)工的項(xiàng)目，叫做新項(xiàng)目。
2、第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是以合同為準(zhǔn)。5月1日后簽訂施工合同的項(xiàng)目叫做新項(xiàng)目。
3、5月1日前未完工、營(yíng)改增之后繼續(xù)施工的項(xiàng)目，叫做老項(xiàng)目。
4、“先上車后買票”的行為，5月1日之前沒有簽合同，包括工程施工許可證等法律手續(xù)，但已正式動(dòng)工了，5月1日后補(bǔ)辦手續(xù)的工程，還叫做老項(xiàng)目。
第三，必須明白的六種情況
1、5月1日前采購(gòu)的建筑材料已經(jīng)用于工程項(xiàng)目但拖欠材料款，5月1日后才支付材料款而獲得了供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票，不可以抵扣增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅。
2、5月1日前購(gòu)買的辦公用品、機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)及其他存量資產(chǎn)，但未獲得發(fā)票，5月1日后才獲得增值稅專用發(fā)票，同樣不可以抵扣增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅。
3、5月1日前已完工但未結(jié)算，5月1日后結(jié)算并收到工程款，繼續(xù)按3%交營(yíng)業(yè)稅，繼續(xù)開建安營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。
4、5月1日前完工而且進(jìn)行了結(jié)算，但業(yè)主一直拖欠工程款，5月1日后業(yè)主才支付工程款，施工企業(yè)繼續(xù)按3%交建安稅，開建安發(fā)票。
5、5月1日前已經(jīng)完工以及營(yíng)改增之前未完工的施工項(xiàng)目，營(yíng)改增之后繼續(xù)施工的項(xiàng)目，可能有兩種方法處理，第一，繼續(xù)按照老政策執(zhí)行，就是按3%上建安稅，第二，執(zhí)行3%的稅率簡(jiǎn)易增值稅。這兩種到底是哪一種？以相關(guān)文件出來為準(zhǔn)。
6、5月1日后，新老項(xiàng)目交替出現(xiàn)，共同經(jīng)營(yíng)、共同生產(chǎn)的情況下，必須要分開采購(gòu)，分開核算，分開決算。5月1日后老項(xiàng)目產(chǎn)生的增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅，不可以在新項(xiàng)目進(jìn)行抵扣。
自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。財(cái)稅【2016】36號(hào)及國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增做出具體規(guī)定，今天小編為您整理如下：
1、納稅人：
在中國(guó)境內(nèi)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。
銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。
建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。
構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。
2、稅率和征收率：
銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為11%，征收率5%。
3、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。其他情況適用一般規(guī)定。
4、納稅地點(diǎn)和征收管理：
�。�1）銷售不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（2）其他個(gè)人銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（3）納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。
（4）其他情況適用一般規(guī)定。
5、不征稅項(xiàng)目：
（1）房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。
（2）在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。
6、簡(jiǎn)易計(jì)稅：
（1）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（2）一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
7、差額征稅：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
（2）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（3）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），應(yīng)適用一般計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（4）一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（5）小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
（6）其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
8、稅收優(yōu)惠及過渡辦法：
�。�1）個(gè)體工商戶和個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
（2）個(gè)體工商戶和個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
（3）個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。
9、其他規(guī)定：
原增值稅一般納稅人和適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
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