項目概況：本項目位于該市中部核心區(qū)偏南YC2014-XC-D10-1-A地塊，總建筑面積13萬m2，其中地上建筑面積約9萬m2，共4層，局部5層；地下建筑面積4萬m2，共2層。總建筑高度21.1m。本次擬委托范圍包括：燃氣工程、市政給水工程、消防給水工程、室外污水工程及室外雨水工程。
一、圖紙審核：
拿到圖紙后，第一步是讀圖。需理解圖紙的設計思路，基本要求等，并細讀圖紙查看問題。本次資料圖紙中存在問題大致分為三類：
1、圖紙缺漏，如埋地水表、閥門漏設置閥門井；
2、管線碰撞，如HY13井雨水回收管道與W14井污水管道標高沖突存在碰撞；
3、圖紙描述不清，如設計說明描述“污水井為塑料井或混凝土井”，易造成清單編制不嚴謹，后期結算扯皮。
二、圖紙優(yōu)化：
1、建議對于間距無特殊要求的管線盡可能布置在同一條線路上，減少管溝開挖工程量，如雨污水管道；
2、建議合理減少檢查井的數(shù)量，如W3-W4僅相距3.1米，W4-W5僅相距4.84米，W4的出戶管道可就近接入W3或W5；
3、建議給水市政水表盡量靠近建筑物設置，減少室外管線數(shù)量；
4、建議加強圖紙審核，減少“錯漏碰缺” ，避免后期簽證變更的發(fā)生；
三、清單編制：
糾正圖紙錯誤后進行清單的編制，編制清單應注意五點：
1、編制說明應清晰明確，明確工作界面、包含的工作內容、計算規(guī)則等；
2、清單中項目特征、工作內容及計算規(guī)則應明確清晰且不應遺漏，避免后期扯皮；（詳見下表）
3、注意工程量計算的準確性，例如土方開挖及土方回填的工作量不應參照設計標高來計算，設計標高通常為完成面標高，非開挖初始標高也非回填完成標高。計算土方工程量時應按照場地實際標高來計算。
4、注意使用在不同區(qū)域中的材料材質的區(qū)別，例如上車區(qū)域與景觀綠化區(qū)域，上車區(qū)域UPVC管視情況可選擇承壓式，但是綠化區(qū)域只要使用普通式即好。
5、接頭費、接管費、接管放水費等費用是否為必繳費用，是否包含在總價中。
四、直委上報：
1、直委理由充分，直委事項、直委單位、直委工程界面、直委價格、合作條件明確合理。
2、直委附件一般為：直接委托情況說明；政府收費文件；詢價/組價清單；周邊項目已簽訂合同清單；擬簽訂合同；談判記錄；施工圖紙；對方初始報價；商務談判后報價；
總結：
通過模擬該項目社區(qū)管網工程圖紙審核、清單編制、直委上報工作，我們總結出社區(qū)管網直委一般的工作流程（如下圖）：
在設計前，就應該及早摸清當?shù)厥袌鲂星�、運作模式、當?shù)貥藴�、常�?guī)做法、價格水平。如燃氣工程，還應盡早與商管公司就燃氣用量，溝通、優(yōu)化、簽確。
設計初期，應與設計部充分交底成本管控要點，如不設計冗余功能，注重高程控制，注重路由規(guī)劃，爭取出圖前已充分考慮優(yōu)化。高程控制好可明顯減少土方開挖量，減少施工難度。管路應優(yōu)先規(guī)劃在承壓要求小的環(huán)境中，可減少管材規(guī)格及保護的要求，負載區(qū)域一般視情況選用環(huán)剛度8Kn/㎡的upvc管，在地質條件好又沒有運輸車輛負載的可采用環(huán)剛度4Kn/㎡的upvc管。除了常規(guī)優(yōu)化，還可根據(jù)當?shù)卣呖紤]如市政生活給水及消防市政給水共用一套管路系統(tǒng)，這類規(guī)范上可行，能節(jié)約大量成本的內容。另外，設計優(yōu)化應不斷創(chuàng)新，如原萬達設計圖紙中超市、大商業(yè)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)在室外分設市政水表，分路設置給水系統(tǒng)。隨著營改增政策的實施，后續(xù)新建項目可以僅在室外設置一塊總水表，設一套給水系統(tǒng)，開一個戶，末端再分設水表。水費可由物業(yè)公司統(tǒng)一代收代繳。
選擇委托單位的時候，處于可壟斷可半壟斷情況時，應盡量引入競爭機制，避免“被壟斷”。針對不同單位的特點，應合理的切分界面，如有些地方燃氣壟斷工程，其下屬施工單位經常以各種理由要求甲方為其挖填土，即使合同中已包含此項工作內容。那么最好就將土方開挖回填的工作切分到總包界面，避免一件事出兩份錢。以及因壟斷單位破壞造成的分包單位向甲方索賠的事宜，也屢屢常見，這種情況下，要及時與各分包單位明確，因與壟斷單位交叉索賠，自行處理，甲方不予賠償，各分包單位做好各自施工單位的成品保護和監(jiān)管。
與委托單位談判中，重點談的是去除冗余功能及超標準做法，單價合理，總指標在可控范圍內。價格談判中選用設備應有明確的配置、型號、參數(shù)，如調壓站，是否有遠傳遠控功能，配置包含哪些內容、品牌及型號，以便市場詢價掌握其合理價格水平。壟斷類直委很多收費是有收費文件的，但是心中要有“無收費文件的內容都能談，有收費文件的內容也可以試著談”的心態(tài)去談，大多都是有可談判空間的。另外，掌握擬直委單位近期周邊項目、周邊項目、市場價、定額組價的價格水平，有助于價格談判有理有據(jù)的順利進行。
擬委托單位一般都具有一定的政府性質、壟斷性質，談判過程中應了解壟斷行業(yè)特點，做到即不畏懼又不過于強勢。談判過程中要多用“對方的語言”與對方溝通，遇到爭議問題合理運用政府文件、政府標準、行業(yè)內權威解釋來解決爭議。同時，還可以充分利用公司、政府資源，巧妙的使用一些談判策略來解決爭議問題。
壟斷工程直委是一項斗智斗勇的工作，比拼的不僅是專業(yè)知識，更是綜合溝通、協(xié)調的能力，也是萬達一直強調的“情商”，這是我們需要學習和靈活運用的技術。
